Решение от 16 марта 2025 г. по делу № А05-8213/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-8213/2024
г. Архангельск
17 марта 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2025 года.


Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Быстрова И.В. при ведении протокола секретарём судебного заседания Савельевой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>; место жительства: Россия, 620076, Свердловская область, г. Екатеринбург) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 163000, <...>) о признании недействительным пункта 8.2 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 29.05.2024 № 103/26,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1                      (далее – истец, ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, уточнённым до принятия искового заявления к производству арбитражного суда, к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – ответчик, Управление Росимущества) о признании недействительным пункта 8.2 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 29.05.2024 № 103/26.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска.

Лица, участвующие в деле, считаются извещёнными надлежащим образом о времени и месте слушания дела, явку своих представителей в суд не обеспечили, в связи с этим судебное заседание 16.01.2025 начато, а 28.01.2025, 11.02.2025, 18.02.2025, 26.02.2025, 03.03.2025 после перерывов продолжено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 29.05.2024 Управление Росимущества (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) по итогам аукциона заключили в электронной форме договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 29.05.2024 № 103/26. В соответствии с этим договором арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 781 кв. м с кадастровым номером 29:19:030401:182 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в северо-западной части кадастрового района Холмогорского района Архангельской области, для сельскохозяйственного использования. Срок аренды земельного участка – 49 лет с 29.05.2024 по 28.05.2073.

Пункт 8.2 этого договора содержит условие о том, что арендатор на вправе передавать арендованный участок в субаренду.

ФИО1 сочла, что приведённый в пункте 8.2 договора запрет передачи земельного участка в субаренду противоречит действующему законодательству и обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Управление Росимущества, возражая против удовлетворения иска, указало, что истец, подавая заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, был ознакомлен с условиями участия в аукционе, с предметом аукциона, проектом договора аренды. По мнению ответчика, обязательства по договору аренды, заключённому по результатам торгов должны быть исполнены победителем торгов лично.

Суд находит иск подлежащим удовлетворению, при этом руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключённых в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включённые в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включённые в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные этим Кодексом.

Вместе с тем пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 этой статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ содержит норму, регулирующую отношения применительно к договорам аренды земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных на срок более чем пять лет.

Арендатор по договору аренды земельного участка, заключённому на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объём прав, ограничение которых не допускается договором.

Как указано в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Законодательный запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды земельного участка, заключённому на торгах, этого земельного участка в субаренду, поскольку в отличие от перенайма, опосредующего преемство в договорной позиции арендатора как стороны договора, субаренда подобные функции не выполняет. Субаренда не приводит к изменению исходного договора аренды ни с точки зрения субъектного состава (договорные отношения по-прежнему связывают арендодателя с арендатором), ни в вопросе объёма и характера принадлежащих сторонам договора аренды прав и обязанностей (ответственным по договору перед арендодателем, в том числе за действия субарендатора, остаётся арендатор). Возникающие в результате заключения договора субаренды договорные отношения связывают исходного арендатора (выступающего в рамках субаренды в качестве субарендодателя) и третье лицо (субарендатора).

Из материалов дела усматривается, что договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 29.05.2024 № 103/26 заключён на 49 лет.

Условие пункта 8.2 означенного договора, содержащее запрет арендатору передавать арендованный участок в субаренду, противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства и положениям пунктов 6 и 9 статьи 22 ЗК РФ и является ничтожным.

Доводы, приведённые ответчиком в отзыве, не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска о признании недействительным пункта 8.2 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 29.05.2024 № 103/26.

В свете изложенного иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

признать недействительным пункт 8.2 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 29.05.2024 № 103/26, заключённого межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                                                            И.В. Быстров