Решение от 25 апреля 2017 г. по делу № А84-590/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-590/2017
25 апреля 2017 года
город Севастополь


Резолютивная часть решения объявлена – 20.04.2017

Решение в полном объеме изготовлено – 25.04.2017.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

(ул. Ленина, дом 2, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Афрос»

(Камышовое шоссе,18-Г, <...>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, – Правительства Севастополя

(ул. Ленина, дом 2, <...>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - Общества с ограниченной ответственностью «Афрос-Инвест»

(ул.Ген.Петрова,2, <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от истца – ФИО2, доведенность от 09.01.2017 №01,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 02.03.2017,

от третьего лица (Правительства Севастополя) – ФИО2, доверенность от 09.01.2017 №9/31/2-17,

от третьего лица (ООО «Афрос-Инвест») – ФИО3, доверенность от 03.04.2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Афрос» (далее – ответчик, ООО «Афрос»), в котором истец просил суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка (предыдущий кадастровый номер 8536400000:00:001:0000), площадью 1,5 га, расположенного по адресу: города Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе (в районе овощехранилища), 18-Г, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО «Афрос», зарегистрированный 03.03.2005 Государственным предприятием „Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам” в книге регистрации договоров аренды земли под №84 (номенклатурный №4-М-01); обязать ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить истцу вышеуказанный земельный участок.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования данного земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.

Определением суда от 13.02.2017 исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 09.03.2017. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечено Правительство Севастополя.

Протокольными определениями от 09.03.2017 и от 03.04.2017 судебное разбирательство откладывалось для необходимости предоставления дополнительных документов, а также в связи с ходатайством представителя истца.

В судебное заседание 17.04.2017 явились представители всех лиц, участвующих в деле. В данном судебном заседании был объявлен перерыв до 20.04.2017 для возможности предоставления ответчиком дополнительных документов, в частности АПЗ и сведений относительно субподрядных договоров, ссылки на которые имеются в представленных в материалы дела документах.

После перерыва, 20.04.2017 явились те же представители лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании, с учетом мнения сторон, суд протокольным определением привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – ООО «Афрос-Инвест». От указанного лица представителем выступил присутствующий в судебном заседании ФИО3, представив доверенность от 03.04.2017, копия которой приобщена к материалам дела.

В данном судебном заседании представитель ООО «Афрос-Инвест» представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований истца.

Как установлено судом, 10.02.2005 между Севастопольским городским Советом (далее – Арендодатель) и ООО «Афрос» (далее – Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого, Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета №2421 от 20.10.2004, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания мини завода по производству мини мотоциклов, который находится в г. Севастополе по Камышовому шоссе (в районе овощехранилища) / том 1, л.д. 10-14/.

В аренду передается земельный участок, площадью 1,5 га (пункт 2.1 Договора).

Пунктом 3.1 Договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.

В пункте 4.2. Договора стороны согласовали размер арендной платы

В соответствии с пунктом 5.2 Договора целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание мини завода по производству мини мотоциклов.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт г пункта 9.2.2. Договора).

Положениями пункта 12.3. Раздела 13 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:

- взаимному согласию сторон;

- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;

- по другим основаниям, определенным законом.

Согласно пункту 12.4. Раздела 12 договора, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).

В соответствии с пунктом 12.5 Раздела 12 договора, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

Во исполнение условий договора, 14.02.2005 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок, площадью 1,5 га, расположенный по по Камышовому шоссе (в районе овощехранилища) /том 1, л.д. 15/.

20.03.2007, 27.03.2008 и от 15.12.2010 между сторонами заключались Дополнительные соглашения о внесении изменений в Договор аренды земли, в частности которыми вносились изменения касающиеся начала и окончания срока строительства, последний срок был установлен до 19.10.2012. Данные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном порядке (том 1, л.д. 17-22).

Согласно письму от 21.06.2007 в адрес ООО «Афрос» Управление городского строительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации сообщило о том, что минизаводу по производству мотоциклов, расположенному по Камышовому шоссе в районе овощехранилища присвоен адрес: <...> (том 1, л.д. 69).

ООО «Афрос» в Фонде коммунального имущества Севастопольского городского Совета получено свидетельство от 22.11.2007 о праве собственности на здание склада мини завода по производству мотоциклов по ул. Камышовое шоссе,18-Г, г.Севастополь, состоящее из здания склада мини завода по производству мотоциклов (здание литер «А» общей площадью 347 кв.м). Органом КП «БТИ и ГРОНИ» Севгорсовета 27.11.2007 поставлена регистрационная запись на правоустанавливающем документе (том 1, л.д. 70, обратная сторона).

04.04.2008 между ООО «Афрос» и инвестором ООО «Афрос-Инвест» заключен инвестиционный договор об осуществлении инвестирования строительства второй очереди минизавода по производству мотоциклов (том 1, л.д. 71-73).

На основании заявления ООО «Афрос» от 08.06.2008 исх. №1-п, 21.09.2008 главным архитектором г.Севастополя – начальником управления градостроительства и архитектуры было утверждено Архитектурно-планировочное задание №352 на проектирование объекта нового строительства (в т.ч. в границах зоны охраны памятников) по объекту: Строительство мини-завода по производству мини-мотоциклов по Камышовому шоссе,18-г (в районе овощехранилища) /том 2, л.д. 52-69/.

По заказу ООО «Афрос-Инвест», АО «Севастопольский институт гео-инженерно-технических взысканий» в 2008 году подготовлен Отчет об инженерно-геологических изысканиях (том 1, л.д. 128-136).

28.05.2010 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и ООО «Афрос» заключен договор №161/18ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя (строительство и обслуживание минизавода по производству минимотоциклов по Камышовому шоссе. Первая очередь строительства) /том 1, л.д. 77-79).

24.01.2010 Частным предприятием «ТАИР» подготовлен Рабочий проект «Строительство завода по производству минимотоциклов по Камышовому шоссе,18г (в районе овощехранилища) в г.Севастополе. 1 очередь строительства» (том 1, л.д. 137-185).

18.05.2010 в Управлении градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации получено заключение №С-70/10 по рабочему проекту строительства мини завода по производству мини мотоциклов по Камышовому шоссе,18а (в районе овощехранилища). 1 очередь строительства, согласно которому Управление согласовало данный рабочий проект строительства мини завода (том 1, л.д. 80).

В последующем, а именно 27.08.2013 в Инспекции ГАСК в г.Севастополе была зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ по строительству завода по производству мини мотоциклов и гелиосистем по Камышовому шоссе,18-Г в г.Севастополе (1 очередь строительства) (два контрольно-пропускных пункта и ограждение территории), вид строительства – новое строительство (том 2, л.д. 35-40).

Письмом от 23.09.2013 исх. №55/п в адрес Севастопольского городского Совета, ООО «Афрос» обратилось с просьбой продлить срок на строительство мини завода ввиду того, что Общество изыскало средства для продолжения и окончания строительства, поскольку в связи тяжелой экономической ситуацией предприятие ранее было вынуждено временно приостановить строительство на данном земельном участке. Указанное письмо было получено адресатом, о чем имеется штамп на письме от 24.09.2013 вх. №03-09/3422 (том 1, л.д. 86).

Письмом от 11.10.2013 №0315/4961 в адрес ООО «Афрос», Севастопольский городской Совет сообщил, что ходатайство о продлении срока строительства будет рассмотрено постоянной комиссией городского Совета по вопросам градостроительства, регулирования земельных и водных отношений, и о принятом решении будет сообщено дополнительно (том 1, л.д. 87).

Решением XIV сессии VI созыва Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 №7107 ООО «Афрос» продлен срок строительства мини завода по производству мини мотоциклов на арендованном земельном участке (кадастровый номер – 8536400000:03:013:0004) общей площадью 1,5000 га расположенном по Камышовому шоссе,18-Г, с 24.10.2013 на 11,4 месяца с оплатой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка на период эксплуатации объекта строительства без применения повышающего коэффициента 2 к ставке арендной платы. Этим же решением обязано ООО «Афрос» внести изменения в Договор аренды земельного участка путем заключения дополнительного соглашения и организовать работу по проведению государственной регистрации указанного дополнительного соглашения (том 2, л.д. 16).

12.03.2014 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО «Афрос» (Арендатор) подписано Дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор аренды земли (том 1, л.д. 88-92), согласно которому в частности на основании решения Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 №7107 «О продлении с 24.10.2013 на 11,4 месяца ООО «ТПК «Афрос» срока строительства мини завода по производству мини мотоциклов на земельном участке общей площадью 1,5000 га, расположенном по Камышовому шоссе,18-Г», внесены изменения в т.ч. следующие изменения:

- раздел 8 Договора добавлен пунктом 8.3: «8.3 На арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка с 24.10.2013 до 05.10.2014 согласно решения Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 №7107»;

- Подпункт к) пункта 9.2.2 Договора изложен в следующей редакции: «завершить застройку на земельном участке, согласно, предусмотренному п. 5.2 целевому назначению земельного участка – в срок с 24.10.2013 по 05.10.2014, согласно решения Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 №7107».

Из имеющихся в материалах дела копий Устава ООО «Афрос», утвержденного протоколом общего собрания участников от 23.12.2014 №1 и Свидетельства о государственной регистрации юридического лица, выданного ИФНС по Ленинскому району г.Севастополя от 16.01.2015 следует, что ООО «Афрос» привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, присвоен ОГРН (том 1, л.д. 59-67).

Арендованный земельный участок был поставлен ответчиком на кадастровый учет в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя с присвоением кадастрового номера 91:02:006011:34, о чем свидетельствует Кадастровый паспорт земельного участка от 20.08.2015 №91/1215-95316 (том 1, л.д. 99).

Также ответчиком на кадастровый учет поставлено расположенное на арендованном земельном участке принадлежащее ему недвижимое имущество – нежилое здание – здание склада мини завода по производству мотоциклов, площадью 347 кв.м с присвоением кадастрового номера – 91:02:003013:263, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.03.2017 №91/12/15-415008, выданной Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя (том 2, л.д. 4).

На основании обращения ООО «Афрос», распоряжением ДИЗО №660-РДЗ от 25.01.2017 утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:006011:34, расположенного по адресу: <...> (в районе овощехранилища) площадью 14967 кв.м (том 1, л.д. 107-112).

В материалах дела также имеется переписка и обращения ООО «Афрос» в период 2015-2016 года с Правительством Севастополя, ДИЗО, Департаментом архитектуры и градостроительства г.Севастополя по вопросам возобновления строительных работ на объекте капитального строительства на арендованном земельном участке и получения дополнительных разрешений, а также относительно действия декларации о начале выполнения строительных работ (том 1, л.д. 98-105; том 2, л.д. 12, 13).

03.03.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен Акт обследования земельного участка № 9/05-01/ОБ/16, которым среди прочего установлено, что на земельном участке расположены различные некапитальные объекты и один капитальный объект, завершенный строительством. Также в Акте установлено, что земельный участок по состоянию на 19.01.2016 не освоен, строительство мини завода про производству мини мотоциклов не осуществлено (том 2, л.д. 114-117).

Поскольку Арендатор не выполнил обязательства, предусмотренные пунктом 9.2.2 Договора по строительству мини завода по производству мини мотоциклов, 22.04.2016 Правительство Севастополя обратилось к ООО «Афрос» с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, где указало, что в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.02.2005 и возвратить объект аренды в установленном порядке. В этом же предупреждении, истец просил ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды указанного земельного участка в течении 30-дневного срока с момента получения данного письма. Указанное предупреждение было получено ответчиком (том 1, л.д. 26-30).

22.08.2016 в адрес ООО «Афрос», ДИЗО направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 13.08.2016 №05-исх/9950/2016.

Как указывает истец в своем иске, в настоящее время соглашение о расторжении не подписано и арендуемый земельный участок не возвращен, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 15 АПК РФ, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор „О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя” (далее – договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты – Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя №5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя №06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 №60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным 6 отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС „Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя” (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее – Закон № 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона № 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ „О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя” (далее – Закон № 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины).

Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV „Об аренде земли” (далее – ЗУ „Об аренде земли”) по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 „О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительство на нем. Также ДИЗО указывало на отсутствие продления сроков строительства и доказательств обращения за таким продлением.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования – для строительства и обслуживания мини завода по производству мини мотоциклов. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть начато и завершено (с учетом внесенных дополнительным соглашением от 15.12.2010 изменений в Договор) – 19.10.2012. При этом 12.03.2014 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым срок завершения строительства на арендованном земельном участке продлен до 05.10.2014.

Как указано выше, Актом обследования земельного участка установлено, что на земельном участке расположены различные некапитальные объекты и один капитальный объект, завершенный строительством, а также то, что земельный участок по состоянию на 19.01.2016 не освоен, строительство мини завода про производству мини мотоциклов не осуществлено.

Ответчик в свою очередь указывает, что им осуществлялось освоение арендованного земельного участка, а именно было построено здание склада минизавода по производству мотоциклов как 1-ой очереди строительства мини завода и получено свидетельство о праве собственности. Также ответчик указал, что дальнейшему освоению земельного участка препятствовали различные причины, как объективного, так и субъективного характера, в частности смена правового поля на территории города Севастополя, что повлекло замену многих документов, в т.ч. учредительных, запрет на осуществление строительных работ, введенный Правительством Севастополя, некадастрирование земельных участков спустя продолжительное время, введение режима чрезвычайной ситуации, связанной с прекращением поставок электроэнергии на территорию Севастополя, опасения финансового плана.

Принимая во внимание пояснения сторон, учитывая представленные доказательства, судом установлено, что ответчик ссылается на то, что он приступил к освоению арендованного земельного участка и начал строительство, построив здание склада мини завода по производству мини мотоциклов в 2007 году и получив свидетельство о праве собственности, а также проведя государственную регистрацию, после чего им предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления дальнейшего строительства объекта недвижимости: заключен инвестиционный договор об осуществлении инвестирования строительства второй очереди; утверждено Архитектурно-планировочное задание на проектирование объекта нового строительства; получен Отчет об инженерно-геологических изысканиях; заключен договор о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя; подготовлен Рабочий проект и получено заключение по этому рабочему проекту; получена Декларация о начале выполнения строительных работ по строительству завода по производству мини мотоциклов и гелиосистем, при этом представляет следующие доказательства, свидетельствующие о принятии мер по строительству на соответствующем земельном участке.

Так, ответчиком в материалы дела представлены:

- инвестиционный договор об осуществлении инвестирования строительства второй очереди минизавода по производству мотоциклов от 04.04.2008;

- Архитектурно-планировочное задание №352 от 21.09.2008 на проектирование объекта нового строительства (в т.ч. в границах зоны охраны памятников) по объекту: Строительство мини-завода по производству мини-мотоциклов по Камышовому шоссе,18-г (в районе овощехранилища)

- Отчет об инженерно-геологических изысканиях от 2008 года;

- договор №161/18ф от 28.05.2010 о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя (строительство и обслуживание минизавода по производству минимотоциклов по Камышовому шоссе. Первая очередь строительства)

- Рабочий проект «Строительство завода по производству минимотоциклов по Камышовому шоссе,18г (в районе овощехранилища) в г.Севастополе. 1 очередь строительства»

- заключение №С-70/10 от 18.05.2010 по рабочему проекту строительства мини завода по производству мини мотоциклов по Камышовому шоссе,18а (в районе овощехранилища). 1 очередь строительства

- Декларация о начале выполнения строительных работ по строительству завода по производству мини мотоциклов и гелиосистем по Камышовому шоссе,18-Г в г.Севастополе (1 очередь строительства) (два контрольно-пропускных пункта и ограждение территории) от 27.08.2013.

Кроме того ответчик в обоснование своей позиции представил доказательства постановки земельного участка и построенного на нем объекта недвижимости на кадастровый учет, утверждения плана границ земельного участка, заключения дополнительного соглашения от 06.07.2016 к инвестиционному Договору от 08.04.2008. Как уже указывалось, в материалах дела также имеется переписка и обращения ООО «Афрос» в период 2015-2016 года с Правительством Севастополя, ДИЗО, Департаментом архитектуры и градостроительства г.Севастополя по вопросам возобновления строительных работ на объекта капитального строительства на арендованном земельном участке и получения дополнительных разрешений, действия декларации о начале выполнения строительных работ.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона „Об архитектурной деятельности в Российской Федерации” строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, как уже было установлено выше, ответчиком на арендованном им земельном участке было построено здание склада мини завода по производству мини мотоциклов – 1 очередь строительства и в конце 2007 года получены правоустанавливающие документы в Фонде коммунального имущества Севастопольского городского Совета с проведением государственной регистрации в органах БТИ. Каких-либо возражений относительно указанных обстоятельств от истца не поступило.

То есть, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт начала строительства обусловленного договором объекта и того, что последний приступил к строительству объекта (использованию земельного участка).

Относительно следующих этапов строительства суд указывает следующее.

Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI „О регулировании градостроительной деятельности”):

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Судом установлено, что Общество действительно предприняло меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 3, при этом доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4 - 6, в материалы дела не представлены.

То есть, ООО «Афрос» не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.

Вместе с тем, давая оценку объективности причин, препятствовавших совершению действий по дальнейшему строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, суд считает необходимым указать следующее.

Строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс как с финансовой, так и с временной точки зрения. Положение застройщика усугубляется тяжелой экономической обстановкой, характеризующейся в частности увеличением рисков предпринимательской деятельности.

При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Так, как уже указывалось, для продолжения строительных работ на земельном участке, ответчик обратился к органу, осуществляющему на тот период полномочия собственника земли – Севастопольскому городскому Совету, изложив причины невозможности в оговоренные сроки окончить строительство, которые были признаны Советом обоснованными и уважительными, что свидетельствует о принятии им решения о продлении ответчику срока завершения строительства до 05.10.2014 и подписания соответствующего дополнительного соглашения к Договору аренды от 12.03.2014.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор „О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя” (далее – договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.

Из материалов дела также следует, что на основании пункта 3 решения внеочередной сессии VI созыва Севастопольского городского Совета №7156 от 17.03.2014 «О статусе города-героя Севастополя» деятельность государственных органов Украины на территории города Севастополя прекращается, их полномочия, имущество и денежные средства переходят к органам, определенным Севастопольским городским Советом.

Следовательно, осуществить необходимые действия, направленные на проведение государственной регистрации Дополнительного соглашения от 12.03.2014 к Договору ответчик не имел объективной возможности.

При этом, отклоняя ссылку ДИЗО о том, что указанное дополнительное соглашение от 12.03.2014 является незаключенным и не имеет юридической силы, а поэтому не может приниматься во внимание при оценке действий ответчика и наличия объективных причин у последнего, которые бы исключили возможность строительства на земельном участке, и соответственно отсутствия со стороны последнего существенных нарушений условий договора, а также противоречивую ссылку об отсутствии доказательств обращения за таким продлением, суд исходит из следующего.

Так, суд учитывает период со дня обращения до дня рассмотрения профильной постоянной комиссией Севастопольского городского Совета вопроса о продлении срока строительства, принятия органом публичной власти - Советом соответствующего решения и подписания дополнительного соглашения, поскольку с момента обращения ООО «Афрос» и до подписания дополнительного соглашения с Советом прошло 6 месяцев, что в ином случае позволило бы осуществить соответствующие действия по государственной регистрации дополнительного соглашения, в т.ч. до произошедших событий – вступления Республики Крым в состав Российской Федерации и образования в ее составе двух новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которые, по мнению суда являются объективными в вопросе невозможности осуществления такой регистрации, а ссылка истца на указанные обстоятельства (отсутствие государственной регистрации) и на то, что ответчик не обращался за продлением сроков строительства как на основание расторгнуть спорный договор, с учетом всех объективных причин, в т.ч. связанных с введением после 18.03.2014 органами власти Севастополя ограничений и запретов по поводу осуществления любого капитального строительства, являются несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствуют о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора.

Таким образом ДИЗО должен действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы ООО «Афрос».

Более того, в направленных ответчику предупреждении Правительства Севастополя от 22.04.2016 о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка, а также в предложении ДИЗО о расторжении договора аренды земли, указанные органы власти признавали, что срок спорного договора аренды истек только лишь 06.10.2014.

Таким образом, судом установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора (статья 401 ГК РФ) и наличие объективных обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в период после подписания дополнительного соглашения в марте 2014 года.

Суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Однако в силу специфики сложившейся ситуации, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.

Иными словами, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.

Подводя итог следует отметить, что поведение арендатора ООО «Афрос», хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но построившего часть запланированного объекта и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление дальнейшего строительства следующей части такого объекта, таких как подготовка и сбор документации, необходимой для осуществления строительства, а также получение согласия собственника земли на продление срока такого строительства путем подписания дополнительного соглашения, не прошедшего государственную регистрацию в силу объективных причин, следует признать добросовестным.

Таким образом, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о расторжении спорного договора аренды земельного участка.

С учетом вышеизложенного, а также, поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, в удовлетворении которого судом отказано, то оснований для удовлетворения данного требования также не имеется.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины за подачу исков в арбитражный суд, вопрос о судебных расходах не разрешается.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья О.С. Васильченко