Решение от 9 октября 2017 г. по делу № А40-230509/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-230509/16-105-1920

09.10.2017

резолютивная часть решения объявлена 31.08.2017

текст решения изготовлен в полном объеме 09.10.2017

Арбитражный суд в составе судьи Никоновой О.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

истец: ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО2 (ОГРНИП 310230920700037, ИНН: <***>)

ответчик: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 30.09.2002, 125009, Москва, ул.Воздвиженка,10)

третье лицо Росимущество

о расторжении договора аренды, о взыскании 21 522 465 руб. 38 коп. убытков

при участии представителей:

от истца - ФИО3 по дов. от 01.03.2017г.

от ответчика – ФИО4 по дов. от 19.05.2016г. № 3/76

от третьего лица- ФИО5 по дов. от 26.12.2016г.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в суд с иском к АО "АИЖК" , просит расторгнуть Договор аренды земельного участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства № ДЗ-40 от 22 июня 2012 г., заключенный между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 ; взыскать убытки, в размере 21 522 465 (двадцать один миллион пятьсот двадцать две тысячи четыреста шестьдесят пять) руб. 38 коп.

Исковые требования заявлены со ссылкой на 310,450,393 ГК РФ и мотивированы следующими обстоятельствами.

22 июня 2012 г. между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее - Ответчик, Арендодатель, Фонд) и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Диалог» был заключен Договор аренды земельного участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства № ДЗ-40 (далее - Договор). Предметом Договора является земельный участок (далее - Участок) общей площадью 65 210 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, в районе пос. Знаменский и пос. Зеленопольский с кадастровым номером: 23:43:0413005:288, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 02 ноября 2011 г. 23-АК 399760, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

01 октября 2012 г. между ООО «Альянс-Диалог» и ИП ФИО2 (далее - Истец, Арендатор) был заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайме) по Договору от 22 июня 2012 г. Данный Договор зарегистрирован в органах Росреестра 23 октября 2012 г.

Согласно п. 1.2 Договора, участок предоставляется Арендатору для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства.

Так, на основании заключенного Договора Истец начал проводить мероприятия, направленные на выполнение его условий.

Согласно пункту 3.1 статьи 3 Договора, Арендатор, не имеющий задолженности по уплате арендных платежей и начисленных Арендодателем неустоек, со дня утверждения проектной документации в соответствии с частью 15 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ применительно к последнему из объектов для производства строительных материалов, подлежащих размещению на Участке, вправе выкупить Участок на условиях, предусмотренных статьей 3 Договора.

Договором предусмотрен выкуп земельного участка после согласования проектной документации и уплат всех необходимых обязательных платежей, который не зависит ни от каких обстоятельств, кроме тех, что предусмотрены Договором.

Ответчик, рассмотрев обращение Истца о заключении договора купли-продажи Участка общей площадью 65 210 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, в районе пос. Знаменский и пос. Зеленопольский с кадастровым номером: 23:43:0413005:288, направил ответ Истцу от 16 марта 2016 г. № 04-637 ДФ, в котором указывает, что Фонд «РЖС» не вправе заключать договоры купли-продажи земельных участков, предоставленных для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, без проведения торгов, так как у арендаторов отсутствует исключительное право на их выкуп.

В ходе переговоров между Истцом и представителем Ответчика был подписан проект договора купли-продажи указанного земельного участка для дальнейшего его подписания Фондом «РЖС». Однако после этого Ответчик резко изменил свое отношение и стал навязывать дополнительные условия относительно договора купли-продажи земельного участка, которые нарушают условия Договора.

В ходе электронной переписки (письма прилагаются) Ответчик направил Истцу письмо № 04-2251-АА от 25.07.2016 г., в котором просит сообщить о сроке окончания строительства объекта по производству строительных материалов, изделий и конструкций. Также Ответчиком было отправлено электронное письмо, в котором содержались дополнительные условия, которые будут включены в Договор, а именно:

-указание в договоре срока завершения строительства объектов;

-включение в договор обязанности по уплате неустойки Истцом в случае нарушения срока строительства, в размере 0,015% от цены Договора, за каждый день просрочки;

-включение в договор обязанности по уплате неустойки Истцом в случае использования участка не в соответствии с целями его предоставления.

Ответчиком нарушены положения Договора, обязывающие его заключить договор купли-продажи указанного Участка и нормы гражданского законодательства об исполнении обязательства.

Согласно пункту 7.1 статьи 7 Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора, Сторона, нарушившая условия Договора, обязана возместить причиненные убытки, включая упущенную выгоду, в соответствии с законодательством РФ.

Так как Ответчик не исполнил условий Договора относительно заключения договора купли-продажи Участка, Истец понес убытки, связанные с оплатой аренды Участка и некоторых иных платежей, в размере 6 356 459 (шесть миллионов триста пятьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят девять) руб. 08 коп., так как цель заключения договора (выкуп арендуемого Участка), не была достигнута, в связи с неисполнением стороной Ответчика своих обязанностей.

Договор был заключен исключительно с целью строительства объектов на Земельном участке и последующего его выкупа у Ответчика, сама аренда спорного Земельного участка не представляет для Истца ценности, так как использовать его по назначению было бы затруднительно в период арендных отношений, что подтверждается нижеследующим: как выяснилось впоследствии, Генеральный план МО г. Краснодар, утвержденный решением Городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. № 25, предусматривал прокладку дорожного полотна (городской автомобильной дороги) через арендуемый Земельный участок, что практически делало невозможным строительство на данной территории (а, равно, и приводило в невозможности использования Земельного участка по назначению в период аренды). То есть на момент выявления изложенного обстоятельства, если бы Истцу важна была бы аренда Земельного участка без выкупа, договорные отношения были бы прекращены.

Однако Истец предпринял все зависящие от него действия, направленные на внесение изменений в Генеральный план МО г. Краснодар, что подтверждается заявкой Истца от 27.01.2015 г. № 18, письмом Управления по организации дорожного движения АМО г. Краснодар от 18.03.2015 г. № 31/1020, заявкой ИП ФИО2 № 20 от 05.03.2015 г., письмом ИП ФИО2 № 21 от 23.03.2015 г., письмом Истца № 24 от 27.05.2015 г., письмом Истца № 25 от 04.06.2015 г., письмом Истца № 102 от 23.06.2015 г., письмом Департамента Архитектуры и градостроительства АМО г. Краснодар № 29/6365 от 22.06.2015 г., письмом Истца № 103 от 23.06.2015 г., письмом Истца № 26 от 07.07.25015 г., письмом Истца № 27 от 14.07.2015 г., письмом Ответчика от 15.07.2015 г. № 71Б-03/5444, письмом Министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края от 21.07.2015 г. № 207-7076/15-01-10, письмами Департамента Архитектуры и градостроительства АМО г. Краснодар от 24.07.2015 г., 21.08.2015 г., письмом Фонда «РЖС» от 19.08.2015 г.№ 13П-03/6429.

Истец намеревался выкупить Земельный участок. Аренда его, как таковая, не представляла особой ценности для Истца, тем более, что с момента заключения Договора осуществлялись меры по подготовке, согласованию проектной документации и меры, направленные на решение проблем с прокладкой дороги по Земельному участку и отсутствием проезда от Земельного участка к общей дороге.

Истец делает законный и обоснованный вывод о том, что по вине Ответчика цель заключения Договора достигнута не была, и Истец понес значительные убытки, связанные с уплатой обязательных платежей Ответчику.

Истцом заявлены к возмещению расходы, связанные с уплатой обязательных платежей Ответчику (арендных платежей).

Убытки, понесенные Истцом, подтверждаются следующими документами: платежным поручением № 3 от 07.11.2012 г. на сумму 509 139,62 руб.; платежным поручением № 17 от 24.12.2012 г. на сумму 118 747,41 руб.; платежным поручением № 60 от 03.04.2013 г. на сумму 463 317,05 руб.; платежным поручением № 105 от 24.06.2016 г. на сумму 110 860,05 руб.; платежным поручением № 120 от 08.07.2013 г. на сумму 463 317,05 руб.; платежным поручением № 218 от 08.10.2013 г. на сумму 463 317,05 руб.; платежным поручением № 317 от 15.01.2014 г. на суму 463 317,05 руб.; платежным поручением № 365 от 07.04.2014 на сумму 463 317,05 руб.; платежным поручением № 396 от 22.05.2014 г. на сумму 11 860,92 руб.; платежным поручением № 418 от 08.07.2014 г. на сумму 463 317,05 руб.; платежным поручением № 475 от 26.09.2014 г. на сумму 185 000 руб.; платежным поручением № 476 от 29.09.2014 г. на сумму 278 317,05 руб.; платежным поручением № 519 от 29.12.2014 г. на сумму 463 317,05 руб.; инкассовым поручением № 1 от 29.01.2015 г. на сумму 7 246,53 руб.; платежным поручением № 571 от 06.04.2015 г. на сумму 392 564,20 руб.; платежным поручением № 632 от 22.06.2015 г. на сумму 321 811,35 руб.; платежным поручением № 690 от 24.09.2015 г. на сумму 392 564,20 руб.; платежным поручением № 753 от 21.12.2015 г. на сумму 392 564,20 руб.; платежным поручением № 824 от 30.03.2016 г. на сумму 392 564,20 руб.

В сумме понесенные убытки составляют 6 356 459 (шесть миллионов триста пятьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят девять) руб. 08 коп.

Истцом были дополнительно понесены следующие расходы:

1.Согласно Дополнительному соглашению к Договору от 01.10.2012 г.,

заключенному между Истцом и предыдущим арендатором - ООО «Альянс-Диалог», в частности, п. 2, за уступаемые права по Договору Истец обязуется уплатить ООО «Альянс-Диалог» денежную сумму в размере 13 000 000 (тринадцать миллионов) руб. Указанная стоимость установлена в качестве стоимости переуступки права аренды, являющегося предметом Договора. Однако, согласно графику платежей, указанному в п. 3 Дополнительного соглашения, из данной суммы отнимается сумма в размере 510 000 (пятьсот десять тысяч) руб. 00 коп., то есть всего подлежала выплате сумма в размере 12 490 000 (двенадцать миллионов четыреста девяносто тысяч) руб. 00 коп.

Таким образом, Истец понес убытки в размере указанной суммы, что подтверждается платежными поручениями №№ 180 от 12.10.2012 г. на сумму 5 000 000 (пять миллионов) руб. 00 коп., платежным поручением № 2 от 06.11.2012 г. на сумму 4 000 000 (четыре миллиона) руб. 00 коп., платежным поручением № 9 от 30.11.2012 г. на сумму в размере 3 490 860 (три миллиона четыреста девяносто тысяч восемьсот шестьдесят) руб. 38 коп.

2.Кроме того, согласно Акту о порядке проведения взаиморасчетов от 10.01.2013 г., подписанному Сторонами, задаток в размере 344 569 (триста сорок четыре тысячи пятьсот шестьдесят девять) руб. 64 коп., уплаченный ранее ООО «Альянс-Диалог» Ответчику, подлежал компенсации со стороны Истца предыдущему арендатору (ООО «Альянс-Диалог»). Оплата денежных средств подтверждается платежным поручением № 4 от 06.11.2012 г.

3.28.02.2013 г. между Истцом и ООО «Новый город» заключен договор № 18 на выполнение проектных работ на арендованном Истцом земельном участке. Согласно п.2.1. Договора, стоимость работ составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб. Данная сумма оплачена платежными поручениями № 38 от 01.03.2013 г., № 309 от 10.01.2014 г., № 315 от 14.01.2014 г., № 499 от 17.11.2014 г., № 500 от 28.11.2014 г., № 638 от 30.06.2015 г.

4.Платежным поручением № 132 от 07.12.2012 г. оплачено изготовление топографическом съемки Земельного участка в размере 52 000 (пятьдесят две тысячи) руб., что также подтверждается и накладной № 256 от 18.12.2012 г.

5.03.12.2014г. между Истцом и ООО «СпецЭкспертПроект-Центр» заключен договор на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий на сумму 770 000 (семьсот семьдесят тысяч) руб., которая оплачена платежными поручениями № 503 от 05.12.2014 г. и № 515 от 24.12.2014 г.

6.Также Истцу приходилось вести частую переписку с Ответчиком, в связи с чем почтовые расходы составляют сумму в размере 9 437 (девять тысяч четыреста тридцать семь) руб. 30 коп.

Таким образом, Истец считает необходимым взыскать с Ответчика 21 522 465 (двадцать один миллион пятьсот двадцать две тысячи четыреста шестьдесят пять) руб. 38 коп.

Ответчик и третье лицо исковые требования не признают.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела 22.06.2012 г. между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (правопреемником которого является АО «АИЖК») и ООО «Альянс-Диалог» (правопреемником которого является ИП ФИО2) на основании Протокола №ПА124-07/2012/2 «об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства от 18.06.2012 г., заключен договор аренды земельного участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства № ДЗ-40.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора Истцу предоставлен земельный участок площадью 65 210 кв.м. (кадастровый номер 23:43:0413005:288), расположенный по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, район п. Знаменский и п. Зеленопольский.

Вышеуказанный земельный участок был передан ООО «Альянс-Диалог» (правопреемником которого является ИП ФИО2) по акту приема-передачи от 22.06.2012 г.

В соответствии с п. 8.2 Договора срок аренды земельного участка составляет 4 (четыре) года со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 Договора.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ при условии, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), указанное положение носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 9.1. статьи 9 Договора № ДЗ-40, договор может быть расторгнут:

-по соглашению Сторон;

-по требованию одной из Сторон - в судебном порядке в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и Договором.

Истец направил ответчику уведомление о расторжении договора 22.09.2016г.

Суд считает требование о расторжении договора подлежит удовлетворению в порядке ст.ст.610, 621 ГК РФ.

При этом, суд признает доводы истца о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды не обоснованными.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве существенного нарушения Договора Истцом указывается на уклонение Ответчика от заключения договора купли-продажи земельного участка.

Ответчик ни коей образом не уклоняется от заключения договора купли продажи земельного участка, что подтверждается фактом направления Ответчиком в адрес Истца проекта договора купли продажи, указанные обстоятельства Истцом не оспариваются и находят свое отражение в исковом заявлении, а, следовательно, указанные обстоятельства не требуют доказывания.

Дальнейшие переговоры относительно условий договора являются нормальной практикой, и негативная реакция на указанные указывает на нарушение Истцом установленного гражданским законодательством порядка заключения договора.

Кроме того, Истец указал на невозможность использования арендуемого земельного участка по назначению, в качестве обстоятельства препятствующего использованию земельного участка по назначению Истец указал на то, что Генеральным планом г. Краснодара, утвержденным решением Городской думы г. Краснодара от 26.01.2012 г. № 25 предусмотрена прокладка через арендованный земельный участок городской автомобильной дороги, что по мнению арендатора, делало не возможным строительство на арендуемым земельном участке.

Однако указанные утверждения не подтверждены соответствующими доказательствами.

Договор заключался 22.06.2012 г., т.е. уже после утверждения Генерального плана города Краснодара, сторонами при заключении договора проводился комплексный анализ возможности осуществления строительства на передаваемом земельном участке и стороны пришли к выводу, что прокладка автомобильного полотна не в коей мере не помешает осуществлению строительства, а наоборот будет способствовать улучшению транспортной доступности арендованных земельных участков.

Указанные обстоятельства подтверждаются подписями сторон, в акте приема-передачи земельного участка, где стороны указали, что приемом по акту Арендатор подтверждает, что участок передается в состоянии, не препятствующем использованию Участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, в соответствии с Договором.

Кроме того, указанные обстоятельства были подтверждены и Истцом, так в акте приема-передачи к договору от 01.10.2012 г. о передаче прав и обязанностей, заключенном между ООО «Альянс-Диалог» и ИП ФИО2

Так в п.2 указанного акта отражено, что приемом по настоящему акту Новый арендатор подтверждает, что участок передается в состоянии, не препятствующем использованию Участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, в соответствии с условиями договора аренды.

Принимая земельный участок, Истец как участник профессионального рынка не мог не знать положения основного градостроительного документа г. Краснодара и своими фактическими действиями подтвердил полное соответствие земельного участка условиям заключенного между сторонами договора аренды.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, зона инженерной и транспортной инфраструктуры предусматривает такой вид использования земельного участка как «объекты промышленного и складского назначения».

Зона инженерной и транспортной инфраструктуры не препятствует строительству промышленных объектов на спорном объекте согласно договору.

Требование истца о взыскании убытков в размере 21 522 465 (двадцать один миллион пятьсот двадцать две тысячи четыреста шестьдесят пять) руб. 38 коп. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, которая возлагается при одновременном наличии совокупности следующих условий: доказанности факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, наличия убытков и их размера, причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и возникновением убытков.

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред. освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Обязательство вследствие причинения вреда возникает при наличии и совокупности следующих оснований: противоправного деяния (бездействия), наличия вреда, причинно-следственной связи между противоправным деянием и наступившими последствиями (вредом), вины лица, ответственного за убытки.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В результате исследования фактических обстоятельств дела, изучения доводов, участвующих в деле лиц, оценки представленных в дело доказательств, суд пришел к выводу, что истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований.

Истец пользовался земельным участком, доказательств возврата земельных участков в материалах дела не имеется.

Истец не доказал причинно- следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и возникшими у истца убытками.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине распределяются пропорционально заявленным требованиям..

Руководствуясь ст.ст. 8, 12, 309, 310, 606, 610, 622, 450 ГК РФ, ст.ст. 49, 65, 71,75, 110, 167, 170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Договор аренды земельного участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства № ДЗ-40 от 22 июня 2012 г., заключенный между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и Индивидуальным предпринимателем ФИО2.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ" в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 расходы по государственной пошлине в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.И. Никонова