Решение от 26 июля 2021 г. по делу № А63-6225/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-6225/2021
г. Ставрополь
26 июля 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 26 июля 2021 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Пятигорска, ОГРН <***>, г. Пятигорск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Кавминпромвентиляция», ОГРН <***>, г. Пятигорск,

третьи лица: - индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН <***>, г. Пятигорск,

- индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРН <***>, г. Пятигорск,

- ФИО3, ст. Константиновская,

- ФИО4, ст. Константиновская,

- ФИО5, ст. Константиновская,

об определении условий договора аренды,

при участии в заседании представителя истца ФИО6 по доверенности от 04.08.2020 и руководителя ответчика ФИО7, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Кавминпромвентиляция» (далее – общество) об определении условий договора аренды от 25.08.2020 № 26/20ю земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:612, а именно: пункты 1.10 и 3.4 договора, а также расчеты арендной платы за 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 гг. (приложения к договору), в редакции истца (с учетом уточнений, принятых протокольным определением от 07.07.2021).

Общество в отзыве на иск с требованиями не согласилось, указало, что в целях соблюдения принципа платности использования земли им добросовестно исполнялась обязанность по оплате земельного налога за весь земельный участок (со всей площади земельного участка), что подтверждается копиями налоговых деклараций за 2013 год, за 2014 год, за 2015 год, за 2016 год, за 2017 год, за 2018 год, за 2019 год и копиями платежных поручений. Истцом за весь период, начиная с 2013 года до обращения ответчика с заявлением об оформлении права аренды земельного участка не предпринималось никаких мер к заключению договора аренды на указанный земельный участок. Ответчик просил урегулировать разногласия путем их передачи на разрешение суда, приняв условия договора аренды земельного участка от 25.08.2020 № 26/20ю на условиях протокола разногласий.

ФИО1 поддержал позицию ответчика.

Остальные третьи лица отзывы на иск не представили.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

15 апреля 2011 года на основании постановления Администрации города Пятигорска от 15.04.2011 № 1237 администрацией с обществом заключен договор купли-продажи, по которому общество приобрело в собственность земельный участок площадью 338 кв.м с кадастровым номером 26:33:010101:612, под административным зданием литер «А».

17 июня 2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 26-26-28/026/2011-532 о регистрации права собственности общества на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2012 по делу № А63-10872/2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012, указанный договор признан недействительным (ничтожным), в порядке применения последствий недействительности договора признано отсутствующим право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:612, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2011 за номером 26-26-28/026/2011-532.

Здание с кадастровым номером 26:33:010101:1752, расположенное на земельном участке, представляет собой четырехэтажное административно-производственное здание, в котором располагаются, помещения с кадастровыми номерами 26:33:010101:1940 площадью 131,6 кв.м, 26:33:010101:1896 площадью 104,1 кв.м, 26:33:010101:2491 площадью 131,5 кв.м, принадлежащие на праве собственности иным лицам (ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5), а также помещение с кадастровым номером 26:33:010101:1941 площадью 698,9 кв.м, принадлежащее ответчику (запись о регистрации права от 14.06.2013 № 26-26-28/004/2013-815).

27 июня 2020 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:612 в аренду сроком на 49 лет.

На основании данного заявления администрацией подготовлен проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 26/20ю от 25.08.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:612, расположенного по адресу: <...>, площадью 338 кв.м, вид разрешенного использования: под административным зданием.

В пункте 1.10 проекта договора указано, что в силу того, что на момент подписания договора, участок находится в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акта приема-передачи не составлять и применить условия договора к отношениям, возникшим до его заключения, т.е. с момента фактического использования арендатором участка.

В пункте 3.4 проекта договора определено, что размер платы за фактическое использование участка ООО «Кавминпромвентиляция» за период с 14.06.2013 , ФИО1 за период с 13.01.2020, ФИО2 за период с 12.03.2013, ФИО3 за период с 12.03.2013, ФИО5 за период с 27.06.2017, ФИО4 за период с 27.06.2017 до даты заключения договора определяется арендодателем в порядке, установленном пунктами 3.1.1, 3.2. договора и подлежит оплате в безналичном порядке с момента подписания Договора путем перечисления на счет и в срок, указанные в пункте 3.3 договора.

Согласно пункту 3.1.1 договора размер арендной платы определяется Арендодателем на основании Расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора, произведенного в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за землю.

Приложениями к договору являются Расчеты арендной платы «Расчет арендной платы 2013» (за период с 12.03.2013 по 19.04.2013), «Расчет арендной платы 2013» (за период с 20.04.2013 по 31.12.2013), «Расчет арендной платы 2014» (за 2014 год), «Расчет арендной платы 2015» (за 2015 год), «Расчет арендной платы 2016» (за 2016 год), «Расчет арендной платы 2017» (за период с 01.01.2017 по 11.08.2017), «Расчет арендной платы 2017» (за период с 12.08.2017 по 31.12.2017), «Расчет арендной платы 2018» (за 2018 год), «Расчет арендной платы 2019» (за 2019 год), «Расчет арендной платы 2020» (за 2020 год).

В данных приложениях к договору приведены расчеты годовых размеров арендной платы за соответствующие годы, размеры арендной платы за соответствующие периоды (по расчетам, выполненным за часть годовых периодов), а также указаны размеры арендной платы по каждому арендатору (пропорционально площадям принадлежащих им помещений).

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 и ФИО4 подписали проект договора, а общество подписало проект договора с протоколом разногласий и 24 сентября 2020 года передало подписанные проекты договора с протоколом разногласий (8 экземпляров) в администрацию.

В протоколе разногласий общество пункты 1.10, 3.4 Договора и расчеты к нему изложены следующим образом:

- пункт 1.10: В силу того, что на момент подписания Договора, Участок находится в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акта приема-передачи не составлять и применить условия Договора к отношениям, возникшим с 27.07.2017;

- пункт 3.4: Размер платы за фактическое использование Участка ООО «Кавминпромвентиляция» за период с 27.07.2017, до даты заключения договора определяется Арендодателем в порядке, установленном пунктами 3.1.1, 3.2. договора и подлежит оплате в безналичном порядке с момента подписания договора путем перечисления на счет и в срок, указанные в п. 3.3 договора;

- Расчет арендной платы за 2017 считать с 27.07.2017, Расчеты арендной платы за 2013-2016 гг. исключить.

Письмом от 23.10.2020 № 5666 управление имущественных отношений сообщило об отклонении протокола разногласий к договору аренды земельного участка.

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно спорных условий договора, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий.

Исходя из пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Ответчик в письменном отзыве, а также в ходе рассмотрения дела указал, что разногласия должны быть урегулированы судом.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Спорный земельный участок расположен на территории курорта федерального значения и с учетом положений Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»» относится к муниципальной собственности.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

В рассматриваемый период подлежит применению Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденный решением Думы г. Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 РД (далее – Порядок № 115-35 РД).

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений, поэтому применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно лишь по соглашению сторон.

В отношении пункта 1.10 договора спор возник по вопросу о возможности распространения условий договора на правоотношения сторон, возникшие до момента его заключения.

Между тем применение положений пункта 2 статьи 425 ГК РФ является правом сторон заключаемого договора и осуществляется по их обоюдному согласию.

В отсутствие согласия ответчика, выступающего арендатором по договору, применение положений части 2 статьи 425 ГК РФ невозможно.

При этом общество в протоколе разногласий указало о возможности применения условий договора с 27.07.2017 (дата обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду).

С учетом изложенного условия договора могут быть применены к отношениям арендодателя с обществом, возникшим только с 27.07.2017.

При этом ссылка общества на оплату земельного налога за прошлый период не имеет значения для настоящего спора, в связи с чем суд правовую оценку данному обстоятельству не дает. Вопрос о наличии (отсутствии) задолженности общества за пользование земельный участком за прошлые периоды не является предметом спора.

Пункт 3.4 договора подлежит определению с учетом устанавливаемой начальной даты применения условий договора – 27.07.2021.

Соответственно, из Расчетов арендной платы за период с 20.04.2013 по 31.12.2013, 2014-2016 гг. (приложения к договору) необходимо исключить сведения в отношении ООО «Кавминпромвентиляция» (в Расчете за период с 12.03.2013 по 19.04.2013 общество не упомянуто), а в Расчете за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 в отношении общества следует указать размер арендной платы, рассчитанный за период с 27.07.2017 по 11.08.2017.

Сумма арендной платы, относящейся на ООО «Кавминпромвентиляция» за период с 27.07.2017 по 11.08.2017, составляет 834,20 руб. (рассчитано в соответствии с Порядком № 115-35 РД пропорционально площади помещения ответчика от общей площади помещений).

Остальные арендаторы подписали проект договора без разногласий, поэтому в отношении них спорные пункты и Расчеты (приложения к договору) подлежат изложению в редакции проекта договора администрации.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлины по делу относится на истца, который от ее уплаты освобожден.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Определить спорные условия договора № 26/20ю от 25.08.2020 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:612 со множественностью лиц на стороне арендатора в следующей редакции:

- пункт 1.10 договора:

«В силу того, что на момент подписания договора, участок находится в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акта приема-передачи не составлять и применить условия Договора к отношениям арендодателя с обществом с ограниченной ответственностью «Кавминпромвентиляция», возникшим с 27.07.2017, к отношениям арендодателя с иными арендаторами – с момента фактического использования ими Участка.»;

- пункт 3.4 договора:

«Размер арендной платы за фактическое использование Участка ООО «Кавминпромвентиляция» за период с 27.07.2017, ФИО1 за период с 13.01.2020, ФИО2 за период с 12.03.2013, ФИО3 за период с 12.03.2013, ФИО5 за период с 27.06.2017, ФИО4 за период с 27.06.2017 до даты заключения Договора определяется Арендодателем в порядке, установленном пунктами 3.1.1, 3.2 Договора и подлежит оплате в безналичном порядке с момента подписания Договора путем перечисления на счет и в срок, указанные в п. 3.3 Договора.»;

- из Расчета арендной платы за период с 20.04.2013 по 31.12.2013 (приложение к договору) исключить сведения в отношении ООО «Кавминпромвентиляция»;

- из Расчета арендной платы за 2014 год (приложение к договору) исключить сведения в отношении ООО «Кавминпромвентиляция»;

- из Расчета арендной платы за 2015 год (приложение к договору) исключить сведения в отношении ООО «Кавминпромвентиляция»;

- из Расчета арендной платы за 2016 год (приложение к договору) исключить сведения в отношении ООО «Кавминпромвентиляция»;

- в Расчете арендной платы за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 (приложение к договору) сумму арендной платы в отношении ООО «Кавминпромвентиляция» определить в размере 834,20 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский