Решение от 14 апреля 2017 г. по делу № А40-125847/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-125847/16-41-1122

Резолютивная часть решения объявлена 29.03.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 14.04.2017.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей ответчика ФИО2 генеральный директор приказ от 21.10.2015 № 5, ФИО3 по доверенности от 22.08.2016, ФИО4 по доверенности от 31.08.2016, дело по иску ГБУ «Жилищник района Хорошево-Мневники» (ОГРН <***>) к ООО «Цезарь Люкс» (ОГРН <***>) о взыскании 1 614 626 руб. 47 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 1 614 626 руб. 47 коп. в оплату содержания и ремонта общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, - за 2013-2015 гг., 1-й квартал 2016 года.

В обоснование иска истец сослался на то, что ответчик является собственником нежилых помещений площадью 1 294, 9 кв. м в указанном многоквартирном доме, в связи с чем в силу закона обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в указанном доме, в котором истец является управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников (протокола от 30.11.2009). Поскольку собственники не установили размер платы за содержание и ремонт общего имущества, истец произвел расчет на основании постановлений Правительства Москвы от 26.11.2013 № 748-ПП (24 руб. 53 коп. за 1 кв. м в месяц с учетом НДС на период с 01.11.2014 по 30.06.2015), от 19.05.2015 № 280-ПП (25 руб. 51 коп. за 1 кв. м в месяц с учетом НДС на период с 01.07.2015 по 31.03.2016).

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что является собственником нежилых помещений в отдельном здании, которое не является частью многоквартирного дома (его встроено-пристроенной частью), строилось отдельно от многоквартирного дома, по отдельному (индивидуальному) проекту, под зданием сформирован самостоятельный земельный участок, который находится у ответчика в аренде. Таким образом, ответчик считает, что, не являясь собственником каких-либо помещений в многоквартирном доме, не является и долевым собственником общего имущества в этом доме, в связи с чем не обязан нести расходы по содержанию и ремонту такого общего имущества.

В судебное заседание не явился истец, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривалось судом в его отсутствие и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей ответчика, суд установил, что ответчик является собственником нежилых помещений площадью 1 672, 2 кв. м по адресу: <...> (этаж 1, пом. I-IV, комн. 1-76, пом. V, комн. 1-20, подвал, пом. I, комн. 2-3, антресоль 1-го этажа, пом. I, комн. 1-15). Данное обстоятельство следует из представленного суду свидетельства о государственной регистрации права от 10.11.2005 77 АВ 899933, в котором в качестве документа-основания государственной регистрации указан договор купли-продажи от 22.03.1994 № 2540, заключенный ответчиком с Фондом имущества г. Москвы.

Из представленного истцом решения собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, - от 30.11.2009 следует, что истец избран управляющей организацией указанного дома.

Требования истца основаны на нормах ГК Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, которые возлагают на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность нести расходы по содержанию и ремонту этих помещений, в том числе расходы по содержанию и ремонту общего имущества и по оплате коммунальных услуг.

Согласно ст. 289 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома; в соответствии со ст. 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 249 ГК Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 49, перечислено имущество, которое включается в состав общего имущества, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Из представленного ответчиком договора купли-продажи имущества от 22.03.1994 № 2540, заключенного с Фондом имущества г. Москвы в качестве продавца и ответчиком в качестве покупателя, следует, что ответчиком в 1994 году приватизирован имущественный комплекс Арендного предприятия магазина № 23 Краснопресненского ОРПО, включая помещение площадью 1 294, 9 кв. м (выписка из паспорта БТИ от 01.12.1987 № 09-2392/27), в п. 1.3 договора местонахождение имущественного комплекса указано: <...>.

Присвоение спорному объекту адреса, идентичного адресу многоквартирного дома (<...>), - произведено на основании распоряжения префектуры СЗАО г. Москвы от 13.12.2005 № 4405-рп.

14.05.2001 Москомземом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора заключен договор аренды земельного участка № М-08-503865, согласно которому арендатору предоставлялся в аренду земельный участок с кадастровым номером 770810003053 площадью 2 565 кв. м по адресу: <...>, - для эксплуатации помещений продовольственного магазина и салона красоты.

В п. 1.4 договора указано, что на участке располагается пристройка к 17-этажному панельному жилому дому, из п. 1.3 договора и приложения № 2а к договору следует, что земельный участок сформирован в габаритах пристройки, многоквартирный дом, какая-либо его часть на указанном земельном участке отсутствует.

Аналогичные обстоятельства следуют из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 77:08:0010003:53.

Из представленной ответчиком проектной документации следует, что по адресу: <...>, - планировалось строительство 17-этажного типового жилого дома серии ПЗ-16 и пристраиваемого одноэтажного индивидуального здания магазина.

Ответчик представил суду техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций наружных стен в зоне примыкания одноэтажной пристройки к жилому дому, о назначении и использовании технического подполья одноэтажной пристройки к жилому дому по адресу: <...>, - от 02.06.2008, составленное ООО «Стройстандарт ЭКС», в котором указано, что помещения ответчика находятся в одноэтажной пристройке к 17-этажному жилому дому, который построен по типовому проекту серии П-3, в то время как пристройка выполнена по индивидуальному проекту; фундаменты высотной жилой части здания не зависят от фундаментов одноэтажной пристройки к зданию; стены одноэтажной пристройки и высотной части здания не зависят друг от друга; перекрытия высотной и одноэтажной частей не имеют общих конструктивных элементов; техническое подполье предназначено для размещения инженерных коммуникаций (системы отопления, системы холодного и горячего водоснабжения, системы вентиляции и канализации), которые обслуживают одноэтажную пристройку и не зависят от высотной части здания.

Ответчик представил суду экспертное заключение от 29.11.2016 по результатам инженерно-технического исследования здания, расположенного по адресу: <...> (бывший корп. 1), составленное АНО «Центр строительной экспертизы», которым установлено, что нежилые помещения ответчика находятся в одноэтажном нежилом здании по адресу: <...> (ранее корп. 1), - которое не является неотъемлемой частью 17-этажного жилого дома по указанному адресу, а является самостоятельным объектом; здания конструктивно не связаны между собой, а лишь примыкают друг к другу наружными стенами. Экспертом, в частности, установлено, что фундаментом 17-этажного жилого дома является монолитная плита по свайному основанию, а фундаментом пристройки – лента по свайному основанию; внутреннее сообщение отсутствует; нежилое здание запроектировано по индивидуальному проекту; здания имеют разное функциональное назначение. В заключении указано, что в нежилом здании имеются инженерные коммуникации в виде систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования, ввод трубопроводов отопления, холодного и горячего водоснабжения в нежилое здание расположен в месте примыкания к 17-этажному жилому дому, при этом экспертом отмечено, что, несмотря на то, что изначальный (от городских сетей) ввод трубопроводов выполнен в жилой дом, фактическое присоединение трубопроводов нежилого здания является последовательным подключением, разветвление систем разводки к стоякам позволяет системам жилого дома и нежилого здания функционировать независимо, такая схема устройства обусловлена строительной спецификой периода возведения данных строений.

По ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза, перед экспертом суд поставил вопросы:

1) является ли многоквартирный панельный жилой дом по адресу: <...>, - и одноэтажное нежилое здание по адресу: <...>, - одним (единым) объектом либо одноэтажное нежилое здание по адресу: <...>, - является отдельным объектом по отношению к указанному многоквартирному панельному жилому дому по адресу: <...>?

2) имеют ли указанные объекты общие помещения, крышу, подвальные помещения, водостоки, парапеты, проемы, пандусы, переходы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции?

3) существуют ли единые инженерные коммуникации, системы инженерного обеспечения и оборудования у указанных объектов (при ответе на этот вопрос по возможности составить схему присоединения объектов к внутриквартальным инженерным сетям)?

Заключением эксперта установлено, что исследуемые объекты имеют собственные, самостоятельные несущие конструкции (фундаменты, стены, перекрытия), которые не связаны между собой, наружные стены объектов примыкают друг к другу, но керамзитобетонные панели стен конструктивно не связаны между собой, объекты не имеют внутреннего сообщения друг с другом, не имеют общих помещений, крыши, подвальных помещений, водостоков, парапетов, проемов, пандусов, переходов, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, имеют различное функциональное назначение. Экспертом сделан вывод о том, что одноэтажное нежилое здание является отдельным объектом по отношению к 17-этажному жилому дому. Применительно к инженерным коммуникациям экспертом установлено, что в части вентиляции, канализации и электроснабжения единых систем инженерного обеспечения и оборудования у объектов экспертизы не имеется; в части отопления и водоснабжения единых систем не имеется, одноэтажное нежилое здание имеет внутри самостоятельную сеть водоснабжения и теплоснабжения, жилой дом также посекционно имеет самостоятельную сеть теплоснабжения и водоснабжения, при этом оба объекта подключены последовательно к одним участкам трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что нежилые помещения, собственником которых является ответчик, находятся в нежилом здании, которое не является частью многоквартирного дома по адресу: <...>, - а является самостоятельным зданием, которое лишь примыкает к многоквартирному дому. Следовательно, ответчик не является долевым собственником общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем не обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 249, 289, 290 ГК Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Взыскать с ГБУ «Жилищник района Хорошево-Мневники» в пользу ООО «Цезарь Люкс» судебные расходы по оплате экспертизы в размере 80 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А.Березова