Решение от 28 декабря 2025 г. АС Белгородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, <...>

Тел./ факс <***>, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-11545/2023
г. Белгород
29 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2025 года

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2025 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Бутылина Е.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видеопротоколирования секретарем судебного заседания Шаповаловой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «УК «Жилищный фонд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к УГЖН Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области

об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) федеральных государственных органов

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом;

от заинтересованного лица: ФИО1, представитель по доверенности от 11.03.2025, служебное удостоверение, диплом;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

ООО «УК «Жилищный фонд» (далее - Заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит признать незаконным предписание УГЖН Белгородской области (далее Управление) от 04.10.2023 №23.

Определением от 12.04.2024 года производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу № А08-11544/2023.

После возобновления производства по делу Общество представителя в судебное заседание не направило.

Ранее сослалось на то, что оно является управляющей организацией и осуществляет деятельность по управлению многоквартирным жилым домом по адресу: 308014, <...> (далее по тексту - МКД).

На основании решения от 27 сентября 2023 года № 23 начальника управления государственного жилищного надзора Белгородской области ФИО2, заинтересованным лицом был проведен внеплановая выездная проверка в отношении МКД № 100 по ул. Попова г. Белгорода, о чем составлен протокол осмотра от 02 октября 2023 года N 23.

По результатам проверки Управлением вынесено предписание от 04 октября 2023 года № 23 об устранении выявленных нарушений, а именно произвести текущий ремонт подъездов №№ 1,2,3,4,5 многоквартирного дома № 100 по ул. Попова в г. Белгороде надлежащего качества.

Считает предписание от 04 октября 2023 года№ 23 незаконным и необоснованным, по следующим основаниям.

По мнению заявителя, Управлением государственного жилищного надзора Белгородской области нарушен порядок проведения внеплановой выездной проверки, на основании которой вынесено предписания № 23 от 04 октября 2023 года.

Основанием для принятия решения о проведении внеплановой выездной проверки послужил: п. б, ст. 3 Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 N 336 (ред. от 19.06.2023) "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля", в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и регионального государственного жилищного контроля (надзора) в случае поступления жалобы (жалоб) граждан в связи с защитой (восстановлением) своих нарушенных прав и п. 1 часть 1 статьи 57 Федеральный закон от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", основанием для проведения контрольных (надзорных) мероприятий, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, может быть: - наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям либо выявление соответствия объекта контроля параметрам, утвержденным индикаторами риска нарушения обязательных требований, или отклонения объекта контроля от таких параметров.

Между тем, в соответствии с п. 7 ст. 10 Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ (ред. от 24.07.2023) "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", порядок согласования органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля с органом прокуратуры проведения внеплановой выездной проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя, а также утверждение органа прокуратуры для согласования проведения внеплановой выездной проверки устанавливается приказом Генерального прокурора Российской Федерации.

В силу п. 5 ст. 73 Федеральный закон от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", внеплановая выездная проверка может проводиться только по согласованию с органами прокуратуры, за исключением случаев ее проведения в соответствии с пунктами 3-6 части 1, частью 3 статьи 57 и частью 12 статьи 66 настоящего Федерального закона. Также, если основанием инспекционного визита обусловлено, п. 1 часть 1 статьи 57 Федеральный закон от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", то в обязательном порядке должна извещаться прокуратура Белгородской области (города Белгорода), на основании ч. 12 ст. 66 Федеральный закон от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", если основанием для проведения внепланового контрольного (надзорного) мероприятия являются сведения о непосредственной угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, контрольный (надзорный) орган для принятия неотложных мер по ее предотвращению и устранению приступает к проведению внепланового контрольного (надзорного) мероприятия незамедлительно (в течение двадцати четырех часов после получения соответствующих сведений) с извещением об этом органа прокуратуры по месту нахождения объекта контроля посредством направления в тот же срок документов, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. В этом случае уведомление контролируемого лица о проведении внепланового контрольного (надзорного) мероприятия может не проводиться.

В силу ч. 13 ст. 66 Федеральный закон от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", при отсутствии основания для проведения внепланового контрольного (надзорного) мероприятия, указанного в части 12 настоящей статьи, несоблюдении порядка его проведения прокурор принимает меры по защите прав и законных интересов контролируемых лиц.

Аналогичные разъяснения указаны в п. 2 Письма Минэкономразвития России от 24.03.2022 N Д24и-8436 "О разъяснении особенностей организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля в 2022 году, по вопросу определения непосредственной угрозы причинения вреда отмечаем.

На основании положений подпункта "а" пункта 3 постановления N 336 выявления фактов причинения вреда либо непосредственной угрозы причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью, возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, ущерба обороне страны и безопасности государства является основанием для проведения внепланового контрольного (надзорного) мероприятия.

Положениями Федерального закона N 248-ФЗ и постановления N 336 не предусмотрены критерии для определения непосредственной угрозы причинения вреда указанным охраняемым законом ценностям. В указанном случае решение о проведении контрольного (надзорного) мероприятия принимается на основании оценки конкретных обстоятельств. При этом оценка обоснованности такого решения дается органами прокуратуры при согласовании проведения контрольного (надзорного) мероприятия.

В нарушении данных норм права Управление в органы прокуратуры не обращалось.

Ссылку в решении о проведении внеплановой выездной проверки от 27 сентября 2023 года № 23 на п. б, ст. 3 Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 N 336 (ред. от 19.06.2023) "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля", в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и регионального государственного жилищного контроля (надзора) в случае поступления жалобы (жалоб) граждан в связи с защитой (восстановлением) своих нарушенных прав, полагает не обоснованной в виду следующего.

Согласно п. 3 Письма Минэкономразвития России от 24.03.2022 N Д24и-8436 "О разъяснении особенностей организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля в 2022 году", по вопросу проведения контрольных (надзорных) мероприятий на основании поступления жалоб граждан за защитой (восстановлением) своих прав отмечаем.

«В соответствии с абзацем 7 подпункта "а" пункта 3 постановления N 336 поступление жалобы (жалоб) граждан за защитой (восстановлением) своих прав является основанием для проведения внепланового контрольного (надзорного) мероприятия в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и регионального государственного жилищного надзора.

Полагаем, что в данном случае защита (восстановление) прав гражданина предполагает наличие прямой взаимосвязи между угрозой нарушения (фактом нарушения) обязательных требований и правами, и законными интересами конкретного заявителя.

В случае, если жалоба гражданина (граждан) содержит сведения о нарушении контролируемым лицом обязательных требований, которые не повлекли причинение вреда (ущерба) или иным образом не нарушили права заявителя (заявителей), то проведение внепланового контрольного (надзорного) мероприятия в указанном случае не допускается».

Заявитель считает, что действия ООО «УК «Жилищный фонд» не повлекли причинения вреда (ущерба) конкретному заявителю (при вынесении решения о проведении внеплановой выездной проверки не установлена наличие прямой взаимосвязи между угрозой наращения (фактом нарушения) обязательных требований и правами, и законными интересами конкретного заявителя), кроме того согласно п. 4.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, текущий ремонт подъездов отнесен к исключительной компетенции общего собрания собственников, а не конкретного заявителя.

Кроме того, указал, что при вынесении предписания № 23 от 04 октября 2023 года не учтены фактические обстоятельства дела, а также не произведен анализ (оценка) представленных им документов, так как собственники помещений многоквартирного дома № 100 по ул. Попова в г. Белгороде выбрали заявителя в качестве управляющей организации в 2006 году.

В 2011 году собственниками был утвержден перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также был установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере 8,78 руб. за 1 кв.м.

Новая форма договора управления была утверждена собственниками помещений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в 2012 году.

Условия договора управления предусматривают индексацию платы за содержание жилого помещения. В настоящий момент размер платы за содержание жилого помещения для многоквартирного дома № 100 по ул. Попова в г. Белгороде составляет 17,64 руб. за 1 в.м.

Договор управления пролонгировался без внесения в него изменений, а также без внесения изменений в перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 3 статьи 6 ЖК РФ в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Учитывая, что отношения сторон возникли до введения в действие Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", следовательно, к таким отношениям сторон данный перечень не может быть применен.

Таким образом, в утвержденном собственниками помещений в 2011 году составе перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, отсутствуют работы по текущему ремонту подъездов, в связи с чем, заявитель не имел право начислять и взимать плату за текущий ремонт подъездов.

Однако, Управлением государственного жилищного надзора Белгородской области не проведен анализ предоставленных документов относительно действующего размера платы за содержание общего имущества и его основные статьи расходов.

На основании ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Часть 3 статьи 162 ЖК РФ устанавливает, что перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом, заключенном между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее по тексту - Правила), собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно п. 35 Правил, указанные в пунктах 31-34 настоящих Правил размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Выше приведенные обстоятельства, также указаны в п. 16 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Следовательно, определив размер платы, вносимой за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме, собственники не вправе требовать от управляющей компании выполнения работ по текущему ремонту подъездов стоимостью, превышающей переданные ей на эти цели средства.

Согласно части 1 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Часть 2 п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2.6. приложения № 3 к приказу № 49д от 04 октября 2023 года начальника УГЖН Белгородской области ФИО2, решения о ремонте подъезда/подъездов принимаются общим собранием собственников помещений в МКД в соответствии п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

В силу пункта 18 Правил № 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Обществом в августе 2022 года и в марте 2023 года были инициированы внеочередные общее собрание собственников помещений МКД № 100 по ул. Попова в г. Белгороде.

Одним из вопросов повестки дня ставился «О проведении текущего ремонта подъездов и финансирование работ по ремонту подъездов в размере 9,74 руб. за кв.м., общей площади помещения в месяц, в течении шести месяцев, с момента принятия решения (протокол собрания от 29 августа 2022 года), 8,85 руб. за кв.м., общей площади помещения в месяц, в течении 9-ти месяцев (протокол собрания от 20 марта 2023 года), с момента принятия решения, путем выставления начислений в едином платежном документе по строке «текущий ремонт». Решение не приняты (собственники отказались проводить текущий ремонт подъездов).

Таким образом, Обществом предпринимались меры по включению в перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД услуги «текущей ремонт», который не был включен в перечень работ и услуг при его утверждении собственниками на общем собрании в 2011 году.

Управление государственного жилищного надзора Белгородской области в представленном ответе на обжалуемое предписания № 23 от 04 октября 2023 года руководствуется постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее по тексту Правила № 170).

Заявитель считает, что Управление государственного жилищного надзора Белгородской области путает (смешивают) понятия «текущий ремонт подъездов, где необходимо решения общего собрания собственников согласно ч. 2 п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ» и «текущий ремонт, предусмотренный правилами № 170».

В соответствии с п. 2.3.3 Правил № 170, согласно которых, примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении N 7.

В приложении № 7 правил № 1 70, указано, что к внутренней отделки относиться, восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

Такие же требования указаны в приложения № 7 к приказу № 49д от 04 октября 2023 года начальника УГЖН Белгородской области ФИО2, (п. 3.1, п. 3.2, п. 3.3, п. 3.4).

Полагает, что к текущему ремонту относится, локальные работы (отдельными участками в подъезде/подъездах), угрожающие безопасности людей и проводятся с учетом экономических возможностей управляющей организации.

- «Текущий ремонт подъезда/подъездов»:

Компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в силу ч. 2 и. 4.1 ст. 44 ЖК РФ.

Согласно п. 2.6. приложения № 3 к приказу № 49д от 04 октября 2023 года начальника УГЖН Белгородской области ФИО2, решения о ремонте подъезда/подъездов принимаются общим собранием собственников помещений в МКД в соответствии и. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

В соответствии с разделом 3 приложения № 3 к приказу № 49д от 04 октября 2023 года начальника УГЖН Белгородской области ФИО2, перечень работ при проведении текущего ремонта подъездов, ремонт стен, ремонт потолков, ремонт полов, ремонт элементов подъездов, замена дверных и оконных заполнителей, ремонт входных групп, размещение информационных стендов, выполнение надписей в подъездах МКД.

Считает, что «текущий ремонт подъезда/подъездов» относиться больше к капитальному ремонту подъезда/подъездов, а «текущий ремонт, регламентированный в правилах № 170» производиться исключительно отдельными участками при угрозе безопасности собственников МКД и не относиться капитальному ремонту.

Общество указало, что в 2022 году в МКД № № 100 по ул. Попова в г. Белгороде произведен «капитальный» ремонт в соответствии с долгосрочной адресной программой проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Белгородской области.

Производящие «капитальный» ремонт, для замены инженерных сетей разбили кирпичную кладку со стороны подъезда, в целях кротчайшего доступа в технологические ниши, а восстановление ограничилось кирпичной кладкой с последующим оштукатуриванием.

Похожая ситуация, при замене оконных блоках, где откосы также оштукатуриваются и на этом все.

Вследствие чего, возникла ситуация, в которых подъезд находился в хорошем состоянии и не требовал текущего ремонта, а после проведения «капитального» ремонта, ремонт просто крайне необходим.

В силу п. 1 ст. 166 ЖК РФ, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо, водоснабжения, водоотведения: ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Пункт 1.1. ст. 166 ЖК РФ, услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно п. 4 Приказ Минстроя России от 29.12.2022 N 1159/пр "Об утверждении методических рекомендаций по определению нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в п.1 ст. 166 ЖК РФ, Состав услуг (работ), включаемый в нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, рекомендуется определять в объеме, достаточном для отнесения услуг (работ) к капитальному ремонту в соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных частью 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

В соответствии с ч. 5 ст. 166 ЖК РФ, работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

На основании изложенного произведенный ремонт в МКД № 100 по ул. Попова в г. Белгороде нельзя отнести к капитальному ремонту дома, поскольку не были заменены системы отопления (стояки и магистрали), не производился капитальный ремонт кровли.

Между тем, коммуникации и кровля в МКД № 100 по ул. Попова в г. Белгороде находятся в неудовлетворительном состоянии и могут привести к аварийной ситуации.

Заявитель полагает, что в данном случае необходимо провести капитальный ремонт дома, согласно действующего законодательства, с заменой всех коммуникаций и после этого только проводить ремонт (текущий) подъездов.

Управление в отзыве, его представитель в судебном заседании не признали заявленные требования со ссылкой на доводы своей письменной позиции. Просят отказать в удовлетворении заявленных требований.

Третье лицо по делу – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области в судебное заседание представителя не направил.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 199 АПК РФ в заявлении о признании недействительным ненормативного правового акта должны быть указаны:

1) наименование органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие);

2) название, номер, дата принятия оспариваемого акта, решения, время совершения действий;

3) права и законные интересы, которые, по мнению заявителя, нарушаются оспариваемым актом, решением и действием (бездействием);

4) законы и иные нормативные правовые акты, которым, по мнению заявителя, не соответствуют оспариваемый акт, решение и действие (бездействие);

5) требование заявителя о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Как усматривается из дела, на основании коллективного обращения собственников жилых помещений в многоквартирном доме №100 по ул. Попова в г. Белгороде, зарегистрированном за (вх. № КЛ-2938 от 07.09.2023) и решения УГЖН области о проведении внеплановой выездной проверки от 27 сентября 2023 года № 23 консультантом отдела лицензирования и лицензионного контроля ФИО3, 27 сентября 2023 года проведена внеплановая выездная проверка в отношении Заявителя.

Данным контрольно-надзорным мероприятием установлено, что Заявителем нарушены требования, установленные п. 2.3.1, 2.3.4, 3.2.9, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 (далее - Пин); пп.а), б), г)п. 10, пп.а), з)п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года №491. Проведенным осмотром общего имущества многоквартирного дома № 100 по ул. Попова в г. Белгороде (далее - МКД) при участии представителя Заявителя по доверенности от 15 сентября 2023 года установлено следующее, что в помещениях подъездов №№1, 2, 3, 4, 5 МКД установлено наличие разрушений штукатурно-окрасочного слоя стен МКД, незакрепленных слаботочных электропроводов. В месте расположения электрического щитка на 5 этаже подъезда №1 имеются следы залитая (желтые пятна).

В месте расположения квартиры №57 в подъезде №4 на побелочном слое стены имеются следы залитая (желтые пятна). На потолке и степах последних этажей подъездов №№3,4,5 установлено наличие трещин.

Также при осмотре были обнаружены загрязнения и наклейки рекламных листовок на почтовых ящиках и входных тамбурных дверях подъездов №№ 1,2,3,4,5.

По факту проведения осмотра общего имущества МКД составлен протокол осмотра (с приложением фотоматериалов) от 02 октября 2023 года № 23.

По результатам проверки составлен акт внеплановой выездной проверки от 04 октября 2023 г. № 23 и Заявителю выдано предписание от 04 октября 2023 г. № 23 , согласно которому Обществу необходимо в срок до 23 октября 2023 г. произвести текущий ремонт подъездов №№ 1, 2, 3, 4, 5 многоквартирного дома №100 по ул. Попова в г. Белгороде надлежащего качества.

В соответствии с Положением об управлении государственного жилищного надзора Белгородской области, утвержденного постановлением Правительства Белгородской области от 09.02.2015 № 44-пп, УГЖН области осуществляет лицензионный контроль предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 99-ФЗ определено, что лицензионные требования устанавливаются положениями о лицензировании конкретных видов деятельности, утверждаемыми Правительством Российской Федерации.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 99-ФЗ и п. 13 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 (далее - Положение № 1110), должностные лица лицензирующих органов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, при осуществлении лицензирования имеют право выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Таким образом, оспариваемое предписание выдано УГЖН области в пределах предоставленных ей законом полномочий.

Лицензионными требованиями к лицензиату, устанавливаемыми в соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 99-ФЗ, являются: а) соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ; б) исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ; в) соблюдение требований, предусмотренных ч. 1 ст. 193ЖКРФ.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ).

В ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения (статья 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖКРФ).

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливающими, в частности порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и исчисления расходов на его содержание (далее - Правила №491).

Постановлением Правительства от 3 апреля 2013 № 290 утверждены Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Минимальный перечень таких услуг и работ (далее Привила № 290 и Минимальный перечень). При этом пунктом 2 данного постановления определяет, что Минимальный перечень и Правила применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу настоящего постановления.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (далее - Правила № 170), которые определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Указанные Правила изданы с целью обеспечения выполнения установленных нормативов собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда, и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

В силу пункта 1.8 Правил № 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, в том числе организацию эксплуатации; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий; санитарное содержание. В пункте 2.3.3 Правил № 170 установлено, что примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении № 7.

Согласно пункту 2.3.4 Правил № 170 периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах грех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

В силу п.2.3.1.Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.

В соответствии с п. 3.2.9. Правил № 170 предусмотрено, что периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Пунктом 3.2.1 Правил № 170 предусмотрено, что содержание лестничных клеток может включать в себя: техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования); капитальный ремонт в составе капитального или выборочного ремонта зданий; мероприятия, обеспечивающие нормативно-влажностный режим на лестничных клетках; обслуживание мусоропроводов; обслуживание автоматических запирающихся устройств, входных дверей, самозакрывающихся устройств; обслуживание лифтового оборудования; обслуживание системы ДУ; организация дежурства в подъездах; оборудование помещений для консьержек с установкой телефона.

В соответствии с пунктом 3.2.8 Правил № 170 не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки. Металлические элементы лестниц следует периодически через каждые пять - шесть лет окрашивать, предварительно очищая поверхности от ржавчины (пункт 4.8.2 Правил № 170). Отслоившаяся штукатурка должна быть отбита, поверхность перегородок расчищена и вновь оштукатурена раствором того же состава (пункт 4.5.5 Правил № 170).

В Приложении № 7 Правил № 170 установлено, что в перечень работ, относящихся к текущему ремонту, относится, в том числе внутренняя отделка по восстановлению отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах (пункт 10).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, которые определены Правилами N 170, являются обязательными для исполнения управляющими организациями. Все текущие, неотложные, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Согласно пунктам 2.3.4, 3.2.9 Правил № 170 периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

В соответствии с пунктом 4.4.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить устранение повреждений полов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; восстановление защитно-отделочных покрытий.

Доводы Общества о том, что выполнение работ по текущему ремонту не включено в тариф платы за содержание жилья, не обоснован, поскольку законодатель не связывает обязанность по выполнению минимального перечня работ с наличием или отсутствием выделения собственниками денежных средств на такие работы. Как указано выше выполнение данных работ входит в обязательный для исполнения управляющей организацией Минимальный перечень, аналогичное следует из утвержденного собственниками многоквартирного дома перечня услуг и работ по содержанию общего имущества (итоговый протокол от 23.12.2021 г.).

Согласно пункту 11 Минимального перечня в указанный перечень входят работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

Пунктом 5 Правил № 290 установлено, что периодичность оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Суд не может согласиться с доводом заявителя о незаконности оспариваемого предписания решению собрания собственников многоквартирного дома № 100 по ул. Попова в г. Белгороде, со ссылкой на протокол общего собрания от 20.03.2023, согласно которому собственники проголосовали против по вопросу «О согласии собственников помещений произвести текущий ремонт подъездов и финансирование работ по ремонту подъездов в размере 9,74 рублей за кв.м, общей площади помещения в месяц, в течение шести месяцев с момента принятия решения, путем выставления начислений в едином платежном документе по строке «текущий ремонт»» ввиду следующего.

Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом.

Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Из статьи 158 ЖК РФ, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила), следует, что в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме.

Согласно Правилам № 170 работы по текущему ремонту стен, полов, потолков в подъезде относятся к работам по текущему ремонту и не требуют решения общего собрания собственников для их проведения, поскольку эти работы обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и являются минимально необходимыми и обязательными.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, сохраняющей силу, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Многочисленные повреждения штукатурно-окрасочного слоя стен, полов свидетельствуют о ненадлежащем содержании Заявителем общего имущества МКД.

С учетом изложенного оспариваемое предписание принято УГЖН области в пределах компетенции, соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы Заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Данное предписание содержит сведения о выявленных нарушениях и действиях, которые нужно выполнить для устранения нарушений жилищного законодательства.

В рамках арбитражного дела №А08-11545/2023 рассматривались исковые требования Общества к Фонду ЖКХ Белгородской области об обязании устранить недостатки, допущенные при проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <...>, а именно: устранить разрушение штукатурно-отделочного слоя стен в помещениях входных тамбуров и помещений подъездов №№1,2,3,4,5, а также стен и перекрытий в помещениях подъездов №№1,2,3,4,5 МКД.

Истец в ходе процесса неоднократно уточнял исковые требования в порядке ст.49 АПК РФ, с учетом последних уточнений просил взыскать с ответчика убытки, связанные с устранением выявленных недостатков, возникших при капитальном ремонте в размере 135 500,00 руб.

Вступившим в законную силу решением суда от 14.07.2025 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Таким образом, судебным актом установлено отсутствие недостатков при проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <...>.

При изложенных обстоятельствах, в силу перечисленных норм права, Заявитель несет ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества, является лицом, принявшим на себя функцию по обслуживанию и содержанию указанного многоквартирного дома, и соответственно на него возложена обязанность обеспечить контроль за надлежащим состоянием жилищного фонда, находящегося на его балансе и соблюдать положения действующего законодательства, определяющего требования и порядок обслуживания имущества в многоквартирном доме, чего в данном случае не было сделано.

При таких обстоятельствах у Управления имелись законные основания для выдачи ООО УК «Жилищный фонд» оспариваемого предписания, которое является реально исполнимым, не противоречащими положениям действующего законодательства, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований Общества.

Государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

Е.В. Бутылин