Решение от 22 декабря 2020 г. по делу № А04-8152/2020

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-8152/2020
г. Благовещенск
22 декабря 2020 года
резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2020 г.,



арбитражный суд в составе судьи

П.А. Чумакова


при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в предварительном судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Реал» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения,

при участии в заседании: от заявителя: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО2 по дов. от 27.07.2020, сд. уд.,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Реал» (далее – заявитель, общество) с заявлением о признании незаконным решения администрации города Благовещенска от 16.10.2020 № 2228/16.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать администрацию г. Благовещенска повторно рассмотреть заявление № 5621з от 09.10.2020.

По мнению заявителя, общество имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 без проведения торгов для завершения строительства.

Ответчик в обоснование возражений сослался на отсутствие государственной регистрации права собственности на возведенный заявителем на спорном участке объект недвижимости (100% готовности), а также не представление сведений о кадастровом номере данного объекта. Кроме того, площадь земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 составляет 1291 кв.м.

Согласно техническому плану здания от 12.09.2016 г. площадь КПП составляет 16,8 кв.м, что меньше в 76 раз запрашиваемого земельного участка.

В судебном заседании представители сторон настаивали на ранее изложенных позициях с учетом письменных дополнений. Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

25.07.2008 ООО «Реал» и комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключили договор № 115 (далее по тексту - договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:208, общей площадью 96 574 кв.м.

Согласно п. 1.6 договора земельный участок предоставлен на 10 лет (с 25.07.2008 по 25.07.2018). В соответствии с п. 6.3 договора срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка составляет 10 лет.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:208 в договор соглашением от 29.11.2011 были внесены изменения, в частности внесен участок с кадастровым номером 28:01:020004:319.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 28:01:020004:319 предоставлялся ООО "Реал" для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

25.07.2018 истек срок договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:01:020004:319.

09.10.2020 ООО "Реал" на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ обратилось в администрацию г. Благовещенска с заявлением № 5621з о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в аренду на 10 лет для завершения строительства, приложив к заявлению технический план построенного объекта - КПП.

Решением администрации 16.10.2020 № 2228/16 заявление общество возвращено на основании пункта 3 ст. 39.17 ЗК РФ.

В обоснование решения администрация указала, что в нарушение приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (далее - Приказ от 12.01.2015 N 1, Перечень документов N 1) ООО «Реал» не представлены документы, подтверждающие право собственности ООО «Реал» на объект незавершенного строительства; не указан кадастровый (условный, инвентарный) номер объекта незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Не согласившись с решением, общество оспорило его в суде.

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства и доводы сторон, суд счел требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенного в действие с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Аналогичные положения закреплены в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в силу которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 2 статьи 39.14 ЗК РФ предусмотрено, что заявление о предоставлении земельного участка подается или направляется в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: 1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; 4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований; 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; 6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 7) цель использования земельного участка; 8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом; 9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения; 10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 названного кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В пункте 33 Перечня документов № 1 указано, что для подтверждения права на однократное получение в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, собственник указанного объекта должен представить: документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект не зарегистрировано в ЕГРП; документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП; сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке), выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об объекте незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке), выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем, запрашиваются уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 28:01:020004:0208 был предоставлен обществу в аренду в целях жилищного строительства.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 28:01:020004:0208 площадью 96 574 кв.м., был разделен на 89 земельных участков, в состав которых входит земельный участок с кадастровым номером 28:01:020004:319.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Такими документами, в случае с заявителем, являются разрешение на строительство и технический план объекта.

Имеющимися в материалах дела документами, а именно: разрешением на строительство от 31.03.2011, техническим планом от 12.09.2016 на КПП, подтверждается возведение заявителем на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Учитывая, что указанные выше документы имеются в распоряжении у ответчика (обратного администрацией не доказано), объект недвижимости возведен обществом, соответственно в данном случае можно сделать вывод об осведомлённости администрации, о том, что заявитель является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020004:319, который был предоставлен ему в аренду до 01.03.2015.

Также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 разъяснено, что пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Довод администрации изложенный в оспариваемом решении, о том, что к заявлению не было приложено предусмотренное Перечнем документов N 1 сообщение заявителя о перечне всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров, судом отклоняется.

Из буквального толкования Перечня документов N 1 усматривается, что какие-либо требования к сообщению, содержащему перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, нормативно, в том числе Приказом от 12.01.2015 N 1, не установлены.

Следовательно, такое сообщение может быть написано заинтересованным лицом в свободной форме, следуя правилам и обычаям делового оборота.

Как подтверждается материалами дела, по тексту заявления от 09.10.2020 о предоставлении спорного земельного участка в аренду общество указало адресный ориентир объекта незавершенного строительства: г. Благовещенск, СПУ - 5.

Сам кадастровый (условный, инвентарный) номер объекта незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке указать не представляется возможным в виду невозможности постановки на учет объекта Управлением Росреестра по Амурской области в государственном кадастровом учете индивидуального жилого дома по причине не направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления уведомления об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства, а уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства должно быть направлено в период до истечения срока действия договора аренды земельного участка, либо с предоставлением сведений о наличии заключенного договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды на новый срок.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о выполнении заявителем требований закона о предоставлении уполномоченному органу документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на объект незавершенного строительства, информации об объекте, находящемся на испрашиваемом земельном участке, и о необоснованности вывода администрации о нарушении обществом порядка подачи заявления.

Суд приходит к выводу о наличии у общества права на однократное получение спорного земельного участка в аренду в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса.

Довод ответчика о том, что здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020004:319 является не объектом незавершенного строительства, а объектом капитального строительства со степенью готовности 100%, судом отклоняется на основании следующего.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

При этом согласно положениям ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Минсельхозом России 22.10.2008, содержат более широкое определение рассматриваемого понятия и относят к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Следует учитывать, что до момента ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства такой объект признается самостоятельным объектом недвижимости без возможности образования в нем иных объектов недвижимости. Например, помещения в строящемся здании не являются объектами незавершенного строительства (Письмо Минэкономразвития России от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407).

В соответствии с частью 10 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон N 218-ФЗ) предусмотрено, что орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

В соответствии с частью 8 статьи 40 Закона N 218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.

Таким образом, здание КПП, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020004:319 – это капительное строение со степенью готовности 100%, которое еще нельзя эксплуатировать по назначению и только после ввода объекта в эксплуатацию, КПП перестанет существовать как объект незавершенного строительства.

Судом также учтено, что оспариваемое решение выводов о несоответствии площади земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в размере 1 291 кв.м., площади КПП в размере 16,8 кв.м. и соответствующих правовых оснований для возврата заявления не содержит.

В связи с чем указанные доводы ответчика правового значения для рассмотрения спора (с учетом заявленного предмета требований) не имеют.

Следовательно, оспариваемое решение противоречит нормам ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

В соответствии со статьёй 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд считает необходимым обязать ответчика повторно рассмотреть заявление № 5621з от 09.10.2020.

Заявителем при обращении в суд уплачена государственная пошлина 3 000 рублей (платежное поручение № 56 от 21.10.2020).

На основании ст.ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 180, 201 АПК РФ, суд решил заявление удовлетворить.

Признать незаконным, не соответствующим Земельному кодексу РФ решение администрации города Благовещенска от 16.10.2020 № 2228/16.

Обязать администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Реал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) № 5621з от 09.10.2020.

Взыскать с администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья П.А. Чумаков