Решение от 14 октября 2021 г. по делу № А45-9171/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-9171/2021
г. Новосибирск
14 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 14 октября 2021 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Новосибирск» (ИНН <***>), г. Ижевск

к мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск

о признании отказа от исполнения договора о развитии застроенной территории № 52 от 13 июня 2018 года, изложенного в уведомлении исх. №31/21/02231 от 19.02.2021г, недействительным, обязани исполнить обязательство по созданию необходимых условий для выполнения застройщиком обязательств по исполнению п. 2.1.2. договора о развитии застроенной территории № 52 от 13 июня 2018 года, а именно, принять в муниципальную собственность по акту приема-передачи жилые помещения, расположенные по адресам: <...>, <...>, <...>, <...> в течение 7 дней со дня вступления судебного акта в законную силу,

при участии представителей:

истца – ФИО2, по доверенности от 02.04.2021, паспорт, диплом;

ответчика – ФИО3, по доверенности 22.12.2020, служебное удостоверение, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Новосибирск» (далее - истец, ООО «СЗ «Талан-Новосибирск», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным отказа мэрии города Новосибирска от исполнения договора о развитии застроенной территории № 52 от 13.06.2018, заключенного с ООО СЗ «ТАЛАН-Новосибирск», изложенного в уведомлении исх. №31/21/02231 от 19.02.2021, об обязании мэрии города Новосибирска в течение семи дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять от ООО СЗ «ТАЛАН-Новосибирск» в муниципальную собственность следующие жилые помещения, расположенные по адресам: <...>, <...>, <...>, <...>.

Свои требования заявитель мотивирует тем, что отказ от исполнения договора противоречит условиям договора и действующему законодательству.

Заявитель в судебном заседании поддержал требования в полном объеме.

Мэрия города Новосибирска возражала против удовлетворения заявленного требования, указывая в отзыве (л.д. 46-57), что в соответствии с пунктом 2.1.3 договора именно на истца возложена обязанность до 30.12.2020 уплатить возмещение за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся в собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, при этом обязанность по уплате возмещения, как полагает ответчик, презюмирует проведение работ по определению выкупной цены, по достижению с собственниками соглашения о размере возмещения, о возможности предоставления иных жилых помещений по соглашению сторон оценки. Кроме того, в судебном заседании, представленном отзыве ответчик указывал на отсутствие какого-либо бездействия со своей стороны, полагая, что с момента принятия мэрией постановлений об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд в отношении спорных жилых помещений (31.08.2020 и 28.08.2020) и до одностороннего отказа мэрии (19.02.2021) у истца имелось достаточно времени для исполнения своих обязательств, между тем, им допущено бездействие. В отзыве ответчик отмечает, что у него отсутствовали правовые основания для принятия квартир в муниципальную собственность г. Новосибирска, поскольку истцом не было подтверждено право собственности на жилые помещения, расположенные по адресам: <...>; <...>; <...>; <...>, а также не представлены технические документы на квартиры, подтверждающие их соответствие требованиям действующего законодательства. Неисполнение обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.3 договора, согласно которым на общество возложена обязанность до 30.12.2020 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Новосибирска благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах по адресам: <...> дома №28, 29, 30; уплатить возмещение за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся в собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории по адресам: <...> дома №28, 29, 30 и земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, по мнению мэрии, является законным основанием для отказа от договора о развитии застроенной территории.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, жителей, проживающих по ул. Тополевая, д.28.

Рассмотрев ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, суд считает его не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 51 АПК РФ).

Из содержания статьи 51 АПК РФ следует, что третье лицо без самостоятельных требований – это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом. Целью участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий. Исходя из смысла статьи 51 АПК РФ, суд удовлетворяет соответствующее ходатайство о вступлении к делу третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, только в том случае, если сочтет, что судебным актом могут быть затронуты его интересы.

Таким образом, вопрос о привлечении лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, решается судом исходя из правил, содержащихся в части 1 статьи 51 АПК РФ, по смыслу которой основанием для вступления такого лица в дело, является возможность влияния судебного акта по рассматриваемому делу на его права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Сторонами по договору о развитии застроенной территории № 52 от 13.06.2018 являются истец и ответчик.

В спорных правоотношениях ответчик выступает в качестве самостоятельного субъекта права, обязательства которого по договору не создают обязанностей для третьих лиц.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенного мэрией аукциона о продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в границах улиц Тополевой, Военная горка (5-я линия) в Октябрьском районе г. Новосибирска, на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 24.05.2018 №111-рзт, общество признано победителем торгов.

На основании указанного протокола об итогах аукциона, в соответствии со статьей 46.2. Градостроительного кодекса Российской Федерации между обществом и мэрией заключен договор № 52 от 13.06.2018 о развитии застроенной территории, расположенной по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, в границах улиц Тополевой, Военная горка (5-я линия) (далее - договор) в целях строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов на застроенной территории. Срок действия договора - 8 лет с момента подписания. Цена права на заключение договора – 26 329 000 рублей.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что по договору истец (сторона 2) обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, предусмотренные пунктами 2.1.1 - 2.1.7 договора, а ответчик (сторона 1) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1 - 2.3.3 настоящего договора.

Сторона 2 обязуется до 30.01.2019 подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (пункт 2.1.1 договора).

Пунктом 2.1.2 договора определено, что сторона 2 обязуется до 30.12.2020 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Новосибирска благоустроенные жилые помещения на территории города Новосибирска для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах по адресам: <...>

В силу пункта 2.1.3 договора сторона 2 обязуется до 30.12.2020 уплатить возмещение за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся в собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории по адресам: <...> и земельные участки, на которых расположены указанные многоквартирные дома.

Согласно пункту 2.1.7 договора сторона 2 обязуется уплатить цену права на заключение настоящего договора в соответствии с пунктом 1.2 договора в течение тридцати дней с даты заключения договора, на расчетный счет.

Обществом оплачена цена права на заключение договора платежными поручениями № 2 от 18.05.2018 на сумму 13 000 000 рублей, № 7 от 25.07.2018 – 13 329 000 рублей, разработан проект межевания застроенной территории, подлежащей развитию в соответствии с договором, утвержденный мэрией постановлением от 04.10.2019 № 3684.

26.02.2021 истцом получено письмо мэрии № 31/21/02231 от 19.02.2021 об одностороннем отказе от исполнения договора с 01.03.2021 в связи с неисполнением обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2., 2.1.3. договора.

Истец, не согласившись с данным отказом, полагая, что он является незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив доводы заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом суд исходит из следующего.

В силу подпункта 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется, в том числе в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор.

Порядок заключения и исполнения договоров о развитии застроенных территорий до 30.12.2020 регулировались статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В связи с принятием Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» глава ГрК РФ, регулировавшая отношения сторон, в том числе по развитию застроенных территорий, с 30.12.2020 признана утратившей силу.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартно-го жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В силу части 9 статьи 46.2. ГрК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на дату заключения договора) орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1)неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи;

2)неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;

3)в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Пунктом 3.6. договора определено, что допускается односторонний отказ мэрии от исполнения договора в случае неисполнения обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.1 - 2.1.7 договора.

Как следует из представленных доказательств, во исполнение условий пункта 2.1.2 договора, общество письмом № 0007-20-РД от 19.10.2020 обратилось в Управление по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска с просьбой предоставить информацию о жилых помещениях, расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах по адресам: ул. Тополевая, 28, ул. Тополевая, 29, ул. Тополевая, 30, предоставленных по договорам социального найма, с целью приобретения застройщиком иных благоустроенных жилых помещений в г. Новосибирске, равнозначных по общей площади расселяемым, и последующего их предоставления в муниципальную собственность.

Поскольку до 01.12.2020 ответа на данное письмо не последовало, учитывая сроки исполнения обязательств по договору, общество повторно обратилось в мэрию с письмом исх.№0008-20-РД от 01.12.2020 (вх. № 01/10336 от 08.12.2020) просьбой предоставить необходимую для исполнения договора информацию.

07.12.2020 обществом получено письмо мэрии исх. № 30/06.0/04387 от 19.11.2020, направленное в адрес истца 27.11.2020, поступившее в почтовое отделение 03.12.2020, в котором указано, что согласно информации МКУ «Городское жилищное агентство» в реестр муниципального имущества включены 4 квартиры (Тополевая, 28 кв.6, Тополевая, 29 кв. 8, Тополевая, 30 квартиры №№43 5), которые принадлежат муниципальной казне города Новосибирска. Однако информация о том, предоставлены ли данные помещения гражданам по договорам социального найма либо по договорам найма специализированного жилого помещения, в ответе на запрос отсутствовала, как отсутствовала и информация о характеристиках указанных жилых помещений (количество комнат, площадь).

Также в письме мэрии указано, что общество обязано уплатить возмещение за каждое изымаемое помещение непосредственно собственникам указанных помещений, а исполнение условий договора подразумевает, что застройщик самостоятельно осуществляет мероприятия по определению размера возмещения (проведение оценки рыночной стоимости), достижению соглашения с собственниками помещений о размере возмещения, о возможности предоставления иных жилых помещений по соглашению сторон и прочие мероприятия, дополнительно сообщив, что мэрией, в свою очередь, выполнены все обязательства, предусмотренные пунктом 2.3.1 договора.

Таким образом, исполнение обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.3 обусловлено предоставлением мэрией информации о наличии либо отсутствии жилых помещений (при наличии - об их количестве и характеристиках), расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах, предоставленных по договорам социального найма, а также выполнением мэрией обязательств, предусмотренных пунктом 2.3.1. договора.

Между тем, как установлено судом и не отрицалось ответчиком, только 11.12.2020 на личном приеме мэрией были предоставлены обществу сведения в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

22.12.2020 общество направило в мэрию письмо исх.№ 0013-20-РД (вх. № 01/10818 от 23.12.2020), в котором сообщило о готовности передать в муниципальную собственность жилое помещение, расположенное по адресу <...>, приобретенное застройщиком 17.12.2020 по договору купли-продажи, для расселения граждан, проживающих в аварийном жилом доме на застроенной территории по адресу: <...>, комната 2, общей площадью 20,6 кв.м., жилой - 13 кв.м., а также с просьбой обеспечить в срок до 29.12.2020 осмотр и осуществление иных мероприятий, необходимых для приемки квартиры в муниципальную собственность. К письму были приложены копии договора купли-продажи квартиры, документы об оплате ее стоимости, акт приема-передачи.

Однако со стороны мэрии ответа не последовало, действия, необходимые для осмотра и приемки квартиры в муниципальную собственность мэрией не предпринимались.

29.12.2020 общество обратилось в мэрию с письмом исх. № 0014-20-РД (вх.№ 01/11020 от 30.12.2020) о готовности передать в муниципальную собственность еще три квартиры, расположенные в новостройках г. Новосибирска:

- 2-комнатную квартиру, площадью 54,3 кв.м, расположенную по адресу: <...>, для расселения граждан, проживающих в аварийном жилом доме на застроенной территории по адресу: <...>, общей площадью 54,3 кв.м, жилой - 34,2 кв.м;

-2-комнатную квартиру, площадью 52 кв.м., расположенную по адресу: <...>, для расселения граждан, проживающих в аварийном жилом доме на застроенной территории по адресу: <...>, общей площадью 47,1 кв.м., жилой-26 кв.м;

-2-комнатную квартиру, площадью 59,2 кв.м., расположенную по адресу: <...>, для расселения граждан, проживающих в аварийном жилом доме на застроенной территории по адресу: <...>, общей площадью 46,3 кв.м., жилой - 28 кв.м.

В указанном письме от 29.12.2020 общество указало, что в отношении всех указанных жилых помещений застройщиком заключены предварительные договоры купли-продажи, стоимость квартир застройщиком полностью оплачена 25.12.2020 (документы, подтверждающие заключение соответствующих договоров и оплату стоимости квартир приложены к письму); в отношении квартиры №228 ул. Междуреченская, 3/1 и квартиры № 368 ул. Междуреченская, 1/2 основные договоры планируются к заключению в конце 2020 - начале 2021 года ввиду того, что указанные жилые помещения находятся в залоге Сбербанка, мероприятия по прекращению которого осуществлялись продавцом квартир в связи с заключением с застройщиком предварительных договоров купли-продажи; застройщик сообщил, что указанные квартиры (228 и 368) будет готов передать мэрии в середине января 2021 года;в отношении квартиры №324 ул. Междуреченская, 3/1 между застройщиком и продавцом ОАО «Томская домостроительная компания» 29.12.2020 заключен основной договор купли-продажи, помещение принято в собственность застройщика по акту приема-передачи, на дату обращения к мэрии территориальным подразделением Росреестра осуществлялась регистрация перехода права собственности на квартиру.

Согласно пункту 3.2 договора истечение сроков отдельных обязательств не освобождает стороны от необходимости исполнения в полном объеме обязательств, предусмотренных договором, а также от ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Стороны вправе исполнить обязательство до истечения максимального срока исполнения, установленного для данного обязательства (пункт 3.3 договора). Пунктом 3.6 договора предусмотрено право мэрии на односторонний отказ от исполнения договора в случае неисполнения обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.1-2.1.7. Как указывалось ранее, право органа местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора предусмотрено частью 9 статьи 46.2. ГрК РФ.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Между тем, досудебное поведение ответчика не соответствует пункту 3 статьи 307 ГК РФ: на письмо истца о необходимости предоставления информации в целях исполнения пункта 2.1.2 договора такие сведения предоставлены не были.

Как установлено судом и следует из материалов дела, право собственности истца на квартиру, расположенную по адресу <...>, зарегистрировано 28.12.2020, на квартиру, расположенную по адресу: <...>, - 13.01.2021, на квартиру, расположенную по адресу: <...>, - 27.01.2021, на квартиру, расположенную по адресу: <...>, - 26.01.2021, то есть в течение 1,5 месяцев с момента предоставления необходимых сведений ответчиком, истцом во исполнение обязательства, предусмотренного пунктом 2.1.2 договора, приобретены квартиры в собственность, а, следовательно, при своевременном ответе на письмо от 19.10.2020 обязательство было бы исполнено истцом в установленный договором срок.

Помимо указанного, суд полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

По смыслу приведенных норм права следует, что при совершении одностороннего отказа сторона должна действовать добросовестно, в частности это должно проявляться в заявлении такого отказа в разумные сроки после появления оснований для одностороннего отказа.

Однако письмом от 14.01.2021 № 30/06.2/00100 мэрия обратила внимание общества на то, что передача жилых помещений в муниципальную собственность города Новосибирска должна осуществляться во исполнение договора о развитии застроенной территории от 13.06.2018 № 52, в связи с чем необходимо подготовить дополнительное соглашение к данному договору.

Оспариваемый отказ был заявлен ответчиком только после того, как истец, учитывая, что относительно исполнения условий договора и распределения между его сторонами обязательств возникли разногласия, вновь обратился к мэрии с письмом исх. № 0002-21-РД от 09.02.2021, которым повторно уведомил мэрию о намерении выполнять свои обязательства по договору, оплатить возмещение за изымаемые мэрией в муниципальную собственность жилые и нежилые помещения, расположенные на территории, подлежащей развитию в соответствии с договором и наличии необходимых ресурсов для выплаты возмещения, указав, что произвести предусмотренные законодательством Российской Федерации мероприятия по изъятию и выкупу жилых помещений у их собственников может только уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии (мэрия).

В данном случае суд приходит к выводу, что по существу отказ ответчика от договора вызван нежеланием исполнения своих обязательств по договору, подтверждением указанного обстоятельства является в том числе следующее.

Так, пунктом 2.3.1 договора предусмотрено, что мэрия обязуется до 28.02.2019 принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории по адресам: <...> а также земельных участков, на которых расположены указанные многоквартирные дома.

Данная обязанность органа местного самоуправления предусматривалась и пунктом 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Фактически решение об изъятии земельных участков в границах застроенной территории и помещений, расположенных на них, в муниципальную собственность было принято мэрией 28.08.2020 и 31.08.2020, с нарушением срока, установленного договором.

Согласно пункту 3 постановлений мэрии города Новосибирска об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд от 28.08.2020 № 2654, от 31.08.2020 №2662, от 31.08.2020 №2661 на Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска возложена обязанность обеспечить от имени города Новосибирска заключение соглашений об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд в соответствии с законодательством либо предъявление исковых заявлений к собственникам жилых помещений в случаях принудительного изъятия; предусмотреть возможность предоставления собственникам взамен изымаемых жилых помещений других жилых помещений в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации; организовать проведение оценки рыночной стоимости жилых помещений с учетом стоимости изымаемого земельного участка для определения выкупной цены, а также подлежащих возмещению убытков в порядке, установленном законодательством.

Доказательств выполнения названных постановлений в материалы дела не представлено. Напротив, в ходе судебного разбирательства, ранее в переписке, мэрия указывала, на обязанность истца по проведению оценки, принятию мер к заключению соглашений.

Согласно пункту 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

Условиями договора предусмотренная пунктом 2.1.3 обязанность общества поставлена в зависимость от выполнения мэрией обязанности, предусмотренной пунктом 2.3.1.

Договор о развитии застроенной территории имеет долгосрочный характер, предусматривающий ряд этапов его исполнения и комплекс многочисленных взаимных обязательств сторон, надлежащее исполнение которых каждой из сторон, зависит от своевременного и надлежащего исполнения обязательств другой стороной.

Суд соглашается с доводами истца о том, что выполнение обществом обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.3. договора, в установленный договором срок было невозможным, в связи с невыполнением мэрией обязательства, предусмотренных пунктом 2.3.1. договора и положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 56.7, 56.10. ЗК РФ, согласно которым лицом, уполномоченным и обязанным осуществлять мероприятия по изъятию земельных участков в границах застроенной территории, а также расположенных на них помещений является уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии.

Согласно статье 56.7 ЗК РФ указанный уполномоченный орган в целях подготовки соглашений об изъятии осуществляет следующие мероприятия:

-выступает заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества;

-осуществляет переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия;

-направляет проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

В связи с тем, что мэрией обязательства по договору не были исполнены своевременно, у общества отсутствовала возможность выполнять встречные обязательства, предусмотренные пунктом 2.1.3 договора.

Таким образом, ненадлежащее исполнение обществом обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.3 договора, вызвано ненадлежащим выполнением мэрией своих обязательств по договору.

Учитывая изложенное, действия мэрии по отказу от исполнения договора нельзя считать добросовестными и разумными.

Истцом заявлено требование об обязании мэрии города Новосибирска в течение семи дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять от общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ТАЛАН-Новосибирск» в муниципальную собственность следующие жилые помещения, расположенные по адресам:

<...>,

<...>,

<...>,

<...>.

В целях эффективной судебной защиты нарушенного права, с учетом действующего договора, подлежащего исполнению сторонами, принимая во внимание то обстоятельство, что нарушение срока передачи жилых помещений в муниципальную собственность, в том числе, послужило основанием для отказа мэрии от договора, отсутствия в материалах дела доказательств несоответствия приобретенного жилья требованиям законодательства, поведения ответчика, не желавшего принимать меры к осмотру приобретенных квартир как до судебного разбирательства, так и в его ходе, суд находит заявленное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать отказ мэрии города Новосибирска от исполнения договора о развитии застроенной территории № 52 от 13.06.2018, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ТАЛАН-Новосибирск», изложенный в уведомлении исх. №31/21/02231 от 19.02.2021, недействительным.

Обязать мэрию города Новосибирска в течение семи дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять от общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ТАЛАН-Новосибирск» в муниципальную собственность следующие жилые помещения, расположенные по адресам:

<...>,

<...>,

<...>,

<...>.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ТАЛАН-Новосибирск» расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Ю.А. Петрова