Решение от 14 августа 2019 г. по делу № А40-29498/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-29498/19-16-194

15.08.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 08.08.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 15.08.2019 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Энергия здоровья" (Адрес: 109383, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.12.2009, ИНН: <***>)

к Акционерному обществу "РЭМ" (Адрес: 117218, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2018, ИНН: <***>)

третьи лица: ДГИ г. Москвы, Управление Росреестра по Москве,

о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением от 02.02.2018 г. исх. № 716/18/12-34,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности № 2 от 16.04.2019 г.;

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 122 от 30.07.2019 г.;

от третьего лица ДГИ г. Москвы – ФИО4 по доверенности № 33-Д-1028/18 от 29.11.2018 г.;

от третьего лица Управления Росреестра по Москве – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Энергия здоровья» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «РЭМ» (далее – ответчик) о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением от 02.02.2018 г. исх. № 716/18/12-34, о расторжении договора аренды нежилого помещения № 01-0006/12 от 01.10.2012 г. и о восстановлении в ЕГРН записи о регистрации обременения договором аренды (с учётом заявления об уточнении исковых требований).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что у ответчика отсутствовали основания для одностороннего отказа от договора аренды.

Ответчиком представлен отзыв, в котором иск не признаёт, полагает требования истца необоснованными.

Истцом представлены объяснения с учётом отзыва.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика иск не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и Департаментом имущества города Москвы был заключён договор аренды нежилого помещения № 01-0006/12 от 01.10.2012 г. (далее – Договор), предметом которого является нежилое помещение общей площадью 1 165,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, для размещения медицинского центра.

Договор заключён на срок с 22.06.2012 г. по 21.06.2022 г. и прошёл государственную регистрацию 09.08.2013 г. за № 77-77-11/058/2013-82.

На основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 г. № 29711 помещение было передано в хозяйственное ведение ГУП «РЭМ» поп акту приёма-передачи от 30.11.2017 г. № 00-01094/17.

30.11.2017 г. было зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП «РЭМ» на спорное помещение (рег. № 77:01:0002005:2196-77/011/2017-1).

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», передача имущества арендодателем в хозяйственное ведение или оперативное управление балансодержателю (смена балансодержателя) влечёт перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

ГУП «РЭМ» уведомил истца о перемене арендодателя по Договору, направив ему уведомление от 25.09.2017 г. исх. № 8025/17/12-34 и уведомление от 27.12.2017 г. исх. № 11730/17/12-34.

24.01.2018 г. за № 407/1/18/12-34 ГУП «РЭМ» направил истцу уведомление об устранении нарушений.

Поскольку нарушения не были устранены истцом, ГУП «РЭМ» направил истцу уведомление о расторжении Договора от 02.02.2018 г. исх. № 716/18/12-34.

Как следует из представленных ответчиком документов, все указанные уведомления были возвращены в связи с истечением срока хранения.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как указано в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

20.02.2018 г. в ЕГРП погашена запись об ограничении (обременении) права спорным Договором.

Доводы истца об отсутствии у ГУП «РЭМ» (правопреемником которого является ответчик), судом отклоняется по следующим основаниям.

Пунктом 8.3 Договора предусмотрено, что Договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора в случае невнесения арендной платы в течение двух периодов подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока подряд; проведения арендатором перепланировки (переустройства) объекта аренды без согласования арендодателя; неисполнения охранных обязательств арендатора; невыполнения иных условий Договора.

В уведомлении от 02.02.2018 г. исх. № 716/18/12-34 в качестве оснований для отказа от Договора указаны следующие основания:

- наличие перепланировок и переоборудований без разрешительной документации (нарушение п. 5.4.15 Договора);

- содержание помещения в неудовлетворительном состоянии: отсутствие отопления, образование грибка, трещин на стенах, отслоение штукатурного и окрасочного слоя, захламление подвальных помещений ТБО и строительным мусором (нарушение п.п. 5.4.11, 5.4.12 Договора);

- отсутствие охранного обязательства (нарушение п. 10.2 Договора);

- недопуск Департамента культурного наследия города Москвы в помещения (нарушение п. 5.4.14 Договора);

- наличие задолженности по арендной плате в размере 815 623,38 руб. по состоянию на 02.02.2018 г. (нарушение п. 6.5 Договора).

Факт несогласованной перепланировки подтверждается письмом ГУП МосгорБТИ от 02.11.2017 г. № 7434302510, поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану от 02.11.2017 г.

Довод истца о том, что перепланировка имела место на дату заключения Договора, не подтверждён никакими доказательствами.

Более того, согласно кадастровому паспорту помещения от 12.05.2012 г. площадь помещения составляла 1 165,5 кв.м. и имелась только переоборудование без разрешения в помещениях II и б/н на 3 этаже.

Однако на дату последнего обследования от 29.09.2015 г. площадь помещения составляла уже 1 171,6 кв.м. и имелась перепланировка на всех этажах арендованного помещения.

Факт ненадлежащего содержания помещения (нарушение п.п. 5.4.11, 5.4.12 Договора) подтверждается актом осмотра объекта культурного наследия от 02.02.2018 г. № 43/2018, составленного Департаментом культурного наследия города Москвы, в котором указано, что в помещениях, занимаемых ООО «Энергия здоровья», имеются многочисленные трещины штукатурного слоя шириной раскрытия до 10 мм, отслоение открасочного слоя, следы биопоражения, имеются незаконные перепланировки, не обеспечен температурно-влажностный режим, что негативным образом сказывается на сохранности объекта культурного наследия в целом.

Факт недопуска Департамента культурного наследия города Москвы в помещения (нарушение п. 5.4.14 Договора) подтверждается актом Департамента культурного наследия города Москвы от 23.01.2018 г., из которого следует, что входные двери закрыты, в режиме телефонного разговора в доступе отказано.

Факт отсутствия охранного обязательства (нарушение п. 10.2 Договора) истцом не отрицается. Его довод о том, что охранное обязательство оформлено на всё здание иным лицом, судом отклоняется, поскольку во-первых, не подтверждён надлежащими доказательствами, а во-вторых, в силу п. 10.2 Договора истец был обязан оформить охранное обязательство на себя.

Довод истца об отсутствии задолженности не подтверждён надлежащими доказательствами, поскольку представленные им светокопии платёжных поручений №№ 16, 17, 18, 19 от 27.11.2017 г. и № 1 от 02.02.2018 г. не содержат отметок об исполнении – поле «списано со счета плательщика» не заполнено.

Кроме того, в указанных платёжных поручениях указан размер платежей 339 937,50 руб. в месяц, тогда как по условиям п. 6.2 Договора и приложенного к Договору расчёту арендной платы размер годовой арендной платы составляет 15 175 389,95 руб., месячной – 1 264 615,83 руб.

Доказательств изменения размера арендной платы в установленном порядке в материалы дела не представлено.

При этом положения Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП применяются только при аренде объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении, не находится в имущественной казне города Москвы (п. 4 ст. 214 ГК РФ), в связи с чем указанное Постановление к нему неприменимо.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2018 г. по делу № А40-135384/17-60-1254 безосновательна, так как в данном деле рассматривались требования Департамента городского имущества города Москвы за период с апреля 2016 г. по октябрь 2016 г., в связи с чем данное решение не является доказательством отсутствия задолженности по состоянию на 02.02.2018 г.

Таким образом, у ГУП «РЭМ» имелись установленные п. 8.5 Договора основания для одностороннего отказа от Договора.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин