Решение от 14 мая 2024 г. по делу № А40-201272/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-201272/23-150-1271
г. Москва
15 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 5 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мироваровым М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СТОМАТОЛОГИЯ "БЕСКУДНИКОВО" (127474, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.05.2015, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Стоматология «Бескудниково» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Судом 28.03.2024 и 04.04.2024, в порядке ст. 163 АПК РФ, был объявлен перерыв в судебном заседании до 05.04.2024.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав правовую позицию представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «Стоматология «Бескудниково» (далее – истец), являясь на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы от 11.08.2015                      № 00-00369/15, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - ответчик), арендатором нежилого помещения площадью 252,4 кв. м. с кадастровым номером 77:09:0002029:1130, расположенного по адресу: <...>, <...>, и обладая в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 06.06.2023 обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемого объекта.

Ответом от 29.06.2023 № 33-5-100447/23-(0)-2 Департамент городского имущества г. Москвы отказал в предоставлении государственной услуги по следующим основаниям:

-  согласно сведениям, содержащимся в информационных ресурсах, имеющимся в распоряжении Департамента, на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа у заявителя (ООО «Стоматология «Бескудниково») имеется задолженность по пени в размере 3 745,73 руб. (договоры аренды от 30.03.2022 № М-09-058185);

-  по состоянию на 17.05.2022 ГБУ МосгорБТИ учтено нежилое двухэтажное здание с подвалом общей площадью 263,7 кв.м, разрешение на произведенное переоборудование и на заглубление (проведена выемка грунта, образовав подвал под частью здания (подвал, пом. III, комн. 1)) не предъявлено.

Также Департамент в ответе уведомил ООО Стоматология «Бескудниково» о том, что к вопросу о предоставления государственной услуги возможно вернуться после восстановления арендуемого здания в соответствии с технической документацией, являющейся неотъемлемой частью договора аренды от 11.08.2015 № 00-00369/15, оформления разрешительной документации на проведенные работы по восстановлению арендуемого здания и внесения соответствующих изменений в сведения из ЕГРН.

Истец 07.08.2023 повторно обратился к ответчику с просьбой заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 27.07.2023 № 0116-07/23.

В письме 04.09.2023 № 33-5-123000/23-(0)-2 Департамент городского имущества города Москвы отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, со ссылкой на то, что по состоянию на 17.05.2022 ГБУ МосгорБТИ учтено нежилое двухэтажное здание с подвалом, общей площадью 263,7 кв.м, разрешение на произведенное переоборудование и на заглубление (проведена выемка грунта, образовав подвал под частью здания (подвал, пом. III, комн. 1)) не предъявлено.

Истец указывает, что соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, арендующим имущество, принадлежащее ответчику, и подавшим заявление на выкуп арендуемого имущества, однако ответчик отказал в подписании направленного истцом в адрес ответчика договора купли-продажи, в связи с отсутствием разрешения на произведенное переоборудование и на заглубление (проведена выемка грунта, образовав подвал под частью здания (подвал, пом. III, комн. 1), не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не может являться основанием для отказа в предоставлении имущественного права на выкуп арендуемого помещения, по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ.

Истец указывает, что техническое подполье было произведено в период оснащения здания инженерными системами отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализацией, и на момент заключения договора аренды от 11.08.2015 № 00-00369/15 техническое подполье уже существовало, а поскольку не было внесено в технический паспорт на передаваемое здание, нежилое здание было передано, как состоящее из двух этажей.

Техническое подполье не внесено в технический паспорт в связи с тем, что высота технического подполья согласно сведениям БТИ равна 1.77 м и, в соответствии с п. 8.2 приказа Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 г. техническое подполье высотой менее 1.8 м не включается в площадь и этажность здания.

По запросу Истца ООО Центр Независимых Экспертиз «Либра» было проведено строительно-техническое и оценочное исследование, согласно выводам специалиста, работы по изменению технических характеристик здания, в частности устройства технического подполья для ввода коммуникаций, в здание не производились капитальный ремонт внутренних систем горячего, холодного водоснабжения и теплосети здания, а также установка приборов учета расхода коммунальных ресурсов производилась до 2015 года.

Согласно техническому заключению ООО Центра Независимых Экспертиз «Либра» здание по адресу: <...> использоваться без технического подполья не может, помещение под иные цели использованию не подлежит, кроме как для эксплуатации инженерных коммуникаций здания. Назначение технического подполья - эксплуатация инженерных коммуникаций.

Таким образом, согласно заключению специалиста все работы по техническому подполью производились до 2015 года, а следовательно, до заключения договора аренды от 11.08.2015 № 00-00369/15 техническое подполье является неотъемлемой частью нежилого здания.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.05.2023 по делу                                       № А40-257158/2022, оставленным без изменения постановлениями Девятого Арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 и Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2023, отказано в удовлетворении иска Департамента городского имущества города Москвы к  ООО Стоматология «Бескудниково» о взыскании неустойки (штрафа) в размере 1 879 672,03 руб. и обязании привести планировку нежилого помещения площадью 252,40 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние, согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, с учетом условий договора аренды, предоставляющих арендатору право производить перепланировку объекта нежилого фонда, исходили из документально подтвержденных обстоятельств того, что спорная перепланировка произведена с согласия арендодателя, который при передаче арендатору помещений заведомо знал о необходимости проведения ремонта здания, состояние которого было оценено сторонами как неудовлетворительное, при этом на момент проведенного осмотра помещения перепланировка нежилого здания уже была узаконена, изменения внесены в ЕГРН.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

ООО Центр Независимых Экспертиз «Либра» проведено оценочное исследование с целью определения рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 287,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:09:0002029:1130, по состоянию на 29.06.2023, согласно заключению эксперта от 27.07.2023 № 0116-07/23 рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 287,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:09:0002029:1130, по состоянию на 29.06.2023 составляет: 15 897 000 руб.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п. 5 ст. 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «АГЕНСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ» ФИО1.

Согласно экспертному заключению ООО «АГЕНСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ» от 15.03.2024 № 19, рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 07.08.2023 составила 20 122 000 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что требование истца об обязании Департамента городского имущества города Москвы  заключить с ООО СТОМАТОЛОГИЯ "БЕСКУДНИКОВО" договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 287,9 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0002029:1130, расположенного по адресу: <...> на условиях проекта договора в редакции ООО СТОМАТОЛОГИЯ "БЕСКУДНИКОВО", подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ООО «АГЕНСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ» от 15.03.2024 № 19.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, при этом разногласия сторон в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке, то п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «АГЕНСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ» от 15.03.2024 № 19.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) заключить с ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СТОМАТОЛОГИЯ "БЕСКУДНИКОВО" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 287,9 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0002029:1130, расположенного по адресу: <...> на условиях проекта договора в редакции ООО СТОМАТОЛОГИЯ "БЕСКУДНИКОВО", изложив:

- пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 20 122 000 (Двадцать миллионов сто двадцать две тысячи) руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15.03.2024 № 19, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «АГЕНСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

- пункт 3.2 договора: «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения и изменению не подлежит.».

- пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 239 574 (Двести тридцать девять тысяч пятьсот семьдесят четыре) руб. 62 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СТОМАТОЛОГИЯ "БЕСКУДНИКОВО" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (шесть тысяч рублей), а также расходы за проведение по делу судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 руб. (сорок тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                                                 А.Э. Михайлова