Решение от 23 августа 2021 г. по делу № А55-36115/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул.Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


23 августа 2021 года

Дело №

А55-36115/2020

резолютивная часть решения оглашена 17 августа 2021 года

полный текст решения изготовлен 23 августа 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев в судебном заседании 17 августа 2021 года дело по иску ФИО3

к Обществу с ограниченной ответственностью "Брют"

о взыскании 3 045 373 руб. 25 коп.

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Брют"к Давоян Лариса Николаевнао взыскании 5 435 267 руб. 74 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО4 доверенность 23.12.2020 после перерыва ФИО4 доверенность 23.12.2020

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом, после перерыва ФИО5 доверенность от 30.04.2021




установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в арбитражный суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года, взыскать Общества с ограниченной ответственностью "Брют" в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года в размере 2 505 000 руб., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 15.11.2019 по 15.12.2020 в размере 468 332 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей 66 759 руб. 54 коп., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп.В судебном заседании 17.06.2021 истец уточнил ответчика - Общество с ограниченной ответственностью "Брют", а также исковые требования: просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года, взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Брют" в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года в размере 3 080 000 руб., неустойку за просрочку оплаты арендных платежей с 15.11.2019 по 15.03.2021 в размере 733 992 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей 66 759 руб. 54 коп., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп., расходы по судебной экспертизе 46 727 руб. Уточнение исковых требований подлежит принятию в силу ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

11.08.2021 ИП ФИО3 заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года, взыскать Общества с ограниченной ответственностью "Брют" в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года в размере 4 080 000 руб., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 15.11.2019 по 15.03.2021 в размере 1 113 132 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей 66 759 руб. 54 коп., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп. Уточнение исковых требований подлежит принятию в силу ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

ООО "Брют" обратился в арбитражный суд со встречным иском к ИП ФИО3, в котором просит взыскать стоимость ремонтных работ в размере 5 435 267 руб. 74 коп., 26.05.2021 заявление принято к производству. Уточнение исковых требований подлежит принятию в силу ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

06.08.2021 ООО "Брют" заявило ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просит взыскать с ИП ФИО3 3 361 746 руб. 07 коп.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, отзыв на исковое заявление представлен.

Согласно положениям статьи 156 АПК РФ непредставление отзыва или иных доказательств, а также неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из материалов дела, истец по первоначальному иску исковые требования обосновывает следующим образом.

Между сторонами заключен договор аренды нежилого здания от 17.07.2019.

Согласно п.1.1 указанного договора истец ИП ФИО3 арендодатель передал, а ответчик Общество с ограниченной ответственностью "Брют" арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 271,8 кв.м., 1 этаж, подвал 1, по адресу: <...> д.87-89.

Согласно п.1.3 арендатор использует помещение в своей хозяйственной деятельности, в частности, в качестве оказания услуг общественного питания.

В соответствии со ст. 5.3. договора размер постоянной арендной платы составляет ежемесячно 250 000 руб.

Порядок и срок оплаты постоянной части арендной платы в п. 5.6.2 договора.

В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1 % от суммы оплаты, которую просрочил, за каждый день просрочки.

В иске истец ссылается на нарушение ответчиком обязательств по оплате своевременно и в полном объеме арендной платы постоянной и переменной части, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года и взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года в размере 3 080 000 руб., неустойку за просрочку оплаты арендных платежей с 15.11.2019 по 15.03.2021 в размере 733 992 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей 66 759 руб. 54 коп., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп., расходы по судебной экспертизе 46 727 руб.

Ответчик иск признает частично в размере 2 080 000 руб. – задолженность, не признает задолженность за период апрель – июнь 2020 в размере 750 000 руб., считает, что данный период должен быть исключен из расчета в ввиду того, что работа Общества с ограниченной ответственностью "Брют" была приостановлена на срок 02.07.2020 на основании Постановления Губернатора Самарской области от 16.03.2020 №39 "О введении повышенной готовности в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции", вызванной 2019-nCoV».

Ответчик не согласен с требованием о взыскании коммунальных расходов и неустойки, начисленной на задолженность по коммунальным расходам. Считает размер неустойки, начисленный за просрочку арендных платежей завышенной и просит применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки.

Ответчик заявил встречный иск о взыскании с истца стоимости произведенных ремонтных работ в арендованном помещении.

Истец считает встречные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления суд считает первоначальный иск подлежащим удовлетворению частично, встречный иск подлежащим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Факт наличия договорных отношений между сторонами не оспаривается. Факт наличия задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17.07.2019 ответчиком также не оспаривается. Оспаривается размер задолженности, со ссылкой на то, что ответчик не должен платить за период с апреля по июнь 2020 в связи с введенным режимом повышенной готовности в Самарской области с 16.03.2020.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерацийобязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиямиобязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии такихусловий и требований в соответствии с обычаями делового оборота. Одностороннийотказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, чтоарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РоссийскойФедерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, накоторые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик пояснил, что наосновании Постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439истец был обязан предоставить ему отсрочку в уплате арендных платежей, поэтому платежи за апрель – июнь взысканию не подлежат.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 «О введениирежима повышенной готовности связи с угрозой распространения новойкоронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV» введен режим повышенной готовностив Самарской области с 16.03.2020. Данное постановление не отменено до настоящеговремени.

В соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020г.) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (п.4 ст.19) и Постановлением Правительства РФ № 439 03.04.2020 арендаторам предоставляется отсрочка по оплате арендных платежей.

Согласно п. 8 постановления Губернатора Самарской области от 30 марта 2020 года№ 64, п. 2.5.1 Постановления Губернатора Самарской области от 03 апреля 2020 года №70, работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятийобщественного питания приостановлена с 28.03.2020. Работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных предприятий общественного питания (при соблюдении соответствующих ограничений) была разрешена, на основании постановления Губернатора Самарской области от 14.07.2020 N 164 "О внесении изменений в постановление Губернатора Самарской области от 30.06.2020 N 150 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологическогоблагополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции(COVD-19) на территории Самарской области", которое вступило в силу с 01 июля 2020года.

Таким образом, в спорный период с 28.03.2020 по 31.06.2020 года арендатор не могиспользовать объект аренды в связи с принятием органом государственной властисубъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуацийприродного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона)решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации натерритории субъекта Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по ообеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территориироссийской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции(covid-19)» установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений вотдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения иликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), в соответствии со статьей19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Положениями части 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" статья 19 Закона N 98-ФЗ дополнена, среди прочих, частью 4 следующего содержания:

"Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством".

В соответствии с пунктами 1, 2 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

В указанный перечень вошла деятельность ответчика.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Минэкономразвития от 15.04.2020 N Д13и-11577 "Об утвержденном перечне пострадавших отраслей", если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей.

Помещение было передано в аренду для осуществления оказания услуг общественного питания (п. 1.3.1 договора аренды).

Следовательно, ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с пунктом 3 Требований и на уменьшение размера арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее -Обзор N 2), согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98 -ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора COVID-19 N 2).

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Арендодателем доказательства использования истцом в указанный период нежилого помещения не представлено, также как и не доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Довод истца, что ответчик имел возможность пользоваться помещением, осуществляя деятельность путем дистанционных продаж (доставки готовых блюд, продажи на вынос), а следовательно не пострадал, судом отклоняется, поскольку является предположительным, истцом не доказано, что ответчик осуществлял такую деятельность и пользовался помещением. Арендодатель не вправе вмешиваться в коммерческую деятельность арендатора, определять способы и виды извлечения прибыли из арендованного помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора N 2).

Также если арендатор не мог использовать арендуемое помещение в результате введения режима повышенной готовности, то арендодатель обязан уменьшить арендную плату с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, независимо от даты обращения арендатора с требованием о таком уменьшении и даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Кроме того, в силу вышеизложенных норм права и правовой позиции Обзора № 2, арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку по арендной плате на условиях, установленных пунктом 3 Требований, даже в том случае, если им исполнена обязанность по информированию арендатора о возможности получения отсрочки на основании части 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ, однако соответствующее соглашение сторонами не подписано, поскольку выражением арендатором воли на реализацию права на отсрочку является факт невнесения арендной платы в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, что соответствует положениям подпункта "б" пункта 3 Требований.

В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре № 2, обязательства сторон договора аренды в части предоставления отсрочки и уменьшения размера арендной платы считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности и с момента, когда наступила указанная невозможность использования арендованного имущества.

Кроме того, суд принимает во внимание, что указание на возможность снижения арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, является частным случаем общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, также предоставляющих арендатору право требовать снижения арендной платы за период, в который объект аренды не мог быть использован.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Таким образом, поскольку арендатор не мог использовать помещение в том объеме, в котором он рассчитывал его использовать при заключении договора аренды, при этом такое неиспользование не связано в волей арендатора, задолженность за спорный период с 01.04.2020 по 31.06.2020, подлежит взысканию в меньшем размере, чем это предусмотрено договором.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, поскольку предпринимаемые истцом меры по заключению с ответчиком дополнительного соглашения о порядке уплаты арендных платежей за период с апреля по июня и иные платежи не привели к результатам, дополнительное соглашение ответчиком не подписано, арендная плата определяется судом.

Суд считает, что уменьшение арендной платы на 50 % соответствует требованию справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и интересов сторон.

Согласно расчету суда (основанному на расчете истца задолженность по арендной плате за апрель, май, июнь, составляет 750 000 : 2 = 375 000 ( по 125 000 в месяц), за июль и следующие месяцы задолженность подлежит взысканию в полном объеме, в размере, установленном в договоре, но с предоставлением рассрочки в соответствии с п.3 требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды названного имущества, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №439.

Согласно п. а) пункта 3 Требований - задолженность по арендной плате подлежитуплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одногораза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половиныежемесячной арендной платы по договору аренды.

Таким образом, имеющуюся задолженность ответчик обязан оплачивать равнымиплатежами в период с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г., что составляет 24 периода.

Поскольку на момент вынесения решения обязанность по оплате возникла за период с января 2021 года по сентябрь 2021 года, ко взысканию в пользу истца подлежит задолженность в размере 3 500 000 руб., в остальной части задолженность взысканию не подлежит, заявлена преждевременно.

С учетом произведенного судом расчета сумма неустойки за просрочку арендной платы составляет – 523 172 руб. Ответчиком заявлено ходатайство о применении судом ст. 333 Гражданского кодекса РФ, в связи с несоразмерностью заявленной неустойки. Ходатайство судом удовлетворено, суд счел возможным снизить размер неустойки до 300 000 руб. В остальной части неустойка взысканию не подлежит.

Истцом заявлены требования о взыскании коммунальных расходов в размере – 66 759 руб. 54 коп., неустойки начисленной за просрочку оплаты коммунальных платежей в размере 5 281 руб. 71 коп.

Ответчик просит отказать во взыскании задолженности и неустойки по коммунальным платежам, считает их необоснованными и недоказанными. Не представлены счета и не направлены ответчику.

Требования истца в части взыскания коммунальных платежей и неустойки за просрочку их оплаты, суд считает подлежащим оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением в отношении указанных требований претензионного порядка, на основании ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Истец просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17.07.2019, заключенный между сторонами. Исковые требования в указанной части иска подлежат удовлетворению.

Истец расторгнул договор на основании ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

Факт просрочки оплаты арендных платежей истцом доказан и ответчиком не оспорен.

Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

При указанных обстоятельствах, договор аренды нежилого помещения от 17.01.2020,заключенный между ИПП ФИО3 и Общества с ограниченной ответственностью "Брют" подлежит расторжению.

Общество с ограниченной ответственностью "Брют" заявило встречный иск к ИП ФИО3 о взыскании стоимости ремонтных работ.

ИП ФИО3 встречный иск не признает, просит в иске отказать.

Встречный иск Общество с ограниченной ответственностью "Брют" обосновывает ссылкой на п.6.2 договора, согласно которого в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке или реконструкции.

Общество с ограниченной ответственностью "Брют" считает, что ИП ФИО3 обязана возместить ему стоимость ремонтных работ в размере 3 361 746 руб. на основании п. 6.2 договора аренды.

ИП Давоян просит в иске отказать в связи с тем, что основание для расторжения договора послужило нарушение ответчиком договорных обязательств, в связи с чем, ИП ФИО3 была вынуждена обратиться в суд за взысканием задолженности и расторжением договора.

Суд считает доводы ИП ФИО3 обоснованными, встречное исковое заявление не подлежащим удовлетворению, в связи с недоказанностью обязанности ИП ФИО3 оплатить понесенные Обществом с ограниченной ответственностью "Брют" расходы.

Расходы по госпошлине подлежат отнесению на сторон в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, взыскать с ответчика в пользу истца госпошлину в размере 38 227 рублей. Взыскать с ООО "Брют" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 5 259 руб. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Брют" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 39 809 руб.


Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску.

Уточнение исковых требований принять. Сумму иска считать равной – 5 311 900 руб. 25 коп.

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года, заключенный между ФИО3 и Обществом с ограниченной ответственностью "Брют".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Брют" в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате в размере 3 500 000 руб., неустойку за просрочку уплаты арендной платы в размере 300 000 руб., расходы на судебную экспертизу в размере 8 500 руб. и госпошлину 38227 руб. 00 коп.

В остальной части иска отказать.

Требование о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей 66 759 руб. 54 коп., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп. оставить без рассмотрения.

Взыскать с ООО "Брют" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 5 259 руб.

По встречному иску.

Уточнение исковых требований принять. Сумму иска считать равной – 3 361 746 руб. 07 коп.

В иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Брют" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 39 809 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
ФИО1