Решение от 11 февраля 2020 г. по делу № А82-8927/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ А82-8927/2019
г. Ярославль
11 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2020 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фона» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю Смирнову Александру Михайловичу (ИНН 762701108356, ОГРНИП 304762736200033)

об изъятии объекта незавершенного строительства

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, департамента градостроительства мэрии города Ярославля

при участии:

от истца: ФИО3 – юрист по доверенности от 19.03.2019;

от ответчика: ФИО4 – юрист по доверенности от 10.02.2015;

от третьих лиц: 1.2.3. не явились;

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фона» города Ярославля (далее-Агентство) обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее-предприниматель) с иском, с учетом уточнения, об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:000000:11264, расположенного по адресу: г. Ярославль, пересечение Суздальского шоссе и ул. Гоголя, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 8 618 000 руб. в соответствии с отчетом № 118/2019 от 26.04.2019, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Яр-Оценка».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, комитет по управление муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, департамент градостроительства мэрии города Ярославля.

Представитель Агентства в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал.

Представитель предпринимателя в судебном заседании против иска возражений не заявил, начальную продажную стоимость объекта не оспорил.

Привлеченные к участию в деле третьи лица, надлежащим образом извещенные, в судебное заседание представителей не направили.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

На основании распоряжения № 415-Р от 29.09.2009 Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и ООО «Фирма «Октан» 01.10.2009 заключен договор № 215-яс, в соответствии с которым последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:062604:9 общей площадью 1 207 кв.м., расположенный по адресу: г. Ярославль, на пересечении Суздальского шоссе и ул. Гоголя для строительства автозаправочной станции с подземными резервуарами и инженерными коммуникациями. Срок действия договора определен до 28.09.2012.

Дополнительным соглашением № 3 от 21.11.2011 произведена замена арендатора с ООО «Фирма «Октан» на ФИО5, который дополнительным соглашением № 4 от 07.11.2012 заменен на ФИО6. Дополнительным соглашением № 5 от 12.11.2014, на основании договора купли-продажи от 10.09.2014, заключенного между ФИО6 и предпринимателем, права и обязанности арендатора переданы ФИО2.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) в установленном законом порядке.

12.02.2015 предпринимателю выдано разрешение на строительство № RU 76301000-063-2015 со сроком действия до 31.05.2015, который был продлен до 30.11.2018.

22.09.2014 на основании договора купли-продажи от 10.09.2014, зарегистрировано право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства - автозаправочная станция с подземными резервуарами и инженерными коммуникациями (площадь застройки 38,5 кв.м. кв.м.) со степенью готовности 12 % - здание операторной, по адресу: г. Ярославль, пересечение Суздальского шоссе и ул. Гоголя, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № 76-76-01/097/2014-505 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 22.09.2014 серия 76-АВ № 039375.

14.07.2015 Агентство уведомило предпринимателя об истечении срока действия договора аренды от 01.10.2009 № 215-яс.

20.08.2015 для завершения строительства объекта с предпринимателем заключен договор аренды земельного участка № 215/1-яс на срок с 29.09.2015 по 28.09.2018 и подписан акт приема-передачи земельного участка.

В связи с истечением срока действия договор аренды земельного участка от 20.08.2015 № 215/1-яс прекратил свое действие, о чем предпринимателю Агентство направило уведомление от 13.06.2018 № 5215.

Поскольку объект не был возведен и введен в эксплуатацию, Агентство обратилось с иском об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

В соответствии с отчетом № 118/2019 от 26.04.2019, выполненным ООО «Яр-Оценка» рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет 8 618 000 руб., которую Агентство просит установить в качестве начальной продажной стоимости.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 6 указанной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта № 215/1-яс заключен с предпринимателем 20.08.2015 на срок до 28.09.2018, в который предпринимателем не было завершено строительство объекта, следовательно, к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Представитель предпринимателя в ходе судебного разбирательства подтвердил то, что планируемый объект недвижимости не построен, завершить строительство не представляется возможным.

В связи с изложенным суд считает, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны, в связи с чем требование Агентства об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.


Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304762736200033) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:000000:11264, расположенный по адресу: пересечение Суздальского шоссе и ул. Гоголя г. Ярославля путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 8 618 000 руб. в соответствии с отчетом № 118/2019 от 26.04.2019, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Яр-Оценка».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304762736200033) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О. Н. Чистякова