Решение от 23 октября 2017 г. по делу № А57-7386/2017

436/2017-191219(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39; http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-7386/2017
город Саратов
24 октября 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 17 октября 2017 года Полный текст решения изготовлен 24 октября 2017 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой А.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

ознакомившись с заявлением Сельскохозяйственного производственного кооператива им. Энгельса, Саратовская область, Ершовский район, с. Антоновка

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

Департамент по недропользованию по Приволжскому федеральному округу Федеральное агентство по недропользованию,

ФИО2, ФИО3, о признании незаконным отказа в регистрации, об обязании произвести регистрацию при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО4, действующий на основании доверенности от 25.01.2017 года,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – ФИО5, действующая на основании доверенности № 91 от 30.12.2016 года,

от ФИО3 – ФИО6, действующий на основании доверенности от 07.08.2017 года,

иные лица – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился СПК им. Энгельса с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в регистрации обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 64:13:120201:24, 64:13:120201:23, об обязании произвести регистрацию обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 64:13:120201:24, 64:13:120201:23.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и представитель Арзютова А.В. возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 28 марта 2011 года собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатели) и СПК им. Энгельса (арендатор) подписали договор аренды земельною участка с кадастровым номером 64:13:00000091 общей площадью 26219000 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Ершовский район, земли АО «Россия».

Срок действия договора установлен сроком на 20 лет. Договор прошел государственную регистрацию.

Из земельного участка с кадастровым номером 64:13:00000091 ФИО3, ФИО2, в счет своих земельных долей, был выделен земельный участок с кадастровым номером 64:13:120201:22, который в последующем был разделен на два обособленных земельных участка с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 64:13:120201:24.

13.10.2016 года СПК им. Энгельса были поданы заявления о проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 64:13:120201:24.

03.03.2017 СПК им. Энгельса было отказано в государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на спорные земельные участки в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.

Не согласившись с отказами, кооператив обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Только при наличии совокупности двух условий: несоответствия закону или иному правовому акту и нарушения указанными актами, действиями гражданских прав и охраняемых законом интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, возможно признание ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными.

Согласно представленным документам, на момент обращения в Управление с заявлениями о государственной регистрации ограничения (обременения) права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 64:13:120201:24 и 64:13:120201:23, расположенные по адресу: Саратовская область, р-н Ершовский, территория Миусского МО

действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

В соответствии со статьями 2, 16, 17 Закона о регистрации регистрирующий орган осуществляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество (государственную регистрацию) на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации).

На основании пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Таким образом, все документы, представленные на государственную регистрацию, должны быть составлены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент их изготовления, а государственная регистрация должна быть произведена только на основании документов, соответствующих закону. А так же документы должны отражать всю информацию необходимую для государственной регистрации.

18.10.2016 г. в Управление с заявлениями о государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на вышеуказанные земельные участки обратился СПК им. Энгельса.

В качестве документа-основания для государственной регистрации аренды были представлены только заявление арендатора – СПК им. Энгельса.

В соответствии со статьей 13 Закона о регистрации обязательным этапом государственной регистрации является правовая экспертиза, в ходе которой представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Кроме того, правовая экспертиза включает в себя и проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что на государственную регистрацию не представлены договоры аренды земельных участков.

Государственная регистрация была приостановлена по следующим основаниям.

Как уже было отмечено, земельные участки с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 64:13:120201:24 были образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:22, который, в свою очередь, образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 64:13:000000:91.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:13:000000:91 зарегистрировано ограничение (обременении) права в виде аренды в пользу СПК им. Энгельса на основании договора аренды земельного участка 28.03.2011 на срок 20 лет.

10.05.2015 г. участники общей долевой собственности ФИО3 и ФИО2 совершили выдел земельного участка в счет своих земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 64:13:000000:91. В результате выдела был образован земельный участок с кадастровым номером 64:13:120201:22.

В силу пункта 5 статьи 11.5, пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации и регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2001 (далее - Закон об обороте).

В частности, указанным Федеральным законом предусмотрен порядок выдела участником или участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения земельного участка в счет своей земельной доли или земельных долей.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона об обороте владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 5 статьи 14 Закона об обороте участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В соответствии со 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Таким образом, действующее законодательство не содержит правовых норм, препятствующих осуществлению права участников общей долевой собственности на выдел земельных участков в счет своих земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, если решение о выделе и передаче в аренду было принято на общем собрании собственников, как в рассматриваемом случае.

01.06.2016 г. участниками общей долевой собственности ФИО3 и ФИО2 был совершен раздел земельного участка с кадастровым номером

64:13:120201:22, в результате раздела были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 6413:120201:24.

Особенности арендных отношений при разделе арендованного земельного участка отражены и в статье 22.2 Закона о государственной регистрации, согласно пункту 6 которой в случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, земельное законодательство при образовании новых земельных участков при разделе обремененного арендой земельного участка не предусматривает автоматического сохранения права аренды на вновь образованные земельные участки, арендатор только приобретает право на понуждение собственника к заключению договора аренды вновь образованного земельного участка на прежних условиях.

Однако на государственную регистрацию не было представлено новых договоров земельных участков с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 64:13:120201:24, заключенных СПК им. Энгельса с ФИО3 и ФИО2

Более того, согласно статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017, основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Вместе с тем, на государственную регистрацию не было представлено документов, являющихся основанием для государственной регистрации ограничения (обременения) права

в виде аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 64:13:120201:23 и 64:13:120201:24.

Кроме того, относительно земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:23 суд отмечает следующее.

На основании распоряжения Правительства Саратовской области от 02.08.2016 № Т- 770-р земельный участок с кадастровым номером 64:13:120201:23 переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Предметом договора аренды от 28.03.2011 является земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:13:000000:91.

Образованный земельный участок с кадастровым номером 64:13:120201:23 относится к землям иной категории.

Поскольку пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ предусматривает возможность арендатора земельного участка, в случае раздела и или выдала из арендуемого земельного участка иного земельного участка, заключать новый договор аренды исключительно на прежних условиях, заключение нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:120201:23 приведет фактически к изменению предмета договора, а значит и его условий.

Таким образом, внесение в ЕГРН записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:13:120201:23 возможно только на основании нового договора аренды, предметом которого является земельный участок с характеристиками - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Указанный договор на государственную регистрацию представлен не был.

Более того, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеются сведения об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:120201:23 в виде сведений об изъятии указанного земельного участка для государственных и муниципальных нужд на основании приказа Департамента по недропользованию по Приволжскому федеральному округу Федерального агентства по недропользованию от 31.10.2016 № 633.

03.03.2017 г. СПК им. Энгельса было отказано в государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на спорные земельные участки в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.

Таким образом, суд приходит к выводу от отсутствии нарушений норм действующего законодательства регистрирующим органом при принятии решения об отказе в государственной регистрации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 6 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Учитывая вышеизложенное, отсутствует установленная законом совокупность оснований, необходимая для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

Дополнительно следует отметить, что целью обращения СПК им. Энгельса в суд является материально-правовой интерес в восстановлении права аренды на земельные участки, таким образом, между СПК им. Энгельса и собственниками спорных земельных участков имеется спор о праве.

В соответствии со статьей 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляют согласно правилам о подведомственности, установленным процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены конкретные способы защиты прав, перечень которых не является исчерпывающим. Иные способы защиты права, не указанные в статье 12 ГК РФ, могут устанавливаться законом.

Все названные в статье 12 ГК РФ способы защиты права носят универсальный характер и могут быть применены для защиты, как правило, любого субъективного гражданского права.

Вместе с тем возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им в соответствующем случае характера допущенного в отношении его нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

Одним из способов защиты нарушенного права является предъявление иска о признание права, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Таким образом, заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании незаконными бездействий Управления, выразившееся в невнесении записи об обременении арендой земельного участка.

Согласно позиции Верховного суда РФ, выраженной в определении ВС РФ от 27.03.2015 по делу № 304-КГ14-6307, А70124117/2013 требования лица о признании действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество не может быть рассмотрено судом, пока не будет разрешен спор о праве на это недвижимое имущество.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 181, 257, 260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 9 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда Саратовской области А.И. Михайлова