Решение от 16 февраля 2025 г. по делу № А51-21261/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21261/2024
г. Владивосток
17 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2025 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Нестеренко Л.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Горудько В.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-М" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата гос. регистрации 09.07.2014)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата гос. регистрации 23.12.2004)

третье лицо Индивидуальный предприниматель ФИО1

об оспаривании уведомления от 11.12.2024 № КУВД-001/2024-42214156/3, обязании,

при участии в заседании:  от заявителя - ФИО2 по доверенности от 08.05.2024, от ответчика – ФИО3 по доверенности от 14.01.2025 № ОРД-03-004,

установил:

заявитель обратился в арбитражный суд с указанным заявлением (с учетом изменения заявителем предмета спора, принятого арбитражным судом по правилам статьи 49 АПК РФ).

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в заседание не прибыло, на основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

В ходе судебного разбирательства заявитель поддержал заявленные требования, указав, что отказ в государственной регистрации прекращения аренды не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, сохраняя за ним обременение, которое юридически отсутствует ввиду прекращения договора одним из способов, предусмотренных этим договором.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в ходе судебного разбирательства относительно требований учреждения  возражал, указав, что договор аренды мог быть расторгнут по соглашению сторон, фактически такое соглашение не было представлено.

Третье лицо письменный отзыв в материалы дела не представило, правовую позицию относительно предмета спора не выразило.

При рассмотрении дела суд установил, что ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровым номером 25:31:010209:8406 общей площадью 574,7 кв.м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: <...>, что отражено в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

14.03.2024 года собственник помещений заключил с обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬФА-М» договор аренды № АМ-17127-10/2024 части указанных помещений площадью 104, 8 кв.м. Данный договор также зарегистрирован в ЕГРН, номер государственной регистрации 25:31:010209:8406-25/064/2022-3 от 05.10.2022. 

09.09.2024 ООО «Альфа-М» подало в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю через КГАУ «МФЦ Приморского края» заявление о государственной регистрации прекращения аренды, приложив оформленное обществом уведомление о прекращении договора аренды от 16.07.2024 и доказательства его направления в адрес арендодателя.

По результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов уведомлением от 12.09.2024 № КУВД-001/2024-42214156/1 Управление приостановило осуществление государственной регистрации со ссылками на пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, по мотиву непредставления соглашения о расторжении договора.

Впоследствии в связи с истечением срока приостановления и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, уведомлением от 11.12.2024 № КУВД-001/2024-42214156/3 ответчик отказал в государственной регистрации прекращения ограничения прав в соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ.

Полагая, что отказ Управления не соответствует требованиям законодательства, нарушает права и законные интересы ООО «АЛЬФА-М»,  последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого бездействия закону или иному нормативному правовому акту возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Таким образом, для принятия судом решения о признании ненормативного правового акта недействительным, а решения и действий (бездействия) должностного лица - незаконным, требуется совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) должного лица закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляет Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона о регистрации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, а также ведением ЕГРН с 01.01.2017 регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 1 Закон № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии с частью 6 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы документов и заявления, оформленного в соответствии нормативными требованиями, поданных заинтересованными лицами в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 (статья 27 Федерального закона № 218-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что отказывая ООО «Альфа-М» уведомлением от 11.12.2024 № КУВД-001/2024-42214156/3 в государственной регистрации прекращения права аренды, Управление Росреестра по Приморскому краю сослалось на истечение срока приостановления и не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

В свою очередь, мотивом приостановления государственной регистрации прав послужило установление Управлением отсутствия доказательств расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке, на что ответчик указал в уведомлении от 12.09.2024 № КУВД-001/2024-42214156/1.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Действительно, по общему правилу, закрепленному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 этой же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ  одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положениями статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Пунктом 5.7 договора аренды от 14.03.2024 № АМ-17127-10/2024, заключенного между ФИО1 и ООО «Альфа-М»,  предусмотрено, что арендатор вправе в любой момент до принятия помещения по акту приема-передачи досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив об этом арендодателя. Договор считается расторгнутым с момента направления арендатором уведомления по адресу, указанному в разделе 8 настоящего договора, при этом стоимость подготовительных работ, выполненных арендодателем к моменту приемки помещения, возмещению арендатором не подлежит. В случае, если уведомление направлено по адресу, указанному в разделе 8 настоящего договора, но не вручено в связи с отсутствием арендодателя по указанному адресу, о чем имеется соответствующая отметка организации почтовой связи; либо арендодатель отказался от получения уведомления и данных факт зафиксирован; либо несмотря на почтовой извещение, арендодатель не явился за получением почтовой корреспонденции, арендодатель считается уведомленным по истечении пяти дней с момента направления уведомления.  

Доказательства фактического принятия арендатором арендуемых помещений в материалах дела отсутствуют, акт приема-передачи помещений сторонами не подписан. В судебном заседании на вопрос суда о том, не было ли принято помещение по акту приема-передачи, представитель общества ответил отрицательно.

Воспользовавшись правом, закрепленным в пункте 5.7 договора аренды от 14.03.2024 № АМ-17127-10/2024, ООО «Альфа-М» направило арендодателю по адресу, указанному в разделе 8 договора (690080 <...>) телеграммой уведомление о расторжении договора со ссылкой на пункт 5.7 данного договора.

Содержание телеграммы вполне определенно и недвусмысленно выражало волю арендатора на прекращение арендных отношений.

Текст телеграммы имеет оттиск почтового штемпеля о ее принятии к отправлению 18.07.2024.

Заявитель представил также телеграфное уведомление ПАО «Ростелеком» о том, что телеграмма ФИО1 доставлена, не вручена, кывартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды от 14.03.2024 № АМ-17127-10/2024 в одностороннем внесудебном порядке арендатором соблюдена.

В абзаце втором пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что с заявлением о прекращении аренды, поданным в Управление Росреестра по Приморскому краю, общество представило текст уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке, доказательства его направления арендодателю, телеграфное уведомление.

При изложенных обстоятельствах отказ Управления от 11.12.2024 № КУВД-001/2024-42214156/3 в государственной регистрации расторжения договора аренды от 14.03.2024 № АМ-17127-10/2024 является незаконным и нарушает права и законные интересы общества.

Иных оснований для отказа ответчиком не приведено и судом не установлено.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

При выборе способа восстановления нарушенного права арбитражный суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

При этом суд должен учитывать, что избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Учитывая, что ответчиком проводилась правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов, иных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды, не установлено, суд в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю совершить регистрационные действия по прекращению аренды спорного объекта недвижимости на основании заявления общества № КУВД -001/2024-42214156 в установленном порядке.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 11.12.2024 № КУВД-001/2024-42214156/3, как не соответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю совершить регистрационные действия по прекращению аренды объекта недвижимости нежилое помещение площадью 104,8 кв.м с кадастровым номером 25:31:010209:8406, расположенного по адресу <...>, на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА-М» № КУВД -001/2024-42214156.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА-М» 50000 руб. (Пятьдесят тысяч рублей) расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.


            Судья                                                                                                  Нестеренко Л.П.