Решение от 31 января 2018 г. по делу № А45-23602/2016

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-23602/2016
г. Новосибирск
01 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 29  января 2018г.

Решение в полном объеме изготовлено  01  февраля 2018г.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Емельяновой Г.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью «Социальный Жилищный комплекс»

о взыскании 1 456 954 руб. 76 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Социальный Жилищный комплекс» к Мэрии города Новосибирска о признании недействительными приложений к договору №№3, 4


в заседании суда приняли участие представители:

от мэрии: ФИО2 по доверенности от 28.12.2016

от  ООО «СЖК»: не явился, извещен 



установил:

Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Социальный Жилищный комплекс» о взыскании задолженности по договору аренды №112483 от 04.07.2012 в размере 1 197 042 руб. 76 коп., неустойки в размере 259 912 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Социальный Жилищный комплекс» обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с встречным исковым заявлением о признании недействительными приложений №№ 3, 4 к договору аренды  земельного участка от 04.07.2012 № 112483 в части  указания на установление  двукратного размера арендной платы.

Представитель мэрии поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ООО «Социальный Жилищный комплекс» надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела в суд не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие ответчика надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению  ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска (далее по тексту: Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Социальный Жилищный комплекс» (далее по тексту: Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №112483 от 04.07.2012 сроком действия до 04.07.2018 (в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2015 №1).

Договор аренды в установленном законом порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем имеется штамп в договоре.

Согласно пунктам 1.1, 7.2 договора Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:052345:53, площадью 3915 кв.м., расположенный в пределах <...> для строительства жилого дома переменной этажности с помещениями общественного, торгового назначения и подземной автостоянкой.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные в договоре.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и п. 2.4.2 арендная плата должна вноситься Арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный счет Арендодателя.

В нарушение условий Договора, а также статей 309 и 614 Гражданского кодекса РФ ответчик принятые на себя обязательства исполняет ненадлежащим образом.

В связи с не внесением платежа за аренду земельного участка у Ответчика возникла задолженность по арендной плате, которая составляет сумму 1 197 042 руб. 76 коп. за период с июля 2015 по июнь 2016.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с частью  1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, следовательно, ответчик обязан был оплачивать арендные платежи в соответствии условиями договора.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о невыполнении ответчиком условий договора аренды о своевременной уплате арендных платежей. Данный факт ответчиком не оспаривается.

С учетом положений норм статей 307, 309, 310, 614 ГК РФ, в отсутствие доказательств оплаты, у суда не имеется оснований для отказа во взыскании долга в судебном порядке.

С ответчика подлежит взысканию в пользу истца 1 197 042 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период июля 2015 по июнь 2016.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой предусмотренной законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.4.3 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05 % от суммы задолженности.

Поскольку ответчик допустил просрочку по внесению арендной платы, истец начислил неустойку за период с 02.04.2014 по 10.10.2016 в размере 259 912 руб.

Судом расчет пени проверен, признан правильным, обоснованным и соразмерным последствиям нарушения обязательства, подлежащим удовлетворению.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности в соответствии со ст. 401 ГК РФ судом не установлено.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право согласования уплаты пени в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено ст.ст. 330 - 332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неустойка (пеня), заявленная истцом, предусмотрена пунктом 2.4.3 договора аренды.

Заявленный к взысканию размер неустойки (пени) соответствует последствиям нарушения обязательства и снижению в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит.

Таким образом, исходя из установленных судом по делу обстоятельств,  с ответчика подлежит взысканию  задолженность по арендной плате в размере   1 197 042 руб. 76 коп. за период с июля 2015 по июнь 2016,   неустойка в размере  руб. 37 коп. за период с 04.02.2014 по 10.10.2016.

12.12.2016 Открытое акционерное общество "Социальный Жилищный комплекс" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области со встречным исковым заявлением, в рамках которого  оспаривает приложение №3 к договору - в части указания на установление двукратного размере арендной платы, а также указанного годового размера арендной платы в части, превышающей 622 551, 48 руб., указанного ежемесячного платежа в части, превышающего 51 879 руб. 29 коп., приложение №4 к договору –в части указания на установление двукратного размере арендной платы, а также указанного годового размера арендной платы в части, превышающей 656 791 руб. 81 коп., указанного ежемесячного платежа в части, превышающего 54 732 руб. 65 коп..

Между тем,  одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-П утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено, что размер арендной платы, подлежащий внесению арендатором за спорный период, и рассчитанная в связи с этим неустойка, определен арендодателем с учетом п. 7 Положения № 213-п, согласно которому в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Положение пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 №213-п по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства свыше 3-х лет.

  Согласно правовым позициям, изложенным в пунктах 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.12.2013), поскольку регулирование арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, осуществляется в нормативном порядке, то принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Необходимо отметить, что в соответствии с действующим в спорный период пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Согласно пункту 7 постановления правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Арендодатель в связи с принятием указанного нормативного акта уведомил общество о новом размере арендной плате, подлежащей уплате по договору аренды.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих завершение строительства объектов по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Правовым основанием для установления арендной платы в двойном размере в рассматриваемом случае является факт начала строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.

В рассматриваемом случае норма о двукратном размере арендной платы в случае незавершения строительства направлена на стимулирование застройщиков к скорейшему достижению целей аренды земельного участка публичной собственности и не зависит от перемены лиц в арендном обязательстве.

Поскольку, Мэрией г. Новосибирска правомерно применены положения Постановления № 213-П, то требования ООО «СЖК» по встречному иску  об оспаривании применения арендной платы в двукратном размере, указанные  в приложениях №№ 3,4 удовлетворению не подлежат.

В отношении  изменения цены аренды в соответствии с проведенной судом оценочной экспертизой, суд указывает на следующие обстоятельства.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статей 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, несоответствие размера арендной платы рыночной стоимости или размеру арендной платы определенной на основании иного отчета об оценки не поименовано в статье 450 ГК РФ в качестве основания для изменения условий договора в судебном порядке.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд пришел  к выводу о том, что общество на момент заключения договора аренды было согласно с его условиями, а также с предоставленным в аренду земельным участком, и не воспользовалось своими правами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе на составление протокола разногласий, и не оценило свой предпринимательский риск, связанный с расходами, которое оно понесет в связи с освоением спорного участка.

Государственная пошлина в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее оплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

руководствуясь  статьями   65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Социальный Жилищный Комплекс» (ИНН <***>,  ОГРН <***>) в пользу Мэрии г. Новосибирска  (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате по договору  аренды земельного участка от 04.07.2012 № 112483 в размере 1 197 042 руб. 76 коп. за период с июля 2015 по июнь 2016, неустойку в размере 259 912 руб. за период с 02.04.2014 по 10.10.2016 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27 570   руб..

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Г.М. Емельянова