Решение от 21 ноября 2017 г. по делу № А65-26496/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-26496/2017

Дата принятия решения – 22 ноября 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 15 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка № 19443

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.06.2017г.,

от ответчика –ФИО3 по доверенности от 13.10.2016г.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань об урегулировании преддоговорного спора, возникшего при заключении договора аренды земельного участка.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик (Комитет земельных и имущественных отношений) иск не признал по мотивам, указанным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав представленные доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 19.09.2016г. ФИО1 обратился к ответчику с просьбой предоставить земельный участок с кадастровым номером 16:50:010328:27 площадью 2161 кв.м., расположенный по адресу: г.Казань, Вахитовский район, ул.Тельмана на праве аренды сроком на три года для завершения строительства объекта (согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Ответчиком был подготовлен и направлен истцу проект договора аренды земельного участка №19443 (далее – проект договора).

19.06.2017г. ФИО1 получил проект договора аренды земельного участка №19443.

Письмом исх.№03-21 от 23.06.2017г. ФИО1 направил ответчику договор аренды с протоколом разногласий в трех экземплярах, подписанные с его стороны, с просьбой урегулировать разногласия по договору.

Письмом №4220/кзиоисх/0г от 20.07.2017г., полученным ФИО1 25.07.2017г., ответчик указал, что изменение договора невозможно, в связи с чем протокол разногласий отклонил от согласования.

Пунктом 1.5 проекта договора разрешенное использование земельного участка: под размещение административного здания.

В соответствии с п.3.1 проекта договора арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем даты подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка.

В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества.

В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) арендная плата за землю начисляется за весь текущий месяц.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.

В соответствии с п.3.2 проекта договора при подписании договора аренды земельного участка Арендатор вносит предоплату в размере двойной месячной арендной платы, указанной в приложении к настоящему Договору.

В соответствии с п.3.5 проекта договора в случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке.

В соответствии с п.6.1.1 проекта договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без согласия Арендатора изменять размер и условия внесения арендной платы, в том числе в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани.

В соответствии с п.6.1.6 проекта договора Арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы и полного объема убытков за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующем затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего Договора.

В соответствии с п.6.1.7 проекта договора в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы (более одного срока оплаты) Арендодатель по своему усмотрению вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

В соответствии с п.7.2 проекта договора Арендатор обязуется уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере годовой /арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п.1.5., 5.2.2., 5.2.13.

В соответствии с п.7.3 проекта договора Арендатор обязуется уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п. 2.2., с п.п.5.2.3. по 5.2.5., с п.п.5.2.7. по 5.2.12., с п.п.5.2.14, с п.п.5.2.16 по 5.2.21., 8.1.

В соответствии с п.7.6 проекта договора в случае неисполнения условий Договора Арендатор также уплачивает штраф в размерах, предусмотренных законодательством об административной ответственности за нарушения земельного законодательства.

В соответствии с п.8.5 проекта договора договор расторгается Арендодателем в случаях:

- предусмотренных ст.46 ЗК РФ;

- невнесения Арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной платы и пени свыше суммы, превышающей двухмесячную арендную плату

- неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п. 1.4.2., 1.5., 2.2., с п.п.5.2.2. по 5.2.5., с п.п. 5.2.7. до п.п.5.2.14, с п.п.5.2.16 по 5.2.21., 8.1.;

- если Арендатор не начал использовать и осваивать земельный участок на условиях и в течение срока, предусмотренного настоящим Договором;

При нарушении существенных условий Договора Арендатором Арендодатель вправе по своему выбору в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в порядке и с последствиями, предусмотренными ст.450.1 ГК РФ, при этом настоящий Договор будет считаться расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления Арендодателем соответствующего уведомления Арендатору или требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке.

Разделом 4 проекта договора предусмотрено, что арендатор обязуется в течение одного месяца с даты ввода в эксплуатацию объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, передать Муниципальному образованию г.Казани часть помещений в данном объекте в размере 15% от полезной площади помещений в объекте или оплатить стоимость помещений в денежном выражении в течение трех месяцев после получения разрешения на строительство. Перечень передаваемых помещений и порядок их передачи будет определен сторонами отдельным соглашением.

Истец, ознакомившись с проектом договора аренды, не согласился редакцией истца, направив  протокол разногласий к проекту договора в адрес ответчика, в котором предложил:

- Пункты 3.2, 3.5, 6.1.7, 7.2, 7.3, 7.6, раздел 4 исключить.

- Изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем даты подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка.

В случае возникновения права арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему договору уплачиваются арендатором в порядке, установленном действующим законодательством».

- Изложить п.6.1.1 договора в следующей редакции:

«в одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер внесения арендной платы в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани».

- Изложить пункт 6.1.6 договора в следующей редакции:

«требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в надлежащем состоянии».

- Изложить пункт 8.5 договора в следующей редакции:

«договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных законом».

- Изложить приложение №1 к договору «расчет арендной платы за землю» по тексту договора в редакции истца за исключением следующих условий:

«Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости, %-1,3

Ставка земельного налога, руб./кв.м. – 154,718

Ставка арендной платы за землю, руб./кв.м. – 309,436

Сумма арендной платы в год, руб. – 668 691,50

Сумма арендной платы в месяц, руб. – 55 724,29»

Ответчик отклонил редакцию договора истца.

Поскольку стороны не пришли к согласию  по условиям договора истец обратился в суд   с целью урегулирования спора между сторонами.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пункты 3.1, 3.2, раздел 4 проекта договора.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с п.3 ст.39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Постановлением Кабинета Министров РТ от 9.02.1995г. №74 «Об арендной плате за землю» определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена.

Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность арендатора публичного земельного участка вносить при подписании договора аренды предоплату в размере двойной месячной арендной платы, а также оплачивать арендную плату за весь период (полный месяц аренды), в случае прекращения аренды ранее указанного периода.

Равным образом не предусмотрено законодательством, регулирующим порядок и размеры арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, и каких-либо иных дополнительных видов и способов определения арендных платежей за землю помимо собственно арендных платежей, выраженных в денежной форме.

При таких обстоятельствах спорные п.3.2 и раздел 4 проекта договора подлежат исключению из договора, а п.3.1 проекта договора подлежит изложению в редакции истца.

Пункт 6.1.1, Приложение №1 к договору.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Условия договора аренды в силу ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Данный вывод соответствует п.п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго ч. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, из пункта 6.1.1 проекта договора подлежит исключению условие об одностороннем праве изменения Арендодателем условия внесения арендной платы в любом случае, с оставлением указания на то, что данное право имеется только в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани.

Суть разногласий по приложению №1 к проекту договора сводятся к несогласию с указанием ставки земельного налога в размере 1,5%.

В силу пункта 2.1 Положения о порядке определения размеров арендной платы, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года № 74 «Об арендной плате за землю», размер арендной платы рассчитывается с учетом ставки земельного налога.

Согласно пункту 1.5 проекта договора аренды разрешенное использование земельного участка: под размещение административного здания.

Основанной целью заключения договора аренды являлось использование земельного участка под завершение строительства и размещение административного здания.

Согласно кадастровой выписке земельном участке разрешенное использование участка – размещение административного здания.

Согласно договора купли-продажи от 30.01.2015г. истец приобрел незавершенный строительством объект (Административное здание).

Согласно п. 1.9.2. Решения Казанской городской Думы от 11 ноября 2013 г. N5-26 "О земельном налоге" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора и заключения договора) установлен земельный налог на территории муниципального образования города Казани, определив ставки земельного налога в размере 1,3 процента в отношении земельных участков, занятых административными зданиями, офисными зданиями делового и коммерческого назначения, объектами образования, науки, здравоохранения, социального обеспечения (обслуживания), спорта, культуры и искусства.

В силу пункта 2.3. постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 размер арендной платы за пользование земельным участком в период осуществления строительства объектов определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка, установленного в приложении к настоящему Положению" введен постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86.

Таким образом, для определения размера арендной платы имеет значение вид разрешенного использования - под размещение административного здания.

Согласно п.2.3. Решения Казгордумы №5-26 в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них строительства (за исключением жилищного строительства), по которым отсутствует регистрация прав на построенный объект недвижимости, применяется ставка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельных участков.

В данном случае земельный участок предоставлен истцу в аренду, а не в собственность, и под размещение административного здания, а не под строительство. Кроме того право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке за истцом зарегистрировано.

Таким образом, в приложении №1 к проекту договора подлежит указанию ставка земельного налога в размере 1,3%, предусмотренная п. 1.9.2. Решения Казанской городской Думы от 11 ноября 2013 г. N5-26, и соответственно:

Ставка земельного налога, руб./кв.м. – 154,718 (11 901,39 руб./кв.м. * 1,3%)

Ставка арендной платы за землю, руб./кв.м. – 309,436 (154,718 *2)

Сумма арендной платы в год, руб. – 668 691,50 (309,436 * 2 161 кв.м.)

Сумма арендной платы в месяц, руб. – 55 724,29 (668 691,50/12).

При этом судом принимается во внимание, что установление в приложении №1 проекта договора указанных ставки налога и сумм арендной платы, в силу отнесения размера арендной платы за землю к регулируемой цене, не исключает последующего изменения соответствующих ставок и платежей в случае изменения в период действия договора аренды показателей кадастровой стоимости, ставки налога, поправочного коэффициента, на основе которых определяется размер арендной платы.

По пунктам 3.5, 6.1.6, 7.2, 7.3, 7.6 проекта договора.

Неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (ст. 329, 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, состоящего из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (п. п. 3, 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора, суд приходит к выводу, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

В соответствии со статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки (штрафа), предусмотренной пунктами 3.5, 6.1.6, 7.2, 7.3, 7.6 не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа) в данном случае.

В силу изложенного, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон полагает, что указанные пункты подлежит исключению из договора.

Пункт 6.1.7 проекта договора.

В соответствии с п.5 ст.615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Соответствующие разъяснения содержатся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах".

Учитывая диспозитивный характер положения, предусмотренного п.5 ст.615 ГК РФ, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В данном случае истец не согласен с условием п.6.1.7 проекта договора, предусматривающим, право арендодателя в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (более одного срока оплаты) по своему усмотрению потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

В силу изложенного, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон полагает, что указанный пункт также подлежит исключению из договора.

Пункт 8.5 проекта договора.

Истец также просит изложить п.8.5 проекта договора в следующей редакции «договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных законом».

Частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.

Основания прекращения аренды земельного участка предусмотрены также ст.46 Земельного кодекса РФ.

- предусмотренных ст.46 ЗК РФ;

Действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает ненадлежащее исполнение условий договора аренды и, в частности, невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной платы и пени свыше суммы, превышающей двухмесячную арендную плату, неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных п.п. 1.4.2., 1.5., 2.2., с п.п.5.2.2. по 5.2.5., с п.п. 5.2.7. до п.п.5.2.14, с п.п.5.2.16 по 5.2.21., 8.1. проекта договора, как основания для расторжения договора аренды.

Иных оснований для расторжения договора арендодателем, которые бы не содержались в действующем гражданском и земельном законодательстве, спорный пункт договора не содержит.

Кроме того, истцом заявлено о несогласии с предусмотренным в п.8.5 проекта договора правом арендодателя на односторонний отказ арендодателя от договора.

Как следует из содержания п.8.5 проекта договора и не оспаривалось ни истцом, ни ответчиком, абзацем 6 пункта 8.5 проекта договора предусматривается порядок реализации права арендодателя на расторжение договора: либо посредством одностороннего отказа от договора в порядке и с последствиями, предусмотренными ст.450.1 ГК РФ, при этом договор будет считаться расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору, либо посредством заявления соответствующего требования в суд (судебный порядок).

Как пояснил истец, суть разногласий заключается в том, что предусмотренное данным абзацем пункта 8.5 договора право арендодателя по своему выбору отказаться от исполнения договора в порядке ст.450.1 ГК РФ или требовать расторжения договора в судебном порядке нарушает права истца - арендатора и противоречит статье 450.1 ГК РФ.

Поскольку право на одностороннее прекращение договора в редакции арендодателя, предоставлено лишь ему, без корреспондирующего ему права арендатора на такой же отказ, суд пришел к выводу, что данное условие ущемляет права арендатора.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Исключение из этого правила возможно, если только сами стороны пришли к соглашению о возможности расторжения договора без взаимного на то согласия во внесудебном порядке. Принимая во внимание, что истец возражает относительно такого условия договора, в данном вопросе должен действовать общий порядок, определенный законом.

На основании изложенного, с учётом норм статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации о существенных нарушениях, исходя из принципа справедливости, суд полагает необходимым изложить спорный пункт проекта договора в редакции истца.

При этом судом принимается во внимание, что установление редакции спорного пункта, предусматривающей, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных законом, само по себе не лишает арендодателя права требовать расторжения договора в судебном порядке, в том числе, в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных п.п. 1.4.2., 1.5., 2.2., с п.п.5.2.2. по 5.2.5., с п.п. 5.2.7. до п.п.5.2.14, с п.п.5.2.16 по 5.2.21., 8.1. проекта договора, в порядке и на основании подп.1 п.2 ст.450 ГК РФ (по основанию существенности нарушения обязательств со стороны арендатора).

Доводы ответчика о невозможности изменения условий типового договора отклоняются судом, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что именно такое изложение спорных условий, как изложено в договоре, предписано законом или иными правовыми актами. Постановление №4726 от 31.12.2015г. таким документом являться не может, поскольку лишь утверждает типовую форму договора, не указывая при этом на невозможность изменения условий, содержащихся в договоре.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия сторон по договору аренды земельного участка.

Заключить договор аренды №19443 земельного участка общей площадью 2 161 кв.м. с кадастровым номером 16:50:010328:27, расположенного по адресу г. Казань, Вахитовский район, ул.Тельмана, на следующих условиях:

Пункты 3.2, 3.5, 6.1.7, 7.2, 7.3, 7.6, раздел 4 исключить.

Изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем даты подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка.

В случае возникновения права арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему договору уплачиваются арендатором в порядке, установленном действующим законодательством».

Изложить п.6.1.1 договора в следующей редакции:

«в одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер внесения арендной платы в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани».

Изложить пункт 6.1.6 договора в следующей редакции:

«требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в надлежащем состоянии».

Изложить пункт 8.5 договора в следующей редакции:

«договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных законом».

Изложить приложение №1 к договору «расчет арендной платы за землю» по тексту договора в редакции истца за исключением следующих условий:

«Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости, %-1,3

Ставка земельного налога, руб./кв.м. – 154,718

Ставка арендной платы за землю, руб./кв.м. – 309,436

Сумма арендной платы в год, руб. – 668 691,50

Сумма арендной платы в месяц, руб. – 55 724,29»

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья К.П. Андреев