Решение от 5 октября 2017 г. по делу № А56-25841/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-25841/2017
06 октября 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Томпаковой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ли Е.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "БВС недвижимость" (адрес: Россия 188643, г. Всеволожск, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, ул. Центральный (Южный), 4/29Ц; Россия 195269, Санкт-Петербург, Светлановский пр. 54, лит.В, пом.4Н, 12Н, ОГРН: <***>);

ответчик: Товарищество собственников недвижимости "Центральная-4" (адрес: Россия 188643, г. Всеволожск, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, ул. Центральная, 4/81, ОГРН: <***>);

о взыскании

при участии

- от истца: ФИО1, по доверенности от 25.09.2017

- от ответчика: ФИО2, по доверенности №27 от 27.06.2017

установил:

В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилось ООО «БВС недвижимость» с исковым заявлением к ТСН «Центральная-4», в котором просит суд взыскать с ответчика в свою пользу убытки в сумме 453 900,00 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 078,00 рублей.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, представил письменный отзыв на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

ООО «БВС недвижимость» является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом.29Ц, площадью 71,1 кв.м., кадастровый № 47:07:1302077:2519, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2016 г. сделана запись регистрации № 47-47/012-47/012/018/2016-4620/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 05.07.2016 г. - Управлением Росреестра по Ленинградской области, далее по тексту - «Нежилое помещение 29Ц».

Как следует из материалов дела, 01.07.2016 г. между истцом и ответчиком был заключен Договор №29-Ц управления многоквартирным жилым домом, согласно которому ТСН (ответчик) приняло на себя обязательство оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> (пункт 3 Договора).

Согласно пункта 9.1. Договор заключен на 5 лет и вступает в действие с 01.07.2016 г. Сведений о том, что сторонами прекращены отношения по договору, в материалы дела не представлено.

22.11.2016 г. между истцом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения сроком до 31.08.2017 г. Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи без замечаний. 22.11.2016 г. арендатор оплатил истцу арендную плату за шесть месяцев в размере 441000,00 рублей.

24.11.2016 г. от арендатора истцу поступила жалоба о том, что коридор цокольного этажа по которому осуществляется проход в арендуемое нежилое помещение затоплен водой, доступ в арендуемое помещение невозможен.

Истец направил ответчику требование от 24.11.2016 г. о незамедлительном устранении подтопления коридоров цокольного этажа, являющихся общим имуществом многоквартирного дома (далее - МКД), и проведения ремонтных работ в целях предотвращения и недопущения подтоплений в дельнейшем. Требование получено ответчиком 25.11.2016 г.

25.11.2016 г. истцом совместно с арендатором был составлен акт, подтверждающий подтопление коридора цокольного этажа.

26.11.2016 г. ответчиком (Заказчик) был заключен договор подряда № 24 с ООО «Вотум» (Подрядчик) на выполнение в срок 26.11,2016 г. работ по прочистке ливневой канализации в проезде между домами: <...> прочистке дренажной системы по адресу: <...> между парадными 10, 9, 8, 7. Согласно акту № 000042 от 26.11.2016 г. услуги по договору подряда № 24 от 26.11.2016г. выполнены Подрядчиком полностью и в срок.

15.12.2016 г. в дополнение к обращению от 24.11.2016 г. истец направил ответчику требование об организации проведения экспертизы (обследования) на предмет установления причины подтопления коридоров цокольного этажа и получения рекомендаций по ей устранению, объемов и стоимости работ. Требования истца ответчик оставил без удовлетворения, документов подтверждающих обратное суду не представил.

21.12.2016 г. истец обратился в Комитет государственного жилищного надзора и контроля по Ленинградской области с заявлением о проведении проверки в отношении ответчика по факту подтопления коридора цокольного этажа. В период с 01.02.2017 г. по 06.02.2017 г. Комитетом проведена внеплановая выездная проверка ТСН «Центральная-4» соблюдения правил содержания МКД, расположенного по адресу: <...>. Согласно Акту проверки № 24-юз от 03.02.2017 г. в ходе проверки выявлено нарушение/отсутствие гидроизоляции основания фундамента по внешнему периметру МКД, и как следствие - следы проникновения грунтовых вод в цокольный этаж здания. Ответчику вынесено Предписание № 24-юз от 03.02.2017 г. восстановить гидроизоляцию основания фундамента по внешнему периметру МКД, устранить последствия проникновения грунтовых вод в цокольный этаж МКД.

Доказательств, подтверждающих выполнение работ по восстановлению гидроизоляции основания фундамента по внешнему периметру многоквартирного дома и устранению последствий проникновения грунтовых вод в цокольный этаж многоквартирного дома ответчик суду не представил.

В соответствии с арбитражным соглашением, изложенным в п.8.6. Договора аренды нежилого помещения от 22.11.2016 г. арендатор обратился в суд с исковым заявлением к ООО «БВС недвижимость» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22.11.2016 г. и взыскании с ООО «БВС недвижимость» в пользу арендатора денежных средств в общей сумме 453900,00 рублей.

17.02.2017 г. Международным арбитражным судом при ЧУ «Центр альтернативных способов разрешения споров» вынесено решение по делу № 01-01/17 о расторжении Договора аренды нежилого помещения от 22.11.2016 г. и взыскании с ООО «БВС недвижимость» денежных средств в размере 453900,00 рублей. В качестве основания досрочного расторжения договора аренды указано возникновение неустранимых обстоятельств, объективно препятствующих пользованию объектом в виде подтоплений коридора цокольного этажа, по которому осуществляется проход к арендуемому помещению. Во исполнение решения третейского суда 27.02.2017 г. истец вернул арендатору уплаченную им арендную плату в размере 441000,00 рублей и третейский сбор в размере 12900,00 рублей.

Ссылаясь на то, что бездействие ответчика по восстановлению гидроизоляции основания фундамента по внешнему периметру МКД привело к проникновению грунтовых вод в цокольный этаж здания и периодическому подтоплению коридора цокольного этажа МКД, что явилось причиной досрочного расторжения в судебном порядке Договора аренды нежилого помещения от 21.11.2016 года по инициативе арендатора и причинения истцу убытков, истец обратился в арбитражный суд с иском.

В отзыве на исковое заявление ответчик не отрицает факта подтопления цокольного этажа, однако считает, что оно произошло не по вине ответчика. Просит в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков отказать в полном объеме поскольку считает, что истец не доказал наличие обстоятельств, препятствующих пользованию нежилым помещением в период с 27.11.2016 г. и наличие таких обстоятельств возникших по вине ответчика.

Согласно п.1 ст.393 Гражданского кодекса РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. Применением такой меры ответственности возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности причинителя убытков (наличия нарушения контрагентом своих обязательств), наличия убытков, причинной связи между противоправными действиями и убытками.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются, в том числе расходы, которые лицо, чье прав нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указывалось выше, между истцом и ответчиком подписан Договор №29-Ц от 01.07.2016 г. управления многоквартирным жилым домом, в состав общего имущества которого входят коридоры, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий и т.д.), (п.1, п.3 Приложения № 1 к договору).

В п.3.2. договора указано, что ответчик обязан оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Согласно части 2 договора под содержанием общего имущества дома понимается комплекс работ и услуг согласно (2) и (5) по контролю за состоянием общего имущества дома, поддержанию этого имущества в исправном (работоспособном) состоянии. Где под ссылками (2) и (5) согласно п. 1.4. договора понимается:

(2) Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные 13.08.2006 г. Постановлением Правительства РФ № 491.

(5) Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные 27.09.2003 г. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Организация содержания и ремонта жилищного фонда осуществляется с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила № 491), Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - Правила N 170).

Согласно преамбуле раздела II Правил N 170 техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Согласно п.2.6.2. Правил № 170 при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями.

Согласно п.2.6.3. Правил № 170 все виды работ по подготовке к зиме каждого дома должны быть завершены в северных районах - до 01 сентября.

В пунктах 4.1. и 4.2. Правил № 170 указаны требования по техническому обслуживанию и ремонту фундаментов и стен: организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние фундаментов и стен, устранение повреждений фундаментов и стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития, предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий, работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей, влагозащиту наружных стен.

Согласно п.4.2.1.4. Правил № 170 цоколь здания должен быть защищен от увлажнения, для этого слой гидроизоляции фундамента должен быть ниже уровня отмостки.

Согласно п.4.2.1.13. Правил № 170 Увлажнение нижних частей стен грунтовой влагой необходимо устранять путем восстановления горизонтальной гидроизоляцией с использованием рулонных материалов и мастик или блокирование поступающей влаги электроосмотическим способом, или методом зарядной компенсации по проекту.

Согласно пунктам 4.10.2.1. и 4.10.2.2. Правил № 170 организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций (содержание в исправном состоянии гидроизоляционных слоев стен, перекрытий, покрытий и пола, герметизации стыков и швов полносборных конструкций зданий, обеспечение бесперебойной работы дренажей, просушивание увлажненных мест), осуществлять предупреждение поступления грунтовых вод в подвалы (техподполья), устранение отсыревания нижней части стен (цоколей) вследствие воздействия грунтовой влаги должны производится путем восстановления или устройства вновь горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундаментов, цоколя и пола подвала, инъецирования в кладку гидрофобизирующих составов, создающих в стене водонепроницаемому зону, устройства дренажной системы и других методов.

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно части 2.2. статьи 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Товарищество может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 123.12 ГК РФ товариществом собственников 1 недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Согласно части 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества.

Из указанных норм следует, что товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) является одним из видов товарищества собственников недвижимости (далее - ТСН), и положения действующего законодательства РФ, применяемые к регулированию деятельности ТСЖ в равной степени применимы и к ТСН.

Судом установлено и не отрицается ответчиком, что обязанность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> возложена на ТСН «Центральная-4».

Однако ТСН «Центральная-4» в силу требований Договора № 29-Ц управления многоквартирным домом от 01.07.2016 г. и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" не обеспечило надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, что в свою очередь привело к проникновению грунтовых вод в цокольный этаж здания, появлению воды в коридоре цокольного этажа по которому осуществляется проход в нежилое помещение 29Ц, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается актом проверки № 24-юз от 03.02.2017 г., проведенной Комитетом государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области.

Кроме того, истцом представлено в материалы дела заключение специалиста №396 от 02.06.2017 г. о проведенном 01.06.2017 г. строительно-техническом исследовании нежилого помещения 29, расположенного по адресу: <...>, коридора, ведущего к данному помещению, внутренних и наружных инженерных систем дома, внутридомовой территории, водоотводящей системы, смежных помещению 29Ц помещений цокольного этажа, согласно которому причиной появления воды в коридоре цокольного этажа по которому осуществляется проход в нежилое помещение 29Ц, явилось повышение уровня грунтовых вод ввиду неисправности системы дождеприемной канализации, повреждения или отсутствия гидроизоляции фундаментов.

На странице 5 заключения указано, что в результате осмотра коридора, ведущего к помещению 29Ц, установлено, что в нижней части стен по периметру коридора имеется разрушение отделочного слоя с отслоением краски на высоту от 20 см. по коридору до 60 см к отсечным дверям (фото 27, 32, 33), что свидетельствует о периодическом подтоплении цокольных помещений, дождевая канализация не функционирует и находится в аварийном состоянии.

Таким образом, на момент заключения Договора аренды нежилого помещения от 22.11.2016 года и до настоящего времени ответчиком не выполнены обязанности посодержанию в исправном состоянии гидроизоляции фундамента, стен, обеспечениюбесперебойной работы дренажей, осуществлению предупреждение поступления грунтовых вод в подвалы (техподполья), восстановлению или устройству вновь гидроизоляции фундаментов, цоколя и пола подвала. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

В материалах дела представлено решение международного арбитражного суда при ЧУ «Центр альтернативных способов разрешения споров» вынесено решение по делу № 01-01/17 от 17.02.2017 г. о расторжении Договора аренды нежилого помещения от 22.11.2016 г. и взыскании с ООО «БВС недвижимость» денежных средств в размере 453900,00 рублей. В качестве основания досрочного расторжения договора аренды указано возникновение неустранимых обстоятельств, объективно препятствующих пользованию объектом в виде подтоплений коридора цокольного этажа, по которому осуществляется проход к арендуемому помещению.

В резолютивной части указанного решения указано, что решение третейского суда является окончательным и подлежит обязательному исполнению. Во исполнение решения третейского суда истец вернул арендатору уплаченную им арендную плату в размере 441000,00 рублей и третейский сбор в размере 12900,00 рублей, что подтверждается платежными документами от 27.02.2017 г.

Доказательств существования иной причины возникновения у истца убытков ответчик суду не представил.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Вина ответчика и причинная связь между наличием у истца ущерба и бездействием ответчика в связи с ненадлежащим оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом по Договору № 29-Ц от 01.07.2016 г. установлена судом и подтверждена представленными в материалы дела доказательствами.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании убытков подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на Ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Центральная-4» в пользу общества с ограниченной ответственностью «БВС недвижимость» убытки в размере 453 900 руб. 00 коп., а также 12 078 руб. 00 коп. расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Томпакова Г.Н.