Решение от 4 июля 2024 г. по делу № А25-4248/2023

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Черкесск Дело №А25-4248/2023

пр. Ленина, 9

Резолютивная часть решения оглашена 21 июня 2024 года

Решение в полном объёме изготовлено 05 июля 2024 года


Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Тебуевой З.Х., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Джаубаевой Д.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строитель" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Усть-Джегутинскому городскому поселению в лице администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании договора аренды земельного участка возобновленным, при участии в судебном заседании:

от истца (посредством сервиса онлайн-заседания) - ФИО1, доверенность от 13.11.2023 б/н,

от ответчика – отсутствует, надлежаще извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строитель" (далее-истец, общество) обратилось в суд с исковым заявлением к Усть-Джегутинскому городскому поселению в лице администрации (далее – ответчик, администрация) о признании договора аренды от 03.03.2021 №6 земельного участка с кадастровым номером 09:07:0021101:748 возобновленным на неопределенный срок (действующим) и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка (л.д.7-11).

В отзыве на исковое заявление администрация просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, возражений относительно заявленных требований не имеет, разрешение спора оставляет на усмотрение суда (л.д.37).

В дополнениях к иску общество указывает, что испрашиваемый земельный участок имеет стратегическую важность для истца для использования находящегося на нем трубопровода, так как на прилегающих к нему земельных участках им ведется промышленное строительство. Передача земельного участка в аренду истцу осуществлялась на основании акта приема-передачи, соответственно, и возврат переданного в аренду имущества должен осуществляться на основании акта приема-передачи, который является обязательным документальным подтверждением исполнения обязательств сторонами договора аренды. Однако земельный участок по письменному акту приема-передачи не возвращался ответчику, требование о возврате земельного участка ответчик в адрес истца не направлял. Со ссылкой на указанные обстоятельства истец уточнил заявленные требования и просил признать договор аренды земельного участка от 03.03.2021 №6 возобновленным на неопределенный срок (действующим) (л.д.58).

В дополнительных письменных пояснениях истец указывает, что согласно аукционной документации и извещению о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на спорном земельном участке предусмотрено строительство здания площадью до 1500 кв.м. Согласно прилагаемым копиям проектных документов истец осуществлял подготовку к строительству объекта «Технопарк» по адресу: КЧР, Усть-Джегутинский район, слева от устья урочища «Ореховая Балка». В период с 2017 по 2019г.г. была составлена и утверждена вся проектная документация, которая прошла строительно-техническую экспертизу, в том числе, администрацией Усть-Джегутинского района были утверждены проекты планировки территории для подводящих водопровода и газопровода к объекту «Технопарк». Строительство данного объекта является совместным с китайской организацией проектом, реализация которого была приостановлена в результате пандемии и введенных в связи с ней ограничительных мер (2019-2020г.г.), что привело к сложной финансово-экономической ситуации, к значительному удорожанию строительных материалов и материалов инженерных сетей (2021-2023г.г.). Истец намерен продолжить строительство объекта «Технопарк», между тем, земельный участок с кадастровым номером 09:07:0021101:748 общей площадью 3298 кв.м расположен в границах земельного участка 09:07.0021101:1178 и между земельными участками с кадастровыми номерами: 09:07.0021101:1178 и 09:07:0021101:1179, расположенных по адресу: КЧР, Усть-Джегутинский район, слева от устья урочища «Ореховая Балка», что следует из скриншотов публичной кадастровой карты. Земельные участки с кадастровыми номерами 09:07:0021101:1178 и 09:07:0021101:1179 находятся в долгосрочной аренде у истца до 2069 года, на них возведены технические помещения, соответственно, реализация данного масштабного проекта по возведению объекта «Технопарк» невозможна без права аренды земельного участка с кадастровым номером 09:07:0021101:748. Между тем, договор аренды от 03.03.2021 №6 был заключен на срок - 30 месяцев. Как следует из представленных доказательств (конкурсная документация на право аренды земельного участка, проектная документация, разрешительная документация) спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости соответственно и срок его действия должен составлять не менее трех лет, что установлено подпунктом пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (л.д.67).

От ответчика поступило дополнение к отзыву, которым ответчик уведомляет, что зарегистрированные линейные объекты на земельном участке с кадастровым номером 09:07:0021101:748 отсутствуют, а также у ответчика отсутствует информация о фактическом нахождении линейных объектов, так как земельный участок был сформирован администрацией Усть-Джегутинского муниципального района (л.д.119).

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, в дополнении к отзыву ходатайствовал о возможности рассмотрения спора в отсутствие своего представителя.

Представитель истца просил удовлетворить заявленные требования по основаниям, указанным в доводах иска.

Суд, исследовав материалы дела, оценив доводы иска и отзыва на исковое заявление, выслушав представителя истца, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из обстоятельств дела следует, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды от 03.03.2021 №6, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3298 кв.м с кадастровым номером 09:07:0021101:748, расположенный по адресу: РФ, КЧР, Усть-Джегутинской район, примерно в 4,0 км по направлению на северо-восток от г.Усть-Джегута, разрешенное использование: трубопроводный транспорт, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (л.д.16).

В соответствии с п.2.1 договор заключается на срок – 30 месяцев, начиная с 03.03.2021 и действует до 02.09.2023.

Согласно п.2.2 договора арендатор обязуется вносить арендую плату в размере ежегодной арендной платы, определяемой по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Согласно п.2.3 договора арендные платежи начинают исчисляться с 03.03.2021.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что ежегодная арендная плата установлена в размере равном начальной цене предмета аукциона и составляет - 1780,92 рублей (178 092 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) *1%).

Сумма задатка в размере 891 рублей, перечисленная арендатором на счет арендодателя, засчитывается в сумму цены ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка и признается первоначальным платежом, внесённым на момент заключения договора (пункт 2.5 договора).

В соответствии с п. 2.5.1 арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.4 договора суммы до истечения 10 дней начала следующего квартала, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года.

Согласно п.3.3 договора арендатор имеет право, в числе иных:

- на преимущественное перед другими лицами (равные условия) заключение договора аренды на новый срок, по письменному заявлению арендатора не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора или по желанию приобрести участок в собственность в соответствии с действующим законодательством,

- на продление действия настоящего договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора,

- сдать арендованный земельный участок в субаренду только с письменного согласия арендодателя.

Между сторонами 03.03.2021 подписан акт приема-передачи недвижимости, в соответствии с которым стороны удовлетворены состоянием передаваемого объекта, качество передаваемого объекта соответствует установленным нормам, стороны претензий друг к другу не имеют (л.д.18).

Платежными поручениями от 06.04.2023 №17 на сумму 595 рублей, от 03.07.2023 №39 на сумму 593 рублей, от 04.10.2023 №61 на сумму 593 рублей подтверждается факт внесения арендатором арендной платы по договору (л.д.19-21).

В соответствии с актуальной выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 09.07.0021101:748, его местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир г.Усть-Джегута, участок находится примерно 4,0 км по направлению на северо-восток от ориентира, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения коммерческой деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – трубопроводный транспорт, зарегистрировано право аренды общества с ограниченной ответственностью «Строитель с 24.04.2021 сроком действия с 03.03.2021 по 02.09.2023 (л.д.120-121).

Письмом без номера и даты истец обратился к ответчику с просьбой предоставить указанный земельный участок в пользование на условиях аренды на новый срок с учетом возможной пролонгации договора от 03.03.2021 №6 посредством пролонгации действующего договора либо заключения договора на новый срок (л.д.22),

Указанное письмо направлено в адрес ответчика почтовой связью 14.09.2023 и получено им 03.10.2023, что подтверждается почтовой квитанцией, описью вложения, а также отчетом об отслеживании почтового отправления (л.д.59-60).

В ответ на указанное обращением письмом от 19.12.2023 администрация отказала в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку заявление о предоставлении в аренду земельного участка было подано после истечения срока действия договора, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером 09:07:0021101:748 необходимо будет выставить на аукцион. Также в письме указано, что в соответствии со ст.46 ЗК РФ в связи с истечением срока действия договора администрацией будет расторгнут договор аренды земельного участка от 03.03.2021 №6 (л.д.23).

Полагая, что продолжением пользования земельным участком по истечении срока действия договора аренды в отсутствие возражений администрации подтверждается возобновление его условий на неопределенный срок, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общим правилам договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается заключение спорного договора аренды по результатам проведения открытого аукциона:

- извещение о проведение аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков,

- заявка общества от 08.02.2021 на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 09:07:0021101:748 (лот №8)

- протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 01.03.2021 №5, согласно которому по лоту №8 аукцион признан несостоявшимся и заключен договор аренды с единственным участником – ООО «Строитель» (л.д.38-49, 52-53).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее-Постановление №73), в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако данные разъяснения в части возможности возобновления договора аренды в настоящем деле не применимы.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в редакции до 01.03.2015) и статье 621 Гражданского кодекса РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №171-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, которая введена Законом №171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения публичным земельным участком, для арендодателя предусмотрен именно такой способ, как заключение нового договора.

Поскольку спорный договор аренды заключен по результатам торгов, то он не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ (пункт 1 Постановления №73).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что к рассматриваемому договору не применимы положения, предусмотренные п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ о возобновлении договора на неопределенный срок.

Предоставление земельного участка с использованием публичных процедур соответствует установленным Земельным кодексом РФ принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению публичных земель.

Также не может служить основанием для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок то обстоятельство, что истцом внесены арендные платежи за землю, так как в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Факт пользования земельным участком истец не оспаривает, напротив, подтверждает его использование.

Представленные долгосрочные договоры аренды от 02.08.2016 смежных земельных участков с кадастровыми номерами 09:07:0021101:1178 и 09:07:0021101:1179 для целей использования - сельскохозяйственное производство и постановления администрации Усть-Джегутинского района от 10.08.2017 и от 05.09.2017 об утверждении документации по планировке территории для размещения линейных объектов (газопровод, водопровод) к «Технопарку» по адресу: KЧP, Усть-Джегутинский район, слева от устья урочища «Ореховая балка» не могут быть приняты судом во внимание, учитывая отсутствие у истца права на заключение договора аренды спорного земельного участка без торгов (л.д.68-75).

К тому же ни в одном из указанных договоров аренды земельных участков, равно как и в спорном договоре аренды земельного участка и конкурсной документации, явившейся основанием для его заключения, в качестве цели предоставления земельного участка в аренду не указано строительство объекта «Технопарк»

Требования истца к администрации о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок заявлены безосновательно и удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины относятся на истца в соответствии с ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст.110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано до истечения указанного срока в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, Ессентуки город, Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина, дом 9, Черкесск город, Карачаево-Черкесская Республика, 369000), а также может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (Рашпилевская улица, дом 4, Краснодар город, Краснодарский край, 350063) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.Х. Тебуева