Постановление от 3 июня 2024 г. по делу № А83-15979/2020

АРБИТРАЖНЫЙСУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности

судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А83-15979/2020
г.Калуга
04» июня 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена «03» июня 2024 года Постановление в полном объеме изготовлено «04» июня 2024 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего Егоровой Т.В. судей Нарусова М.М.

ФИО1

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 13.04.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Феодосии Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024 по делу № А83-15979/2020,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Феодосии Республики Крым (далее – истец, администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды здания, сооружения (другого объекта недвижимости) и коммунального имущества № 32-04 от 07.07.2004, заключенного между Исполнительным комитетом Орджоникидзевского поселкового совета и ИП ФИО2; об обязании ИП ФИО2 возвратить администрации по акту приема-передачи муниципальное имущество - отдельно стоящее здание общей площадью 1303 кв. м, расположенное по адресу: пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2-А, переданное по договору аренды здания, сооружения (другого объекта недвижимости) и коммунального имущества № 32-04 от 07.07.2004.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного

апелляционного суда от 06.02.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что согласие арендодателя на проведение улучшений не может подменять собой административный порядок проведения работ на объекте капитального строительства, в том числе получение разрешения на строительство, реконструкцию. Факт согласования арендодателем производства именно неотделимых улучшений и стоимость таких работ из решений Орджоникидзевского поселкового совета от 12.05.2004 № 30, от 02.11.2004 № 95, от 24.04.2005 № 56, от 26.05.2006 № 94, от 05.01.2007 № 313/20 не усматривается, более того, решениями от 26.05.2006 № 94 и от 05.01.2007 № 313/20 дано согласие на выполнение проектно-изыскательских и проектных работ. На момент переоформления договора аренды земли уведомления о выявлении самовольной постройки от уполномоченных органов исполнительной власти в администрацию не поступали, соответственно решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие не могло быть принято, в связи с чем вывод суда о согласовании таким образом проведенной реконструкции, по мнению заявителя, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, ответчиком не было получено согласие арендодателя – администрации на сдачу имущества в субаренду 01.04.2020.

В судебном заседании представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права, соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого постановления, а также соответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия не находит правовых оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.07.2004 между Исполнительным комитетом Орджоникидзевского поселкового совета

(арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды здания, сооружения (другого объекта недвижимости) и коммунального имущества № 32-04, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование отдельно стоящее здание, общей площадью 1 303 кв.м. расположенное по адресу: <...>, сроком на 25 лет с 30.10.2003 по 30.05.2028.

Согласно данным инвентарного дела № 12-54 по состоянию на 31.12.2012 на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, д. 2А имеются сведения о регистрации права собственности на детский сад за территориальной громадой пгт. Орджоникидзе в лице Орджоникидзевского поселкового совета от 16.04.2002, зарегистрированного 20.05.2002 в реестровой книге за номером 72.

По данным последней технической инвентаризации от 02.06.2009 объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, д. 2А, состоит из: основного с подвалом лит. «А» общей площадью 1387,1 кв. м; двухэтажного складского с подвалом лиг. «Б», балконом, лестницей общей, площадью 117,0 кв. м; навеса лит. «В»; уборной лит. «Е»; уборной - душа лит. «Ж» площадью застройки 8,2 кв.м; беседки лит. «3» площадью застройки 16,7 кв. м; ворот № 1; калиток №№ 2, 3; заборов №№ 4,5; мощения № 6.

Пунктом 7.1.2 договора установлено, что арендатор имеет право передавать с согласия арендодателя арендуемый объект в субаренду физическим и юридическим лицам.

В соответствии пунктами 7.1.3, 7.2.5, 7.2.6, 7.2.12 договора, арендатор имеет право по письменному разрешению арендодателя осуществлять за счет собственных средств неотделимые улучшения арендуемого объекта.

Арендатор обязуется: содержать арендуемый объект в полной исправности; обеспечить пожарную безопасность арендуемого объекта, выполнять в полном объеме требования и инструкции по пожарной безопасности; нести другие обязанности по содержанию арендуемого имущества.

Прокуратурой города Феодосии проведена проверка деятельности ДЗОО «Морячок» в части законности использования недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Ленина, 2-а, пгт. Орджоникидзе, г. Феодосия Республика Крым и вынесено представление № 15 от 24.08.2020 об устранении нарушений требований законодательства о собственности, законодательства о контрактной системе при реализации федеральных целевых программ, санитарно-эпидемиологического законодательств.

По мнению истца, ответчиком допущены следующие существенные нарушения условий договора: отсутствие согласия арендодателя о передаче арендуемого объекта в субаренду физическим и юридическим лицам, что установлено представлением прокурора города Феодосии № 15-20 от 24.08.2020; по информации предоставленной филиалом ГУП РК «Крым БТИ» в г. Феодосия арендатор без согласия арендодателя и разрешительной на то

документации осуществил перепланировку на объекте по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2а в лит. «А» основного здания, складского лит. «Б», навеса лит. «Е», душа лит. «Ж», беседки лит. «3» (разрешение на перепланировку предъявлено не было).

Администрацией направлено в адрес ИГ ФИО2 требование от 08.06.2020 № 2-44/10115/2 о предоставлении разрешительных документов на проведение перепланировки на объекте, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2а в семидневный срок, а также о расторжении договора, в случае его неисполнения.

Поскольку направленная досудебная претензия, оставлена ответчиком без удовлетворения администрация обратилась в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу норм статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из материалов дела следует, что истец обязательства по договору в части передачи ответчику имущества исполнил в полном объеме, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанных в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из пунктов 7.1.3, 7.2.3, 7.2.5, 7.2.12 договора арендатор по письменному разрешению арендодателя вправе осуществлять за счет собственных средств неотделимые улучшения арендуемого объекта; своевременно осуществлять за свой счет текущий ремонт арендуемого объекта; содержать арендуемый объект в полной исправности; нести другие обязанности как владелец арендуемого объекта.

В обоснование исковых требований о расторжении договора аренды, истец ссылался на отсутствие у арендатора согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений, более того, указал на необходимость получения арендатором разрешения на перепланировку объекта аренды (возведение 2 этажа лит. Б).

Между тем, как верно установлено судами первой и апелляционной инстанций, в подтверждение факта обращения арендатора к арендодателю за получением согласия на переоборудование помещений в арендованном объекте недвижимости и проведение реконструкции помещений в соответствии с пунктом 7.1.3 договора, ответчиком в материалы дела предоставлены соответствующие решения Исполнительного комитета Орджоникидзевского поселкового совета, принятые на основании заявлений арендатора:

1. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского поселкового совета от 12.05.2004 года № 30 «О даче согласия СПД ФИО2 на переоборудование комнат и ремонт в арендованном комплексе, согласно которому ответчику дано согласие на переоборудование комнат и ремонт крыши в арендованном детском саду;

2. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского поселкового совета от 02.11.2004 № 95 «О даче согласия СПД ФИО2 на достройку медпункта и изолятора», согласно которому исполком Орджоникидзевского поселкового совета, разрешил СПД ФИО2 вынести медпункт и изолятор ДОЛ «Морячок» в отдельное помещение, надстроить для этого 2 этаж над имеющимся капитальным строением складского помещения на территории комплекса;

3. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского поселкового совета от 24.04.2005 № 56, согласно которому исполком Орджоникидзевского поселкового совета дал согласие ответчику на устройство летней площадки для проведения культурно-массовых мероприятий и дискотек в ДОК «Морячок» на земельном участке,

находящемся у него в арендном пользовании с выполнением работ по устройству твердого покрытия и стационарного навеса;

4. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского поселкового совета от 26.05.2006 № 94, согласно которому исполком Орджоникидзевского поселкового совета, разрешил ответчику выполнение проектно-изыскательных работ по объекту пищеблока детского сада № 10 по ул. Ленина, 2а;

5. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского поселкового совета от 25.01.2007 № 313/20, согласно которому исполком Орджоникидзевского поселкового совета дал согласие на разработку проекта реконструкции помещений прачечной в арендуемом ответчиком здании детского сада по пер. Больничному, 2 (ул. Ленина, 2а) а пгт. Орджоникидзе.

Из материалов дела также следует, что ответчиком в адрес арендодателя направлялся рабочий проект реконструкции и переоборудования детского сада № 10 по ул. Ленина, 2а в пгт. Орджоникидзе с целью регистрации права на объект за исполнительным комитетом Орджоникидзевского поселкового совета, который был согласован Управлением архитектуры и градостроительства г.Феодосия 31.01.2011, что подтверждается соответствующим штампом на титульном листе рабочего проекта с подписью Главного архитектора города.

В соответствии с решением 11 сессии Феодосийского городского совета 1 созыва от 30.12.2014 № 185 «О вопросах правопреемства» правопреемниками в отношении договорных обязательств, заключенных органами местного самоуправления, действовавшими на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, и территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ ФИО4, а также иных документов, предусмотренных статьей 12 Федерального Конституционного Закона от 21.03.2014, выступает Администрация города Феодосии Республики Крым - по договорам, стороной в которых являлись исполнительные комитеты Феодосийского городского, Коктебельского, Орджоникидзевского, Приморского, Щебетовского поселковых, а также Берегового и Насыпновского сельских советов, действовавших на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, и территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ ФИО4.

С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том, что решения, а также иные правовые акты, принятые Исполнительным комитетом Орджоникидзевского поселкового совета, его должностными лицами в рамках исполнения договора аренды имущества № 32-04 от 07.07.2004, являются действующими и обязательны к исполнению для сторон договора.

Доводы заявителя о проведении предпринимателем перепланировки объекта аренды без согласия арендатора обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций, поскольку опровергаются материалами дела.

Также правомерно отклонены доводы истца об отсутствии у Орджоникидзевского поселкового совета полномочий на согласование проведения работ по осуществлению неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку такое право арендодателя является производным от закрепленного в пункте 7.1.3. договора аренды.

Таким образом, работы по улучшению арендованного объекта были проведены арендатором за счет собственных средств и по согласованию с арендодателем.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что требования администрации в отношении реконструкции литеры «Б» с надстройкой второго этажа, а также иных строительных работ не в отношении предмета аренды, не имею отношения к рассматриваемому спору и значения для его разрешения, поскольку литер «Б», как и иные литера, за исключением литеры «А», расположенные на земельном участке с кадастровым номер участка 90:24:020101:468, предметом договора не являются.

Самовольное строительство и реконструкция объектов недвижимости, не являющихся предметом договора, но расположенных на одном с ним участке, может быть основанием для предъявления самостоятельных требований о расторжении договора аренды земельного участка, сносе самовольных построек и т.д.

Кроме того, из материалов дела следует, что администрацией города Феодосии Республики Крым 19.05.2022 осуществлена регистрация права муниципальной собственности на объект аренды с учетом произведенных арендатором работ по реконструкции и перепланировке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.06.2023 (собственность 90:24:020101:91/052/2022-1 от 19.05.2022) и копией реестрового дела.

Из указанного следует, что администрацией в регистрационный орган представлены все необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы на объект недвижимого имущества, в том числе с учетом проведенных улучшений.

Также, ответчиком в материалы дела представлено заключение № 0115/06/23 от 15.06.2023 о проведении комиссионной строительно-технической экспертизы нежилого здания литеры «А», расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2А, подготовленное ООО Научно-Практический Центр «Экспертные Исследования», согласно которому нежилое здание с кадастровым номером 90:24:020101:936, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2А (далее - нежилое здание), на дату проведения экспертного исследования 16.06.2023, соответствует градостроительным, строительным, санитарным, пожарным нормам и

правилам. Техническое состояние нежилого здания при данном показателе степени физического износа 11,0% оценивается как хорошее, не создает угрозу и не представляет опасность для жизни и здоровья граждан. Нежилое здание относится ко II группе капитальности, имеет 125 лет срок службы и относится к I-й степени долговечности и имеет 11% физического износа, техническое состояние здания оценивается как хорошее. Дальнейшая безопасная эксплуатация нежилого здания с технической точки зрения - возможна.

Указанное заключение обоснованно принято судами первой и апелляционной инстанций в качестве доказательств, поскольку оно соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным. При этом, истцом о проведении экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено не было.

Судами обоснованно отклонены доводы администрации о том, что ответчиком не было получено соответствующее разрешение на проведение реконструкции, поскольку производилась реконструкция объекта недвижимости, не являющегося предметом спорного договора аренды.

Кроме того, исходя из положений пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Из содержания указанной нормы следует, что при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным способом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что действия администрации, направленные на расторжение договора аренды с ответчиком, ввиду проведения неотделимых улучшений, противоречат действиям истца по регистрации права муниципальной собственности на спорный объект с учетом проведенных ответчиком неотделимых улучшений и не являются добросовестными.

Доводы администрации о передаче ответчиком арендуемого объекта в субаренду ИП ФИО5 на основании договора субаренды № 1 от 01.04.2020 без согласия арендодателя обоснованно отклонены исходя из следующего.

Согласно статье 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 7.1.2 договора установлено, что арендатор имеет право передавать с согласия арендодателя арендуемый объект в субаренду физическим и юридическим лицам.

Ответчик 30.12.2010 обратился в исполнительный комитет Орджоникидзевского поселкового совета с заявлением о согласовании передачи здания детского оздоровительного комплекса «Морячок» в субаренду, в ответ на это письмом главы Орджоникидзевского поселкового совета ФИО6 № 02-17/53 от 17.01.2011 Исполнительный комитет не возражал против передачи в субаренду арендованного имущества третьим лицам.

Ссылка истца на отсутствие в журнале регистрации исходящей корреспонденции сведений о направлении указанного письма обоснованно не принята судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанные обстоятельства не опровергают получение ответчиком разрешения на передачу объекта аренды в субаренду; письмо от 17.01.2011, подписано Поселковым головой ФИО6 и скрепленным печатью исполнительного комитета Орджоникидзевского поселкового совета.

Доказательств опровергающих данные доводы ответчика истцом в материалы дела не предоставлены, как и не предоставлен иной результат рассмотрения такого заявления предпринимателя. О фальсификации указанного доказательства истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции в порядке статьи 161 АПК РФ не заявлял.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о получении ответчиком в соответствии с пунктом 7.1.2 договора согласия на передачу в субаренду арендованного имущества третьим лицам.

На основании изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в исковых требованиях администрации.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражными судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая

позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки соответствующих судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024 по делу № А83-15979/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Феодосии Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Т.В. Егорова

Судьи М.М. Нарусов

ФИО1