Решение от 6 июня 2017 г. по делу № А32-2123/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-2123/2017
г. Краснодар
06 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 30.05.2017г.

Полный текст решения изготовлен 06.06.2017г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), г. Сочи

к Обществу с ограниченной ответственностью «Специнжстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354002, <...>

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сочи Реалти» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354002, <...>

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчика 1: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от ответчика 2: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Специнжстрой», к ООО «Сочи Реалти», согласно которого просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор от 16.04.2002 № 4900002469 о

предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1170, площадью 2000 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1171, площадью 4041 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Транспортная, 42;

- применить последствия признания договора от 16.04.2002 № 4900002469 недействительной (ничтожной) сделкой:

- признать отсутствующим обременение земельных участков с кадастровым номером 23:49:0205017:1170, площадью 2000 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1171, площадью 4041 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Транспортная, 42, в виде договора от 16.04.2002 № 4900002469;

- погасить Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205017:1170, площадью 2000 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1171, площадью 4041 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Транспортная, 42, в виде договора от 16.04.2002 № 4900002469.

Исковые требования мотивированы отсутствие у администрации полномочий по распоряжению земельным участком федерального уровня собственности (переданный в аренду участок относится к курортам федерального значения).

ООО «Сочи Реалти» в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

ООО «Специнжстрой» в судебном заседании указал, что в рамках дела № А32-37455/2015 рассмотрен аналогичный спор, в удовлетворении иска отказано. Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании объявлен перерыв до 30.05.2017 до 17-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 16.04.2002 администрация (арендодатель) и ООО «Специнжстрой» (арендатор) заключили договор № 4900002469 аренды земельного участка площадью 8060 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0020050017:0030, занимаемого производственной базой, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Транспортная, 42. Срок действия договора согласован сторонами с 01.02.2002 по 01.02.2051 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.05.2002, что подтверждается соответствующей отметкой на нем. Участок передан обществу по акту от 25.01.2002.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 12.11.2010 № 1195-р для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205017:1169 площадью 2019 кв. м, образованный в результате раздела участка 23:49:0020050017:0030. При разделе помимо участка 23:49:0205017:1169, образованы также участки с кадастровыми номерами 23:49:0205017:1170, 23:49:0205017:1171.

2 февраля 2012 года администрация (арендодатель) и ООО «Специнжстрой» (арендатор) подписали дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 16.04.2002 № 4900002469, в котором пункт 1.1 договора изложили в следующей редакции: «Арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельные участки: площадью 2 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0205017:1170; площадью 4041 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205017:1171, фактически занимаемые производственной базой по ул. Транспортной, 42 в Центральном районе города Сочи. Категория земель – «земли населенных пунктов». Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 19.04.2012.

По данным ЕГРП по состоянию на 08.07.2016 (выписка № 90-21229286) земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205017:1170, 23:49:0205017:1171 обременены правом аренды ООО «Специнжстрой», а часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1170 обременен субарендой в пользу ООО «Сочи Реалти».

Основанием для регистрации обременения участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1170 в пользу ООО «Сочи Реалти» послужил договор субаренды от 10.07.2012 № 4/1, заключенный с ООО «Специнжстрой».

Полагая, что договор аренды от 16.04.2002 № 4900002469 не соответствует нормам действовавшего на момент его заключения законодательства, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Собственнику в соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214, пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В силу пункта 2 раздела I приложения № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» охраняемые или особым образом используемые природные объекты (заповедники, в том числе биосферные, национальные природные парки, курорты, а также заказники, имеющие общереспубликанское значение) включены в перечень объектов, относящихся исключительно к федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 1 указанного выше постановления Верховного Совета Российской Федерации объекты государственной собственности, указанные в приложении № 1 к постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности.

Согласно выписке из ЕГРП муниципальное образование город-курорт Сочи стало собственником спорного участка только 19.04.2012.

Поскольку спорный участок на момент заключения договора аренды от 16.04.2002 № 4900002469 являлся федеральной собственностью, администрация г. Сочи на момент заключения с ООО «Специнжстрой» оспариваемого договора аренды не являлась собственником земельного участка и не вправе была им распоряжаться.

Отсутствие у администрации полномочий на распоряжение спорным земельным участком свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды от 16.04.2002 № 4900002469.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительность первоначального договора аренды свидетельствует также о недействительности договора субаренды от 10.07.2012 № 4/1.

Вместе с тем, ООО «Специнжстрой» заявлено об истечении срока давности.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

Акт приема-передачи земельного участка в материалы дела не представлен.

В пункте 2.1 спорного договора установлен срок его действия и исчисление арендной платы с 01.02.2002 по 01.02.2051, следовательно, с 01.01.2002 началось исполнение оспариваемого договора аренды.

Поскольку иск подан в Арбитражный суд Краснодарского края 18.01.2017, срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности пропущен.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истцом также заявлено требование о признании отсутствующим обременения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205017:1170 общей площадью 2000 кв. м и 23:49:0205017:1171 общей площадью 4041 кв. м.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке. При этом истец вправе использовать способы защиты гражданских прав, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, поскольку признание отсутствующим зарегистрированного права не обеспечит восстановления фактического владения земельным участком.

Следовательно, установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.

Из материалов дела следует, что 10.07.2012 между ООО «Специнжстрой» (арендатор) и ООО «Сочи Реалти» (субарендатор) заключен договор субаренды № 4/1, согласно которому арендатор сдал, а субарендатор принял в пользование на условиях субаренды часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:1170, площадью 2000 кв. м, расположенный по ул. Транспортная, 42 в Центральном районе г. Сочи.

На спорных земельных участках расположены объекты недвижимости (административное здание площадью 246,5 кв. м; нежилое здание площадью 1449 кв. м), принадлежащие на праве собственности ответчикам. Данный факт подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, письмом департамента имущественных отношений города Сочи от 22.08.2016 № 21604/1205-16 и актами осмотра земельных участков от 07.09.2015. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205017:1170 расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 165, 1 кв. м, в сносе которого администрации отказано (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2014 по делу № А32-23023/2012).

Таким образом, спорные земельные участки не находятся во владении истца, что свидетельствует об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты права.

В данном случае, истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия права (обременения) сама по себе может восстановить права собственника земельного участка при сохранении фактического владения за ответчиками. Защита путем подачи иска о признании обременения отсутствующим, при сохранении фактического владения земельным участком за ответчиками, недопустима и должна осуществляться с учетом предусмотренных законом специальных способов защиты.

Поскольку истец не доказал нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты, отсутствуют основания для удовлетворения требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельных участков.

Требование истца о погашении в ЕГРП записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205017:1170, 23:49:0205017:1171 в виде договора от 16.04.2002 № 4900002469 фактически представляет собой требование о применении последствий недействительности сделки.

Поскольку в признании недействительным договора аренды от 16.04.2002 № 4900002469 администрации отказано по мотиву пропуска срока исковой давности, учитывая нахождение спорных земельных участков в фактическом владении ответчиков, отсутствуют основания для погашения в ЕГРП соответствующей записи.

Одновременно суд обращает внимание администрации на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2016 по делу № А32-37455/2015 администрации отказано в признании недействительным договора аренды от 16.04.2002 № 4900002469, признании отсутствующим обременения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205017:1170, 23:49:0205017:1171 и погашении регистрационной записи в ЕГРП. В силу статьи 69 АПК РФ установленные в рамках вышеуказанного дела обстоятельства носят преюдициальный характер.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко