Решение от 15 апреля 2025 г. по делу № А09-10607/2023

Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, <...> сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации  


Решение

Дело №А09-10607/2023
город Брянск
16 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Дюбо Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Домановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Брянск, (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

к Брянской городской Администрации, г.Брянск, (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: 1) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской Администрации, г. Брянск, (ИНН <***>, ОГРН <***>), 2) Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г. Брянск,

о разрешении разногласия сторон, возникших при заключении договора №4997ЗГ аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 27.04.2023 и признать п.1.1 и п.2.1 договора действительными в редакции ИП ФИО1, изложенной в протоколе разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, паспорт,

от ответчика: не явились,

от третьих лиц: 1) не явились, 2) не явились,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Брянск (далее – ИП ФИО1), обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской городской администрации, г. Брянск, об утверждении  положений договора № 49973Г от 27.04.2023 в следующей редакции:

п. 1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - Участок) из категории земель: Земли населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0015501:7 находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Брянская область, г. Брянск, мкр. Московский, о/д 49 (на земельном участке расположено нежилое здание (Универсальное здание общественного назначения) с кадастровым номером 32:28:0015501:3775, находящееся в собственности ФИО1, что подтверждается записью о государственной регистрации от 31.07.2019 №32:28:0015501:3775-32/001/2019-1), разрешенное использование: многофункциональные нежилые здания общей площадью до 3.000 кв.м. для использования в целях: эксплуатации универсального здания общественного назначения в границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, общей площадью: 1744.00 (одна тысяча семьсот сорок четыре) квадратных метра;

п. 2.1 срок аренды Участка: 49 (Сорок девять) лет с момента вступления решения суда в законную силу;

и об исключении пункт 3.2 договора № 49973Г от 27.04.2023 и Приложения № 1 к договору (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

В силу ст. 51 АПК РФ к участию по делу привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, <...>) Управление по строительству и развитию территории города Брянск, г. Брянск.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 является собственником нежилого здания - универсальное здание общественного назначения, площадь 2902,1 кв.м, кадастровый номер 32:28:0015501:3775, расположенного по адресу г. Брянск, мкр. Московский, строение 46А (запись регистрации № 32:28:0015501:3775-32/001/2019-1 от 31.07.2019).

Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015501:7, площадью 1744 кв.м.

На основании результатов проведенного аукциона (протокол № 18/5 от 09.11.2001 и постановления Брянской городской администрации № 857от 01.11.2002) между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 21811 от 14.11.2002, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1664 кв.м, с кадастровым номером 32:28:015502:, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон «Московский», д/н участок ч. 7, в целях разработки проекта и строительства универсального здания общественного назначения, сроком действия на 3 года.

Дополнительным соглашением от 14.10.2011 к договору аренды № 21811 от 14.11.2002, продлен срок действия договора до 13.10.2014, изменен кадастровый номер земельного участка на 32:28:0015501:7, адрес (местоположение) земельного участка на Брянская область, г. Брянск, микрорайон «Московский», о/д 49.

Дополнительным соглашением от 08.12.2014 к договору аренды № 21811 от 14.11.2002, продлен срок действия договора до 07.12.2015. 

В 2016 году на основании решения Арбитражного суда Брянской области от 26.12.2018 по делу № А09-13096/2017 земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 48730Г от 30.05.2016 для завершения строительства объекта: универсальное здание общественного назначения, сроком с 30.05.2016 по 25.05.2019.

При этом в пункте 1.1. указанного договора аренды было установлено разрешенное использование: для разработки проекта и строительства универсального здания общественного назначения.

В настоящее время договор является договором, заключенным на неопределенный срок.

В 2019 году на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 32-301- 2215-2013 от 15.07.2019 введено в эксплуатацию и зарегистрировано в ЕГРН Универсальное здание общественного назначения (кадастровый номер 32:28:0015501:3775)

21.04.2023 ИП ФИО1 обратился в Брянскую городскую администрацию с заявлением о внесении в договор аренды № 48730Г от 30.05.2016 изменений в части указания площади земельного участка, цели его использования и соответствующего этому размера арендной платы.

Брянская городская администрация в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направила в адрес истца для подписания договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 49973Г от 27.04.2023.

16.08.2023 в ответ на предложенный проект договора истец направил в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации протокол разногласий, а также письменные пояснения к протоколу разногласий.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в письме исх. № 29/3-14265 от 14.09.2023 сообщило, что протокол разногласий к договору аренды № 49973Г от 27.04.2023 отклоняется.

Поскольку разногласия по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 49973Г от 27.04.2023 в указанной части сторонами не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).

Таким образом, разрешение судом преддоговорного спора, по существу, сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон.

При этом суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В рассматриваемом случае отношения по предоставлению в аренду земельного участка регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также соответствующими постановлениями Правительства Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 4 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41  ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 6 ст. 30 Гр.К РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 1).

В силу ч. 2 ст. 36 Гр.К РФ, градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны (п.1).

Так, в проекте договора аренды № 49973Г от 27.04.2023 пункт 1.1 изложен следующим образом:

- «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее – участок) из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером: 32:28:0015501:7, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Брянская область, г. Брянск, мкр. Московский, о/д 49 (на земельном участке расположено нежилое здание (Универсальное здание общественного назначения) с кадастровым номером 32:28:0015501:3775, находящееся в собственности ФИО1, что подтверждается записью о государственной регистрации от 30.07.2019 № 38:28:0015501:3775-32/001/2019-1), разрешенное использование: для разработки проекта и строительства универсального здания общественного назначения, для использования в целях: эксплуатации универсального здания общественного назначения в границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, общей площадью 1744,00 кв.м».

Истец просит утвердить данный пункт договора в следующей редакции:

- «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - участок) из категории земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0015501:7 находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Брянская область, г. Брянск, мкр. Московский, о/д 49 (на земельном участке расположено нежилое здание (Универсальное здание общественного назначения) с кадастровым номером 32:28:0015501:3775, находящееся в собственности ФИО1, что подтверждается записью о государственной регистрации от 31.07.2019 № 32:28:0015501:3775-32/001/2019-1), разрешенное использование: многофункциональные нежилые здания общей площадью до 3000 кв.м, для использования в целях: эксплуатации универсального здания общественного назначения в границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, общей площадью: 1744,00 кв.м».

При этом истец указывает на то, что вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому состоянию земельного участка. Вместе с тем, строительство нежилого здания, находящегося на спорном земельном участке, завершено в 2019 году, что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН.

Между тем ответчик ссылается, что вид разрешенного использования земельного участка, указанный истцом, отсутствует в Правилах землепользования и застройки города Брянска, утвержденных  Решением Брянского городского Совета народных депутатов № 796 от 26.07.2017.

Как следует из пояснений Управления по строительству и развитию территории города Брянска, на момент заключения договора аренды № 21811 от 14.11.2002 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015501:7 в г. Брянске действовали Правила застройки города Брянска, утвержденные постановлением Администрации города Брянска № 663 от 20.06.1996. Постановлением Брянской городской администрации № 1057-зп от 30.09.2008, постановление Администрации города Брянска № 663 от 20.06.1996 «О введении в действие Правил застройки города Брянска» отменено в связи с принятием Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Брянск, утвержденных решением Брянского городского Совета народных депутатов № 991 от 28.05.2008. Согласно данным Правилам, земельный участок с кадастровым номером 32:28:0015501:7 был отнесен к территориальной зоне – многоквартирных многоэтажных жилых домов, основной вид разрешенного использования недвижимости – многофункциональные нежилые здания общей площадью до 3000 кв.м. Решением Брянского городского Совета народных депутатов № 796 от 26.07.2016 утверждены Правила землепользования и застройки города Брянска, действующие в настоящее время, ранее действующие Правила № 991 от 28.05.2008 отменены.

В свою очередь, согласно п. 3 ст. 5 решения Брянского городского Совета народных депутатов № 796 от 26.07.2017 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Брянска» земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае изменения градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории.

Оценив доводы сторон, суд приходит к выводу, что пункт 1.1 договора аренды № 49973Г от 27.04.2023 подлежит изложению в редакции истца исходя из следующего.

Также истец просит пункт 2.1 договора аренды № 49973Г от 27.04.2023 изложить в следующей редакции:

- «срок аренды участка: 49 (Сорок девять) лет с момента вступления решения суда в законную силу».

В то время как данный пункт договора аренды № 49973Г от 27.04.2023 в редакции ответчика изложен как:

- «срок аренды участка: 3 года устанавливается с 27.04.2023 по 26.04.2026».

В обоснование своей позиции ответчик указывает на то, что земельное законодательство допускает заключение договора аренды на максимальный срок 49 лет, однако не устанавливает правило, по которому договор аренды должен быть заключен на такой срок.

Суд отклоняет доводы ответчика исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Таким образом, поскольку истец (арендатор) изъявил волю заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, является собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, суд приходит к выводу, что пункт 2.1 договора аренды № 49973Г от 27.04.2023 подлежит изложению в редакции истца.

При этом суд учитывает разъяснения по определению момента заключения договора в случае заключения договора либо урегулирования разногласий в судебном порядке, которые даны в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Кроме того истец просит исключить пункт 3.2 договора аренды № 49973Г от 27.04.2023 и Приложение № 1 к договору.

В силу ч. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Частью 3 ст. 39.7 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 2).

Постановлением Правительства Брянской области от 11.12.2015 № 595 утвержден «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Согласно подп. «б» п. 2 и подп. «д» п. 4 указанного Порядка, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Брянской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в расчете на год (далее - арендная плата) рассчитывается органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение такими земельными участками.

Размер арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента от указанной кадастровой стоимости.

Раздел 3 договора аренды № 49973Г от 27.04.2023 регулирует размер и условия внесения арендной платы.

Так, пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что «Размер арендной платы на земельный участок определяется договором в соответствии с нормативными актами, принятыми государственной власти Брянской области».

Согласно пункт 3.2 договора аренды «Размер платы за земельный участок устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенным в Приложении к договору и являющимся неотъемлемой частью договора».

В Приложении № 1 к договору аренды приведен расчет арендной платы на земельный участок.

В обоснование своей позиции об исключении пункта 3.2 договора аренды и Приложения № 1 к нему истец ссылается на Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», которым предусмотрено проведение очередной государственной кадастровой оценки через четыре года с года проведения последней государственной оценки объекта недвижимости. Тем самым в пределах срока договора аренды (в случае его заключения на 49 лет) кадастровая стоимость земельного участка может меняться неоднократно. В то время как п. 3.1 договора аренды содержит полную информацию о порядке расчета арендной платы.

Оценив доводы сторон, применяя буквальное толкование содержание пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды и действующее законодательство, суд принимает доводы истца, поскольку ответчик не обосновал каким образом исключение спорного пункта договора лишит определенности в части реализации обязанности арендатора уплачивать арендную плату в размере, установленным настоящим договором.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления в арбитражный суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. по платежному поручению № 914 от 03.11.2023, которая подлежит возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И  Л :

Исковые требования удовлетворить.

Утвердить положения Договора № 49973Г от 27.04.2023г. в следующей редакции:

п. 1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - Участок) из категории земель: Земли населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0015501:7 находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Брянская область, г. Брянск, мкр. Московский, о/д 49 (на земельном участке расположено нежилое здание (Универсальное здание общественного назначения) с кадастровым номером 32:28:0015501:3775, находящееся в собственности ФИО1, что подтверждается записью о государственной регистрации от 31.07.2019 №32:28:0015501:3775-32/001/2019-1), разрешенное использование: многофункциональные нежилые здания общей площадью до 3.000 кв.м. для использования в целях: эксплуатации универсального здания общественного назначения в границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, общей площадью: 1744.00 (одна тысяча семьсот сорок четыре) квадратных метра.

п. 2.1 срок аренды Участка: 49 (Сорок девять) лет с момента вступления решения суда в законную силу.

Пункт 3.2 и Приложение № 1 к договору исключить.

Взыскать с Брянской городской Администрации, г.Брянск, (ИНН <***>, ОГРН <***>), в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Брянск, (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), 6 000 руб. расходов на оплату госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                           Ю.И. Дюбо