Решение от 27 апреля 2023 г. по делу № А46-13738/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-13738/2022
27 апреля 2023 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена 20 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2023 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарановой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550321000175) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании внести изменения в приложение № 2 к договору аренды № Д-Ц-14-11938 земельного участка от 06.11.2020, в приложение № 1 к договору аренды № Д-Ц-14-12142 земельного участка от 15.10.2021, о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008, договору аренды № Д-Ц-14-12142 земельного участка от 15.10.2021 в сумме 901 701 руб. 92 коп., неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды № Д-Ц-14-11938 земельного участка от 06.11.2020 в сумме 46 430 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 10.08.2022, выданной на 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 07.06.2022, выданной на 1 год (личность подтверждена удостоверением, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен);

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об обязании внести изменения в приложение № 2 к договору аренды № Д-Ц-14-11938 земельного участка от 06.11.2020, в приложение № 1 к договору аренды № Д-Ц-14-12142 земельного участка от 15.10.2021, о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008, договору аренды № Д-Ц-14-12142 земельного участка от 15.10.2021 в сумме 901 701 руб. 92 коп., неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды № Д-Ц-14-11938 земельного участка от 06.11.2020 в сумме 46 430 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 08.09.2022 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

23.09.2022 ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на то, что:

- истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, в связи с чем настоящий иск подлежит оставлению без рассмотрения;

- пропущен срок исковой давности по требованиям, предъявленным до 05.08.2019;

- коэффициенты при заключении договоров Департаментом применены правильные, в соответствии с видом разрешенного использования, фактическим использованием земельных участков; договоры аренды истцом подписаны; прошли государственную регистрацию.

Ответчик указал, что склады, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:69, соответствуют виду деятельности «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, в том числе: размещения объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)».

Для земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:72 установлен коэффициент арендной платы в размере 5,9 %, который применяется к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, в том числе: размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. Указанный коэффициент установлен на основании того, что одним из видов деятельности предпринимателя является вид деятельности ОКВЭД 45.32 – розничная торговля автомобильными деталями, узлами и принадлежностями. Кроме того, в соответствии с данными системы 2gis, по адресу Алтайская, 20, располагается офисное здание, в котором находится несколько магазинов автозапчастей и строительных материалов.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.09.2022 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена состава суда с применением автоматизированной информационной системы.

До принятия итогового судебного акта по настоящему делу истец уточнил исковые требования, в том числе с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения, исключив соответствующий период взыскания переплаты, находящийся за пределами срока исковой давности.

Уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ приняты судом к рассмотрению.

10.11.2022 истцом представлены возражения на отзыв ответчика, в которых указано, что досудебная претензия ответчику направлялась 28.02.2022 по адресу электронной почты Департамента dio@admomsk.ru. Данный факт подтверждается прилагаемой к исковому заявлению копией электронного письма.

Использование зданий и помещений по их назначению, указанному в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), то есть в качестве складов, само по себе не является доказательством того, что указанные здания используются «с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями».

В соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», вид разрешенного использования земельного участка «Склад» (код. 6.9) представляет собой размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

Департаментом не представлены доказательства того, что ИП ФИО1 использует земельный участок 55:36:040112:69 под вид деятельности «деловое управление» (код 4.1), то есть для размещения объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности). Основной вид экономической деятельности ИП ФИО1 - организация пассажирских перевозок по муниципальным маршрутам по регулируемым и нерегулируемым тарифам. В связи с этим, земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:69 арендуется ИП ФИО1 для стоянки транспортных средств в нежилом здании (гараже) с кадастровым номером 55:36:040112:749 и на прилегающей территории.

Использование складских помещений под организацию различных складов расходных материалов, необходимых для эксплуатации и обслуживания используемых в экономической деятельности транспортных средств (сезонная резина, запасные автомобильные детали и пр.), не предполагает деятельность, направленную на совершение сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:72 находится два объекта капитального строительства: 55:36:040112:755 – проходная и 55:36:040112:751 – нежилое здание (административное здание, склад № 1). Согласно приложению № 2 к акту осмотра земельного участка № 091 от 23.04.2019, представленному Департаментом, административное здание изображено на фотографиях 1-4. Представленными Департаментом доказательствами не подтверждено наличие в административном здании магазинов.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:72 и смежные с ним земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040112:71, 55:36:040112:30, 55:36:040112:21, 55:36:040112:32 (принадлежащие иным лицам) находятся в границах территориальный зоны производственно-коммунальных объектов. При этом здания и строения, расположенные на указанных земельных участках, не имеют присвоенным им адресов. Например, местоположение земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:71 в публичной кадастровой карте, размещенной на сайте Росреестра, описано аналогичным образом: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Алтайская, д 20А. В связи с этим, информация из системы «2ГИС» не может отражать конкретные сведения о расположении каких-либо магазинов в административном здании с кадастровым номером 55:36:040112:75, принадлежащем ФИО1 на праве собственности.

То обстоятельство, что одним из видов деятельности предпринимателя, согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, является деятельность по ОКВЭД 45.32, само по себе не подтверждает наличие на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:72 розничных магазинов по продаже автомобильных деталей. У истца имеется магазин «Дежурный», осуществляющий розничную торговлю автомобильными деталями, узлами и принадлежностями, по адресу: <...>. Иных магазинов у предпринимателя нет.

В административном здании на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:72 расположены офисные помещения для размещения административного персонала, обеспечивающего деятельность перевозчика.

Согласно акту осмотра земельного участка № 091 от 23.04.2019, представленному ответчиком, земельные участки 55:36:040112:69, 55:36:040112:72 используются в соответствии с назначением, указанным в договоре, то есть для эксплуатации строений (пункт 1.4 договоров аренды №№ ДГУ-Ц-12-916, ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008).

В судебном заседании стороны высказались согласно письменно изложенным доводам.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежат отклонению, поскольку по смыслу части 5 статьи 4, пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Вместе с этим, в поведении ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 по делу № 306-ЭС15-1364.

Рассмотрев материалы дела, заслушав позицию сторон, суд установил, что ИП ФИО1 является собственником нежилых помещений и зданий с кадастровыми номерами 55:36:040112:757, 55:36:040112:2750, 55:36:040112:760, 55:36:040112:756, 55:36:040112:753, 55:36:040112:1384, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:69, площадью 20 175 кв.м, местоположение установлено по адресу: г. Омск, Центральный административных округ, ул. Алтайская, д. 20а, а также нежилых помещений и зданий с кадастровыми номерами 55:36:040112:2988 и 55:36:040112:755, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:72 площадью 1 877 кв.м, местоположение установлено по адресу: г. Омск, Центральный административных округ, ул. Алтайская, д. 20а.

Одновременно с передачей прав собственности на указанные объекты недвижимости передано право аренды на земельные участки:

- с кадастровым номером 55:36:04 01 12:69 - по договору аренды от 26.08.2008 № ДГУ-Ц-12-917;

- с кадастровым номером 55:36:04 01 12:72 - по договору аренды от 26.08.2008 № ДГУ-Ц-12-916.

Указанные нежилые помещения и здания принадлежат ИП ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2017 № 0702/25/714-17.

Одновременно с передачей прав собственности на указанные объекты недвижимости предпринимателю передано право аренды на земельные участки:

- с кадастровым номером 55:36:040112:69 - по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в г. Омске, № ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008, арендодателем по которому выступает Главное управление по земельным ресурсам Омской области, в соответствии с Соглашением к договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-917 от 16.12.2013 - Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, срок договора аренды 10 лет, зарегистрирован 25.02.2009 за номером 55-55-01/236/2008-125. Соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69 № ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008 года, находящегося в государственной собственности, расположенного в г. Омске, от 25.09.2017;

- с кадастровым номером 55:36:040112:72 - по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в г. Омске, № ДГУ-Ц-12-916 от 26.08.2008, арендодателем по которому выступает Главное управление по земельным ресурсам Омской области, в соответствии с Соглашением к договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-916 от 16.12.2013 г. – Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, срок договора аренды 10 лет, зарегистрирован 25.02.2009 за номером 55-55-01/236/2008-008. Соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:72 № ДГУ-Ц-12-916 от 26.08.2008 года, находящегося в государственной собственности, расположенного в г. Омске, от 25.09.2017.

06.11.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:72 между Департаментом и предпринимателем заключен новый договор аренды № Д-Ц-14-11938 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Омске.

Согласно пункту 1.7 указанного договора на Участке (55:36:040112:72) имеются объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности ИП ФИО1:

- проходная, назначение: нежилое, площадью 25,3 кв. м, с кадастровым номером 55:36:040112:755, расположенная по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный АО, улица Алтайская, дом 20а. (запись в ЕГРН от 19.09.2017 № 55:36:040112:755-55/001/2017-2);

- нежилое помещение 1П, назначение: нежилое, площадью 618,4 кв. м, с кадастровым номером 55:36:040112:2988 (запись в ЕГРН от 19.09.2017 № 55:36:040112:2988-55/001/2017-5).

15.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69 между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ФИО1 заключен новый договор аренды № Д-Ц-14-12142 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Омске. Согласно пункту 1.6 указанного договора на Участке (55:36:040112:69) имеются объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности ИП ФИО1:

- здание, Столярный цех, площадью 493,1 кв.м, с кадастровым номером 55:36:040112:753, (регистрационная запись в ЕГРН от 19.09.2017 №55:36:040112:753-55/001/2017-2);

- здание, Склад № 5, площадью 272,2 кв.м, с кадастровым номером 55:3о:040112:756, (регистрационная запись в ЕГРН от 19.09.2017 №55:36:040112:756-55/001/2017-2);

- здание, Склад № 4, площадью 192 кв.м, с кадастровым номером 55:36:040112:760, (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 19.09.2017 №55:36:040112:760-55/001/2017-2);

- здание, Склад № 3, площадью 726,3 кв.м, с кадастровым номером 55:36:040112:757, (регистрационная запись в ЕГРН от 19.09.2017 №55:36:040112:757-55/001/2017-2);

- здание, Склады № 1,2, площадью 1009,9 кв.м, с кадастровым номером 55:36:040112:2750, (регистрационная запись в ЕГРН от 19.09.2017 №55:36:040112:2750-55/001/2017-2);

- здание, Гараж, бетонных цех, котельная с кадастровым номером 55:36:040112:749, в нем помещение с кадастровым номером 55:36:040112:1384, площадью 1086,8 кв.м, (регистрационная запись в ЕГРН от 19.09.2017 № 55:36:040112:1384-55/001/2017-2).

С 01.01.2019 расчет арендной платы за земельные участки осуществляется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п (далее - Порядок, Постановление).

В соответствии с пунктом 3 Порядка расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1 - 9 настоящего Порядка, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Ап = Кс х Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кф - экономически обоснованный коэффициент. Значение Кф определяется в соответствии с приложением к Порядку.

Департамент, руководствуясь подпунктами 5, 7 Приложения к Порядку, применил экономически обоснованный коэффициент в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:72 в размере 5,9%, в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69 – в размере 4,5 %.

По мнению истца, Департаментом необоснованно применены указанные коэффициенты при расчете арендной платы за аренду спорных земельных участков.

Истец полагает, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:69 является земельным участком, предназначенным для размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов (код 6.9), в соответствии с п.п. 9 Приложения к Порядку.

В связи с этим, по мнению истца, экономически обоснованный коэффициент для расчета арендной платы для земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69 должен быть использован в размере 3,0%, а потому у истца образовалась переплата арендной платы за указанный земельный участок за период с августа 2019 года по август 2022 года в размере 901 701 руб. 92 коп. (с учетом уточнений, заявленных в судебном заседании 20.04.2023).

Также истец полагает, что указанный в п.п. 5 Приложения к Порядку вид разрешенного использования не соответствует назначению нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:72, данный земельный участок является земельным участком, предназначенным для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (п.п. 7 Приложения к Порядку).

Таким образом, экономически обоснованный коэффициент для расчета арендной платы должен быть использован в размере 4,5 %. В связи с этим, по мнению истца, переплата арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:72 за период с ноября 2020 года по август 2022 года составила 46 430 коп.

На основании изложенного, истец обратился в Арбитражный суд Омской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд находит требования Общества подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Как следует из положений статей 424 ГК РФ, 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», арендная плата за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органами местного самоуправления и государственной власти субъекта Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/200).

Как указано в статье 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В настоящем случае размер арендной платы определяется в соответствии с Порядком, в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 года № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (далее - Порядок, Постановление соответственно), что сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 3 Порядка расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1 - 9 настоящего Порядка, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Ап = Кс х Кф,

где:

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кф - экономически обоснованный коэффициент.

Значение Кф определяется в соответствии с приложением к Порядку.

При расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования.

ИП ФИО1 является собственником нежилых помещений и зданий с кадастровыми номерами 55:36:040112:757, 55:36:040112:2750, 55:36:040112:760, 55:36:040112:756, 55:36:040112:753, 55:36:040112:1384, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:69, площадью 20 175 кв.м, местоположение установлено по адресу: г. Омск, Центральный административных округ, ул. Алтайская, д. 20а, а также нежилых помещений и зданий с кадастровыми номерами 55:36:040112:2988 и 55:36:040112:755, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:72 площадью 1 877 кв.м, местоположение установлено по адресу: г. Омск, Центральный административных округ, ул. Алтайская, д. 20а.

Данные земельные участки были предоставлены предпринимателю в аренду по договорам №№ ДГУ-Ц-12-916, ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008, № Д-Ц-14-12142 от 15.10.2021 и № Д-Ц-14-11938 06.11.2020.

Согласно пунктам 1.4, 1.5 означенных договоров цель использования и разрешенное использование арендуемых земельных участков – для эксплуатации строений, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.

Согласно Выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:69 является землей населенных пунктов с видом разрешенного использования: для эксплуатации строений. В пределах указанного земельного участка расположены следующие объекты недвижимости: 55:36:040112:749 - нежилое здание (гараж, бетонный цех, котельная); 55:36:040112:757 - нежилое здание (склад № 3); 55:36:040112:760 - нежилое здание (склад № 4); 55:36:040112:756 - нежилое здание (склад № 5); 55:36:040112:2750 - нежилое здание (склад № 1,2); 55:36:040112:753 - нежилое здание (столярный цех).

Проанализировав представленные в материалы дела документы, обстоятельства дела, с учетом изложенного выше, суд приходит к выводу, что указанный в п.п. 7 Приложения к Порядку вид разрешенного использования не соответствует назначению нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:69, и фактическому использованию истцом таких зданий и земельного участка, поскольку объекты недвижимости используются истцом как складские помещения. Указанные объекты не являются офисными зданиями делового и коммерческого назначения.

Отклоняя довод Департамента о том, что склады, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:69, соответствуют виду деятельности «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)», суд считает обоснованной позицию истца, сводящуюся к тому, что использование складских помещений под организацию различных складов расходных материалов, необходимых для эксплуатации и обслуживания используемых в экономической деятельности транспортных средств (сезонная резина, запасные автомобильные детали и пр.), само по себе не предполагает осуществление предпринимателем на территории соответствующих зданий деятельности, направленной на совершение сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями. Кроме того, конкретные доказательства использования ИП ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69 под вид деятельности «деловое управление», Департаментом не представлены.

Истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:69 является земельным участком, предназначенным для размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов (код 6.9), в соответствии с п.п. 9 Приложения к Порядку.

Как следствие, экономически обоснованным коэффициентом для расчета арендной платы для земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69 является коэффициент в размере 3,0%.

В связи с применением при расчете арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69 необоснованного коэффициента в размере 4,5% за период с августа 2019 года по август 2022 года у истца образовалась переплата по арендной плате за указанный земельный участок в размере 901 701 руб. 92 коп. (с учетом уточнений).

Возражений относительно расчета суммы переплаты, представленного истцом, ответчиком по существу не заявлено, контррасчет суммы переплаты не представлен, расчет истца судом проверен, признан арифметически верным и соответствующих обстоятельствам дела.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:72 является землей населенных пунктов с видом разрешенного использования: для эксплуатации строений, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. В пределах указанного земельного участка расположены следующие объекты недвижимости: 55:36:040112:755 - проходная; 55:36:040112:751 - нежилое здание (административное здание, склад № 1).

Проанализировав представленные в материалы дела документы, обстоятельства дела, с учетом изложенного выше, суд приходит к выводу, что указанный в п.п. 5 Приложения к Порядку вид разрешенного использования не соответствует назначению нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:72, и фактическому использованию истцом таких зданий и земельного участка, поскольку данный земельный участок является земельным участком, предназначенным для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (п.п. 7 Приложения к Порядку).

Доводы Департамента, заявленные в ходе рассмотрения дела, о том, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:72 используется предпринимателем для осуществления вида деятельности по ОКВЭД 45.32 – розничная торговля автомобильными деталями, узлами и принадлежностями, судом отклоняется, как не подтвержденный надлежащими и достаточными доказательствами.

Так, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:72 находится два объекта капитального строительства: 55:36:040112:755 – проходная и 55:36:040112:751 - нежилое здание (административное здание, склад № 1). Согласно приложению № 2 к акту осмотра земельного участка № 091 от 23.04.2019, представленному Департаментом, административное здание изображено на фотографиях 1-4. Представленными Департаментом доказательствами не подтверждено наличие в административном здании магазинов.

Суд признает обоснованными доводы истца о том, что информация из системы «2ГИС» не может отражать конкретные сведения о расположении магазинов в административном здании с кадастровым номером 55:36:040112:75, принадлежащим ФИО1 на праве собственности, поскольку для размещения информации об организации в системе «2ГИС» не требуется предъявления каких-либо документов, подтверждающих право владения зданием/помещением. Как следствие, информация, размещенная в указанной системе, не может приниматься в качестве достоверной для цели определения вида осуществляемой предпринимателем деятельности на спорном земельном участке.

Кроме того, Департаментом не опровергнуты доводы истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:72 и смежные с ним земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040112:71, 55:36:040112:30, 55:36:040112:21, 55:36:040112:32 (принадлежащие иным лицам) находятся в границах территориальный зоны производственно-коммунальных объектов, при этом, здания и строения, расположенные на указанных земельных участках, не имеют присвоенным им адресов.

В административном здании на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040112:72 расположены офисные помещения для размещения административного персонала, обеспечивающего деятельность перевозчика. Иное Департаментом надлежащими доказательствами не подтверждено.

Согласно акту осмотра земельного участка № 091 от 23.04.2019, представленному ответчиком, земельные участки 55:36:040112:69, 55:36:040112:72 используются в соответствии с назначением, указанным в договоре, то есть для эксплуатации строений (пункт 1.4 договоров аренды №№ ДГУ-Ц-12-916, ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008).

Таким образом, экономически обоснованным коэффициентом для расчета арендной платы для земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:72 является коэффициент в размере 4,5%.

В связи с применением при расчете арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:72 необоснованного коэффициента в размере 5,9% за период с ноября 2020 года по август 2022 года у истца образовалась переплата по арендной плате за указанный земельный участок в размере 46 430 руб.

Возражений относительно расчета суммы переплаты, представленного истцом, ответчиком по существу не заявлено, контррасчет суммы переплаты не представлен, расчет истца судом проверен, признан арифметически верным и соответствующих обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102 ГК РФ).

На основании подпункта 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Истцом предъявлены к ответчику требования в отношении сумм, полученных арендодателем в счет оплаты за пользование земельными участками по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008, договору аренды № Д-Ц-14-12142 земельного участка от 15.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69, по договору аренды № Д-Ц-14-11938 земельного участка от 06.11.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:72, соответственно, неосновательным обогащением Департамента является арендная плата, полученная от Общества в отсутствие на то правовых оснований, то есть уплаты аренды в большем размере, нежели предусмотренном нормативными актами, регулирующими стоимость аренды.

Довод Департамента о пропуске срока исковой давности учтен истцом при уточнении исковых требований.

Так с рассматриваемым заявлением истец обратился в Арбитражный суд Омской области 04.08.2022 (дата поступления искового заявления в систему «Мой Арбитр»).

В силу части 3 статьи 202 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», далее - Закон № 100-ФЗ), если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление № 43), согласно части 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30.06.2003 № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Часть 3 статьи 202 ГК РФ и пункт 16 Постановления № 43 истолкованы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537, которая заключила, что по смыслу части 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Из системного толкования части 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Соответственно, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Таким образом, учитывая направление истцом ответчику досудебной претензии для цели досудебного урегулирования рассматриваемого спора, положения части 5 статьи 4 АПК РФ, пункта 3 статьи 202 ГК РФ, пункта 16 постановления № 43, суд приходит к выводу, что соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка (30 календарных дней) в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Вместе с этим согласно пунктам 2.3 договоров арендатор перечисляет арендную плату, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата.

Как следствие, срок исковой давности по требованиям Общества к Департаменту за период до 04.07.2019 пропущен, что учтено истцом при подаче уточненных исковых требований, исковой период заявлен истцом как август 2019 года - август 2022 года.

С учетом изложенного, переплата по Договору – неосновательное обогащение – подлежит взысканию с ответчика в заявленном размере 948 131 руб. 92 коп., в том числе неосновательное обогащение в виде переплаты, возникшей по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008, договору аренды № Д-Ц-14-12142 земельного участка от 15.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69 в сумме 901 701 руб. 92 коп., неосновательное обогащение в виде переплаты, возникшей по договору аренды № Д-Ц-14-11938 земельного участка от 06.11.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:72 в сумме 46 430 руб.

При этом доводы Департамента о том, что спорные коэффициенты согласованы сторонами при заключении договоров аренды, договоры аренды истцом подписаны и зарегистрированы в ЕГРН, судом отклоняются, как не опровергающие сформулированные выше выводы, поскольку в соответствии с текстом вышеуказанных договоров аренды земельных участков размер экономически обоснованного коэффициента является величиной, определяемой в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п. Таким образом, указание коэффициента в договорах аренды должно соответствовать положениям названного нормативного правового акта.

Истец обоснованно указывает на то, что размер экономически обоснованного коэффициента определяется в соответствии с приложением к Порядку, в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, а не соглашением сторон договора.

Таким образом, с учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу подпункта 10 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 названного Кодекса. Следовательно, истцу надлежит возвратить из федерального бюджета 1 698 руб. государственной пошлины.

В порядке статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска судебные расходы на уплату государственной пошлины возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550321000175) удовлетворить.

Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) внести изменения в приложение № 2 к договору аренды № Д-Ц-14-11938 земельного участка от 06.11.2020 в части расчета арендной платы, заменив слова «экономически обоснованный коэффициент - 5,9 % (п.п. 5 порядка)» на «экономически обоснованный коэффициент - 4,5 % (п.п. 7 порядка)».

Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) внести изменения в приложение № 1 к договору аренды № Д-Ц-14-12142 земельного участка от 15.10.2021 в части расчета арендной платы, заменив слова «экономически обоснованный коэффициент - 4,5 % (п. 7 Приложения к Порядку)» на «экономически обоснованный коэффициент - 3,0 % (п. 9 Приложения к Порядку)».

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550321000175) 948 131 руб. 92 коп., в том числе неосновательное обогащение в виде переплаты, возникшей по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-12-917 от 26.08.2008, договору аренды № Д-Ц-14-12142 земельного участка от 15.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:69 в сумме 901 701 руб. 92 коп., неосновательное обогащение в виде переплаты, возникшей по договору аренды № Д-Ц-14-11938 земельного участка от 06.11.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:72 в сумме 46 430 руб., а также расходы на уплату государственной пошлины в сумме 33 963 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550321000175) из федерального бюджета 1 698 руб. государственной пошлины, уплаченной при обращении в суд по платежному поручению № 690 от 29.08.2022.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья И.А. Иванова