Постановление от 24 июня 2025 г. по делу № А56-84851/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-84851/2024
25 июня 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой, судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании при участии: от Комитета представителей ФИО2 (доверенность от 27.12.2024), ФИО3 (доверенность от 27.12.2024), от ООО «Алмаз» представителя ФИО4 (доверенность от 03.12.2024), от ООО «ТЭК» представителя ФИО5 (доверенность от 01.03.2024), от Управления Росреестра представитель не явился,

от Комитета по контролю представителя ФИО6 (доверенность от 24.12.2024),

от Учреждения представитель не явился,

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» и общества с ограниченной ответственностью «Топливно экологическая компания» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 по делу № А56-84851/2024 (судья К.Р. Потыкалова) по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз» (190068, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 48, лит. А, пом. 1-н, офис/раб.место 1/1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Топливно-экологическая компания» (198261, Санкт-Петербург, пр-кт Ветеранов, д. 103, лит. А, кв. 49, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.10-12, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н,5-Н,7-Н,10-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительной сделки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительным договора от 02.10.2023 № 22/ЗК-05105 (далее – договор), заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Топливно экологическая компания» (далее – Компания), и соглашения об уступке прав и обязанностей по договору (далее – соглашение) между обществом с ограниченной ответственностью «Алмаз» (далее – Общество) и Компанией ничтожными, о применении последствий недействительности в виде погашения (аннулирования) регистрационных записей об обременении в виде права аренды и переуступки права аренды от 18.10.2023 № 78:38:0022120:1026-78/011/2023-6 и от 02.05.2024 № 78:38:0022120:1026-78/011/2024-9.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), Комитет по контролю за имуществом Санкт- Петербурга (далее – Комитет по контролю), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Решением от 14.02.2025 признаны недействительными договор от 02.10.2023 № 22/ЗК-05105 между Комитетом и Компанией и соглашение об уступке прав и обязанностей по договору между Обществом и Компанией, применены последствия недействительности сделок в виде погашения (аннулирования) регистрационных записей об обременении в виде права аренды и переуступки права аренды от 18.10.2023 № 78:38:0022120:1026-78/011/2023-6 и от 02.05.2024 № 78:38:0022120:1026-78/011/2024-9.

Не согласившись с указанным решением, Компания обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что согласно пункту 4.3.19 дополнительного соглашения к договору аренды от 29.10.2009

№ 22/ЗК-02704, заключенного между Комитетом и Компанией, арендатор после размещения объекта электросетевого хозяйства, являющегося временным (некапитальным) объектом, обязан соблюдать требования Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160, Комитет не мог не знать о наличии трансформаторной подстанции на земельном участке, объекты капитального строительства на участке отсутствуют, суд не принял во внимание доводы ответчика, в действиях Комитета усматриваются признаки недобросовестного поведения, суд не дал оценку действиям Комитета, также не дал оценку соглашению о расторжении договора как сделки, вытекающей и заключенной исключительно после получения и одновременного подписания Обществом спорного договора аренды.

Общество также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что действовало добросовестно, руководствуясь исключительно сведениями и документами, имеющимися в открытом доступе, на дату обращения Общества с заявлением о возможности заключения нового договора какие-либо акты в отношении спорного объекта о выявленных нарушениях отсутствовали.

В отзыве на апелляционные жалобы Комитет просит оставить решение без изменения, указывает, что оспариваемые сделки являются ничтожными ввиду противоречия их действующему законодательству, поскольку при заключении договора нарушены требования подпункта 6 пункта 21.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в целях размещения детской площадки и трансформаторной подстанции в соответствии с требованиями действующего законодательства предусмотрено оформление прав на использование земельного участка без предоставления, с учетом положений пункта 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, Закона Санкт-Петербурга от 08.11.2019 № 521-118 «О порядке и условиях размещения на территории Санкт-Петербурга объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута» предоставление земельного участка под размещение указанных объектов противоречит законодательству, действие разрешения прекращается в результате предоставления земельного участка гражданину или юридическому лицу, в связи с чем в результате заключения договора аренды Комитет лишился права на распоряжение земельным участком, указывает, что Комитет не ссылался на наличие у трансформаторной подстанции признаков объекта капитального строительства, недобросовестное поведение в действиях Комитета отсутствует.

В судебном заседании представители Общества и Компании поддержали апелляционные жалобы, указали, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о нахождении на спорном земельном участке объекта недвижимости, указали, что суд первой инстанции не учел добросовестность ответчиков; представители Комитета и Комитета по контролю против удовлетворения апелляционных жалоб возражали, указали, что договор заключен с нарушением положений подпунктов 3, 5 и 6 пункта 21.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), ответчики не могут считаться добросовестными, поскольку они также должны были знать о заключении договора с нарушением закона, не оспаривали, что ответчики имеют право на размещении указанных в договоре объектов в другом порядке, на основании разрешения на размещение.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и Компанией (арендатор) заключен договор от 29.10.2009 № 22/ЗК-02704, в соответствии с которым арендатору передан земельный участок площадью 1 200 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:1026 по адресу Санкт-Петербург, <...> уч. 2 (восточнее дома 424 лит. А по Приморскому шоссе).

Договор являлся срочным, возобновлен на неопределенный срок в силу положений пункта 6.1 договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

02.10.2023 сторонами заключено соглашение о расторжении договора от 29.10.2009 № 22/ЗК-02704 с 20.09.2023, акт приема-передачи (возврата) не

составлялся в связи с заключением между теми же сторонами договора от 02.10.2023 № 22/ЗК-05105 в отношении того же земельного участка сроком по 28.09.2028 с распространением его условий на отношения сторон с 21.09.2023.

Впоследствии между Компанией и Обществом заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 02.05.2024 № 78:38:0022120:1026-78/011/2024-9.

В силу пункта 1.2 договора участок предоставляется для размещения детской площадки и временной летней террасы без права возведения объектов недвижимости; вид разрешенного использования - для рекреационных целей. При этом расчет арендной платы производится исходя из функционального использования «Общественное питание».

Ссылаясь на то, что в ходе проведенного Комитетом по контролю обследования выявлено размещение трансформаторной подстанции, а также расположение нестационарных торговых объектов с типом торговли сезонное общественное питание, вид торговли выносные столики, Комитет со ссылкой на нарушение при заключении договора аренды положений подпунктов 3, 5 и 6 пункта 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Пунктом 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в том числе арендатор земельного участка, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок), которому такой земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года, однократно имеет право заключить новый договор аренды такого земельного участка сроком на пять лет без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), при условии, что земельный участок был предоставлен данному арендатору не для целей строительства, реконструкции и (или) эксплуатации зданий и (или) сооружений, являющихся объектами капитального строительства, и на нем отсутствуют объекты капитального строительства; на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; такой земельный участок испрашивается арендатором не для целей размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций или иных

объектов, которые в соответствии с главой V.6 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть размещены на земельном участке без его предоставления, установления сервитута.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии на земельном участке нестационарных торговых объектов, при этом сослался на размещение на спорном земельном участке трансформаторной подстанции, являющейся, по мнению суда, объектом недвижимости.

Факт размещения на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0022120:1026 указанного объекта подтверждается актами от 30.11.2023 и 10.06.2024.

Суд первой инстанции только на основании фото 6 и 8 акта обследования без привлечения к разрешению данного вопроса специалистов, обладающих специальными познаниями, пришел к выводу о наличии у трансформаторной подстанции признаков объекта недвижимости, на основании чего сделал вывод о заключении договора с нарушением требований подпункта 3 пункта 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Ответчик в свою очередь указывал, что трансформаторная подстанция не является объектом капитального строительства, является временным сооружением электросетевого имущества, находится на балансе ЗАО «Курортэнерго», что подтверждается справками ЗАО «Курортэнерго» и инвентаризационными ведомостями, на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости не поставлена.

Пунктом 5 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, в связи с чем не относятся объектам недвижимости в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на такое строение,

Кроме того, суд первой инстанции не дал оценку доводам ответчиков о том, что договор аренды был заключен с Компанией 29.10.2009, тогда как ТП была возведена до указанной даты, что подтверждается актом разграничения балансовой принадлежности электрических сетей от 22.06.2009, письмом о согласовании изменения внешнего вида подстанции от 04.08.2009, ведомостью инвентаризации по состоянию на 15.10.2009, а из отзыва Комитета следует, что он не ссылался на наличие у трансформаторной подстанции признаков капитальности.

Информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в материала дела не представлена.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута, в случае размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 утвержден Перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, согласно которому к таким объектам относятся, в том числе спортивные и детские площадки (пункт 26).

Спорный участок включен в схему размещения нестационарных торговых объектов, утвержденную распоряжением Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга от 09.07.2015 № 2624-р.

Как следует из материалов дела, земельный участок ранее был предоставлен для размещения детской площадки и временной летней террасы, при этом арендная плата также определялась по коду функционального использования «Общественное питание».

Согласно объяснениям представителя Комитета размещение указанных объектов может быть в настоящее время осуществлено на основании разрешения на размещение объектов.

Вместе с тем, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, в пункте 5 статьи 166 ГК РФ закреплена одна из форм эстоппеля - правового принципа, согласно которому при наступлении определенных обстоятельств лицо утрачивает право на возражения в обоснование своих притязании. Это связано с тем, что такое поведение нарушает принцип добросовестности.

В пункте 70 постановления Пленума № 25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Давая оценку законодательному регулированию взаимосвязанных публично-правовых и частноправовых отношений, Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно подчеркивал значение принципа поддержания доверия к закону и действиям государства, предполагающего в том числе, что уполномоченные органы обязаны принимать решения исходя из внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав (постановления от 14.01.2016 № 1-П, от 22.06.2017 № 16-П, от 02.07.2020 № 32-П, от 12.03.2021 № 6-П, от 28.12.2022 № 59-П и др.).

Как следует из материалов дела, пользование спорным земельным участком осуществлялось Компанией на основании договора аренды, действующего в режиме неопределенного срока, заключение соглашения о расторжении этого договора обусловлено заключением нового договора аренды.

Своими действиями после заключения сделки Комитет давал основание полагаться на ее действительность.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В данном случае договор заключен на пять лет.

Ответчики обратились с заявлением к истцу о даче согласия на переуступку права, в ответ на которое получен ответ от 28.06.2024, согласно которому согласие арендодателя на уступку в данном случае не требуется.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 данного кодекса, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).

Общество на законных основаниях приобрело право аренды земельного участка у Компании, переход права аренды на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке. На момент приобретения, земельный участок не находился под арестом, не имел ограничений и обременений.

При приобретении права аренды земельного участка Общество могло добросовестно полагаться на факт предоставления данного земельного участка государственным органом, заключившим договор аренды с Компанией, на регистрацию права аренды и его переход в Едином государственном реестре недвижимости и на ответ Комитета об уступке прав.

Защита доверия как таковая является ключевым аспектом при оценке противоречивого поведения лица при применении принципа эстоппель.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127), непосредственной целью санкции статьи 10 ГК РФ

является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом случае заявленные требования не подлежали удовлетворению.

Несостоятелен довод Комитета о том, что действия по заключению договора совершены Учреждением, поскольку в данном случае стороной сделки является публичный собственник, от лица которого приобретают права и несут обязанности органы и лица, указанные в статье 125 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 по делу № А56-84851/2024 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Топливно экологическая компания»

30 000 руб. расходов по апелляционной жалобе, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» - 30 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий С.В. Изотова

Судьи М.В. Балакир

М.А. Ракчеева