Решение от 18 января 2021 г. по делу № А56-35618/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-35618/2019
18 января 2021 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 18 января 2021 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Заварзиной М.А.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Петербургская строительная компания Инвест" (адрес: Россия 191015, Санкт-Петербург, ул. 9-я Советская 4-6, ОГРН: <***>);

ответчики: 1. Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области; 2. Администрация МО "Свердловское городское поселение" (адрес: Россия 188643, г Всеволожск, Ленинградская обл Всеволожский р-н, ш Колтушское 138; Россия 188682, Ленинградская область, Всеволожский район, городской <...>; Россия 188682, Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова 2 мкрн., д.5Б, ОГРН: <***>);

третье лицо: Администрация муниципального образования Свердловское городское поселение (адрес: Россия 188682, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. имени Свердлова 2-й микрорайон, д. 5Б)

о внесении изменений в договор

при участии

- от истца: ФИО2, доверенность от 17.01.2019,

- от ответчика: 2. ФИО3, доверенность от 21.01.2020 №107, 1. ФИО4, 25.12.2019 №157/1.0-22,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Петербургская строительная компания Инвест» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области об изменении пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5832/1.6-08, изложении его в следующей редакции: «годовой размер арендной платы составляет 1 834 800 (один миллион восемьсот тридцать четыре тысячи восемьсот) рублей 00 копеек»; изменении пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5832/1.6-08: «срок аренды Участка по 23.05.2014».

Определением суда от 30.07.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Свердловского городского поселения.

Судом принято заявление истца об уточнении исковых требований, в котором истец просил:

1) изменить пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5832/1.6-08, указав в нем, что годовой размер арендной платы составляет 3 044 100 руб. 00 коп.

2) изменить пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5832/1.6-08, указав в нем срок аренды Участка по 23.05.2024.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области представил отзыв на заявление, возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Представитель Администрации МО "Свердловское городское поселение" ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов, поддержал ранее изложенную позицию.

Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

По результатам состоявшегося 26 мая 2016 года открытого аукциона (извещение о проведении торгов № 250416/0169204/01) на право заключения договора аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 15 400 (Пятнадцать тысяч четыреста) кв. м, кадастровый номер 47:07:0602025:28, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Свердловское городское поселение, г.п. им. Свердлова, уч. 38/1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под строительство жилого дома (далее - Участок), между Обществом с ограниченной ответственностью ООО «Петербургская строительная компания Инвест» (прежнее наименование - Проектно-строительная компания «Севэнергострой») (победителем аукциона) и Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области заключен Договор аренды земельного участка № 5832/1.6-08от 24 июня 2016 года (далее - Договор).

Пунктом 1.1. договора установлено, что участок предоставляется для использования в целях малоэтажного жилищного строительства.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что размер арендной плат является существенным условием договора аренды земельного участка. Годовой размер арендной платы по договору определен протоколом № 28 проведения открытого аукциона по извещению № 250416/0169204/01 от 26.05.2016, составляет 4 170 000 руб.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 24.06.2016 по 23.05.2021.

Ссылаясь на то, что в процессе использования Участка Обществом выяснилось, что в извещении о проведении аукциона отсутствовала информация, об ограничениях и обременениях земельного участка, охранных зон, а условия самого Договора на момент его заключения не соответствовали фактическим обстоятельствам, Общество претензией об изменении условий Договора аренды земельного участка № 5832/1.6-08 от 24 июня 2016 года.

В связи с тем, что изменения в договор внесены не были, Общество обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на положения статьи 451 ГК РФ.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом пунктом 1 названной статьи изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия таких условий лежит на истце.

В данном случае истец в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал существенное изменение обстоятельств.

В данном случае установление ограничений в отношении земельного участка не относится к обстоятельствам, которые стороны не могли предположить в момент заключения договора.

Как следует из материалов дела, извещение № 250416/0169204/01 от 26.05.2016 содержит информацию о следующих обременениях земельного участка:

Площадью 267 кв.м - ограничения, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

Площадью 526 кв.м - иные обременения;

Весь объект - иные ограничения (обременения) прав, межевой план № 38/1-13-02 от 02.04.2010.

Данные обременения отражены в кадастровой выписке о земельном участке от 16.10.2015 № 47/201/15-700486, являющейся приложением к договору аренды (п.1.2 договора аренды), а, следовательно, были учтены в государственном кадастре недвижимости, в порядке, установленном законодательством, действующим на момент заключения договора аренды.

Кроме того, согласно межевому плану, весь участок находится в водоохранной зоне реки Невы.

В обоснование исковых требований, истец указывает, что участко имеет следующие обременения, не отраженные в аукционной документации:

1. Площадь охранной зоны ЛЭП 10 кВ – 2 721 м2.

2. Площадь охранной зоны ВЛ-0.4 кВ – 224 м2.

3. Площадь охранной зоны газопровода низкого давления – 231 м2.

4. Площадь зоны отступов от границы ЗУ (согласно градостроительному плану) – 965 м2.

Соответственно, площадь участка, не занятая обременениями, составляет:

15 400 – 2 721 – 224 – 231 – 965 = 11 259 м2.

Вычитая площади указанных обременений, Общество указывает, что площадь участка, на которой возможно строительство составляет лишь 11 259 кв.м, т.е. 73% от общей площади участка, в связи с чем размер арендной платы подлежит уменьшению на 27%.

Вместе с тем, Обществом не учтено, в частности, что сведения о значении отступов от границ земельных участков внесены в ГПЗУ на основании Правил землепользования и застройки МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденных 21.07.2014 № 21 (далее - ПЗЗ). Названая информация является общедоступной. При этом, пунктом 7.2 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществить проектирование и строительство жилых домов на земельном участке в соответствии с предельными параметрами разрешенного строительства, установленными градостроительными регламентами названных ПЗЗ.

Сведения об охранной зоне ВЛ 0,4кВ, как указывалось выше, отражены в кадастровой выписке о земельном участке от 16.10.2015, являющейся приложением к договору и составной частью конкурсной документации. То обстоятельство, что Общество указывает названную зону площадью 224 кв.м (в связи с пересечением с зоной минимальных отступов от границ участков), а не 267 кв.м, как в кадастровом паспорте, не влияет на осведомленность Общества о наличии названного ограничения.

Также судом установлено, что письме Администрации Свердловского городского поселения от 20.04.2016 № 1706, являющимся приложением № 6 к аукционной документации, указано, что правообладателю земельного участка необходимо уточнить наличие сетей на указанном участке и в случае необходимости предусмотреть вынос сетей водоснабжения и газоснабжения из-под пятна застройки.

То есть в аукционной документации содержится ссылки на возможное наличие дополнительных ограничений (обременений) земельного участка, что должно было учитываться Обществом при заключении договора аренды.

Кроме того, суд отмечает, что выявление наличия вышеназванных обременений (2721+231=2952 кв.м (без учета пересечения названных зон с зоной минимальных отступов от границ земельных участков) при получении градостроительного плана земельного участка от 19.07.2016, не может быть признано судом существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку согласно градостроительным регламентом зоны среднеэтажной жилой застройки (ТЖ-3) ПЗЗ, к которой относится спорный участок, устанавливает максимальное значение коэффициента застройки земельного участка в размере 0,5. Таким образом, само по себе наличие указанных обременений, составляющих менее 16% от общей площади участка (за вычетом пересечения с зоной минимальных отступов от границ земельных участков) не влияет на возможность Общества осуществить строительство на спорном участке и на объем строительства.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец не доказал существенное изменение обстоятельств, которое может являться основанием для изменения договора аренды в судебном порядке, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Ссылки Общества на ведение длительной переписки с энерго, газоснабжающими организациями, сами по себе основанием для изменения условий договора, в том числе в части срока его действия, не являются.

Доводы заявителя о том, что Администрацией выдавались отказы в выдаче разрешений на строительство, в отсутствие доказательств незаконности таких отказов и вступивших в законную силу решений суда о признании таких решений недействительными, также не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований.

Ссылка Общества на невозможность исполнения условий пункта 7.4 договора в связи с непредставлением Администрацией квартирографии, также не может являться основанием для изменения срока действия договора поскольку, возможность строительства не поставлена в зависимость от исполнения названого обязательства Администрацией. Условиями договора такое обязательство арендодателя не предусмотрено. Письмо от 24.04.2018 № 7 о предоставлении квартирографии направлено Обществом в Администрацию по истечении установленного пунктом 7.4 договора срока.

Кроме того, как указывает Администрация, несмотря на выдачу разрешения на строительство первой очереди жилых домов 05.06.2018, Общество к строительству так инее приступило. Доказательств обратного Обществом не представлено.

Помимо этого, как верно отмечено ответчиком со ссылками на положения пункта 8 статьи 448 ГК РФ и нормы Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предлагаемые истцом изменения условий договора в части срока его действия и порядка внесения арендной платы, существенным образом могли повлиять на итоги открытого аукциона, поэтому внесение таких изменений недопустимо, так как это приведет к нарушению прав иных участников торгов, как реальных, так и потенциальных.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В данном случае Общество в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало, что в данном случае расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Ссылки Общества на противоречие расторжения договора общественным интересам в связи с тем, что Администрация утратит право на приобретение квартир для переселения граждан из аварийного жилья (п. 7.4 договора), не могут быть признаны судом обоснованными. Кроме того, срок исполнения обязательств в этой части нарушен Обществом более чем на три года, региональная адресная программа в настоящее время завершена, как указано в письме администрации от 20.05.2018 № 1670.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Заварзина М.А.