Решение от 9 декабря 2019 г. по делу № А67-6468/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А67-6468/2019
г. Томск
09 декабря 2019 г.
– дата объявления резолютивной части решения

09 декабря 2019 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Шестеровой

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному образованию городской округ ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо – индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304702408200018)

о признании отчета оценщика недостоверным и обязании заключить договор

без участия сторон,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива» (далее – ООО «Альтернатива) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к муниципальному образованию городской округ ФИО1 о признании недостоверным отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, от 12.04.2019 № 173.

В обоснование заявленных требований ООО «Альтернатива» сослалось на то, что истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения. Предложенная ответчиком выкупная цена нежилого помещения по адресу: <...> ООО «Альтернатива» является завышенной (л.д. 3-8 т. 1).

В ходе рассмотрения дела истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил признать недостоверным отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, от 12.04.2019 № 173, обязать ответчика в течение 30 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи помещения № 17, расположенного по адресу: <...>, по цене, соответствующей указанной рыночной стоимости судебной экспертизы на 18.10.2019 № 571-Э/2019 ООО «Бюро оценки ТОККО» в размере 550 000 руб., взыскать с ответчика судебные расходы в размере 40 000 руб. на проведение судебной экспертизы, в размере 16 000 руб. на проведение экспертного заключения – отчет № 751А/18 (ООО «Оценка недвижимости», оценщик ФИО3) об определении рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...> 000 руб. за составление отчета от 11.06.2019 № 0076-05-19Д, расходы по уплате госпошлины.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что муниципальное образование городской округ ФИО1 как собственник имущества провело оценку спорного помещения, тем самым исполнило условие реализации преимущественного права истца. Для проведения оценки недвижимого имущества между муниципальным образованием городской округ ФИО1 и оценщиком ИП ФИО2 был заключен договор о проведении оценки с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, в результате чего был подготовлен отчет № 173 от 12.04.2019 об оценке нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом., 17 согласно которому рыночная стоимость помещения составила 824 500 руб., включая НДС 20% или 16 359,13 руб. за 1 кв.м. Поскольку ответчик не обладает специальными познаниями в сфере оценки рыночной стоимости, то и не может обоснованно определить степень достоверности полученной оценки в отчете, следовательно, основания не доверять оценщику и считать отчет недостоверным у ответчика отсутствуют. Ответчик полагает, что является ненадлежащим ответчиком. Требование истца об обязании заключить договор не подлежит удовлетворению, поскольку не соблюден досудебный порядок урегулирования спора (л.д. 56-58 т. 3).

ФИО2 в отзыве на исковое заявление полагает требование о признании отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 50,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> необоснованным (96-97 т. 3).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие лиц, участвующих в деле (части 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 31.08.2015 между муниципальным образованием городской округ ФИО1, представленное муниципальным казенным учреждением администрацией городского округа ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альтернатива» (арендатор) заключен договора аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью № 21/н-15 (л.д. 11-20 т.1).

24.10.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 50,4 кв.м по адресу: <...>, что подтверждается письмом от 24.10.2018 № 7/18 (л.д. 22 т. 1).

Заявление подано истцом на основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 03.12.2018 № 420 ответчик направил истцу (по запросу последнего) отчет от 08.11.2018 № 751А/18 об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по адресу: <...>, в соответствии с которым стоимость составила 852 000 руб. (л.д. 24-107 т. 1).

В связи с возникшими у истца сомнениями относительно достоверности оценки, ООО «Альтернатива» обратилось в Томское региональное отделение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» для проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 08.11.2018 № 751А/18.

На основании проведенной экспертизы отчета № 751А/18 эксперт пришел к следующим выводам: отчет № 751А/18 не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не соответствует федеральным стандартам оценки. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованными (заключение экспертно-консультационного комитета от 04.03.2019 № 1э/2019, л.д. 109-130 т. 1).

Истец направил ответчику копию указанного заключения для принятия дальнейших управленческих решений (письмо от 18.03.2019 № 1/19, л.д. 108 т. 1).

По заказу ответчика оценщиком ФИО2 проведена оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. В соответствии с отчетом от 12.04.2019 № 173 (л.д. 133-145 т. 1, л.д. 1-61) рыночная стоимость объекта оценки составила 824 500 руб., о чем истец сообщил ответчику письмом от 29.04.2019 № 01-18-1761 (л.д. 131 т. 1).

Истец вновь не согласился с оценкой рыночной стоимости недвижимого имущества, сославшись на наличие заведомо ложных сведений и утверждений, заявленных в отчете оценщиком ФИО2, наличие грубых нарушений федеральных стандартов оценки, допущенных оценщиком при осуществлении оценки объекта, наличие в отчете явных факторов, позволяющих предположить, что рыночная стоимость объекта была намеренно завышена оценщиком (письмо от 07.0.62019 № 3-19, л.д. 62 т.2).

В связи с несогласием проведенной оценки, между ООО «Альтернатива» (заказчик) и ООО «Кадастровая оценка и экспертиза» (исполнитель) заключен договор на выполнение работ от 05.06.2019 № 0076-05-19Д, предметом которого является оценка рыночной стоимости нежилого помещения № 17 площадью 50,4 кв.м по адресу: <...> (л.д. 98-101 т. 2).

По результатам проведенной оценки оценщик пришел к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения № 17 по ул. Ермакова, 86, в г. ФИО1 Томской области составляет 490 500 руб. с учетом НДС (отчет № 0076-005-19Д, л.д. 112-151 т. 2, л.д. 1-51 т. 3).

Письмом от 24.06.2019 № 5/19 истец обратился к ответчику с предложением приобрести и заключить договор купли-продажи спорного имущества, за 490 500 руб., включая НДС (л.д. 102 т. 2).

Поскольку сторонам не удалось урегулировать условие о стоимости имущества, ООО «Альтернатива» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ЗФ), согласно статье 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Отчет об оценке рыночной стоимости имущества, подлежащего отчуждению арендатору, выполняется по заданию уполномоченного органа государственной власти, принимающего решение об условиях приватизации, а определение рыночной стоимости арендуемого имущества осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ подлежит рассмотрению судом, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, избранный истцом способ защиты нарушенного права в части требования о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, недостоверной прямо предусмотрен пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Частью 4 статьи 4 названного Закона установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В рамках настоящего дела определением от 24.09.2019 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

 Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 12.04.2019 № 173 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности?

 Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 12.04.2019 и по состоянию на настоящее время?

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бюро оценки «ТОККО» ФИО4.

В экспертном заключении от 18.10.2019 № 571-Э/2019 сделан вывод, что отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 12.04.2019 № 173 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованными. Рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 12.04.2019 составляет 627 600 руб. с НДС, на 18.10.2019 – 657 300 руб. с НДС, рыночная стоимость за вычетом НДС – 550 000 руб. (л.д. 133-164 т.3).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, установил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Принимая во внимание требования Федерального Стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения от 18.10.2019 № 571-Э/2019, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 550 000 руб.

Доводы ответчика о том, что он является ненадлежащим ответчиком по предъявленному иску, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку между сторонами имеет место преддоговорный спор относительно договора купли-продажи спорного объекта.

Требования истца о взыскании с ответчика 16 000 руб. за проведение экспертного заключения – отчета № 751А/18 (ООО «Оценка недвижимости», оценщик ФИО3) об определении рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, и 6 000 руб. за составление отчета от 11.06.2019 № 0076-05-19Д, удовлетворению не подлежат, поскольку не представлено доказательств несения расходов в указанной сумме. Кроме того, в части отнесения на ответчика судебных расходов в сумме 16 000 руб. необоснованно, так как указанные расходы не связаны с рассмотрением настоящего дела.

Судебные расходы, понесенные ответчиком в связи с уплатой государственной пошлины и проведением судебной экспертизы в размере 40 000 руб. (платежное поручение от 30.07.2019 № 351, л.д. 130 т. 3) в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного и, руководствуясь частью 1 статьи 110, статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета от 12.04.2019 № 173 об определении рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, выполненного ФИО2.

Обязать муниципальное образование городской округ ФИО1 в лице администрации городского округа ФИО1 в течение 30 календарных дней со дня вступления настоящего решения в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью «Альтернатива» подписанный со своей стороны договор купли-продажи помещения № 17, расположенного по адресу: <...>, по цене 550 000 руб.

Взыскать с муниципального образования городской округ ФИО1 в лице администрации городского округа ФИО1 за счет казны муниципального образования городской округ ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» 40 000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы, 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а всего 46 000 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.



Судья М.О. Попилов