Решение от 30 ноября 2021 г. по делу № А13-3509/2021



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-3509/2021
город Вологда
30 ноября 2021 года



Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2021 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём Вебер В.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ОптТорг» к обществу с ограниченной ответственностью «КОНСОРТ» об установлении сервитута,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Администрации города Вологды,

при участии от истца – Игнатьева М.В. по доверенности от 14.08.2020, от ответчика – Завгородней Л.Н. по доверенности от 24.01.2014,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ОптТорг» (далее – истец, ООО «ОптТорг») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КОНСОРТ» (далее – ответчик, ООО «КОНСОРТ») об установлении сервитута. Истец для пользования объектом недвижимости - здания, расположенного по адресу: РФ, Вологодская обл., МО «Город Вологда», г. Вологда, ул. Железнодорожная, с кадастровым номером 35:24:302001:268 и земельного участка с кадастровым номером 35:24:302001:83, принадлежащим истцу, просит установить право ограниченного пользования (сервитут) в форме обеспечения круглосуточного прохода и проезда по части территории земельного участка с кадастровым номером 35:24:302001:94 на условиях и в порядке, предложенных истцом, на земельный участок, принадлежащий ответчику на праве собственности бессрочно.

Истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил для пользования объектами недвижимости: здание, расположенное по адресу Российская Федерация, Вологодская область, муниципальное образование "Город Вологда", город Вологда, ул. Железнодорожная с кадастровым номером 35:24:0302001:268 и земельный участок с кадастровым номером 35:24:0302001:83, установить право ограниченного пользования (сервитут) в форме обеспечения круглосуточного прохода и проезда по части земельного участка общества с ограниченной ответственностью «Консорт» с кадастровым номером 35:24:0302001:94 на условиях и в порядке, предложенных истцом, на земельный участок, принадлежащий ответчику на праве собственности бессрочно.

Местоположение в соответствии со схемой границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001 в координатах:


Обозначение характерных

Координаты, м


точек границ

X
Y


1
2

3

1

357940.01

2326961.60


2
357910.18

2326977.43


3
357837.55

2327017.75


4
357810.68

2327032.66


5
357788.49

2327045.71


6
357785.36

2327040.35


7
357785.22

2327039.70


8
357794.21

2327034.43


9
357794.65

2327034.92


10

357807.60

2327027.28


11

357834.54

2327012.33


12

357907.22

2326971.98


13

357936.95

2326956.21


1
357940.01

2326961.60



Уточнение требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято судом, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление), Администрация города Вологды (далее - Администрация).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик в отзыве на иск указал, что не имеет возражений относительно обременения части земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302001:94, но считает необходимым установить сервитут так же в отношении части расположенного на участке сооружения – подъездной автодороги, а также установить соразмерную плату за сервитут.

Управление, Администрация надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, представителей не направили, в отзывах на иск оставили решение вопроса на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц. В судебном заседании объявлялся перерыв до 24.11.2021.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в собственности ООО «ОптТорг» имеется нежилое здание, расположенное по адресу: Вологда, ул. Железнодорожная, с кадастровым номером 35:24:0302001:268. Указанный объект недвижимости расположен на принадлежащем истцу на праве аренды земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 35:24:0302001:83.

Для возможности пользования принадлежащим истцу объектом недвижимости необходим доступ через земельный участок с кадастровым номером 35:24:0302001:94, в форме обеспечения круглосуточного прохода и проезда по части земельного участка общества с ограниченной ответственностью «Консорт» с кадастровым номером 35:24:0302001:94.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Истец письмом от 10.06.2020 №1 предложил ответчику заключить соглашение об установлении сервитута.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от заключения соглашения об установлении сервитута, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права.

В рассматриваемом случае судом установлено, что земельный участок истца по одной стороне является смежным по отношению к земельному участку ответчика с кадастровым номером 35:24:0302001:94, при этом истец не имеет иной возможности осуществлять проход и проезд к арендуемому земельному участку и расположенному на нем зданию, иначе как через земельный участок ответчика.

Также судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0302001:94 расположено сооружение с кадастровым номером 35:24:90302001:248, наименование: подъездная автодорога к складу ГСМ, принадлежащее на праве собственности ООО «Консорт».

Стороны в ходе рассмотрения дела представили суду согласованную сторонами схему предполагаемых к использованию земель, в соответствии с которым площадь земельного участка составила 1081 кв.м., также стороны согласовали координаты характерных точек границ земельного участка.

Истец и ответчик в ходе рассмотрения дела признали следующие обстоятельства: подъездная автодорога к складу ГСМ расположена в границах части земельного участка, на который истец просит установить сервитут по схеме, согласованной сторонами.

Признание указанных обстоятельств принято судом в порядке статьи 70 АПК РФ.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» (далее – ООО «Бюро независимой оценки») Рогулину М.К., перед экспертом просил поставить следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302001:94 в соответствии с каталогом координат, указанных в схеме границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001, площадью сервитута 1081 кв.м.;

2. Какова рыночная стоимость права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части объекта капитального строительства – автодороги с кадастровым номером 35:24:03020016248 в соответствии с каталогом координат, указанных в схеме границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001, площадью сервитута 1081 кв.м., с учетом расходов на ремонт автодороги для поддержания ее в надлежащем состоянии.

Представитель истца не возражал против проведения по настоящему делу судебной оценочной экспертизы, однако ее проведение просил поручить эксперту – индивидуальному предпринимателю Курышевой Марии Вячеславовне или автономной некоммерческой организации «Бюро Судебной экспертизы и независимой оценки».

Перед экспертами просил поставить вопрос под № 1, сформулированный ответчиком, с учетом корректировки, полагает, что постановка вопроса под № 2 в отношении объекта капитального строительства автодороги не имеет отношения к предмету спора и фактически выходит за рамки рассматриваемого вопроса.

Определением суда от 12 июля 2021 года с учетом определения об исправлении опечатки от 06 сентября 2021 года по делу № А13-3509/2021 назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО «Бюро независимой оценки», эксперту Рогулину Михаилу Константиновичу. Производство по настоящему делу приостановлено до получения экспертного заключения.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302001:94 в соответствии с каталогом координат, указанных в схеме границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001, площадью сервитута 1081 кв.м., с учетом нахождения объекта – подъездной автодороги к складу ГСМ (кадастровый номер 35:24:0302001:248) в границах сервитута.

Экспертом установлена ежемесячная рыночная стоимость права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302001:94 в соответствии с каталогом координат, указанных в схеме границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001, площадью сервитута 1081 кв.м., с учетом нахождения объекта – подъездной автодороги к складу ГСМ (кадастровый номер 35:24:0302001:248) в границах сервитута, которая по состоянию на 18.09.2021 составляет 12 603 руб. 09 коп.

Истец возражал против заключения экспертизы, просил вызвать эксперта в судебное заседание.

Эксперт Рогулин М.К. в судебном заседании дал пояснения по проведенной экспертизе.

Оценив указанное заключение с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, суд приходит к выводу, что данное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК и статье 25 Федерального закона от 31.05.2011 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является логичным и последовательным, содержит результаты исследований с указанием примененных методов, оценку результатов исследований, обоснование и формулировку выводов по поставленным вопросам. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующее образование и продолжительный стаж работы. Судом установлено, что экспертом проведен анализ рынка объектов оценки, источники получения информации указаны.

Суд установил, что экспертное заключение содержит описание подхода к оценке, указание на основные характеристики объектов-аналогов, ссылки на соответствующие сведения о них в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, все аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, технических и другим характеристикам, применен коэффициент сопоставимости, выбор единиц сравнения обоснован, в отчете указаны качественные характеристики объекта оценки, содержится описание последовательности определения стоимости объекта оценки, итоговая величина; отчет не содержит какие-либо пороки либо недостоверную информацию, препятствующую использованию данного заключения при определении рыночной стоимости имущества.

Доводы истца о возможности применения иных аналогов судом не могут быть приняты во внимание, поскольку, как следует из дополнений эксперта, среднерыночная стоимость объектов - аналогов, которые могли бы быть использованы при проведении экспертизы, была бы больше, чем установлено экспертом.

Истец указал, что эксперт должен был исходить из кадастровой стоимости автодороги, или привлекать эксперта в области строительства, полагает, что эксперт некорректно применил износ только на основании своего личного мнения, в связи с чем просил назначить повторно проведение комплексной экспертизы с привлечением эксперта в области оценки и в области строительства.

В данном случае эксперт в судебном заседании пояснил, что также отражено в экспертном заключении, что экспертом в расчетах учтено, что состояние дороги «очень хорошее» и принято значение износа как среднее значение интервала – 10%. При этом в материалах дела имеются документы, подтверждающие, что автодорога поддерживается в хорошем состоянии, производятся ремонты, а также на основании визуального осмотра экспертом. Эксперт при определении рыночной стоимости автодороги на части земельного участка, подпадающего под действие сервитута, применил затратный подход, обосновав применение данного подхода в своем заключении.

Вопреки требованиям статьи 87 АПК РФ ООО «ОптТорг», ходатайствуя о назначении повторной экспертизы, не доказало наличие обстоятельств, при которых допускается назначение повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд принимает составленное заключение в качестве доказательства по настоящему делу.

Возражения истца сводятся к тому, что, по его мнению, неправомерно требовать плату за сервитут с учетом того, что на земельном участке, подпадающем под действие сервитута, находится сооружение – автодорога, принадлежащая ответчику на праве собственности. Установить сервитут на автомобильную дорогу истец не просит. Как полагает истец, возмещение расходов ответчика на содержание автодороги возможно, например, путем заключения отдельного договора о возмещении расходов на содержание автодороги.

Согласно статье 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

По смыслу пункта 1 статьи 274 Кодекса собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком. Суд, в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12, Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11, сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд должен исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В данном случае стороны признали тот факт, что подъездная автодорога к складу ГСМ, принадлежащая на праве собственности ответчику, расположена в границах части земельного участка, на который истец просит установить сервитут по схеме, согласованной сторонами.

Проезд или проход к земельному участку, арендуемому истцом, иначе, как по указанной дороге, невозможен.

Ответчик несет расходы на содержание указанной автодороги, что подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что размер платы за сервитут должен быть установлен согласно заключению эксперта с учетом того, что фактически истец будет пользоваться указанной автодорогой. Эксперт рассчитал долю истца в пользовании автомобильной дорогой, учел коэффициент фактического использования автодороги на момент составления заключения, что составило 0,13, что по пояснениям эксперта, является минимальным. При этом истец в судебном заседании подтвердил, что установление сервитута необходимо ему для получения разрешения на строительство на арендуемом земельном участке и на данный момент, ввиду его неполучения, фактически автодорога не используется истцом. При этом суд учитывает, что при получении разрешения на строительство, фактическое использование автодороги может быть гораздо интенсивнее.

В данном случае размер платы за сервитут определен с учетом интенсивности использования дороги истцом согласно справочному расчету. Плата за сервитут не является возмещением расходов ответчиков на обустройство дороги, а является компенсацией вызванных установлением сервитута неудобств собственника в пользовании своим объектом недвижимости.

В данном случае при установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302001:94 плата за сервитут должна быть соразмерна той материальной выгоде которую приобретает истец в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым установить плату за сервитут, определив соразмерную ежемесячную плату за сервитут в размере 12 603 руб. 09 коп. согласно экспертному заключению, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки».

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с удовлетворением требований истца понесенные истцом судебные расходы в сумме 6000 руб. по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Ответчиком при рассмотрении иска понесены расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1, судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 9 АПК РФ.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с разъяснениями в пункте 21 указанного Постановления, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения).

Поскольку требования истца судом удовлетворены, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы ответчика на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

установить в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОптТорг» право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) для пользования объектами недвижимости: здание, расположенное по адресу Российская Федерация, Вологодская область, муниципальное образование "Город Вологда", город Вологда, ул. Железнодорожная с кадастровым номером 35:24:0302001:268 и земельный участок с кадастровым номером 35:24:0302001:83, в форме обеспечения круглосуточного прохода и проезда по части земельного участка общества с ограниченной ответственностью «Консорт» с кадастровым номером 35:24:0302001:94 на условиях и в порядке, предложенных истцом, определив соразмерную ежемесячную плату за сервитут в размере 12 603 руб. 09 коп. согласно экспертному заключению, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки».

Местоположение в соответствии со схемой границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001 в координатах:


Обозначение характерных

Координаты, м


точек границ

X
Y


1
2

3

1

357940.01

2326961.60


2
357910.18

2326977.43


3
357837.55

2327017.75


4
357810.68

2327032.66


5
357788.49

2327045.71


6
357785.36

2327040.35


7
357785.22

2327039.70


8
357794.21

2327034.43


9
357794.65

2327034.92


10

357807.60

2327027.28


11

357834.54

2327012.33


12

357907.22

2326971.98


13

357936.95

2326956.21


1
357940.01

2326961.60



Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Консорт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОптТорг» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья С.В. Попова