Постановление от 24 ноября 2021 г. по делу № А55-36115/2020



ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-36115/2020
г. Самара
24 ноября 2021 г.
Резолютивная часть постановления оглашена 18 ноября 2021 года

В полном объеме постановление изготовлено 24 ноября 2021 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,

судей Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Герасимовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 ноября 2021 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Брют» на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.08.2021, по делу № А55-36115/2020 (судья Богданова Р.М.),

по иску Давоян Ларисы Николаевны (ОГРНИП 31963130026449, ИНН 637200120350)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Брют" (ОГРН 1196313056983, ИНН 637139010)

о взыскании 3 045 373 руб. 25 коп.

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Брют"

к Давоян Лариса Николаевна

о взыскании 5 435 267 руб. 74 коп.,


при участии в судебном заседании:

от истца – представитель Фоефанов В.В. по доверенности от 23.12.2020;

от ответчика - представитель Сергеева Л.А. по доверенности от 25.10.2021;

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом

установил:

Индивидуальный предприниматель Давоян Лариса Николаевна обратилась в арбитражный суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года, взыскать Общества с ограниченной ответственностью "Брют" в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года в размере 4 080 000 руб., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 15.11.2019 по 15.03.2021 в размере 1 113 132 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей 66 759 руб. 54 коп., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп. с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в силу ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

ООО "Брют" обратился в арбитражный суд со встречным иском к ИП Давоян Ларисе Николаевне, в котором просит взыскать стоимость ремонтных работ в размере 5 435 267 руб. 74 коп., 26.05.2021 заявление принято к производству.

06.08.2021 ООО "Брют" заявило ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просит взыскать с ИП Давоян Ларисы Николаевны 3 361 746 руб. 07 коп.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 06.07.2021 по настоящему делу исковые требования по первоначальному иску уточнение исковых требований принято, сумма иска равна – 5 311 900 руб. 25 коп., исковые требования удовлетворены частично, распределены судебные расходы, расторгнут договор аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года, заключенный между Давоян Ларисой Николаевной и Обществом с ограниченной ответственностью "Брют". С общества с ограниченной ответственностью "Брют" в пользу Давоян Ларисы Николаевны взысканы задолженность по арендной плате в размере 3 500 000 руб., неустойка за просрочку уплаты арендной платы в размере 300 000 руб., расходы на судебную экспертизу в размере 8 500 руб. и госпошлина 38227 руб. 00 коп. В остальной части иска отказано.

Требование о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей 66 759 руб. 54 коп., неустойки за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп. оставлено без рассмотрения.

С ООО "Брют" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 5 259 руб.

По встречному иску уточнение исковых требований принято. Сумму иска – 3 361 746 руб. 07 коп. В удовлетворении исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Брют" в доход федерального бюджета судом взыскана госпошлина в размере 39 809 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик Общество с ограниченной ответственностью «Брют» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.08.2021, по делу № А55-36115/2020, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, отказав в иске.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, судебное решение является необоснованным, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Как полагает ответчик, отказ в удовлетворении заявленных ООО «Брют» встречных исковых требований к первоначальному истцу Давоян Л.Н. о взыскании стоимости ремонтных работ в размере 3 361 746 руб. 07 коп. является необоснованным, доказательством обязанности превоначального истца оплатить первоначальному ответчику заявленную во встречном исковом заявлении сумму является заключенный сторонами договор аренды, представленный в материалы дела. Т.е. выводы суда не соответствуют обстоятельства дела и представленным в дело доказательствам. Полагаем, что решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований подлежит отмене в соответствии с п.З.чЛ.ст. 279 АПК РФ.

Кроме того, ответчик считает, что взыскание арендной платы за период с апреля 2021 по сентябрь 2021 г, т.е. за период времени, когда Арендатор не имел доступа в помещение поскольку Арендодатель препятствовал доступу путем смены замков, являет незаконным и необоснованным. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ ), так как отсутствие доступа к объекту аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Исходя из расчета размера арендной платы - 250 000 руб. ежемесячно, взыскание задолженности за 6 месяцев (с апреля по сентябрь'2021 г.) в сумме 1 500 000 руб. является необоснованным.

Таким образом, при вынесении Решения судом не применены нормы права (с п. 4 ст. 614 ГК РФ), подлежащие применению в данном споре относительно указанного периода взыскания долга.

Также, ответчик не согласен со взысканием арендной платы за период с апреля 2020 по июнь 2020 г. в период действия ограничений установленных в связи с распространением новой коронавирусной инфекции на территории Самарской области согласно Постановлениям губернатора Самарской области от 17.05.2020 №122, от 22.05.2020 №124, от 31.05.2020 №132, от 08.06.2020 №138, от 16.06.2020 №139, от 23.06.2020 №146. В результате изменения размера арендной платы с 250 000 руб. до 125 000 руб. в месяц, которое было отражено в решении суда, с ответчика взыскано 375 000 руб. Однако, полагаем что ответчик должен быть полностью освобожден от уплаты арендных платежей в период действия установленных

Постановлением Губернатора Самарской области ограничений, на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Кроме того, ответчик полагает что его итоговая задолженность перед истцом по арендной плате составляет 2 080 ООО руб.

По мнению ответчика при вынесении решения по делу Арбитражным судом Самарской области выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела - в части оценки доказательств при отказе в удовлетворении встречных исковых требований, кроме того судом не применен закон, подлежащий применению - с п. 4 ст. 614 ГК РФ при взыскании задолженности за период с апреля 2021 г. по сентябрь 2021 г., а также за период с апреля 2020 г. по июнь 2020 г.

Одновременно заявитель ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2021 года удовлетворено ходатайство о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы, апелляционная жалоба была принята к рассмотрению, назначено судебное заседание на 18 ноября 2021 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебное заседание представители истца и третьего лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, отзывы не представили.

В судебном заседании представитель истца представил отзыв на апелляционную жалобу.

18.11.2021 в судебное заседание представители третьего лица явку не обеспечили, извещены надлежащим образом, отзывы не представили.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах, применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не явка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить в части.

Представитель истца с апелляционной жалобой не согласился, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды нежилого здания от 17.07.2019.

Согласно п.1.1 указанного договора истец ИП Давоян Лариса Николаевна арендодатель передал, а ответчик Общество с ограниченной ответственностью "Брют" арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 271,8 кв.м., 1 этаж, подвал 1, по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д.87-89.

Согласно п.1.3 арендатор использует помещение в своей хозяйственной деятельности, в частности, в качестве оказания услуг общественного питания.

В соответствии со ст. 5.3. договора размер постоянной арендной платы составляет ежемесячно 250 000 руб.

Порядок и срок оплаты постоянной части арендной платы в п. 5.6.2 договора.

В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1 % от суммы оплаты, которую просрочил, за каждый день просрочки.

В иске истец ссылается на нарушение ответчиком обязательств по оплате своевременно и в полном объеме арендной платы постоянной и переменной части, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года и взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17 июля 2019 года в размере 3 080 000 руб., неустойку за просрочку оплаты арендных платежей с 15.11.2019 по 15.03.2021 в размере 733 992 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей 66 759 руб. 54 коп., неустойку за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп., расходы по судебной экспертизе 46 727 руб.

Ответчик иск признал частично в размере 2 080 000 руб. – задолженность, не признает задолженность за период апрель – июнь 2020 в размере 750 000 руб., считает, что данный период должен быть исключен из расчета в ввиду того, что работа Общества с ограниченной ответственностью "Брют" была приостановлена на срок 02.07.2020 на основании Постановления Губернатора Самарской области от 16.03.2020 №39 "О введении повышенной готовности в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции", вызванной 2019-nCoV».

Ответчик не согласен с требованием о взыскании коммунальных расходов и неустойки, начисленной на задолженность по коммунальным расходам. Считает размер неустойки, начисленный за просрочку арендных платежей завышенной и просит применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки.

Ответчик заявил встречный иск о взыскании с истца стоимости произведенных ремонтных работ в арендованном помещении.

Истец считает встречные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления суд первой инстанции признал первоначальный иск подлежащим удовлетворению частично, встречный иск подлежащим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Факт наличия договорных отношений между сторонами не оспаривается. Факт наличия задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17.07.2019 ответчиком также не оспаривается. Оспаривается размер задолженности, со ссылкой на то, что ответчик не должен платить за период с апреля по июнь 2020 в связи с введенным режимом повышенной готовности в Самарской области с 16.03.2020.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерацийобязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиямиобязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии такихусловий и требований в соответствии с обычаями делового оборота. Одностороннийотказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, чтоарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РоссийскойФедерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, накоторые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик пояснил, что наосновании Постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439истец был обязан предоставить ему отсрочку в уплате арендных платежей, поэтому платежи за апрель – июнь взысканию не подлежат.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 «О введениирежима повышенной готовности связи с угрозой распространения новойкоронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV» введен режим повышенной готовностив Самарской области с 16.03.2020. Данное постановление не отменено до настоящеговремени.

В соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020г.) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (п.4 ст.19) и Постановлением Правительства РФ № 439 03.04.2020 арендаторам предоставляется отсрочка по оплате арендных платежей.

Согласно п. 8 постановления Губернатора Самарской области от 30 марта 2020 года№ 64, п. 2.5.1 Постановления Губернатора Самарской области от 03 апреля 2020 года №70, работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятийобщественного питания приостановлена с 28.03.2020. Работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных предприятий общественного питания (при соблюдении соответствующих ограничений) была разрешена, на основании постановления Губернатора Самарской области от 14.07.2020 N 164 "О внесении изменений в постановление Губернатора Самарской области от 30.06.2020 N 150 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVD-19) на территории Самарской области", которое вступило в силу с 01 июля 2020 года.

Таким образом, в спорный период с 28.03.2020 по 31.06.2020 года арендатор не мог использовать объект аренды в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по о обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), в соответствии со статьей 19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Положениями части 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" статья 19 Закона N 98-ФЗ дополнена, среди прочих, частью 4 следующего содержания:

"Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством".

В соответствии с пунктами 1, 2 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

В указанный перечень вошла деятельность ответчика.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Минэкономразвития от 15.04.2020 N Д13и-11577 "Об утвержденном перечне пострадавших отраслей", если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей.

Помещение было передано в аренду для осуществления оказания услуг общественного питания (п. 1.3.1 договора аренды).

Следовательно, ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с пунктом 3 Требований и на уменьшение размера арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее -Обзор N 2), согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98 -ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора COVID-19 N 2).

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно указал, что если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Арендодателем доказательства использования истцом в указанный период нежилого помещения не представлено, также как и не доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Довод истца, что ответчик имел возможность пользоваться помещением, осуществляя деятельность путем дистанционных продаж (доставки готовых блюд, продажи на вынос), а следовательно не пострадал, судом отклоняется, поскольку является предположительным, истцом не доказано, что ответчик осуществлял такую деятельность и пользовался помещением. Арендодатель не вправе вмешиваться в коммерческую деятельность арендатора, определять способы и виды извлечения прибыли из арендованного помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора N 2).

Также если арендатор не мог использовать арендуемое помещение в результате введения режима повышенной готовности, то арендодатель обязан уменьшить арендную плату с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, независимо от даты обращения арендатора с требованием о таком уменьшении и даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Кроме того, в силу вышеизложенных норм права и правовой позиции Обзора № 2, арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку по арендной плате на условиях, установленных пунктом 3 Требований, даже в том случае, если им исполнена обязанность по информированию арендатора о возможности получения отсрочки на основании части 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ, однако соответствующее соглашение сторонами не подписано, поскольку выражением арендатором воли на реализацию права на отсрочку является факт невнесения арендной платы в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, что соответствует положениям подпункта "б" пункта 3 Требований.

В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре № 2, обязательства сторон договора аренды в части предоставления отсрочки и уменьшения размера арендной платы считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности и с момента, когда наступила указанная невозможность использования арендованного имущества.

Кроме того, суд принял во внимание, что указание на возможность снижения арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, является частным случаем общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, также предоставляющих арендатору право требовать снижения арендной платы за период, в который объект аренды не мог быть использован.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Таким образом, поскольку арендатор не мог использовать помещение в том объеме, в котором он рассчитывал его использовать при заключении договора аренды, при этом такое неиспользование не связано в волей арендатора, задолженность за спорный период с 01.04.2020 по 31.06.2020, подлежит взысканию в меньшем размере, чем это предусмотрено договором.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, поскольку предпринимаемые истцом меры по заключению с ответчиком дополнительного соглашения о порядке уплаты арендных платежей за период с апреля по июня и иные платежи не привели к результатам, дополнительное соглашение ответчиком не подписано, арендная плата определяется судом.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что уменьшение арендной платы на 50% соответствует требованию справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и интересов сторон.

Согласно расчету суда (основанному на расчете истца задолженность по арендной плате за апрель, май, июнь, составляет 750 000 : 2 = 375 000 ( по 125 000 в месяц), за июль и следующие месяцы задолженность подлежит взысканию в полном объеме, в размере, установленном в договоре, но с предоставлением рассрочки в соответствии с п.3 требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды названного имущества, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №439.

Согласно п. а) пункта 3 Требований - задолженность по арендной плате подлежитуплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одногораза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половиныежемесячной арендной платы по договору аренды.

Таким образом, имеющуюся задолженность ответчик обязан оплачивать равнымиплатежами в период с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г., что составляет 24 периода.

Поскольку на момент вынесения решения обязанность по оплате возникла за период с января 2021 года по сентябрь 2021 года, ко взысканию в пользу истца подлежит задолженность в размере 3 500 000 руб., в остальной части задолженность взысканию не подлежит, заявлена преждевременно.

С учетом произведенного судом расчета сумма неустойки за просрочку арендной платы составляет – 523 172 руб. Ответчиком заявлено ходатайство о применении судом ст. 333 ГК РФ, в связи с несоразмерностью заявленной неустойки. Ходатайство судом удовлетворено, суд счел возможным снизить размер неустойки до 300 000 руб. В остальной части во взыскании отказано.

Истцом заявлены требования о взыскании коммунальных расходов в размере – 66 759 руб. 54 коп., неустойки начисленной за просрочку оплаты коммунальных платежей в размере 5 281 руб. 71 коп.

Ответчик просит отказать во взыскании задолженности и неустойки по коммунальным платежам, считает их необоснованными и недоказанными. Не представлены счета и не направлены ответчику.

Требования истца в части взыскания коммунальных платежей и неустойки за просрочку их оплаты, суд правомерно признал подлежащим оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением в отношении указанных требований претензионного порядка, на основании ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Истец просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17.07.2019, заключенный между сторонами. Исковые требования в указанной части обоснованно удовлетворены судом по основаниям, установленным в ст.619 ГК РФ.

Арбитражный суд установил факт просрочки оплаты арендных платежей, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, нарушение договора носит существенных характер.

Общество с ограниченной ответственностью "Брют" заявило встречный иск к ИП Давоян Ларисе Николаевне о взыскании стоимости ремонтных работ.

Встречный иск Общество с ограниченной ответственностью "Брют" обосновал ссылкой на п.6.2 договора, согласно которого в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке или реконструкции.

Общество с ограниченной ответственностью "Брют" в иске указало, что ИП Давоян Л.Н. обязана возместить ему стоимость ремонтных работ в размере 3 361 746 руб. на основании п. 6.2 договора аренды.

Суд первой инстанции отказал правомерно признал доводы ИП Давоян Л.Н. обоснованными, встречное исковое заявление не подлежащим удовлетворению, в связи с недоказанностью обязанности ИП Давоян Л.Н. оплатить понесенные Обществом с ограниченной ответственностью "Брют" расходы.

Судом отклоняется довод ответчика о неправомерном расторжении договора аренды, в связи с тем, что материалами дела доказано, что ООО "Брют" неоднократно существенно нарушало условия заключенного договора аренды.

Такие факты как длительный срок непогашения задолженности, значительная сумма задолженности, значительный ущерб для Давоян Ларисы Николаевны, отсутствия каких-либо действий по урегулированию задолженности со стороны ООО «Брют», игнорирование связи и корреспонденции, стали причиной для обращения истца в Арбитражный суд Самарской области для защиты своих прав.

Рассмотрев довод ответчика об отказе в удовлетворении встречных исковых требований по взысканию суммы ремонтных работ арендованного помещения, апелляционный суд отклоняет его в силу следующего.

Правовая судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определена статьей 623 ГК РФ и зависит от характера таких улучшений.

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть при прекращении договора аренды арендатор вправе оставить такие улучшения себе и возвратить объект аренды арендодателю без улучшений.

Возврата улучшений, не отделимых без вреда для имущества, арендатор при прекращении договора аренды требовать не вправе. Если такие улучшения были произведены им с согласия арендодателя, он согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, стоимость таких улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ возмещению не подлежит.

В судебной практике устоялся подход, согласно которому согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений предполагает согласование не только факта выполнения работ, но и их объема и стоимости.

Заявитель апелляционной жалобы не принял во внимание положения ст.623 ГК РФ и п.4.1. договора аренды согласно которым предусмотрена обязанность арендатора до производства работ согласовать их объем и стоимость с арендодателем. Такого согласия арендатор не получал и не обращался, доказательства обратного суду не представлены.

Довод заявителя о том, что помещение было отремонтировано и приобрело иную стоимость, не принимается во внимание, поскольку стороны в предпринимательских отношениях должны действовать разумно и осмотрительно. В отсутствие согласования объема и стоимости работ, необходимость которого четко определена законом и договором, арендатор не должен был производить работы и имел возможность не приступать к их осуществлению.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования не подлежал удовлетворению, результат рассмотрения встречного иска является верным.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принимая во внимание изложенное, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы (оплачены платежным поручением №134 от 06.08.2021).

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд


П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17.08.2021, по делу № А55-36115/2020, оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.


Председательствующий Д.А. Дегтярев



Судьи Е.В. Коршикова



Л.Л. Ястремский