Постановление от 22 сентября 2025 г. по делу № А65-34692/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-5151/2025

Дело № А65-34692/2024
г. Казань
23 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Хлебникова А.Д., Нагимуллина И.Р., при участии представителя: ответчика – ФИО1 по доверенности, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025

по делу № А65-34692/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость» к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета

муниципального образования города Казани» о признании незаконным действия, выраженного в одностороннем отказе от договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость» (далее - заявитель, ООО «Городская недвижимость») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее - Комитет) о признании незаконными действий, выраженных в одностороннем отказе от договора аренды от 01.09.2023 № 9262-95 в отношении объекта, находящегося: <...>, площадью 284,4 кв.м, кадастровый № 16:50:250246:1050; о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимого имущества, выраженного в письме от 15.10.2024; об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации права заявителя на приобретение объекта недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2025, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ООО «Городская недвижимость» просит состоявшиеся судебные акты отменить, заявление удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что судебные акты основаны на недопустимых доказательствах, полученных с нарушением закона.

В судебном заседании представитель Комитета с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Комитета, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 01.09.2023 между ООО «Городская недвижимость» и Комитетом заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9262-95 сроком на пять лет.

ООО «Городская недвижимость» 02.09.2024 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Комитет 15.10.2024 направил ООО «Городская недвижимость» уведомление об отказе в одностороннем порядке от договора аренды и его расторжении с 15.11.2024 по причине того, что арендуемые помещения не используются.

ООО «Городская недвижимость», считая, что действия Комитета противоречат закону и нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, пришел к выводу, что оспариваемый отказ Комитета в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимого имущества, равно как и его действия по одностороннему отказу от договора аренды, не противоречат закону и не нарушают права и законные интересы заявителя. При этом суд признал надлежащими доказательствами неиспользования заявителем спорным помещением в предпринимательских целях представленные Комитетом акты обследования объекта муниципального имущества от 09.08.2024 № КЗИО/252, от 15.10.2024 от 25.11.2024 № КЗИО/473, от 15.01.2025 № КЗИО/21, от 31.01.2025 № КЗИО/42.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Разрешение вопроса о законности или незаконности (недействительности) оспариваемого ненормативного акта, действий, бездействия публичных органов и нарушения им прав и законных интересов заявителя зависит от правового регулирования правоотношений и установленных по конкретному делу обстоятельств.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества установлены положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого

имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 № 134)).

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ Закона и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное. Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного

самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска» указал, что Закон № 159-ФЗ, как следует из его содержания, направлен на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии. В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера

и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из материалов дела следует, что на момент обращения ООО «Городская недвижимость» с заявлением о выкупе имущества договор аренды действовал, о нарушении его условий Комитет не заявлял, требования о его расторжении не предъявлял.

Таким образом, до 15.11.2024, то есть до расторжения договора аренды, в отсутствие каких-либо замечаний относительно ненадлежащего исполнения своих обязанностей по данному договору, заявитель уже выразил свою волю на приобретение арендуемого имущества путем подачи заявления от 02.09.2024.

Указанное судами обеих инстанции не исследовалось, оценка не дана.

В подтверждение доводов о ненадлежащем использовании помещений Комитет ссылается на акты обследования муниципального имущества - нежилого помещения от 09.08.2024, от 15.10.2024.

Согласно «Положению об организации и осуществлении контроля за распоряжением и использованием имущества, находящегося в собственности муниципального образования г. Казани», утвержденного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 19.07.2018 № 4087 проверки объектов муниципального имущества могут быть плановыми и внеплановыми. Проверяемые лица вправе присутствовать лично или направлять своих представителей при проведении проверки, давать объяснения по вопросам, относящимся к проверке. О проведении внеплановой выездной проверки юридическое лицо уведомляются органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля не менее чем за двадцать четыре часа до начала ее проведения любым доступным способом. Результаты проверки, проведенной органом муниципального контроля с грубым нарушением установленных настоящим Федеральным законом требований к организации и проведению проверок, не могут являться доказательствами нарушения юридическим лицом, обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами.

О проведении внеплановой выездной проверки юридическое лицо уведомляются органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля не менее чем за двадцать четыре часа до начала ее проведения любым доступным способом.

Результаты проверки, проведенной органом муниципального контроля с грубым нарушением установленных настоящим Федеральным законом требований к организации и проведению проверок, не могут являться доказательствами нарушения юридическим лицом, обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами.

ООО «Городская недвижимость» указывало, что проверка, зафиксированная актами обследования, проведена в одностороннем порядке, в отсутствие уполномоченных арендатором лиц, а также в отсутствие доказательства уведомления ответчиком арендатора о проведении такой проверки. Заявителю фактически акты обследования для ознакомления не представлены, как и возможности представления возражений на акты обследования, представления дополнительных документов в обоснование возражений, а также устранения нарушений. Фотографии, приложенные к актам, не содержат адрес места совершения фотографирования, не указана дата фотографирования. Из приложенных фотографий невозможно установить, что они относятся к спорному объекту.

Между тем указанным доводам судами оценка не дана, выводы судов основаны именно на актах, представленных Комитетом.

Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Также заявителем приводились доводы, что состояние помещений на момент передачи их по акту уже являлось неудовлетворительным и нуждалось в осуществлении капитального ремонта крови. При этом кровля здания относится ко всему зданию и не является предметом аренды.

Данным доводам оценка также судами не дана.

При таких условиях суд кассационной инстанции приходит к выводу, что как суд первой инстанции, так и суд апелляционной

инстанции должным образом не учли цель принятия Закона № 159-ФЗ, которым является поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства, не дали оценку вопросу о соответствии либо несоответствии требованиям добросовестности действий Комитета, из чего следует, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, допущены нарушения норм материального права, в связи с чем обжалуемые решение и постановление арбитражных судов в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А65-34692/2024 отменить, дело – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Р.А. Нафикова

Судьи А.Д. Хлебников

И.Р. Нагимуллин