Решение от 29 августа 2024 г. по делу № А46-10170/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-10170/2023
29 августа 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания до объявления перерыва – помощником судьи Рахимовой Ж.Е., после перерыва – секретарем судебного заседания Ивановой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Еда 24» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3

о признании договора аренды нежилого помещения, заключенным сроком на 10 лет, внесении изменений в договор, обязании совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Еда 24» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании освободить объект аренды и возвратить арендодателям,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерства культуры Омской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Еда 24» – ФИО4 (доверенность от 10.01.2022, паспорт, диплом); ФИО5 (доверенность от 24.06.2024, паспорт, диплом); после перерыва также ФИО6 (доверенность от 02.07.2024, паспорт);

индивидуальный предприниматель ФИО1 (лично по паспорту), ее представитель ФИО7 (доверенность от 19.06.2023, паспорт, диплом);

индивидуальный предприниматель ФИО2 (лично по паспорту), ее представитель ФИО8 (доверенность от 13.05.2024, паспорт, диплом);

индивидуальный предприниматель ФИО3 (лично по паспорту), ее представитель ФИО9 (доверенность от 19.06.2023, паспорт, диплом),

от Министерства культуры Омской области – после перерыва – ФИО10 (доверенность от 05.07.2023, удостоверение, диплом),



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Еда 24» (далее – ООО «Еда 24», общество, истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчики по первоначальному иску, истцы по встречному иску) и просило:

1. признать договор № 3 от 21.06.2019 аренды нежилого помещения заключенным сроком на 10 (десять) лет с 21.06.2019 и по 21.06.2029;

2. внести изменение в пункт 2.2 Договора № 3 от 21.06.2019 аренды нежилого помещения, дополнив его абзацами следующего содержания:

«Объект Аренды является объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой», кон. 1870 – нач. 1880 гг., включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с регистрационным номером 581410033120005 (далее по тексту – «Объект культурного наследия»).

Техническое состояние, предмет охраны Объекта культурного наследия, требования к сохранению Объекта культурного наследии, правила его использования, гарантирующие сохранность Объекта культурного наследия, определяются договором, а также Охранным обязательством собственника или иного законного владельца Объекта культурного наследия (в т.ч. Актом осмотра технического состояния № 1 от 12.12.2016 г.), утвержденным распоряжением Министерства культуры Омской области № 41-рм от 09.02.2017, которые является неотъемлемой частью настоящего Договора. Весь объем требований, предусмотренных Охранным обязательством, выполняет собственник (Арендодатели)».

3. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3 совершить действия по государственной регистрации договора № 3 от 21.06.2019 аренды нежилого помещения

Индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 заявлен встречный иск об обязании освободить объект аренды – нежилые помещения, номера на поэтажном плане 4П: 9, 10, общей площадью 220, 3 кв. м., литера А, А6, находящиеся на первом этаже двухэтажного кирпичного строения с одноэтажной кирпичной пристройкой, расположенного по адресу: <...> и возвратить его Арендодателям в течение 7 (семи) календарных дней с момента принятия арбитражным судом соответствующего судебного акта, который принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

К участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, регистрирующий орган), Министерство культуры Омской области

В судебном заседании общество поддержало заявленные требования, просило отказать в удовлетворении встречного иска.

Предпринимателя поддержали встречные требования, полагали первоначальные требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

При этом предприниматели ходатайствовали об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

В связи суд отмечает, что по смыслу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав.

Как указано в пункте 4 раздела II «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Учитывая, что ответчики требование истца не признают, основания для оставления искового заявления без рассмотрения отсутствуют.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

21.06.2019 между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО11, ФИО3 (Арендодатели) и ООО «Еда 24» (Арендатор) был заключен договор № 3 аренды недвижимого помещения (далее – договор), согласно которого Арендодатель передает Арендатору за плату во временное владение и пользование магазин - нежилые помещения, номера на поэтажном плане 4П, 9,10, общей площадью 220,3 кв.м., литера А,А6 находящиеся на первом этаже двухэтажного кирпичного строения с одноэтажной кирпичной пристройкой, расположенного по адресу: <...>. Объект аренды передается Арендатору под размещение пиццерии сети «Додо пицца».

В соответствии с пунктом 2.4 договора помещение принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности в следующих долях:

? доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО1 на основании Свидетельства о праве собственности от 14.06.2005 г., выданного нотариусом нотариального округа г. Омска ФИО12, реестровый номер 2911, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ № 466020. выданным Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 14.05.2007 г.;

? доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО11 на основании Свидетельства о праве наследство по закону от 14.06.2005 г., выданного нотариусом нотариального округа г. Омска ФИО12, реестровый номер 2919, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ № 466022, выданным Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 14.05.2007 г.;

? доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО3 на основании Свидетельства о праве наследство по закону от 14.06.2005 г., выданного нотариусом нотариального округа г. Омска ФИО12, реестровый номер 2919, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ № 466023, выданным Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 14.05.2007.

Земельный участок, на котором расположен Объект аренды, принадлежит Арендодателю на праве общей долевой собственности.

В силу пунктов 3.3., 3.3.2. Договора размер ежемесячной арендной платы устанавливается: за период с первого по седьмой месяц срока аренды составляет 88 188 рублей в месяц, таким образом, общая сумма аренды за указанный период составляет 617 316 российских рублей 00 копеек, без НДС. Начиная с восьмого месяца срока аренды, ежемесячная сумма арендной платы составляет 176 376 российских рублей 00 копеек, без НДС.

Как указывает истец по первоначальному иску, ООО «Еда 24» своевременно, начиная с момента подписания Договора аренды, вносило арендную плату. Произвело ремонт помещения.

Согласно п. 5.1. Договора последний вступает в силу с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды и действует по 21 июня 2029 года включительно.

При этом в соответствии с пунктом 5.2 договора последний подлежит государственной регистрации в установленном порядке и вступает в силу с момента регистрации. До момента государственной регистрации данные договор действует как краткосрочный договора, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 11 месяцев. Условия настоящего договора в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора. Подача документов для регистрации настоящего договора, а также изменений и дополнений к нему осуществляется арендодателем. Расходы, связанные с регистрацией настоящего договора, а также внесением изменений и дополнений в него несет арендодатель. В случае уклонения арендодателя от государственной регистрации настоящего договора в разумные сроки, арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, прекратить его действие (расторгнуть договор) и потребовать от арендодателя возмещения убытков.

Если арендатор использует объект аренды по истечении срока аренды без какого либо возражения со стороны арендодателя, но также без заключения письменного договора между сторонами о продлении или возобновлении аренды, такое продолжающееся занятие объекта аренды рассматривается как аренда на неопределенный срок в соответствии с условиями и положениями настоящего договора (пункт 5.5 договора).

В установленном законом порядке государственная регистрация произведена не была.

20.09.2019 в адрес Арендодателей Управление Росреестра по Омской области было вынесено Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2019-10933583. Причиной приостановления государственной регистрации явилось: изменение площади помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3657; отсутствие охранного обязательства на помещение, являющееся объектом культурного наследия, в комплекте документов, представленном на государственную регистрацию; отсутствие заявления о внесении в ЕГРН записи об ограничении – объект культурного наследия.

Согласно сведениям из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:040117:3657, адрес: <...>, помещение 4П расположено в здании с кадастровым номером 55:36:040117:3293, литеры А,А1,А5,А6, расположенное по адресу: <...>. Данное здание является памятником культуры, на основании Постановления Главы Администрации Омской области № 421-й от 29.08.1996 г., согласно которого принято решение о включении выявленного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

При этом собственник обратился с заявлением о внесении записи об ограничении – объект культурного наследия, и соответствующая запись была внесена. Вторая причина приостановления (изменение площади), для Арендодателей, как отмечают последние, явилась неустранимой, документы с государственной регистрации были возвращены.

Как отмечает истец по первоначальному иску, ООО «Еда 24» подготовило и направило на подписание Арендодателям Дополнительное соглашение к Договору аренды с включением в Договор пункта, содержащего указание на охранное обязательство, но оно подписано со стороны Арендодателя не было.

16.08.2021 ООО «Еда 24» направляло в адрес Арендодателей Требование о повторной подаче документов для государственной регистрации Договора аренды. До настоящего времени, Арендодатель не произвел государственную регистрацию Договора аренды, то явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В обоснование встречного иска предприниматели ссылаются на следующие обстоятельства.

Как полагают истцы по встречному иску, условиями Договора предусмотрен долгосрочный характер арендных отношений при условии его государственной регистрации (п. 5.1. договора), до государственной регистрации, договор действует как краткосрочный с ограничением в 11 (Одиннадцать) месяцев (п. 5.2. договора).

Учитывая положения п. 5.2 Договора, в отсутствие государственной регистрации, срок действия договора был равен 11 (Одиннадцати) месяцам, по мнению предпринимателей истекал 20 марта 2020 года.

Вместе с тем, по окончании срока действия договора Арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны Арендодателя, что, в соответствии с условиями п. 2 ст. 621 ГК РФ, повлекло за собой возобновление действия договора на тех же условиях на неопределенный срок. В договоре аренды, заключенным между сторонами, закреплено аналогичное условие (п. 5.5. Договора).

К началу 2023 года между Сторонами Договора возникли неразрешимые разногласия, в том числе по вопросам своевременности и полноты внесения арендной платы, задолженность Арендатора на начало года составила 1 061 290 (Один миллион шестьдесят одна тысяча двести девяносто) рублей 42 копейки; изменения размера арендной платы.

В сложившихся обстоятельствах, руководствуясь положениями Договора и правовыми нормами, сформулированными в п. 2 ст. 610 ГК РФ, 23 марта 2023 года Собственник направил в адрес Арендатора уведомление об отказе от Договора (уведомление вручено 23.03.2023).

В ответ на уведомление Арендатор высказал несогласие с позицией Арендодателя и выразил намерение использовать объект аренды вплоть до 21 июля 2029 года (письмо от 24.04.2023).

Учитывая очевидно обозначенную позицию Собственника, 04 мая 2023 года Арендодатель направил в адрес Арендатора повторное уведомление об отказе от Договора с соблюдением сроков, определенных первоначальным уведомлением.

По истечении трехмесячного срока, с момента получения Арендатором первого уведомления, в отсутствие действий, направленных на освобождение объекта аренды, Арендодатель, 15 июня 2023 г. направил требование об освобождении объекта аренды, указав на необходимость в срок до 14 июля 2023 г. освободить объект аренды.

До настоящего времени Арендатор объект аренды не освободил и не вернул его по акту приема-передачи Арендатору, что явилось основанием для заявления встречного иска.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования общества подлежащими удовлетворению, встречное требование – оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено: в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, требование о государственной регистрации сделки может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией сделки. Для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации. Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договором действий, необходимых для проведения государственной регистрации.

Принимая решение о государственной регистрации сделки, суд должен установить факт уклонения другой стороны сделки от регистрации, а также установить соответствие сделки по ее содержанию и форме требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 5.2 договора обязанность по его государственной регистрации возложена на арендодателей.

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды является часть помещений нежилого помещения 4П, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 55:36:040117:3657. Ответчики по первоначальному иску обращались в Управление с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права (ограничения (обременения) аренды). Для осуществления учетно-регистрационных действий был представлен договор аренды, а также технический план, подготовленный в связи с изменением сведений о площади помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3657 в связи с уточнением размеров, и образованием части помещени.

По результатам проведения правовой экспертизы документов было принято решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, в последующем - принято решение о прекращении осуществления учетно-регистрационных действий в порядке предусмотренном ст. 31 Закона о регистрации.

В уведомлении о приостановлении государственным регистратором сообщалось, что нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:040117:3657, расположено в здании, которое является памятником культуры.

Особенности государственной регистрации прав в отношении объектов культурного наследия регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ).

Согласно п. 7 ст. 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 Закона № 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора.

Охранное обязательство не было включено в представленный на государственную регистрацию договор.

Также (на момент принятия решения о приостановлении) не было представлено заявление о внесении в ЕГРН записи об ограничении - объект культурного наследия.

Кроме того, ч. 3, 4 ст. 40 Закона № 73-ФЗ изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных Законом № 73-ФЗ работ по сохранению объекта культурного наследия. Работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями Закона № 73-ФЗ и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 10, 11 ст. 45 Закона № 73-ФЗ при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, в результате которых изменились площадь и (или) количество помещений объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, его частей и качество инженерно-технического обеспечения, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия является одним из документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Порядок подготовки акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия и его форма утверждаются федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

Документы, установленные ст. 45 Закона № 73-ФЗ на регистрацию не были представлены.

Вместе с тем, ответчики по первоначальному иску обращались в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации ограничения (обременения) объект культурного наследия. По результатам проведения правовой экспертизы документов, запись об ограничении (обременении) (объект культурного наследия) была внесена в ЕГРН.

В своем отзыве Ответчик по первоначальному иску ссылается на то, что причиной приостановки государственной регистрации договора послужило изменение площади арендуемого помещения, причиной изменения площади объекта аренды явилась перепланировка, осуществленная Арендатором. Вместе с тем, 05.07.2019 ФИО1 получила из Государственного БТИ Омской области ответ № 11-01/11115, согласно которого, по данным обследования от 24.11.2003 г. в нежилом помещении № 4П, расположенном по адресу: <...>, допущена ошибка на поэтажном плане: не указан дверной проем между помещениями № 5 и № 10, а также не указан арочный проем между помещениями № 10 и №9. В поэтажный план внесены изменения. 18.07.2019 от Арендодателей было получено согласие на осуществление внутренних и наружных работ по монтажу системы вентиляции и кондиционирования, а также других инженерных систем и рекламных конструкций. Арендодатели просили предоставить сметные расчеты по ремонтным работам системы отопления, в части замены ржавых труб. Также согласовывался размер и форма тамбура для гостей.

Как указывает общество, 20.11.2019 ООО «ЕДА 24» направляло в адрес Администрации города Омска заявку на согласование эскиза знаково-информационной системы № 2334-19, данный эскиз был согласован Собственниками недвижимого имущества ФИО1, ФИО13, ФИО3

Согласно Акта № 6000008480 от 31.01.2006 о разграничении балансовой принадлежности электрических сетей, электроустановок и эксплутационной ответственности сторон у ИП ФИО1 на объекте «Книжный магазин «Знание» по ул. Ленина, 17», мощность была 11,00 кВт, напряжение – 380 В. Затем 14.09.2018 г. Индивидуальный предприниматель ФИО1 осуществила технологическое присоединение объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств) до максимальной мощности 80 кВт – акт об осуществлении технологического присоединения № 600624/1/ от 14.09.2018 г. с АО «Омскэлектро». 02.08.2019 г. (после заключения Договора аренды с ООО «Еда 24») индивидуальный предприниматель ФИО1 заключила Договор № 873/19 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с АО «Омскэлектро», согласно которого максимальная мощность присоединяемых энергопринимающих устройств – 150 кВт.

18.07.2019 г. Арендодатели – ИП ФИО1, ИП ФИО13, ИП ФИО3 дали свое согласие ООО «Еда 24» на перепланировку (в т.ч. осуществлять внутренние и наружные работы по монтажу систем вентиляции и кондиционирования, а также других инженерных систем и рекламных конструкций).

При этом общество отмечает, что Арендатор искренне полагал, что Договор аренды будет передан на государственную регистрацию. Поэтому ООО «Еда 24» произвело капитальные вложения в объект аренды, а именно: ООО «Еда 24» заказывало у ООО «Компания ТОП-инженеринг» проект «Вентиляция», были проведены работы по полной замене вентиляционных систем на объекте Пиццерия «ДоДо пицца» по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 17.

09.08.2019 ООО «Еда 24» (Заказчик) и ИП ФИО14 заключили Договор подряда №К2019.08-09 на монтаж системы вентиляции и кондиционирования на общую сумму 1 146 550,97 руб.; 09.08.2019 ООО «Еда 24» (заказчик) и ООО «Спецмонтажпроект» заключили Договор подряда № АЛЮ/2019, согласно которого Исполнитель выполняет работы по изготовлению и установке алюминиевых изделий (конструкций), на общую сумму 197 000,00 руб.; 11.07.2019 г. ООО «Еда 24» (Заказчик) и ООО «ММ Строймастер» (Подрядчик) заключили Договор № 25, согласно которого Подрядчик обязался выполнить работы по устройству проведению канализации по адресу: <...> – стоимость работ составила 25 000,00 руб.; 25.08.2019 г. ООО «Еда 24» (Заказчик) и ООО «ММ Строймастер» (Подрядчик) заключили Договор подряда № Омск-3/2019, согласно которого Подрядчик обязался выполнить строительные работы по устройству проведению канализации по адресу: <...> – стоимость работ составила 150 000,00 руб.; в период с 17.08.2019 по 20.03.2020 ООО «СК Армстрой» осуществило строительномонтажные работы, общая стоимость работ составила 800 000,00 руб.; 17.03.2020 г. ООО «Еда 24» (Заказчик) и ИП ФИО15 (Исполнитель) заключили Договор на выполнение работ № 1709/2019, согласно которого Исполнитель обязуется произвести электромонтажные работы, общей стоимостью 250 000,00 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ООО «Сибирь-Керама» керамическую плитку общей стоимостью 100 912,44 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ООО «Компания «Ремлюкс» краны и комплектующие к системам внутреннего водоснабжения на общую сумму 45 501,59 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ООО «Комплексные системы» плиты ОSB на общую сумму 18 540,00 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ИП ФИО16 материалы для электромонтажных работ на общую сумму 55 311,76 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ИП ФИО17 материалы для электромонтажных работ на общую сумму 313 641,00 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ООО «Акустик сервис» гипсокартон на общую сумму 37 586,12 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ООО «Дриада» фурнитуру на общую сумму 122 703,30 руб.; 15.08.2019 г. ООО «Еда 24» (Заказчик) и ООО ПК «Лаборатории ИТОН» заключили Договор № 87 на изготовление мебели на общую сумму 749 032,83 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ООО «ПК «Продмаш» сплит-системы на общую сумму 404 703,12 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ООО «Текс-Колор Омск» строительные смеси и составы, крепежные изделия на общую сумму 153 860,91 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ЗАО «Электрокомплектсервис» материалы для электромонтажных работ на общую сумму 200 937,49 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ЗАО «Б-Графф электро» материалы для электромонтажных работ на общую сумму 13 891,33 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ООО «Деан Сибирь» аккумуляторы, батареи, оповещатели на общую сумму 149 342,99 руб.; ООО «Еда 24» покупало у ООО «ТехСвет» светильники на общую сумму 75 000,00 руб. Также ООО «Еда 24» понесло иные расходы, связанные с ремонтом и переоборудованием помещения по ул. Ленина, д. 17.

Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В соответствии со ст. 14, 15 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права носят заявительный порядок. Основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, подготовленный кадастровым инженером (ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровойдеятельности» (далее - Закон № 221-ФЗ) кадастровая деятельность - это комплекс работ в отношении недвижимого имущества. Цель кадастровой деятельности - подготовка документов для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества. Исключительным правом заниматься кадастровой деятельностью обладает только кадастровый инженер.

Ч. 1 ст. 29.2 Закона № 221-ФЗ предусматривает ответственность кадастрового инженера за недостоверность сведений межевого плана, технического плана, акта обследования или карты-плана территории, на основании которых в ЕГРН вносятся сведения об объектах недвижимости и которые подготовлены таким кадастровым инженером.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

По результатам проведения правовой экспертизы документов, представленных в рамках обращения № КУВД-001/2019-10933583, Управлением Росреестра по Омской области было принято решение о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий по основаниям подробно описанным в отзыве на исковое заявление по данному делу.

При этом, как пояснил регистрирующий орган, последним решение об отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий не принималось.

Вышеуказанное обращение было прекращено по инициативе заявителя в порядке предусмотренном ст. 31 Закона о регистрации.

Также Управление пояснило, что факт изменения сведений о площади помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3657 был установлен в рамках проведения правовой экспертизы документов на основании представленных документов, а именно в связи с подачей правообладателями спорного объекта недвижимого имущества заявлений об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав с приложением технического плана помещения от 02.09.2019. подготовленного кадастровым инженером ФИО18, в связи с изменением сведений о внутренней планировке и площади помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3657 и образованием части помещения чп1. Согласно указанного технического плана площадь помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3657 составляла 514,1 кв.м. (согласно данным ЕГРН общая площадь указанного объекта недвижимого имущества составляет 488,8 кв.м.).

Кроме того, дополнительными документами заявителем был представлен технический помещения от 26.10.2019, подготовленный кадастровым инженером ФИО18, в связи с изменением сведений о площади помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3657 в связи с уточнением размеров и образованием части помещения чп1. Согласно указанною техническою плана площадь помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3657 составляла 511,2 кв.м. (согласно данным ЕГРН общая площадь указанного объекта недвижимого имущества составляет 488,8 кв.м.).

Вместе с тем, поскольку 04.09.2019 г. Арендодатели помимо Договора аренды № 3 подали на государственную регистрацию – Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в Уведомлении о приостановке Управления Росреестра по Омской области указано, что государственная регистрация приостанавливается в связи с: - не предоставлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; - форма и содержание документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ. Далее, идет ссылка на ст. 40 Закона № 73-ФЗ, которой установлено, что изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим ФЗ работ по сохранению объекта культурного наследия. Таким образом, первые два пункта в Уведомлении о приостановке Управления Росреестра по Омской, касаются Заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в основу которого сдан Технический план здания, сооружения, помещения от 02.09.2019.

Что же касается государственной регистрации Договора аренды, то Управление Росреестра по Омской области, указывает, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки, а именно, охранное обязательство не включено в качестве существенного условия в Договор.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения. Следовательно, государственная регистрация Договора аренды может быть осуществлена без одновременного государственного кадастрового учета.

Согласно ч. 5 ст. 44 Федерального закона «Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Таким образом, действующим законодательством, в частности, Законом № 218-ФЗ предусмотрена возможность государственной регистрации договора аренды разных частей одного объекта недвижимости.

Судом установлено, что до настоящего времени договор аренды государственную регистрацию не прошел, предприниматели возложенную на них обязанность по государственной регистрации договоров, не исполнили. На вопрос суда о причинах неисполнения названного обязательства, арендодатели ссылались на необходимость несения дорогостоящих расходов в целях устранения выявленных регистрирующим органом недостатков.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об уклонении арендодателей от обязанности подачи договора для его государственной регистрации.

При этом ответчики по первоначальному иску заявили об истечении срока исковой давности.

Между тем, к спорным правоотношениям срок исковой давности применению не подлежит в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ и пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, регистрация может быть произведена без ее участия по решению суда, вынесенному по требованию другой стороны (пункт 2 статьи 165 ГК РФ). Причем сторона, которая фактически исполнила договор до его необходимой государственной регистрации (передала имущество, уплатила деньги), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за собой отказ в защите права со стороны суда (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как разъяснено в определении Верховного суда Российской Федерации от 26.01.2016 № 301-ЭС15-5443, в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребления в иных формах.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, в результате которых другая сторона не могла реализовать принадлежащие ей права. Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»). О злоупотреблении правом, которое может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права, указано и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 17388/12.

Применительно к рассматриваемому спору, условиями договора обязанность по государственной регистрации договора аренды возложена на предпринимателей, стороны фактически приступили к исполнению договора аренды, а именно: арендодатели фактически передали во владение общества спорные нежилые помещения, что подтверждается актом приема-передачи, а ответчик вносил арендную плату.

Следовательно, предпринимателя не вправе ссылаться на истечение сроков исковой давности.

Кроме того, Ответчик ссылается на пункт 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) считает, что оспариваемый договор является ничтожным, так как должен был содержать указание на наличие охранного обязательства в отношении объекта недвижимости, так как переданные в аренду нежилые помещения располагаются в здании, которое является объектом культурного наследия. Договор аренды сведений о наличии охранного обязательства не содержит.

Объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, предотвращения других действий, могущих причинить вред этим объектам. В указанных целях организуется государственный учет объектов культурного наследия, а также, в числе прочего, устанавливаются ограничения (обременения) права собственности или иных вещных прав на объекты культурного наследия (пункт 1, подпункты 1 и 4 пункта 2 статьи 33 Закона № 73-ФЗ); предъявляются требования к их сохранению, содержанию и пользованию, для чего утверждается охранное обязательство (статьи 47.2, 47.3, 47.6 Закона № 73-ФЗ).

Исходя из приведенных целей и задач законодательного регулирования, особого правового статуса объектов культурного наследия подлежат толкованию и положения статьи 48 Закона № 73-ФЗ, определяющей особенности владения, пользования и распоряжения такими объектами. Так, согласно пункту 7 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении указанного объекта действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения; в случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 10 названной статьи применительно к выявленным объектам, в отношении которых еще не оформлено охранное обязательство.

Таким образом, пункты 7 и 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ предусматривают возложение на лицо, приобретающее права владения и (или) пользования таким объектом обязанности по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Между тем пунктом 11 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что в случае, если к моменту перехода права владения в отношении объекта культурного наследия оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения объектом.

Закон № 73-ФЗ предусматривает переход к новому владельцу публичной обязанности по сохранению объекта культурного наследия, а при переходе права собственности на объект культурного наследия происходит и материальное правопреемство. Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2022 № 305- ЭС22-11746. Правовая позиция о том, что законодательство связывает возникновение и прекращение обязанности по сохранению объекта культурного наследия (охранного обязательства) с наличием у субъекта этой обязанности соответствующего вещного или обязательственного права на данный объект, изложена также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2018 № 305-ЭС17-17543, которое включено в Обзор судебной практики № 2 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018 (пункт 23).

При этом отсутствие в договоре аренды информации об обременении (ограничении) в использовании спорного объекта, на которые ответчик ссылается, само по себе не является основанием для признания договора недействительным (ничтожным), поскольку арендатор, проявляя должную заботливость и осмотрительность при заключении договора, не мог не знать о данных обстоятельствах. Кроме того, ООО «Еда 24» фактически исполняет охранное обязательство с момента заключения Договора аренды, а именно, осуществляло покраску фасадов, ежегодно заказывает мойку фасадов и остекления здания.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно положениям пункта 13 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ, если к моменту перехода владения объектом культурного наследия на него оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом. Это правило применяется даже в том случае, если охранное обязательство не исполнялось предыдущим владельцем надлежащим образом (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).

Ответчик не представил доказательств причинения Истцом в результате заключения оспариваемой сделки ущерба публичным интересам, в том числе, в связи с неуказанием в нем на наличие охранного обязательства. Формальное несоответствие договора аренды требованиям закона, с учетом представленных в материалы дела доказательств, не порочит сделку аренды. Ответчик, будучи собственником спорного помещения, принял на себя охранное обязательство, от исполнения не отказывается, ввиду чего само по себе неуказание в договоре аренды на обременение обязанностью исполнять условия охранного обязательства не препятствует достижению целей Закона № 73-ФЗ, не ставит объект культурного наследия под угрозу (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2021 № 305-ЭС21-5471).

Кроме того, из материалов дела следует, что после получения уведомления регистрирующего органа стороны Договора аренды обсуждали условия заключения Дополнительного соглашения к Договору аренды:

13.11.2019 г. ФИО1 (с адреса электронной почты k2.omsk@yandex.ru ООО «Принт ТФ») написала в адрес ФИО4 (evgenn78@list.ru – юрист ООО «Еда 24») направила Охранное обязательство и Акт Ленина, 17.

15.11.2019 г. ФИО1 (с адреса электронной почты k2.omsk@yandex.ru ООО «Принт ТФ») написала в адрес ФИО4 (evgenn78@list.ru – юрист ООО «Еда 24») – «Изменить площадь на 197,9 кв м (142,9+65,6+3,5-14,1) 4,7*3=14,1 -- относится к кальянной. Номера на поэтажном плане 8, 9, 10 (8- тамбур, площадью 3,5 м кв). Отразить тамбур на поэтажном плане. Добавить в предмет договора информацию о том, что арендуемое помещение является объектом культурного наследия. Регистрационный номер в едином государственном реестре объектов культурного наследия народов РФ 581410033120005. Техническое состояние, предмет охраны Объекта, требования к сохранению объекта, правила его использования, гарантирующие сохранность объекта, определяются Договором, а также Охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия и Актом осмотра технического состояния, которые являются неотъемлемой частью договора. (Прилагаются к договору)».

08.10.2020 ФИО1 направила в адрес ФИО4 поэтажный план Ленина, 17 из выписки и из Договора с Годзилой. Зарегистрирован в Росреестре» 08.10.2020 г. ФИО1 написала в адрес ФИО4, что связалась с кадастровым инженером. Она еще раз уточнит площадь.

15.04.2021 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 сообщение следующего содержания: «Добрый день, Евгений! 1.1 пунккт 2.2 Площадь помещения № 8 - 3,5 м кв, № 9 - 65.6 м кв, часть помещения № 10 128.8 кв м, общая площадь 197,9 кв м. По поводу Охранного обязательства: Договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право пользования этим имуществом. В договоре аренды это право у арендатора. Если собственник сам ведет коммерческую деятельность в этом помещении , то это право возникает у собственника. По вопросу пониженной ставки арендной платы: Необходимо указать в каком периоде какая арендная ставка в рублях будет действовать, без привязки к процентам».

19.04.2021 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 «Добрый день, Евгений! В зарегистрированном в Росреестре договоре с "Гадзилой" Охранное обязательство отражено следующим образом: "Техническое состояние, предмет охраны арендуемого объекта, требования к сохранению объекта, правила его использования, гарантирующие сохранность объекта, определяются договором, а также Охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия, зарегистрированным 09.02.2017 г. за номером 581410033120005 и Актом осмотра технического состояния №1 от 12.12.2016 г., которые прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью."

19.04.2021 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 – «Пункт 3.3 читать в следующей редакции: "Размер ежемесячной арендной платы устанавливается: - За период с 21.06.2019 г. по 31.03.2021 г. арендная плата составляет 88188 (Восемьдесят восемь тысяч сто восемьдесят восемь) рублей в месяц, без НДС. 3.3.2 Начиная с 01.04.2021 г. сумма арендной платы составляет 176376 (Сто семьдесят шесть тысяч триста семьдесят шесть) российских рублей 00 копеек, без НДС. Пункт 2.5 читать в следующей редакции: "Объект аренды обеспечен теплоснабжением, электроэнергией (мощность 75 квт), водоснабжением 60м куб, канализацией».

19.04.2021 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 «Охранное обязательство».

20.04.2021 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 Дополнительное соглашение отредактированный проект.

27.04.2021 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 – «Акт допуска в эксплуатацию по электроэнергии по Ленина,17».

24.06.2021 г. ФИО1 (с адреса электронной почты k2.omsk@yandex.ru ООО «Принт ТФ») написала в адрес ФИО19 (a.samoylov.dodo@gmail.com директор ООО «Еда 24») направила Дополнительное соглашение к Договору аренды.

28.06.2021 г. ФИО1 (с адреса электронной почты k2.omsk@yandex.ru ООО «Принт ТФ») отправила в адрес ФИО19 (a.samoylov.dodo@gmail.com директор ООО «Еда 24») план Ленина,17 и письмо из БТИ об исправлении ошибки (появились в плане арка и дверь).

26.11.2021 г. ФИО1 (с адреса электронной почты k2.omsk@yandex.ru ООО «Принт ТФ») направила в адрес ФИО4 (evgenn78@list.ru – юрист ООО «Еда 24») план Земельного участка и Свидетельство на землю Ленина, 17. 02.12.2021 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 – Схему земельного участка и схему ТКО.

16.12.2021 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 Копию паспорта и Свидетельство о постановке на учет в ИФНС ФИО1

20.01.2022 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 Распоряжение о согласовании площадки ТКО.

10.02.2023 г. ФИО1 направила в адрес ФИО4 План Ленина, 17 (окончательный вариант).

В действующем гражданском законодательстве РФ одним из базовых принципов является принцип свободы договора (ст. 1 ГК РФ), который предполагает, в том числе свободное определение сторонами условий договора, формируемых на основе их взаимной воли (ст. 421 ГК РФ).

В силу этого законодатель строго ограничивает возможность судебного вмешательства в формирование условий договора, допуская их изменение в судебном порядке только в соответствии со статьей 451 ГК РФ, а именно при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В свою очередь, для изменения его в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны необходима совокупность условий, перечисленных в н. 2 ст. 451 ГК РФ, а именно:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельствнесет заинтересованная сторона.

Более того, в силу и. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вместе с тем, принимая решение о государственной регистрации сделки, суд должен не только установить факт уклонения другой стороны сделки от регистрации, а также установить соответствие сделки по ее содержанию и форме требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта.

Таким образом, в рассматриваем случае, требование о внесении изменений в договор направлено не на изменение воли сторон при заключении спорного договора, а на приведение в соответствие условий договора в соответствие с действующим законодательством, в частности, названными положениями Закона № 73-ФЗ.

При таких обстоятельствах, установив факт уклонения арендодателей от исполнения обязательства по государственной регистрации договора аренда, суд находит требование общества об обязании предпринимателей совершить действия по государственной регистрации последнего, а также о внесении изменений в договор аренды подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается наличие разногласий между сторонами по определению срока действия спорного договора.

Так, в силу п. 5.1. Договора последний вступает в силу с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды и действует по 21 июня 2029 года включительно.

При этом в соответствии с пунктом 5.2 договора последний подлежит государственной регистрации в установленном порядке и вступает в силу с момента регистрации. До момента государственной регистрации данные договор действует как краткосрочный договора, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 11 месяцев.

Как полагают истцы по встречному иску, условиями Договора предусмотрен долгосрочный характер арендных отношений при условии его государственной регистрации (п. 5.1. договора), до государственной регистрации, договор действует как краткосрочный с ограничением в 11 (Одиннадцать) месяцев (п. 5.2. договора).

Учитывая положения п. 5.2 Договора, в отсутствие государственной регистрации, срок действия договора был равен 11 (Одиннадцати) месяцам, по мнению предпринимателей, истекал 20 марта 2020 года. Однако поскольку по окончании срока действия договора Арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны Арендодателя, что, в соответствии с условиями п. 2 ст. 621 ГК РФ, повлекло за собой возобновление действия договора на тех же условиях на неопределенный срок.

В свою очередь общество полагает, что договор в силу пункта 5.1 договора действует по 21 июня 2029 года включительно.

Вместе с тем, принимая во внимание установление судом факта уклонения предпринимателей от государственной регистрации спорного договора, суд приходит к выводу о действии спорного договора на основании пункта 5.1 договора по 21 июня 2029 года.

При этом ссылка арендодателей на краткосрочных период действия спорного договора в отсутствие его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в данное правоотношение, создал у арендодателя разумные ожидания того, что договор будет действовать. В свою очередь арендатор, полагаясь на добросовестное совершение арендодателями действий по государственной регистрации договора аренды, строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, в частности производил улучшения арендуемого имущества с целью его дальнейшего использования.

При таких обстоятельствах первоначальные требования общества подлежат удовлетворению полностью.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Статья 450.1 ГК РФ устанавливает право стороны на односторонний отказ от договора (исполнения договора), которое может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок определена положениями ст. 610 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом, не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды, единственным обязательным условием является соблюдения принципов разумности и добросовестности, определенных п. 4 ст. 450.1 ГК РФ , которая устанавливает, что сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора).

Таким образом, право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, является безусловным, и обусловлено исключительно волей на отказ от договора.

Исходя из приведенных правовых положений, регулирующих расторжение договора аренды недвижимого имущества, действующего на неопределенный срок, и разъяснений по их применению, следует, что правовое значение для разрешения вопроса о действии такого договора имеет сам факт наличия или отсутствия волеизъявления любой из его сторон на прекращение арендных отношений. Именно с волеизъявлением стороны связывается прекращение аренды в отношении недвижимого имущества по истечении трех месяцев с момента извещения другой стороны о таком волеизъявлении.

Арендодатель, направив 23 марта 2023 года в адрес Арендатора уведомление об отказе от Договора, выразил свою волю на прекращение арендных отношений по истечении трех месяцев с момента получения уведомления Арендатором. Соответствующее уведомление получено Обществом в тот же день, 23 марта 2023 года.

При этом суд обращает внимание, что означенное уведомление в качестве причин одностороннего отказа от договора аренды содержит лишь указание на п. 2 статьи 610 ГК РФ.

Однако, поскольку судом установлено, что спорный договор заключен сроком на 10 лет (до 21 июня 2029 года), положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ в рассматриваемом случае не подлежат применению.

Вместе с тем в судебном заседании предпринимателя пояснили, что основанием для одностороннего отказа от договора явилось наличие задолженности общества по уплате арендной платы.

В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Вместе с тем, материалы дела не представлены доказательства направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по уплате арендной платы в разумный срок, как и не представлены доказательства направления уведомления о расторжении договора в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

Таким образом, признавая спорный договор действующим, суд полагает необходимым отметить, что арендодатели не лишены возможности обращения с самостоятельным требованием о расторжении договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ после соблюдения обозначенной процедуры досудебного урегулирования спора.

При таких обстоятельствах судом не усмотрено оснований для удовлетворения встречного требования предпринимателей.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Еда 24» удовлетворить.

Признать договор № 3 от 21.06.2019 аренды нежилого помещения заключенным сроком на 10 (десять) лет с 21.06.2019 и по 21.06.2029.

Внести изменение в пункт 2.2 Договора № 3 от 21.06.2019 аренды нежилого помещения, дополнив его абзацами следующего содержания:

«Объект Аренды является объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой», кон. 1870 – нач. 1880 гг., включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с регистрационным номером 581410033120005 (далее по тексту – «Объект культурного наследия»).

Техническое состояние, предмет охраны Объекта культурного наследия, требования к сохранению Объекта культурного наследии, правила его использования, гарантирующие сохранность Объекта культурного наследия, определяются договором, а также Охранным обязательством собственника или иного законного владельца Объекта культурного наследия (в т.ч. Актом осмотра технического состояния № 1 от 12.12.2016 г.), утвержденным распоряжением Министерства культуры Омской области № 41-рм от 09.02.2017, которые является неотъемлемой частью настоящего Договора. Весь объем требований, предусмотренных Охранным обязательством, выполняет собственник (Арендодатели)».

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3 совершить действия по государственной регистрации договора № 3 от 21.06.2019 аренды нежилого помещения

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Еда 24» об обязании освободить объект аренды – нежилые помещения, номера на поэтажном плане 4П: 9, 10, общей площадью 220, 3 кв. м., литера А, А6, находящиеся на первом этаже двухэтажного кирпичного строения с одноэтажной кирпичной пристройкой, расположенного по адресу: <...> и возвратить его Арендодателем в течение 7 (семи) календарных дней с момента принятия арбитражным судом соответствующего судебного акта, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Еда 24» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины (по 4000 руб. с каждого).

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья Е.В. Кулаева