Решение от 3 ноября 2020 г. по делу № А63-3589/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-3589/2020
г. Ставрополь
03 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 03 ноября 2020 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Сиротина И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ниром», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к администрации г. Ставрополя, ОГРН <***>,

комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителей от истца – ФИО2 по доверенности от 15.02.2020, руководителя – ФИО3, от ответчика – администрации г. Ставрополя – ФИО4 по доверенности от 22.06.2020, от ответчика комитета градостроительства администрации г. Ставрополя – ФИО5 по доверенности от 11.09.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ниром», г. Ставрополь, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, г. Ставрополь, администрации г. Ставрополя, о признании права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, общей площадью 100,4 кв.м., кадастровый номер 26:12:030320:128, расположенное по адресу: <...> (далее – спорный объект недвижимого имущества).

Определением от 09.10.2020 производство по делу было возобновлено, судебное заседание назначено на 27.10.2020.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель администрации г. Ставрополя возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель комитета градостроительства администрации г. Ставрополя возражал против удовлетворения требований истца.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковое заявление заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением главы администрации от 15.11.1993 № 1765/4 ИЧП «Ниром» предоставлен земельный участок площадью 0,24 га под проектирование и строительство станции технического обслуживания и автостоянки по ул. Гризодубовой в г. Ставрополе.

Земельный участок отведен в натуре актом об отводе границ участка от 15.02.1994.

Постановлением главы города Ставрополя от 15.01.1998 № 95 из территории ИЧП фирмы «Ниром» по ул. Гризодубова изъят земельный участок площадью 1339 кв.м, который передан ООО «А.В.С.-авто»; в пользовании ИЧП фирмы «Ниром» оставлен земельный участок площадью 1 061 кв.м (т.е. 2 400 кв.м – 1 339 кв.м). Пунктом 2 данного постановления ООО «А.В.С.-авто» предоставлен на праве краткосрочной аренды сроком на 2 года земельный участок площадью 1 864 кв.м под проектирование и строительство станции технического обслуживания и автостоянки по улице Гризодубовой, в границах, обозначенных в прилагаемом чертеже, согласно которому участок площадью 1 864 кв.м образован из изъятой у ИЧП «Ниром» части площадью 1 339 кв.м и прилегающих свободных земель города.

Согласно указанному чертежу участок площадью 1864 кв.м. образован из изъятой у ИЧП фирмы «Ниром» части площадью 1339 кв.м. и прилегающих свободных земель города. Постановлением главы г. Ставрополя от 17.06.1998 № 2021 дополнительно к ранее предоставленному земельному участку площадью 1061 кв.м. ИЧП фирме «Ниром» в краткосрочную аренду сроком на 3 года был выделен земельный участок площадью 5547 кв.м. под проектирование и организацию автостоянки с комплексом обслуживания по ул.Гризодубовой.

09 июля 1998 года администрацией с ИЧП «Ниром» был заключен договор аренды земельного участка № 325, согласно которому арендатору для целей проектирования и организации автостоянки с комплексным обслуживанием предоставлен на 3 года до 17.06.2001 земельный участок площадью 6608 кв.м с кадастровым номером 26:12:030320:01, расположенный по ул. Гризодубовой в г. Ставрополе.

Договор зарегистрирован 09.07.1998 в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Ставрополя.

Постановлением главы города Ставрополя от 11.10.1999 № 4623 внесены изменения в постановление от 17.06.1998 № 2021 и размер дополнительного земельного участка увеличен до 6395 кв.м, общая площадь участка определена в размере 7 456 кв.м.

В 2000 году по решению учредителя ИЧП фирмы «Ниром» от 18.06.2000 данное юридическое лицо реорганизовано путем преобразования в ООО «Ниром», которое в соответствии с Уставом и в силу ст. 58 Гражданского кодекса является правопреемником ИЧП «Ниром» по всем его правам и обязанностям.

07 декабря 2001 года главой города Ставрополя принято постановление № 7693 о предоставлении обществу в аренду земельного участка общей площадью 7918,4 кв.м для завершения строительства производственной базы с автостоянкой по ул. Гризодубовой, 2.

Из чертежа, приложенного к постановлению от 07.12.2001 № 7693, в сопоставлении с планом земельного участка, приложенного к договору аренды от 09.07.1998 № 325, видно, что участки имеют одинаковую конфигурацию, из чего можно сделать вывод, что фактически имело место уточнение границ земельного участка по ул. Гризодубовой, 2, предоставленного ИЧП «Ниром», с определением площади по уточненным границам.

Согласно п. 2.1 постановления от 07.12.2001 № 7693 договор от 09.07.1998 № 325 подлежал расторжению.

Соглашением от 03.08.2001 администрация и общество расторгли договор аренды от 09.07.1998 № 325 с 18 июня 2001 года по решению Арбитражного суда Ставропольского края от 18.09.2018 года по делу № А63-9484/2012.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, в связи с чем указанные выше обстоятельства не доказываются вновь.

07.12.2001 года администрацией г.Ставрополя с обществом с ограниченной ответственностью «Ниром» заключен договор № 1646 аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя на срок 2 года до 01.01.2004 с кадастровым номером 26:12:030320:0013 площадью 7918,4 кв.м., расположенный по адресу: <...> ЮЗА для строительства производственной базы. Договор зарегистрирован не был ввиду невозможности таковой по следующей причине.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя были изготовлены два варианта постановления № 7693 и проекта указанного договора: в одном срок аренды указан 2 года (до 01.01.2004), в другом - 10 лет (до 07.12.2011). Вариант со сроком аренды 10 лет не подписан сторонами, на втором варианте проекта договора имеются подписи обеих сторон, но поскольку данный договор был выдан по окончании срока аренды - его регистрация была невозможна. В дальнейшем на основании постановления № 7693 подготовлен проект договора аренды № 3170 от 20.06.2003, который также не был подписан сторонами.

На основании постановления от 23.07.2007 № 2077 комитетом подготовлен проект договора аренды № 8050 от 12.07.2010, который подписан ответчиком 28.07.2010. В пункте 2.1 договора № 8050 указано: «стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 18.06.2001». В пункте 2.2 договора № 8050 указано: «срок аренды участка устанавливается на 3 года с 23.07.2007 по 22.07.2010». Договор аренды № 8050 не был зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по причине того, что договор № 8050 был выдан директору ООО «Ниром» и им подписан 28.07.2010, тогда как договором предусмотрено окончание срока аренды 22.07.2010. Такой договор не подлежал регистрации и не мог быть зарегистрирован, поскольку данный документ вообще не может рассматриваться как договор аренды земельного участка, так как по смыслу ст. 606 ГК РФ предоставление в аренду предполагает наличие временного промежутка в будущем, в течение которого арендатор будет пользоваться арендованным имуществом. Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18 сентября 2012 года по делу№А63-9484/2012.

Все выше изложенное не позволило ООО «Ниром» зарегистрировать право собственности на возведенный в период действия договора аренды земельного участка № 325 от 09.07.1998 года объект недвижимости площадью 110,4 кв.м. литер «Г1».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.08.2019 г. № 99\2019\279158636 земельный участок площадью 7918 кв.м. с кадастровым номером 26:12:030320:13 был сформирован и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 04.02.2002 г. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

31 июля 2006 года ООО «Ниром» выдано разрешение № 1/467 на строительство производственной базы по ул. Гризодубовой, 2, срок действия разрешения на строительство – до 31 июля 2007 года.

Проект строительства был разработан в 2000 году, в период действия договора аренды от 09.07.1998 № 325, что видно из: направленным комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя письмом от 15.08.2018 № 06/1-04/2-3/4418 в адрес ООО «Ниром» копии, имеющейся в архиве комитета проектной документации, на схеме генерального плана проставлены согласования всех заинтересованных организаций, датированные 2000 годом; экспертного заключения от 07.03.2001 № 3375/2-00 по проекту «автостоянка с объектами обслуживания ЧП «Ниром» в г. Ставрополе», согласно которому рабочий проект «Автостоянка с объектами обслуживания ЧП «Ниром» в г.Ставрополе рекомендуется к утверждению; заключения экспертной комиссии (государственная экологическая экспертиза) по рабочему проекту «Автостоянка с комплексом обслуживания ИЧП «Ниром» в г. Ставрополе, утвержденного приказом по Госкомэкологии Ставропольского края от 18.04.2000 № 7-64/1, в соответствии с которым материалы рабочего проекта «Атостоянка с объектами обслуживания ИЧП «Ниром» в г. Ставрополе могут быть рекомендованы к реализации; заключения по проекту строительства № 18 от 23.02.2000 года, подготовленного Центром госсанэпиднадзора в г. Ставрополя, в соответствии с которым проекта автостоянки с объектами обслуживания ЧП «Ниром» по ул. Гризодубовой, проект предельно-допустимых выбросов согласованы; экспертного заключения № 1-02/2-00 по охране и использованию водных ресурсов в проекте автостоянки с объектами обслуживания фирмы «Ниром» в г. Ставрополе, утвержденного 18.01.2000 года, в соответствии с которым комитет природных ресурсов рекомендует мероприятия по охране и использованию водных ресурсов, разработанные в проекте автостоянки с объектами обслуживания фирмы «Ниром» в г. Ставрополе к утверждению.

На земельном участке с кадастровым номером 26:12:030320:13 по адресу: <...>, в период действия договора аренды земельного участка, на основании разрешительной и проектной документации, Обществом возведено здание литер «Г1» площадью 100,4 кв.м., которое прошло техническую инвентаризацию и поставлено на государственный кадастровый учет в 2006 году.

Как следует из инвентарного дела производственной базы по ул.Гризодубовой, 2 от 29.08.2006 и плана объекта недвижимости от 29.08.2006, к 2006 году на земельном участке уже были возведены строения производственной базы, в том числе гараж лит. «Г1».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.08.2019 года № 99\2019\279159129 нежилому зданию площадью 100,4 кв.м. присвоен кадастровый номер 26:12:030320:128.

В соответствии с информацией, направленной в адрес ООО «Ниром» Филиалом ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю письмом от 06.02.2018 года № 01738\2.4\18 на земельном участке с кадастровым номером 26:030320:13 расположен, в том числе, объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:030320:128.

В соответствии с Заключением № 255-14 от 19 июня 2014 года «По обследованию технического состояния объекта недвижимости: нежилого здания (литер «Г1») по улице Гризодубовой, 2 в г. Ставрополе», выполненным МУП «Земельная палата», строительство выполнено на основании проектной документации, разработанной институтом «Ставропольагропромпроект» - «Автостоянка с объектами обслуживания ИЧП «Ниром» в городе Ставрополе в период действия договора аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель города Ставрополя от 09.07.1998 года № 325. Целью обследования является оценка технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций нежилого здания (литер «Г1»). Построено нежилое здание площадью застройки - 110,4 кв.м., общей площадью 100,4 кв.м. При обследовании выявлено: несущие и ограждающие строительные конструкции нежилого здания (литер «Г1» по улице Гризодубовой, 2 в городе Ставрополе находятся в удовлетворительном техническом состоянии, конструкции пригодны для эксплуатации. К нежилому зданию (литер «Г1») подключены сети электроснабжения, водоснабжения и канализации. Технические решения, принятые при строительстве нежилого здания (литер «Г1») по улице Гризодубовой, 2 в городе Ставрополе, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил, действующим на территории Российской Федерации и, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.

ООО «Ниром» обращалось в комитет градостроительства администрации города Ставрополя за выдачей акта ввода в эксплуатацию в том числе на объект недвижимости литер «Г1» с кадастровым номером 26:12:030320:128, но ответа не получил.

14.02.2018 истец повторно обратился в комитет градостроительства администрации города Ставрополя с заявлением № 304-66251 на выдачу разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию. В предоставлении услуги было отказано ввиду отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок.

Так же ООО «Ниром» обращалось в Управление Росреестра по СК с заявлением от 29.09.2016 г., о чем сделана запись в книге учета входящих документов № 26\001\203\2016-9202, о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества. В ответ на данное заявление было получено сообщение об отказе в государственной регистрации от 11.11.2016 №26\001\203\2016-9202, из которого следует, что Управлением Росреестром запрошена дополнительная информация в Комитет градостроительства администрации города Ставрополя. Ответ на запрос № 06\1-01\2-3\5691 от 21.10.2016 г., полученный из Комитета градостроительства администрации города Ставрополя свидетельствует об отсутствии в архиве разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем, в осуществлении государственной регистрации права собственности на заявленный объект было отказано.

Истец неоднократно обращался в администрацию г. Ставрополя с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду, о чем свидетельствуют уведомления об отказе в предоставлении услуги: от 01.10.2010 № 09\02-01\1-5637 исх.; от 21.03.2011 №09/02-01/1-1161 исх.; от 05.09.2016 № 08\15-6351с; от 09.03.2017 № 08U4-1719; от 27.04.2017 № 08М4-3136; от 15.05.2017 № 08М4-3594. В предоставлении земельного участка отказано по причине отсутствия права на объект недвижимости.

Истец, указывая, что складывается ситуация, которая порождает правовую неопределенность судьбы нежилого строения, построенного в период действия договора аренды земельного участка, в период действия разрешения на строительство с соблюдением градостроительных регламентов, норм противопожарной безопасности, СНиПов и т.д., с соблюдением целевого назначения земельного участка, с учетом воли собственника земельного участка, что недобросовестное поведение ответчика привело к невозможности реализации права общества на повторное предоставление земельного участка, а также регистрации объекта незавершенного строительства, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права.

В соответствии с частью 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.10, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.10, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если не установлено законом иное, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выводам Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.14, в соответствии с которыми право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с экспертным заключением №790/09/20Э от 22.09.2020, выполненным Независимой Экспертно-консультационной службой, г. Ставрополь, на момент проведения обследования спорный объект недвижимого имущества полностью закончен строительством, имеет степень готовности 100 %, общий физический износ объекта экспертизы составил величину – 37,95 %, площадь застройки объекта исследования не превышает площади земельного участка, соответствует нормативной плотности застройки, разрешенное использование земельного участка не нарушено, спорный объект недвижимого имущества также соответствует требованиям действующих строительных (СП, СНиП, ГОСТ), градостроительных (СП, ТСН), санитарно-эпидемиологических (СанПиН) нормативов, требованиям норм пожарной безопасности (СП), Федеральному закону № 123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральному закону № 384-ФЗ от 30.12.2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», проектной документации, не оказывает негативного влияния на окружающую природную среду, также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, объект экспертизы ориентировочно возведен в период 1998-2001 год.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что заявленный объект создан истцом в период действия договора аренды земельного участка № 325 от 09.07.1998 года, в период действия разрешения на строительство, с соблюдением градостроительных регламентов, норм противопожарной безопасности, СНиПов и т.д., с соблюдением целевого назначения земельного участка, с учетом воли собственника земельного участка, что недобросовестное поведение ответчика привело к невозможности реализации права общества на повторное предоставление земельного участка, а также регистрации объекта незавершенного строительства, что в настоящий момент спорный объект недвижимого имущества соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также судом установлено, что общество предпринимало надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Судом документально исследованы и установлены вышеизложенные обстоятельства и основания возникновения права собственности истца на спорный объект.

При рассмотрении данного дела судом установлен факт отсутствия на день рассмотрения дела ограничений или запретов распоряжения спорным объектом, а также факт отсутствия спора с 3-ими лицами в отношении заявленного объекта: в реестрах муниципальной, краевой и федеральной собственности спорный объект не значится, право собственности на него или обременения ни за кем не зарегистрировано.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что истец надлежащим образом доказал правомерность заявленных требований, исковое заявление о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества подлежит удовлетворению.

В исковых требованиях истца к комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, г. Ставрополь, следует отказать, как заявленные к ненадлежащему ответчику.

Надлежащим ответчиком по данным исковым требованиям о признании права собственности является администрация, так как признание права собственности на спорный объект не связано с защитой права собственности, нарушенного или оспариваемого ответчиком, поскольку названное право у истца на момент обращения с иском отсутствует. Решение суда по такому иску носит правосоздающий, а не правоподтверждающий характер.

Кроме того, в рамках настоящего дела разрешается не спор о праве на постройку, принадлежность которой не оспаривается, а возможность введения спорного объекта в гражданский оборот в качестве объекта гражданских прав.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Ниром», г. Ставрополь, ОГРН <***>, заявленные к администрации г. Ставрополя, ОГРН <***>, удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Ниром», г. Ставрополь, ОГРН <***>, право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, общей площадью 100,4 кв.м., кадастровый номер 26:12:030320:128, расположенное по адресу: <...>.

В удовлетворении требований, заявленных к комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, отказать

Настоящее решение служит основанием для регистрации в управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанный объект недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.В. Сиротин