Решение от 15 ноября 2022 г. по делу № А41-33763/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-33763/22
15 ноября 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2022 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Пушкинский Московской области (141207, Россия, Московская обл., Пушкинский г.о., Пушкино г., Пушкино г., Московский пр-кт, д. 12/2, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 10.06.2021, ИНН: <***>, КПП: 503801001) к

ООО "ЗОРРО" (111141, <...>, , ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 14.04.2009, ИНН: <***>, КПП: 772001001, генеральный директор: ФИО2)

Доп. адрес: 141204, <...>

Третье лицо:

-Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 502401001)

-Управление Росреестра по Московской области


о расторжении договора аренды земельного участка, обязании

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Пушкинский Московской области обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "ЗОРРО" с требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

-Расторгнуть договор от 10.07.2009 № 23 аренды земельного участка общей площадью 9000 кв.м,

- и обязать ООО «Зорро» передать Администрации Городского округа Пушкинский Московской области земельный участок общей площадью 9000 кв.м с кадастровым номером 50:65:0040201:2, расположенный по адресу: <...> район д. 5.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель истца, поддержал заявленные требования.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие сторон.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Между Муниципальным образованием городской округ Красноармейск Московской области и ООО «Стройтекс» заключен договор аренды земельного участка №23 от 10.07.2009г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:65:0040201:2, площадью 9 000,0 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения офисного здания с пристроенным гаражом, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> район д.5. (т. 1, л.д. 24-27).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с договором уступки от 28.09.2011г. в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 50:65:0040201:2 все права и обязанности перешли от ООО «Стройтекс» к ООО "ЗОРРО".

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок договора аренды установлен до 10.12.2017г., с учетом принятых постановлений Главы городского округа Красноармейск Московской области от 27.12.2013г. №763 «О продлении ООО "ЗОРРО" договора аренды земельного участка №23 от 10.07.2009г. земельного участка, местоположением: <...> район д.5.» и от 01.12.2014г. №681 «О продлении ООО "ЗОРРО" договора аренды земельного участка №23 от 10.07.2009г. земельного участка, местоположением: <...> район д.5.».

В договоре аренды земельного участка №23 от 10.07.2009г. также согласованы размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательства по исполнению всех условий договора, в том числе своевременно уплачивать арендные платежи.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор). В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Суть отношений по аренде имущества заключается в предоставлении собственником своего имущества во временное владение и пользование. Существу арендных отношений соответствует предоставленное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любой стороне договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право отказаться от такого договора вне зависимости от каких бы то ни было причин с соблюдением установленного порядка. Данное право служит гарантией соблюдения интересов участников арендных отношений как отношений по временному пользованию чужим имуществом.

Поскольку и ответчиком нарушены условия внесения арендный платежей, истцом в адрес ответчика направлено уведомление №118Исх-679 от 22.03.2021г. о расторжении договора аренды земельного участка №23 от 10.07.2009г.

Ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды с 26.06.2021г. и предложено передать земельный участок с кадастровым номером 50:65:0040201:2 истцу по акту приема-передачи (т.1, л.д. 29-30), что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами направления уведомления о расторжении договора.

Вместе с тем земельный участок истцу не передан.

Уведомление оставлено ответчиком без внимания, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:65:0040201:2 №23 от 10.07.2009г.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно п. 4.1.1 договора арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за месяц), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Как следует из материалов дела, ответчиком в течение длительного времени не выполняется обязанность по оплате арендных платежей.

Так, решением Арбитражного суда Московской области от 30.10.2020 № А41-47251/0 с 00,0 «ЗОРРО» в пользу администрации городского округа Красноармейск Московской области взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 899 148 руб. 27 коп. за период с 1-го квартала 2015 года по 1-ый квартал 2020 года, неустойка (пеня) за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 323 820 руб. 24 коп. за период с 15.03.2015 по 31.05.2020.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2021 № А40-257758/20-127-1898^ ООО «ЗОРРО» в пользу администрации городского округа Красноармейск Московской области взыскана задолженность по арендной плате в размере 859 460 руб. 62 коп. за второй квартал 2020 года и пени в размере 33 089 руб. 23 коп. за период с 16.06.2020 но 31.08.2020.

По настоящее время задолженность не оплачена, что подтверждается представленной истцом расчетной картой.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, данное требование подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об обязании вернуть земельный участок.

Однако истцом не учтено следующее.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На арендованном ответчиком земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 50:65:0040201:7 площадью 419 кв.м., являющийся объектом незавершенного строительства, собственником которого является ООО "ЗОРРО", что подтверждается выпиской из ЕГРН. (т. 1, л.д. 100-123).

В подтверждение указанного обстоятельства истцом также представлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:65:0040201:2 от 06.11.2022г. (т. 1, л.д. 124-127).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений пункта 1 статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Возвращение участка по правилам ст. 622 ГК РФ невозможно без разрешения судьбы объекта недвижимости, расположенного на нем.

При таких обстоятельствах, требование об обязании вернуть участок не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).


Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 10.07.2009г. №23 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:65:0040201:2.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "ЗОРРО" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья Кузьмина О.А.