Решение от 21 июля 2021 г. по делу № А83-16875/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

21 июля 2021 года Дело №А83-16875/2020


Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 21 июля 2021 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Санаторно-гостиничный комплекс «Запорожье» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, ул. ФИО3, д.29/4, литера А, г. Ялта, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Магнолия-Юг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, ул. ФИО3, д.25, г. Ялта, <...>)

об установлении сервитута,

при участии:

не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

12.10.2020 общество с ограниченной ответственностью «Санаторно-гостиничный комплекс «Запорожье» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к обществу с ограниченной ответственностью «Магнолия-Юг» (далее – ответчик) с требованием об установлении права ограниченного пользования в виде постоянного частного сервитута на земельный участок (существующий проезд с асфальтобетонным покрытием), входящий в состав земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:19, находящегося в собственности муниципального образования города Ялты и используемого на праве аренды ООО «Магнолия-Юг», расположенного по адресу: <...>, необходимого для обеспечения круглосуточного проезда автомобильного транспорта, пожарной и иной специализированный техники к земельному участку с кадастровым номером 90:25:010117:197, где расположено недвижимое имущество-корпус санатория кадастровый №90:25:010117:193, принадлежащее ООО «Санаторно-гостиничный комплекс «Запорожье» на праве собственности.

Заявленные требования мотивированы тем, что установление сервитута обусловлено необходимостью обеспечения пожарного проезда к корпусу 11, являющемуся многоэтажным зданием, так как подъезд пожарного транспорта, равно как и любого иного транспорта через территорию, находящуюся в пользовании истца не возможен в связи с наличием зеленых насаждений, а также перепадов уровней грунта и устройства бетонных противооползневых заграждений, также истец указывает, что невозможна нормальная эксплуатация корпуса, так как отсутствие проезда существенно затрудняет проведение ремонтных работ, подвоз к корпусу мебели оборудования. Кроме того, в соответствии с разработанным антитеррористическим паспортом объекта необходимо обеспечение второго выхода с территории санатория, что также невозможно без установления сервитута.

Общество с ограниченной ответственностью «Магнолия-Юг» возражало против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец и ответчик явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, суд признает участников судебного процесса надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) разместил полную информацию о совершении всех процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым в информационно - телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, суд пришел к выводу о надлежащем уведомлении сторон о дне, месте и времени судебного заседания.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание сторон, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч.3, ч.5 ст.156 АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие представителей, по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Санаторно-гостиничный комплекс «Запорожье» является собственником недвижимого имущества – корпусов санатория с КН 90:25:010117:191, 90:25:0101117:192, 90:25:0101117:193, 90:25:0101117:194, 90:25:0101117:530, 90:25:0101117:187, расположенного по адресу: <...>. Земельный участок, на котором расположены принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ Ялта и находится в пользовании истца на основании договора аренды земельного участка от 03.12.2018. Вид разрешенного использования земельного участка – санаторная деятельность.

В связи с необходимостью обеспечения проезда и запасного прохода, истец обратился в Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта, как к собственнику смежного с земельным участком истца земельного участка, распложенного по адресу: <...> с заявлением об установлении сервитута для прохода и проезда через территорию смежного земельного участка.

Письмом от 11.03.2020 №2639/02.1-25/1 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты уведомил истца, что земельный участок по адресу: <...> находится в аренде ООО «Магнолия-Юг» и рекомендовал по вопросу установления сервитута обратиться к пользователю земельного участка. Аналогичный ответ, со ссылкой на положения ст.39.24 Земельного кодекса Российской Федерации был получен и от Администрации города Ялты.

Поскольку обращение истца к обществу с ограниченной ответственностью «Магнолия-Юг» с предложением заключить соглашение об установлении сервитута осталось без удовлетворения (письмо от 29.06.2020), истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением от 30.12.2020 суд назначил по делу №А83-16875/2020 судебную экспертизу и приостановил производство по делу №А83-16875/2020 на срок проведения экспертизы.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1. Имеется ли возможность прохода (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 90:25:010117:194 и расположенных на нем нежилых помещений по адресу: <...> без установления сервитута.

2. Установить, имеются ли иные, помимо территории земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:19 по адресу: <...>/ФИО2 90(с учетом действующих строительных, противопожарных и иных обязательных норм и ржавил) проходы и проезды, ведущие к зданиям, принадлежащим истцу и расположенным на арендуемом истцом земельном участке с кадастровым номером 90:25:010117:194; установить, являются ли данные проходы или проезды (при их наличии) открытыми для постоянного использования.

3. При отрицательном ответе на первый вопрос предложить варианты доступа к зданиям (помещениям) истца, расположенным на арендованном им земельном участке с кадастровым номером 90:25:010117:197; является ли территория земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:19 единственно возможным способом проезда и прохода к принадлежащим истцам зданиям (помещениям), расположенным на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010117:197?

4. Соответствуют ли действующим строительным, противопожарным и иным обязательным нормам и правилам имеющиеся проходы и проезды на территории земельного участка кадастровый номер 90:25:10117:197 домовладения №29/4 по ул. ФИО3 в г.Ялте?

5. В случае, если имеющиеся проходы и проезды на территории земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:194 домовладения №29/4 по ул. ФИО3 в г.Ялте не соответствуют установленным законам нормам, указать, какие работы необходимо выполнить для приведения территории домовладения №29/4 по ул.ФИО3 в г.Ялте в соответствие с действующими строительными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами.

6. Установить, какова соразмерная плата за сервитут в соответствии с предложенными вариантами его установления.

7. Установить возможные варианты проезда легкового, грузового и спецтранспорта к нежилому зданию литер «Г» с кадастровым номером 90:25:010117:193, расположенному по адресу: <...>, литер Г, с указанием координат и площади сервитута для каждого варианта.

8. Установить размер платы за сервитут в соответствии с предложенными вариантами его установления.

13.05.2021 от экспертного учреждения поступило заключение эксперта.

По первому вопросу: при обследовании объектов на местности экспертом установлено, что к земельному участку с КН 90:25:010117:197 по адресу: <...> имеется возможность прохода. Проезд на территории санаторно-гостиничного комплекса «Запорожье» возможен через существующие ворота с ул.ФИО3, однако данный проезд дает возможность подъезда только к корпусу литер «А» столовая санаторно-гостиничного комплекса «Запорожье» распложенного на земельном участке с КН 90:25:010117:197 по адресу: <...>.

Проезд к остальным корпусам санаторно-гостиничного комплекса «Запорожье» отсутствует.

От корпуса литер «А» столовая к остальным корпусам санаторно-гостиничного комплекса «Запорожье», расположенным на земельном участке с КН 90:25:010117:197 по адресу: <...> без установления сервитута существует только возможность прохода по лестницам.

По второму вопросу:

При обследовании объектов на местности экспертом установлено, что к земельному участку расположенному по адресу: <...> нет других (с учетом действующих строительных, противопожарных и | иных обязательных норм и правил) проходов и проездов, ведущих к зданиям, принадлежащим истцу и расположенным на арендуемом истцом земельном участке с кадастровым номером 90:25:010117:197.

По третьему вопросу:

При обследовании объектов на местности экспертом установлено, что возможности прохода ко всем принадлежащим истцам зданиям (помещениям) имеется по лестницам, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010117:197.

Единственно возможным способом проезда к принадлежащим истцам зданиям (помещениям), расположенным на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010117:197 является проезд по территории земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:19.

Экспертом разработан вариант доступа (проезда) к зданиям (помещениям) истца, расположенным на арендованном им земельном участке с кадастровым номером 90:25:010117:197, через территорию земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:19.

Обзорная схема проезда через территорию земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:19 (ООО «Магнолия-юг») по адресу: <...> на территорию земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:197 (ООО «Санаторно-гостиничный комплекс «Запорожье») по адресу: <...>.

По четвертому вопросу:

Соответствуют ли действующим строительным, противопожарным и иным обязательным нормам и правилам имеющиеся проходы и проезды на территории земельного участка кадастровый номер 90:25:10117:197 домовладения №29/4 по ул. ФИО3 в г. Ялте?

При обследовании объектов на местности экспертом установлено, что имеющиеся проходы и проезды на территории земельного участка кадастровый номер 0:25:10117:197 не соответствуют действующим строительным, противопожарным и иным обязательным нормам и правилам.

Основные выявленные экспертом не соответствия:

Не соответствует требованиям СП 59.13330.2016 «Свод правил доступность цаний и сооружений для маломобильных групп населения».

п.3.12 Доступный маршрут движения: Помещения, места обслуживания, позволяющие беспрепятственно достичь конечной точки маршрута и воспользоваться услугой.

Не соответствует требованиям СП158.13330.2014 «Свод правил здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования».

п.5.11 При организации отдельных входов в здание для персонала и посетителей стоянки автомашин необходимо размещать поблизости от соответствующих входов в знание. Пути движения пешеходов и подъезда автотранспорта рекомендуется "проектировать не пересекающимися.

п.5.20 Для сбора твердых бытовых и пищевых отходов на территории хозяйственной зоны должны быть установлены раздельные контейнеры, с плотно закрывающимися крышками. Площадки для контейнеров должны иметь водонепроницаемое твердое покрытие размерами, превышающими габариты основания установленных контейнеров на 1,5 м со всех сторон, иметь ограждение высотой не менее 1.6 м и навес. Навес и ограждение площадок не должны препятствовать их естественному проветриванию. При площадках следует предусмотреть место для маневрирования автомашин, транспортирующих контейнеры.

Не соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

п.3.29 Подъезд для пожарных автомобилей: Участок территории или сооружения моста, эстакады и др.), предназначенный для передвижения и установки пожарных автомобилей с возможностью приведения в рабочее состояние всех механизмов, устройств, выполнения действий по тушению пожара.

Глава 8. Проходы, проезды и подъезды к зданиям и сооружениям.

п.8.1 Подъезд пожарных автомобилей к жилым и общественным зданиям, сооружениям должен быть обеспечен по всей длине:

а) с двух продольных сторон - к зданиям и сооружениям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой 28 и более метров, классов функциональной пожарной гласности Ф1.2, Ф2.1, Ф2.2, ФЗ, Ф4.2, Ф4.3, Ф.4.4 высотой 18 и более метров.

На территории, расположенной между подъездом для пожарных автомобилей и зданием или сооружением, не допускается размещать ограждения (за исключением ограждений для палисадников), воздушные линии электропередачи, осуществлять (рядовую посадку деревьев и устанавливать иные конструкции, способные создать препятствия для работы пожарных автолестниц и автоподъемников.

По пятому вопросу:

Единственно возможным способом устранить выявленные экспертом нарушения действующих строительных, противопожарных и иных обязательных норм и правил - это организация проезда к принадлежащим истцам зданиям (помещениям), расположенным на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010117:197 по территории земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:19, т.е. установление сервитута.

По седьмому вопросу:

Согласно обследования объекта на местности экспертом был разработан вариант доступа легкового, грузового и спецтранспорта к нежилому зданию литер «Г» с кадастровым номером 90:25:010117:193, расположенному по адресу: <...>, через территорию земельного участка с кадастровым номером 90:25:010117:19. Экспертом были определены границы сервитута и определены его координаты на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010117:19.

По шестому и восьмому вопросу:

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит земельный участок

Согласно ст. 7 Земельного Кодекса РФ: Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Данные категории земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

На основании правоустанавливающих документов рассматриваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием «под туристическое обслуживание».

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2010, N 30, ст.3998), пунктом 1 и подпунктом 5.26(7.19) пункта 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 25, ст.3052; 2020, N 7, ст.855), ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ издала приказ от 10 ноября 2020 года N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Согласно данного Классификатора видов разрешенного использования земельных участков под туристическим обслуживанием (код 5.2.1.)понимается размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.

Определение рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого установлен публичный сервитут и соответственно анализ рынка будет проводиться с учетом вида его разрешенного использования.

Разрешенное использование это одна из основных характеристик земли земельного участка), которая влияет на определение правового режима использования земли и устанавливается в соответствии с зонированием территорий.

Рынок земельных участков

При исследовании рынка сопоставимых земельных участков Ялты Оценщик изучил информацию относительно предложений продажи земельных участков, территориально расположенных на территории как самой Ялты, так на территории Ялтинского городского совета. В результате проведенного анализа установлено, что рынок сформирован следующими сегментами, в зависимости от их функционального назначения:

земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, малоэтажное и многоэтажное строительство. Участки преимущественно предлагаются с необходимыми правоустанавливающими документами. Площадь участков различна, в основной массе от 5 до 1200 соток. Степень оснащения коммуникациями и подъездными путями различна.

земельные участки под ведение садоводства и дачное строительство, преимущественно на границе населенных пунктов. Площадь участков в основной массе от 4 до 6 соток. Участки предлагаются либо с полностью оформленными правоустанавливающими документами, либо с наличием членской книжки огороднического некоммерческого товарищества. Степень оснащения коммуникациями и подъездными путями различна;

земельные участки коммерческого назначения встречаются значительно реже;

земельные участки сельскохозяйственного назначения в основном площадь от 1 га до 6 га, единичные участки с площадью около 10 га.

Анализ рынка в сегменте, к которому относится объект оценки

Согласно п. 11 в ФСО №7 в отчете об оценке должен быть приведен анализ тактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Анализ ценовой ситуации проводился на основании исследований данных представленных в публичном доступе в рекламных изданиях, базах объявлений, на сайтах информационных и аналитических агентств или прочих интернет сайтов, на которых может содержаться подобного рода информация.

Подбор земельных участков, которые могут рассматриваться нами в качестве объектов-аналогов, а также изучение диапазона цен предложений по продаже этих участков, в первую очередь зависели от двух основных критериев:

Месторасположение участка-аналога - все потенциальные объекты-аналоги должны быть расположены в инвестиционно-привлекательных зонах, сопоставимых с месторасположением оцениваемого земельного участка. Оценщиком был рассмотрен рынок предложений земельных участков на территории Ялтинского городского совета, одинаковых по экономическому развитию, приближенных локально или схожих по инвестиционной привлекательности с оцениваемым земельным участком.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.

ВРИ всех потенциальных объектов-аналогов должен совпадать или быть сопоставимым с видом разрешенного использования оцениваемого земельного участка. Оцениваемый земельный участок с категорией земель «Земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «Туристическое обслуживание».

Для поиска информации и определения диапазонов предложений по продаже земельных участков пригодных для размещения пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха и т.д., было выполнено изучение материалов, представленных в публичном доступе на интернет-площадках.

Расчетная величина соразмерной платы (размер платы) за установление срочного сервитута составляет 1 586 214 рублей.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат. При этом суд исходит из следующего.

В статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (статья 23 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и его условий, суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

При этом и возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком и пределы такого пользования должны определяться судами в рамках их дискреционных полномочий с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости.

Согласно Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (пункты 7.8. 9), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Как следует из возражений ответчика, для выяснения вопросов о наличии или отсутствии проходов и проездов по территории санатория «Запорожье» и возможности устройства таких проходов и проездов самым главным документом является план усадьбы и строений домовладения №29/4 по ул. ФИО3 в г. Ялте. План усадьбы и домовладения имеется в материалах инвентаризационного дела в МУП «Ялтинское БТИ». В инвентаризационном деле содержатся сведения о строениях (здания), сооружениях (дороги, дорожки, подпорные стены, ступени, лестницы). Помимо названного, в проекте землеустройства по отводу земельного участка по адресу <...> содержатся обширные картографические материалы, в которых также зафиксированы все существующие здания и сооружения.

Между тем, в нарушение требований Федерального закона № 73-ФЗ эксперт при проведении экспертизы указанные первоисточники, сведения, план и карту не исследовал и не применял.

В вопросе №2, поставленном на разрешение экспертизы, суд просил эксперта установить имеются ли иные проходы и проезды к зданиям ООО «СКК «Запорожье», вместе с тем, в своем заключении эксперт указывает на отсутствие прохода и проезда к земельному участку по ул. ФИО3 29/4. Отсутствие ответа на вопрос суда свидетельствует о неполноте заключения эксперта.

Вместе с тем, отвечая на четвертый вопрос, поставленный судом, о соответствии имеющихся проходов и проездов на территории земельного участка кадастровый номер 90:25:010117:197 эксперт указывает, что имеющиеся проходы и проезды не соответствуют СП 59.1330.2016, СП 158.1330.2014, СП 4.13130.2013.

Помимо того, при ответе на первый вопрос суда эксперт указывает, что от корпуса «А» (столовая) к остальным корпусам «СКК «Запорожье» есть только возможность прохода по лестницам. Иными словами, никаких проездов внутри санатория нет.

Невозможность проезда ко всем зданиям санатория «Запорожье» видна из кадастровой карты. Проезды к зданиям литер «Б», «В», павильону № 6 по территории санатория отсутствуют.

Вывод эксперта при ответе на пятый вопрос о работах, которые необходимо выполнить для приведения территории домовладения № 29/4 по ул. ФИО3 в г. Ялте, поставленный судом, не отвечает на вопрос о работах, а указывает на установление сервитута через соседний участок к/н 90:25:010117:19.

Ответ на вопрос о работах, которые необходимо выполнить для приведения территории домовладения №29/4 в соответствие с вышеуказанными строительными нормами и правилами находится в плоскости хозяйственной деятельности по благоустройству территории санатория «Запорожье», а со стороны эксперта остался без ответа.

Эксперт при проведении экспертизы не использовал все необходимые и имеющиеся документы, что привело к необоснованным выводам, не полно ответил на вопросы, поставленные судом, выводы эксперта противоречат друг другу, не согласованы между собой и являются неполными.

Исходя из анализа положений статей 274, 277 ГК РФ, следует, что лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать необходимость установления сервитута, невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости, осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости, то есть сервитут устанавливается в случае, когда у собственника объекта нет никакой другой альтернативы, кроме предоставления права доступа через имущество, принадлежащее другому лицу.

Из актуального плана строений домовладения № 29/4 по ул. ФИО3 в г. Ялте, из генерального плана г. Ялта, любого доступного картографического материала, а также фактически наглядно видно, что с улицы ФИО3 на территорию земельного участка, кадастровый номер 90:25:0910117:197, занимаемую санаторно-гостиничным комплексом «Запорожье» имеются два удаленных друг от друга самостоятельных въезда – выезда (входа - выхода).

Из того же плана строений домовладения № 29/4 видно, что здания санаторно - гостиничного комплекса «Запорожье» хаотично соединены проходами и проездами без учета хозяйственных потребностей санатория в проезде к каждому зданию как с улицы ФИО3 гак и внутри территории.

При этом существующие два въезда – выезда (входа - выхода) частично соединены с проездами и проходами внутри санатория, а в большинстве случаев не соединены с этими двумя въездами выездами.

В связи с чем суд соглашается с доводами ответчика, что не проводя благоустройство собственной территории истец стремится обеспечить пожарный проезд к одному из пяти корпусов, за счет соседнего земельного участка ООО «Магнолия-Юг» не обеспечивая при этом проезд к остальным четырем зданиям истца.

Необходимость обеспечения проезда ко всем зданиям на территории санаторно-гостиничного комплекса должна решаться путем благоустройства территории самого санаторно-гостиничного комплекса и устройства проходов и проездов, необходимых для эксплуатации корпусов санатория.

При решении вопроса об установлении сервитута необходимо исходить из паритета интересов и одного и другого землепользователя. В случае установления сервитута права и интересы ответчика будут нарушены ввиду следующего.

Земельный участок кадастровый номер 90:25:010117:19 предоставлен в пользование ООО «Магнолия - ЮГ» для строительства и обслуживания туристко-оздоровительного комплекса на 250 мест. В соответствии с разработанным и утвержденным рабочим проектом, получившим положительное заключение «Укринвестэкспертизы» на арендованном земельном участке должно быть построено три корпуса общей вместимостью 250 мест и здание кафе. На сегодняшний день построен и принят в эксплуатацию только один корпус вместимостью 95 мест. В случае обременения части земельного участка сервитутом, как того просит истец, строительство еще двух корпусов и здания кафе станут невозможными.

Пункт 7 Обобщения судебной практики по делам связанным с установлением сервитута проведенной Верховным судом Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного суда 26.04.2017) указывает, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

В соответствии с пунктом 8 Обобщения не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

В случае установления сервитута на земельном участке с КН 90:25:010117:19 его использование для строительства и обслуживания туристско-оздоровительного комплекса на 250 мест сделает невозможным строительство такого комплекса в дальнейшем.

Так, в силу действующего законодательства сервитут подлежит установлению в той ситуации, когда собственник лишен объективной возможности обеспечить проход (проезд) к своему зданию иным способом без установления сервитута.

Доказательств того, что истец не имеет возможность обеспечить функционирование своего объекта без установления сервитута в материалы дела не представлено.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ, именно истец должен доказать обстоятельства на которые ссылается, однако истцом не представлено доказательств объективной необходимости установления сервитута.

Истец не представил доказательств объективной невозможности использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком.

В деле отсутствуют документы, позволяющие установить для удовлетворения каких конкретных нужд направлены требования истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер и необходимость соблюдения баланса интересов сторон.

Истец не обосновал и не доказал, что лишь отсутствие сервитута препятствует осуществлению им предпринимательской (экономической) деятельности.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований по установлению сервитута для обеспечения доступа к спорному земельному участку истца, предусмотренных статьей 274 ГК РФ, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований, судебные расходы по государственной пошлине и оплате экспертизы на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Санаторно-гостиничный комплекс «Запорожье» отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья М.П. Авдеев