Решение от 27 декабря 2021 г. по делу № А46-15415/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А46-15415/2021
27 декабря 2021 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 27 декабря 2021 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кливера Е.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 16.12.2021-23.12.2021 дело по исковому заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Лидер», ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – ООО «ПСК «Лидер», истец) ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Глобус», ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – ООО «Глобус», ответчик) об установлении порядка пользования земельными участками, при участии в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента имущественных отношений Администрации города Омска, ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – Департамент, третье лицо), общества с ограниченной ответственностью «Производственная мехколонна 944 Треста Железобетон» (ИНН <***>, ОГРН <***>), жилищно-строительного кооператива «Наш дом», ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – ЖСК «Наш дом», третье лицо), некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Омской области», ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – Фонд, третье лицо), ФИО3, ФИО7 Рузалии, ФИО4,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего – до перерыва представитель в судебное заседание не явился; после перерыва – ФИО5 (по доверенности от 21.12.2021);

от Фонда – до и после перерыва – ФИО6 (по доверенности от 05.04.2021);

от ФИО4, ФИО3, ФИО7 – до и после перерыва ФИО4, ФИО3, ФИО7 лично;

от иных лиц, участвующих в деле, представители в судебное заседание до и после перерыва не явились;

УСТАНОВИЛ:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Лидер» ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Глобус» об установлении условий пользования земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086/3 и 55:36:120305:3087/1 на условиях договора субаренды от 04.06.2014.

Определением от 20.10.2021 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 18.11.2021; к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Администрации города Омска, общество с ограниченной ответственностью «Производственная мехколонна-944 Треста Железобетон» и жилищно-строительный кооператив «Наш дом».

10.11.2021 от дольщиков ООО «ПСК «Лидер» поступило внепроцессуальное обращение, в котором указанные лица поддержали исковое требование истца, просили исковое требование конкурсного управляющего удовлетворить.

11.11.2021 от филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области в ответ на запрос суда поступили выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086, 55:36:120305:3087, которые приобщены судом к материалам дела.

18.11.2021 от некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Омской области» поступило заявление о вступлении к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 18.11.2021 дело признано подготовленным и назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 16.12.2021; к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Омской области»; участники долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: <...>, кредиторы ООО «ПСК «Лидер» – ФИО3; ФИО7; ФИО4.

От Межрайонной ИФНС России № 7 по Омской области (далее – МИФНС России № 7 по Омской области) поступило ходатайство о вступлении в дело № А46-15415/2021 третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 23.11.2021 в удовлетворении ходатайства МИФНС России № 7 по Омской области отказано.

13.12.2021 от Фонда поступил отзыв на исковое заявление, в котором указанное лицо поддержало исковое требование конкурсного управляющего, а также сообщило о том, что объект незавершенного строительства, для завершения строительства которого истец просит установить условия пользования земельными участками, включен в Перечень объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, в отношении которых осуществляется финансирование мероприятий, направленных на восстановление прав граждан-участников долевого строительства, утвержденный дополнительным соглашением от 25.03.2021 № 2 к соглашению от 19.06.2020 № ФЗП-28/260-20 между Правительством Омской области и публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», и о том, что для принятия решения Наблюдательным советом Федерального Фонда и дальнейшего осуществления мероприятий по восстановлению прав граждан - участников долевого строительства необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельные участки, указанные в исковом заявлении и на которых расположен означенный объект.

15.12.2021 от Департамента поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое судом удовлетворено.

16.12.2021 конкурсным управляющим заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, которое судом удовлетворено, документы приобщены судом к материалам дела.

22.12.2021 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором конкурсный управляющий просит установить ООО «ПСК «Лидер» условия пользования земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086/3 и 55:36:120305:3087/1 на условиях договора субаренды от 04.06.2014 на срок до 31.12.2023.

В порядке статьи 49 АПК РФ уточнение истцом исковых требований судом принято к рассмотрению.

В судебном заседании представители истца и Фонда поддержали уточненное исковое требование.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили.

В связи с этим, суд полагает возможным рассмотреть дело в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.


Заслушав представителей истца и Фонда, третьих лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.


Решением Арбитражного суда Омской области от 21.01.2020 по делу № А46-12092/2019 в отношении ООО «ПСК «Лидер» открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2, состоящий в Ассоциации СОАУ «Меркурий».

20.04.2007 между ЗАО «Призматрон» (арендодатель) (правопредшественник ОАО «Глобус») и ООО «Оптимум-строй» (арендатор) заключён договор № 01/07 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086 и 55:36:120305:3087 для строительства микрорайона многоквартирных жилых домов (два дома и многоуровневая парковка) (далее – Договор аренды).

В соответствии с пунктом 8.1 Договора договор действует до 30.04.2016 (с учетом дополнительных соглашений от 31.03.2011, от 01.08.2013, от 18.04.2014, от 28.05.2015).

04.06.2014 между ООО «Оптимум-строй» (арендатор) в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ООО «ПСК «Лидер» (субарендатор) по согласованию с ОАО «Глобус» заключён договор субаренды части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086/3 и 55:36:120305:3087/1, расположенных примерно в 150 и 60 метрах по направлению на запад от ориентира с почтовым адресом: Омская область, город Омск, Октябрьский административный округ, улица Индустриальная, дом 9 (далее – Договор субаренды).

Согласно пункту 1.4 Договора субаренды земельные участки передаются в субаренду с целью строительства жилого дома № 6 на территории, примыкающей к ПО «Полет» в Октябрьском административном округе города Омска.

В соответствии с пунктом 2.2.3 Договора субаренды субарендатор обязался своими силами и средствами осуществлять достройку жилого дома, расположенного по адресу: <...> в Октябрьском административном округе города Омска.

По акту приёма-передачи от 04.06.2014 субарендатор принял в аренду часть земельных участков, названных в Договоре субаренды.

23.09.2014 Арбитражным судом Омской области вынесено определение о погашении требований участников строительства ООО «Оптимум-строй», в том числе, путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства: многоквартирный жилой дом, строительство которого не завершено, расположенный по адресу: <...>, и земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086 и 55:36:120305:3087 созданному участниками строительства ЖСК «Наш Дом».

Таким образом, земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086 и 55:36:120305:3087, составной частью которых являются земельные участки, переданные в субаренду ООО «ПСК «Лидер» для достройки корпуса 7, переданы созданному участниками строительства ЖСК «Наш Дом».

Соглашением от 25.11.2014 к Договору аренды произведена замена арендатора с ООО «Оптимум-строй» на ЖСК «Наш Дом», на основании определения Арбитражного суда Омской области от 23.09.2014.

Указанные выше обстоятельства установлены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Омской области от 07.03.2021 в рамках дела № А46-12092/2019.

Как утверждает истец, срок действия Договора аренды истёк, при этом ответчик уклоняется от продления Договора аренды, что препятствует завершению истцом строительства жилого дома по вышеуказанному адресу.

Полагая, что действия ответчика нарушают права истца, а также граждан - участников строительства многоквартирного дома, пострадавших от недобросовестного застройщика, на использование земельных участков на правах аренды, препятствуют достройке и вводу в эксплуатацию возводимого на участке жилого дома, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.


Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований конкурсного управляющего ООО «ПСК «Лидер», исходя из следующего.


Статьёй 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Проанализировав Договор, суд приходит к выводу о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (субаренда).

В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Правовое обоснование иска конкурсного управляющего состоит в том, что уклонение ответчика от продления Договора аренды препятствует завершению истцом строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 3 статьи 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В силу пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 названной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, суд согласно приведённым выше нормам права может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

При этом, с учётом системного толкования норм статей 271 и 272 ГК РФ, взаимосвязанных друг с другом, правила этих статей применяются к объектам недвижимого имущества, к которым, как указывалось выше, в силу статьи 130 ГК РФ относятся и объекты незавершённого строительства.

В абзаце третьем пункта 2 статьи 272 ГК РФ, которая предоставляет право собственнику недвижимости признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, речь идет именно об объектах недвижимого имущества, которые завершены строительством и введены в эксплуатацию.

Данный вывод суда следует из того, что реализация вышеуказанного права поставлена в зависимость от наличия приведённых в статье случаев, связанных со сносом зданий или сооружений, который запрещён в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.).

То есть, объектами исключительных случаев применения абзаца третьего пункта 2 статьи 272 ГК РФ являются такие объекты недвижимого имущества, статус которых, в том числе как жилых домов и памятников истории культуры, установлен при введении в эксплуатацию таких зданий.

Согласно положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются (часть 11 статьи 4 Закона).

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства, возводимый истцом, является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 20.04.2007 между ЗАО «Призматрон» (арендодатель) (правопредшественник ОАО «Глобус») и ООО «Оптимум-строй» (арендатор) заключён договор № 01/07 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086 и 55:36:120305:3087 для строительства микрорайона многоквартирных жилых домов (два дома и многоуровневая парковка).

04.06.2014 между ООО «Оптимум-строй» (арендатор) в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ООО «ПСК «Лидер» (субарендатор) по согласованию с ОАО «Глобус» заключён договор субаренды части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086/3 и 55:36:120305:3087/1 для достройки жилого дома, расположенного по адресу: <...> в Октябрьском административном округе города Омска.

Срок действия Договора аренды истёк, следовательно, истек срок Договора субаренды, при этом ответчик уклоняется от продления Договора аренды, что препятствует завершению истцом строительства жилого дома по вышеуказанному адресу.

Согласно пояснениям Фонда вышеуказанный объект незавершенного строительства включен в Перечень объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, в отношении которых осуществляется финансирование мероприятий, направленных на восстановление прав граждан-участников долевого строительства, утвержденный дополнительным соглашением от 25.03.2021 № 2 к соглашению от 19.06.2020 № ФЗП-28/260-20 между Правительством Омской области и публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». Для принятия решения Наблюдательным советом Федерального Фонда и дальнейшего осуществления мероприятий по восстановлению прав граждан - участников долевого строительства необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельные участки, указанные в исковом заявлении и на которых расположен рассматриваемый объект.

Кроме того, из материалов дела следует, что распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 17.11.2021 № 1158 истцу продлен срок действия разрешения на строительство вышеуказанного жилого дома от 01.07.2015 № 55-ru55301000-2703-2015 до 29.09.2022.

Таким образом, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, а также в целях соблюдения баланса публичных и частных интересов (интересов собственника земельных участков и собственника объекта незавершенного строительства), защиты нарушенных прав граждан - участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, обеспечения возможности использования выделенных для завершения строительства финансовых средств, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца об установлении ООО «ПСК «Лидер» условий пользования земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086/3 и 55:36:120305:3087/1 на условиях договора субаренды от 04.06.2014 (заключенного между ООО «Оптимум-строй» и ООО «ПСК «Лидер») на срок до 31.12.2023.

В связи с удовлетворением исковых требований конкурсного управляющего ООО «ПСК «Лидер», а также учитывая, что истцу определением от 20.10.2021 предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. до рассмотрения дела по существу, но не более чем на шесть месяцев, государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Установить обществу с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Лидер» условия пользования земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:120305:3086/3 и 55:36:120305:3087/1 на условиях договора субаренды от 04.06.2014 (заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Оптимум-строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Лидер») на срок до 31.12.2023.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Глобус» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья Е.П. Кливер