Решение от 6 июля 2024 г. по делу № А50-4283/2024

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


07 июля 2024 года                                                                        дело № А50-4283/2024


Резолютивная часть решения принята 24 июня 2024 года.

Полный текст определения вынесен 07 июля  2024 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи Г.В. Лядовой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.В. Епишиной

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации  города Перми (614000, <...>,  ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью  «Прикамская гипсовая  компания» (614033, <...>, ОГРН: <***>,                            ИНН: <***>)

о взыскании  денежных средств


при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО1, представитель по доверенности, паспорт, диплом.



Департамент земельных отношений администрации  города Перми (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Прикамская гипсовая  компания» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.07.2023 в размере 3 535 201 руб. 84 коп., неустойки за период с 06.02.2022 по 05.02.2024 в сумме 575 764 руб. 21 коп. с продолжением начисления по день фактической оплаты долга.

Истец направил в суд ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Неявка истца не препятствует рассмотрению дела в судебном заседании (ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Истец в представленном заявлении на заявленных требованиях настигает в полном объеме.

Ответчик требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на иск, заявил о несоразмерности заявленной неустойки и применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ, так же просит учесть при расчете неустойки условия договора о сроках внесения арендной платы с момента получения уведомления о размере арендной плате.

Судом заслушаны объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследованы представленные в материалы дела в соответствии со ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Истец основывает свои требования на том, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 25.06.201:9 № 025-19И земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716061:501, площадью 56 878 кв.м, находящегося по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 113а под объекты незавершенною строительства с кадастровыми номерами 59:01:4716061:736, 59:01:4716061:737 для завершения строительства на срок с 22.05.2019 по 21.05.2025. 

10.01.2022   объекты   незавершённого   строительства   с   кадастровыми   номерами 59:01:4716061:736, 59:01:4716061:737 сняты с государственного кадастрового учета. По данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4716061:501, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 59:01:4716061:757, 59:01:4716061:755, 59:01:4716061:754,        59:01:4716061:753, 59:01:4716061:756, 59:01:4716061:737, 59:01:4716061:736.

В соответствии с соглашением о расторжении договор расторгнут с 28.07.2023.

Ответчик обязательства по арендной плате не исполнил, задолженность по внесению арендной платы за период с 01.01.2022 по 31.07.2023, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате составляет 3 535 201 руб. 84 коп., неустойка составляет с 06.02.2022 в размере 575 764 руб. 21 коп.

В адрес ответчика направлена претензия, однако оплаты не поступило, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик требование не признает, указал, что арендные платежи вносили в соответствии с уведомлениями, направленными истцом (арендодатель), а именно:

Период аренды

Документ основание

Размер       арендной платы в руб.

Пл/поручение

2019 год

П.4.2. договора аренды

97 902,05

№5369 от 16.09.2019 на сумму 41958,02руб.;



№3876



от 11.07.2019



на сумму 55944,03руб.

1    и    2    кварталы

Уведомление

82 034,01

№565 от

2022года (с 01.01.2022

от 10.01.2022 №21-01-06-


04.02.2022

по 31.05.2022)

И-10


на сумму 82 034,01руб.

1 и 2 кв. 2022г. (с

Уведомление

93 586,80

№3563 от

01.01.2022 по

от 01.06.2022 №21-01-06-


02.06.2022

30.06.2022)

И-3321


на сумму 11551,79руб.

3 кв. 2022г.

Уведомление

46 792,90

№3575 от

(с 01.07.2022 по

от 01.06.2022 №21 -01-06-


03.06.2022

30.09.2022)

И-3321


на сумму 46 792,90руб.

4 кв. 2022г.

Уведомление

46 792,90

№5945 от

(с 01.10.2022 по

от 01.06.2022 №21-01-06-


02.09.2022

31.12.2022)

И-3321


на сумму 46 792,90руб.

1 и 2 кв. 2023г.

Уведомление

87 278,81

№643 от

(с 01.01.2023 по

от 16.01.2023 №21-01-06-


03.02.2023

30.06.2023)

И-191


на сумму 87 278,31руб.

3 кв. 2023г.

Уведомление

43 639,41

№3566 от

(с 01.07.2023 по

от 16.01.2023 №21-01-06-


02.06.2023

30.09.2023)

И-191


на сумму 43 639,41руб.

Иных уведомлений от истца в порядке п.4.8. договора аренды в период его действия, в адрес ответчика не поступало. Договор аренды прекращен на основании решения Департамента земельных отношений администрации города Перми от 13.07.2023 № 21-01-06-И-4441 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату» вынесенное в порядке ст.ст.39.3, 39.14 и 39.20 Земельного кодекса РФ.

На основании вышеуказанного решения Департамента, сторонами подписан договор купли-продажи земельного участка №0243-23 от 25.07.2023, который зарегистрирован в ЕГРН 28.07.2023. Оплата произведена платежным поручением от 20.07.2023 № 4784. Земельный участок передан ответчику по акту приема-передами от 25.07.2023.

Факт отсутствия задолженности по арендной плате подтверждается сверками взаимных расчетов, сформированных в «Личном кабинете землепользователя»:

-  по акту сверки взаимных расчетов по арендной плате за землю от 09.01.2023 переплата арендатора пени составила 162 руб. 50 коп. Задолженность отсутствует;

-  по акту сверки взаимных расчетов по арендной плате за землю от 29.06.2023 переплата арендатора пени составила 162 руб. 50 коп. Задолженность отсутствует;

- по акту сверки взаимных расчетов по арендной плате за землю от 21.08.2023 переплата арендной платы составила 29 092 руб. 94 коп. и неустойки 162 руб. 50 коп.

Требования об оплате измененной арендной платы поступили ответчику в виде искового заявления 19.02.2024г. вход №ПК390. При этом, истцом произведен перерасчет за период с 01.01.2022 по 31.07.2023, включительно, то есть без учета переплаты и получения выкупной стоимости за земельный участок.

Не признавая факт переплаты арендной платы в 2023 году и не учитывая данную сумму при предъявлении арендной платы к взысканию истец ведет себя непоследовательно и недобросовестно.

Факт переплаты ответчиком арендной платы в сумме 29 092 руб. 94 коп. и неустойки  в размере 162 руб. 50 коп., указан в акте сверки взаимных расчетов по арендной плате за землю по состоянию на 21.08.2023, который сформирован автоматически в «Личном кабинете землепользователя» по данным истца.

Сумма переплаты возникла в результате оплаты ответчиком арендной платы за 2023год по уведомлению от 16.01.2023 № 21-01-06-И-191 в сумме 130 918 руб. 22 коп. из которых:

-  87 278 руб. 31 коп. за 1 и 2 квартал 2023 (с 01.01.2023 по 30.06.2023) оплачено платежным поручением № 643 от 03.02.2023;

-  43 639 руб. 41 коп. за 3 квартал 2023г. (с 01.07.2023 по 30.09.2023) оплачено платежным поучением №3566 от 02.06.2023.

Договор купли-продажи земельного участка №0243-23 заключен между истцом и ответчиком 25.07.2023 (регистрация в ЕГРН 28.07.2023) и оплачен платежным поручением от 20.07.2023 № 4784.

В связи с сокращением фактического срока аренды, размер арендной платы изменен истцом составил 101 825 руб. 28 коп., что прямо указано графе «начислено» акта сверки взаимных расчетов по арендной плате за землю от 21.08.2023.

Таким образом, 130 918 руб. 22 коп. (произведенная оплата) - 101 825,28руб. (размер арендной платы при сокращении фактического срока аренды) = 29 092 руб. 94 коп.

 Также считает, что истцом неверно определен период взыскания неустойки с  01.01.2022, поскольку на указанную дату уведомление в адрес ответчика не направлено, более того, по состоянию на 23.08.2023 истец при сверке взаимных расчетов, указал на факт переплаты арендной платы в размере 29 092 руб. 94 коп. и неустойки 162 руб. 50 коп.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд исходит из следующего.

В силу ст. 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю», ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Принцип платности любого использования земли (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) установлен и пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края урегулирован Законом Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края».

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (абзац четвертый пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом                                      (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Сторонами не оспаривается факт заключения спорного договора. Так же не оспаривается факт заключения договора купли – продажи земельного участка №0243-23 от 25.07.2023, который зарегистрирован в ЕГРН 28.07.2023. Оплата произведена платежным поручением от 20.07.2023 № 4784. Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 25.07.2023.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора, (абзац 4 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы                       (п.. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель лишается права на получение арендных платежей после прекращения договорных отношений только в случае, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из пункта 1.1 договора следует, что спорный земельный участок предоставлен под объекты незавершенного строительства:      с кадастровым номером 59:01:4716061:736, принадлежащий владельцу на праве собственности, которое подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 31.05.2019   № КУВИ-001/2019-1204093 2, с кадастровым номером 59:01:4716061:737, принадлежащий владельву на праве собственности, которое подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости  об  объекте  недвижимости от 31.05.2019                          №  КУВИ-001/2019-12040657.

Согласно расчету, при расчете арендной платы истец исходил из процентной ставки 0,3%  от кадастровой стоимости. Таким образом, с учетом завершения строительства данных объектов истцом правомерно при расчете арендной платы применен коэффициент арендной платы равный 0,4% от кадастровой стоимости.

Таким образом, в отсутствие доказательств оплаты, истцом правомерно заявлены требования о взыскании задолженности в размере. Из представленной в материалы дела выписки по лицевому счету следует, что истцом учтены все платежи, перечисленные со стороны ответчика.

Требования истца в части взыскания арендной платы подлежат удовлетворению в заявленной сумме.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса РФ).

Сторонами в пункте 5.1.1 согласовано, что в случае невыполнения арендатором обязательства, указанного в пункте 3.2.19, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,03 % от годового размера арендной платы за каждый день невыполнения обязательства.

Пунктом 4.7. договора в случае ввода в эксплуатацию построенного на земельном участке здания, сооружения арендодатель производит перерасчет арендной платы в соответствии с видом использования земельного участка, а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату.

Пунктом 4.8.     арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы официальным извещением с указанием реквизитов для перечисления денежных средств. В случае неполучения уведомления до 1 апреля каждого финансового года арендатор обращается в адрес арендодателя самостоятельно. Неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы.

Гражданское законодательство указывает на обязанность участников правоотношений действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).                                                           В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу о том, что ответчик окончив строительство своих объектов должен был в разумные сроки известить истца о том, что строительство окончено, для перерасчета арендной платы, а также на ответчике лежала обязанность в отсутствии получения уведомления самостоятельно получить данное уведомление.

Поскольку ответчиком не представлено в суд доказательств своевременного  извещения истца о том, что строительство объектов завершено, что влечет применения неверного коэффициента для расчета арендной платы, судом отклоняется довод ответчика о том, что истцом несвоевременно направлены уведомления с указанием верного коэффициента в размере 4% от кадастровой стоимости земельного участка. Суд находит необоснованным довод ответчика о том, что неустойка подлежит взысканию с момента получения уведомления.

Вместе с Гражданское законодательство указывает на обязанность участников правоотношений действовать добросовестно (п.3 ст. 1 Гражданского кодекса  РФ). В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно расчету суда, с учетом моратория действующего в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 введенного  Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 по состоянию на 24.06.2024 составляет сумму 636 510 руб. 35 коп.

В удовлетворении иска следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлине относятся на истца  и ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Учитывая, что истец в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина с истца в доход федерального бюджета не подлежит.

 Руководствуясь статьями    110,  167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Прикамская гипсовая  компания» (614033, <...>, ОГРН: <***>,                            ИНН: <***>) в пользу Департамента земельных отношений администрации  города Перми (614000, <...>,  ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 3 535 201 руб. 84 коп., неустойку по состоянию на 24.06.2024 в размере 636 510 руб. 35 коп. с продолжением ее начисления по день фактической оплаты долга исходя из ставки равной 0, 03 % в день.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Прикамская гипсовая  компания» (614033, <...>, ОГРН: <***>,                        ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в                              размере 43 384 руб. 87 коп.


Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства  в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  через Арбитражный суд Пермского края.


Судья                                                                                                     Лядова Г.В.