Решение от 24 апреля 2017 г. по делу № А40-170796/2014

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-170796/2014-181-513
24 апреля 2017 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 апреля 2017 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Прижбилова С.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА РИТМ-СЕРВИС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 127566, <...>, дата регистрации 25.09.2012)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН <***>, адрес: 115054, <...>; дата регистрации: 15.11.1991)

о признании права собственности истца на строение 40 площадью 508,1 кв.м и стр. 41 площадью 431,9 кв.м. по адресу: <...>

к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительного предмета спора, привлечены: 1) УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (115191, <...>), 2) Префектура Северо-Восточного административного округа города Москвы (адрес: 129090, <...>) 3) ФИО2 (адрес: <...>) 4) ФИО3 (адрес: <...>)

при участи в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО4, доверенность от 09.12.2016

от ответчика: ФИО5, доверенность от 26.12.32016

от третьих лиц: 1) не явился, извещен надлежащим образом 2) не явился, извщен надлежащим образом 3) ФИО4, доверенность от 12.04.2016 4) не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА РИТМ-СЕРВИС" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департамент городского имущества города Москвы (далее ответчик) о признании права собственности истца на самовольно реконструированное нежилое помещение по адресу: <...> площадью 540,1 кв.м и стр. 41 площадью 437,7 кв.м. (с учетом ходатайства от 02.09.2014 т. 2 л.д. 55-56)

Представитель истца заявленные требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме. Устно озвучил доводы, на которых основаны заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований, представил письменный отзыв. В порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приобщен к материалам дела письменный отзыв ответчика.

Представитель ФИО2 заявленные требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме, отзыв на исковое заявление не представил.

Представители Управления Росреестра по Москве, Префектуры Северо-Восточного административного округа города Москвы и ФИО3 в судебное заседание не явились, отзыв на исковое заявление не представили.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта.

В силу части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд к началу судебного заседания, должен располагать сведениями о получении лицом, участвующим в деле, иным участником арбитражного процесса копии первого судебного акта по делу либо иными сведениями, указанными в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации").

Поскольку в материалах дела имеются сведения о получении третьими лицами копии первого судебного акта по делу, суд в соответствии с частью 6 статьи 121, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие их представителей.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истцу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, расположенное по адресу <...> – нежилые помещения общей площадью 207,4 кв. м (пом. III, этаж 1, ком. 1, общей площадью 201,9 кв.м., пом. IV, этаж 1, ком. 1, общей площадью 5,5 кв.м) (запись регистрации в ЕГРП №77-01/00-01/1998-52062) и строение 41 - здание общей площадью 304,2 кв. м. (запись государственной регистрации в ЕГРП №77-1-00-01/1998-Р-803).

Данный факт подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации серии АА №001677 (выдано Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.01.1999) и свидетельством о государственной регистрации серии АА №001676 (выдано Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.01.1999) (т. 1 л.д. 33,34).

Указанные объекты расположены на земельном участке общей площадью 1106 кв.м с кадастровым номером 770207001055, предоставленном ООО «Производственно-коммерческой фирме «РИТМ-Сервис» в аренду на основании Договора долгосрочной аренды № М-02-015834 от 31.08.2000 сроком на пятнадцать лет для использования территории под эксплуатацию помещений автосервиса. (т. 1 л.д. 34-45).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 31.08.2000, часть земельного участка площадью 85 кв.м, расположенного в переделах городских линий регулирования застройки, предоставляется арендатору без права возведения каких-либо капитальных строений и сооружений.

Начиная с 31.08.2015 указанный договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок.

В 2004 году истец произвел работы по увеличению площади имеющихся в собственности объектов недвижимости, в результате чего общая площадь нежилого помещения по адресу <...> увеличился с 207,4 кв.м. до 508,1 кв.м, а общая площадь здания по адресу <...> увеличилась с 304,2 кв.м до 431,9 кв.м.

Как поясняет истец, реконструкция осуществлялась на основании проектной документации, разработанной МГСУ в 2004 году. Реконструированные постройки возведены в соответствии с правилами СНиП, ТУ и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что в свою очередь подтверждается техническим заключением по результатам обследования технического состояния помещений, выполненным Московским государственным строительным университетом (т. 1 л.д. 59-65).

Обществом в материалы дела представлен эскизный проект реконструкции комплекса складских зданий 2004 года, из которого следует, что реконструируемые объекты являются складскими помещениями, предназначены для хранения товаров народного потребления и строительных материалов (за исключением лакокрасочных) и оборудования. Система общеобменной вентиляции в помещении остается без изменения. Все вновь устраиваемые помещения проектируются для складских нужд, и система вентиляции в них не предусматривается. (т. 1 л.д. 46-58)

20.06.2005 состоялось заседание Окружной комиссии по рассмотрению фактов самовольного строительства в Префектуре СВАО, на котором решили, что спорные объекты обладают признаками самовольной постройки. Уполномоченным городским организациями рекомендовано согласиться с данным фактом для последующего оформления имущественных отношений истца с городом. (т. 1 л.д. 66).

15.09.2005 приемочной комиссией предъявленный к приемке комплекс складских зданий, расположенных по адресу: <...> и строение 41 общей площадью 1 225,6 кв.м принят в эксплуатацию (т. 1 л.д. 69-71), после чего издано Распоряжение Префекта СВАО №2283 от 22.09.2005 (т. 1 л.д. 73).

Согласно документации БТИ на здание, расположенное по адресу: <...>, его общая площадь составляет 431,9 кв.м, кроме того по помещениям, не входящим в общую площадь здания 4,3 кв.м. При этом помещение III общей площадью 73,2 кв.м (этаж 1, ком. 1, 2, 3) и помещение I общей площадью 110 кв.м (этаж а1, ком. 1-6) отражены на поэтажных планах красными линиями с отметками о том, что разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено (т. 2 л.д. 22-25).

Согласно документации БТИ на здание, расположенное по адресу: <...>, общая площадь помещения III, этаж 1, ком. 1 увеличилась до 483,5 кв.м., а пом. IV, этаж 1, ком. 1, общей площадью 5,5 кв.м на технической документации отсутствует (т. 2 л.д. 26-27).

При этом помещения I и V отражены на поэтажном плане красными линиями с отметками о том, что разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено (т. 3 л.д. 111).

25.05.2005 между истцом и городом Москвой заключен договор № М-02-024656 аренды земельного участка с кадастровым номером 770207001131 общей площадью 584 кв.м, имеющего адресные ориентиры: <...> для эксплуатации помещений склада. Срок действия договора составляет 49 лет. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. (т. 3 л.д. 137-144).

При вышеизложенных обстоятельствах истец полагает, что у него возникли основания для приобретения права собственности на указанные объекты по следующим основаниям.

Возведенный истцом объект ввиду его реконструкции на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения на реконструкцию необходимых разрешений являются самовольной постройкой.

Действовавшее на момент проведения реконструкции законодательство города Москвы позволяло оформить самовольные постройки во несудебном порядке путем принятия соответствующих решений Окружными комиссиями административных округов по рассмотрению фактов самовольного строительства. В соответствии с пунктом 1.3. Постановления Правительства Москвы от 20.04.2004 г. №240-1111 решения о возможности сохранения самовольной постройки общей площадью до 1 000 кв. м, кроме объектов, расположенных на территориях с особым режимом регулирования градостроительной деятельности, принимаются Окружными комиссиями. Строения 40 и 41 по адресу: <...> не являются объектами особого градостроительного режима, площадь реконструкции составила по строению 40 - 300,7 кв. м, по строению 41 - 127,7 кв. м. Следовательно, решение о возможности сохранения самовольной постройки было принято в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством в пределах компетенции Окружной комиссии, законченные реконструкцией строения введены в эксплуатацию в соответствии с действовавшим на тот период порядком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, буквальное толкование вышеуказанной нормы позволят сделать вывод о том, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает три самостоятельных признака для отнесения постройки к самовольным 1) создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; 2) создание постройки без получения на это необходимых разрешений; 3) создание постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом для квалификации постройки как самовольной, достаточно установления наличия у объекта капитального строительства хотя бы одного из трех признаков.

По общему правилу квалификация постройки в качестве самовольной означает необходимость ее снести и лишь в исключительных случаях позволяет ее легализовать (признать на нее право собственности) в судебном порядке.

Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. (пункты 1 и 2 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ в ред. от 10.01.2003).

В силу пункта 9 указанной нормы, разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Вместе с тем, толкование пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное Арбитражным судом Московского округа по делу № А40-80657/2013 и Верховным Судом Российской Федерации по делу № А65-6880/2013, позволяет сделать вывод о том, что правом на иск о признании права собственности на самовольную постройку обладает также и арендатор земельного участка.

При этом, при разрешении такого рода споров по иску арендатора земельного участка, судам необходимо учитывать условия договора аренды. В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений, либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. Таким образом, судом должно быть установлено, что при заключении договора аренды собственник вполне определенно выразил волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Аналогичное толкование пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014).

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд должен учитывать, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом, в случае, если судом будет установлено, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры к получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию.

С учетом вышеприведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленума ВАС РФ, истец обязан доказать то, что 1) земельный участок, на котором расположена самовольная постройка принадлежит истцу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, либо на основании договора аренды; 2) застройщиком соблюдены при возведении самовольной постройки градостроительные нормы и правила, а также нормы земельного законодательства; 3) земельный участок предоставлен ему для целей строительства спорных объектов недвижимости; 4) при строительстве объекта соблюдено целевое назначение земельного участка 5) истцом (либо застройщиком) были приняты надлежащие меры по легализации самовольной постройки (получение разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию) с учетом правового регулирования градостроительной деятельности в городе Москве в момент возведения самовольной постройки, либо имели место обстоятельства, препятствующих их получению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судом была назначена судебная экспертиза, по результатам проведения которой эксперт пришел к выводам о том, что увеличение площади объекта, расположенного по адресу: <...>, с площади 207,4 кв.м, до площади 509,7 кв.м. и 61,9 кв.м., не входящих в общую площадь, произошло за счет устройства и демонтажа следующих помещений на 1-м этаже:

1)Помещения, входящие в общую площадь:

1.1)устройство пом. III, комн, 2 площадью 277,1 кв.м.;

1.2)устройство пом. III, комн. 3 площадью 4,0 кв.м.;

1.3)устройство пом. V, комн. 1 площадью 17,6 кв.м.;

1.4)устройство пом. V, комн. 2 площадью 13,9 кв.м.;

1.5)демонтаж пом. IV, комн. 1 площадью 5,5 кв.м, (нумерация принята согласно поэтажному плану по состоянию 05.09.1996).

2)Помещения, не входящие в общую площадь:

2.1)устройство комн. б площадью 14,6 кв.м.;

2.2)устройство комн. 61 площадью 18,1 кв.м.;

2.3)устройство комн. 62 площадью 11,3 кв.м.;

2.4)устройство комн. 63 площадью 17,9 кв.м.

При этом внутри существующих помещений произошла перепланировка, вследствие чего общая площадь перепланированных помещений могла незначительно увеличиться или уменьшиться (т. 6 л.д. 56).

Увеличение площади объекта, расположенного по адресу: <...>, с площади 304,2 кв.м, до площади 433,4 кв.м. и 4,3 кв.м., не входящих в общую площадь, произошло за счет устройства и демонтажа следующих помещений:

1)Помещения входящие в общую площадь 1 этажа:

1.1)устройство пом. III, комн. 1 площадью 35,0 кв.м.;

1.2)устройство пом. III, комн. 2 площадью 45,4 кв.м.;

1.3)демонтаж пом. II, комн. 1 площадью 6,2 кв.м, (нумерация принята согласно по-этажному плану по состоянию 05.09.1996);

1.4)устройство пом. I, комн. 3, площадью 4,1 кв.м.;

1.5)устройство пом. I, комн. За, площадью 9,2 кв.м.

2)Помещения входящие в общую площадь антресоли 1 этажа:

2.1)устройство пом. I, комн. 5, площадью 29,5 кв.м.;

2.2)устройство пом. I, комн. 6, площадью 16,4 кв.м.

3)Помещения не входящие в общую площадь 1 этажа:

3.1) устройство пом. IV комн. 1 площадью 4,3 кв.м.

При этом внутри существующих помещений произошла перепланировка, вследствие чего общая площадь перепланированных помещений могла незначительно увеличиться или уменьшиться.

Вышеперечисленные помещения являются объектами капитального строительства.

Отвечая на вопрос о том, создают ли объекты самовольного строительства угрозу жизни и здоровью граждан, эксперт пришел к выводам о том, что в результате реконструкции произошло изменение функционального назначения объекта экспертизы. Согласно материалам дела, до проведения реконструкции строения имели складское назначение. По результатам обследования было установлено, что объект экспертизы относится к производственным зданиям, на объекте экспертизы выполняются работы по техническому обслуживанию транспортных средств.

Изменение функционального назначения влечёт за собой изменения требований пожарной безопасности, касающиеся объемно-планировочных решений в реконструируемом здании, которые также не были учтены вследствие отсутствия проектной документации. Отсутствие указанных документов нарушает основополагающие принципы строительного производства в условиях строгого градостроительного регулирования в г. Москве. Нарушаются требования «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 07.05.1998 N 73-ФЗ.

Отсутствие исходно-разрешительной документации, утверждённой и прошедшей государственную экспертизу проектно-сметной документации, исполнительной документации свидетельствует о том, что мероприятия по охране окружающей среды, защиты населения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера не были учтены при реконструкции объекта, что в свою очередь создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих или трудящихся на объекте экспертизы и вблизи него.

Выявленные нарушения строительных норм и правил создают опасность эксплуатации здания, расположенного по адресу: <...>, что в свою очередь создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела и не только не оспаривалось истцом, но и указывалось его представителем в судебном заседании, за получением разрешения на строительство в соответствии со статьей 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации истец никогда не обращался.

Поскольку судом установлено, что истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, требование о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Судом учитывается тот факт, что смотря на предложение уполномоченным городским организациям по результатам заседания Окружной комиссии по рассмотрению фактов самовольного строительства в Префектуре СВАО согласиться с фактом возведения истцом объектов самовольного строительства, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано (т. 1 л.д. 80-81).

При этом суд полагает необходимым отметить, что иное толкование статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" в ситуации, когда лицо создавшее самовольную постройку, не принимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, невозможно, поскольку судебная легализация построек, возведенных без разрешений, означает обход получения таких разрешений, в результате чего происходит подмена исполнительной власти судебной. (аналогичная позиция содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11066/09 и пункте 7 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, увт. информационным письмом).

Отказывая в иске, суд также исходил из того, что спорные помещения в настоящее время используются Обществом для ведения деятельности, связанной с ремонтом транспортных средств, а для хранения товаров народного потребления и строительных материалов и оборудования. При этом истцом нарушается требование проектной документации, в части запрета хранения спорных помещениях лакокрасочных и иных легковоспламеняющихся горючих материалов, к которым в частности относятся бензин и дизельное топливо (т. 1 л.д. 46-58). Указанный запрет обусловлен тем, что система общеобменной вентиляции в помещении в соответствии с эскизным проектом оставлена без изменения. Все вновь устроенные помещения системой принудительной вентиляции не обеспечены, что в свою очередь, по мнению эксперта, создает угрозу жизни и здоровью граждан, осуществляющих ремонт транспортных средств в данных помещениях.

Судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины, подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статей 8, 9, 11, 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА РИТМ-СЕРВИС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 127566, <...>, дата регистрации 25.09.2012) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН <***>, адрес: 115054, <...>; дата регистрации: 15.11.1991) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

СУДЬЯПрижбилов С.В.