Решение от 3 октября 2024 г. по делу № А45-15356/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-15356/2024
г. Новосибирск
04 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2024 года.

Изготовлено решение в полном объеме 4 октября 2024 года.

Арбитражный  суд  Новосибирской  области  в   составе  судьи  Гофман Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Герасимовой Д.И., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего ООО «Окружная-29» (ИНН <***>) ФИО1,

к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска  (ИНН <***>), г. Новосибирск, Мэрии города Новосибирска, 

о признании решения № 31/19/06157 от 22.04.2024 незаконным; обязании Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска заключить с ООО «Окружная-29» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:04195:17, расположенного по адресу: <...>,

            при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 (доверенность от 22.07.2024), представителя ответчика – ФИО3 (доверенность от 19.12.2023),

установил:

ООО «Окружная-29» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска  признании решения № 31/19/06157 от 22.04.2024 незаконным; обязании Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска заключить с ООО «Окружная-29» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:04195:17, расположенного по адресу: <...>.

            От мэрии поступил отзыв, в котором заявлены возражения.

            Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

  Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.11.2022 г. (резолютивная часть) по делу № А45-31753/2021 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Окружная-29», (630005, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена ФИО1

ООО «Окружная-29»  принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, а именно: 75/80 в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <...> кадастровый номер 54:35:041695:65, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации №54:35:041695:65-54/001/2017-3 от 03.02.2017 г.

Оставшиеся 5/80 в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <...> кадастровый номер 54:35:041695:65 принадлежат ООО «Эксперт-МС» (ИНН <***>/ОГРН <***>), о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации №54:35:041695:6554/001/2017-6 от 21.07.2017 г.

Указанный объект располагается на земельном участке, предоставленном в аренду ООО «Окружная-29» на основании заключенного с Департаментом земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 133096мн от 10.03.2021 расположенного по адресу: ул. Окружная, д.29 стр, кадастровый номер - 54:35:04195:17.

В п. 1.3 Договора особо оговорено, что земельный участок передается Арендатору (ООО «Окружная-29») для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Срок действия вышеуказанного Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 133096мн от 10.03.2021 окончился 09.03.2024 года.

Однако, вплоть до настоящего времени объект незавершенного строительства (<...> кадастровый номер 54:35:041695:65) в эксплуатацию не введен в связи с чем, 22.03.2024 г. конкурсный управляющий ООО «Окружная-29» обратилась в Мэрию г. Новосибирска с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

В соответствии с ответом Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска от 22.04.2024 г. № 31/19/06157 в продлении Договора  аренды          № 133096мн от 10.03.2021 отказано в связи с отсутствием правовых         оснований    для заключения нового договора аренды.

Не согласившись с указанным отказом, конкурсный управляющий обратилась с заявлением в суд. В обоснование заявленных требований, конкурсный управляющий указала на то, что  объект незавершенного строительства находится  в высокой степени готовности.  В отсутствии судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора для завершения строительства.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

  Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36 часть 1). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 часть 3 Конституции Российской Федерации).

Таким законом, регламентирующим, в том числе, условия и порядок приобретения прав на земельные участки, является Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Статьей 39.2 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

В соответствии с положениями статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Случаи, при которых допускается заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с упомянутым пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137 ФЗ) в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекс Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Из материалов дела следует, что должнику-банкроту ООО «Окружная-29»

принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, а именно: 75/80 в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <...> кадастровый номер 54:35:041695:65, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации №54:35:041695:65-54/001/2017-3 от 03.02.2017 г.

В ходе судебного разбирательства, представитель заявителя  пояснила, что  объект незавершенного строительства находится в высокой степени готовности.

Указанные обстоятельства представителем мэрии не опровергались.

В п. 1.3 Договора установлено, что  земельный участок передается Арендатору (ООО «Окружная-29») для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Срок действия вышеуказанного Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 133096мн от 10.03.2021 окончился 09.03.2024 года.

Поскольку в настоящее время строительство объекта не окончено,  объект строительства имеет высокий процент готовности, суд пришел к  выводу о неправомерности действий мэрии, выразившихся  в отказе продлить срок договора аренды земельного участка  от 10.03.2021

Суд при принятии судебного акта учитывает также то обстоятельство, что объект незавершенного строительства является конкурсной массой должника ООО  «Окружная-29»,  подлежащей реализации с целью удовлетворения требований кредиторов, в силу чего , отказ в продлении договора аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект приведет к нарушению прав и законных интересов кредиторов, поскольку реализация объекта недвижимости без какого-либо права на земельный участок невозможна в силу  действующего законодательства РФ.

          Руководствуясь статьями   167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Новосибирской области

РЕШИЛ:

признать незаконным решение Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска от 22.04.2024 № 31/19/06157.

            Обязать мэрию г. Новосибирска заключить с ООО «Окружная-29» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:04195:17, расположенным по адресу: <...>, в течение 15-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

            Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска  в доход федерального бюджета госпошлину в размере 3 000 рублей. 

           Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


                     Судья                                                                                           Н.В. Гофман