Решение от 19 июня 2020 г. по делу № А55-39514/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 18.06.2020.

Полный текст решения изготовлен 19.06.2020.

19 июня 2020 года

Дело №

А55-39514/2019

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рысаевой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании 18 июня 2020 года дело по иску

Департамента градостроительства городского округа Самара

к Производственно-коммерческая фирма Общество с ограниченной ответственностью "Крит"

конкурсный управляющий ФИО2, Россия 443041, г. Самара, Самарская область, ул. Никитинская, д.75, оф.4; 443532, Самарская область, Волжский район, п. Верхняя Подстепновка

о взыскании 433 503 руб. 56 коп.

при участии в заседании

от истца – не явился, извещён.

от ответчика – не явился, извещён.

установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Производственно-коммерческой фирме Общество с ограниченной ответственностью "Крит" о взыскании 433 503 руб. 56 коп., в том числе: 223 267 руб. 62 коп. основной долг по договору аренды земельного участка №179 от 14.01.2008 за период с 06.09.2011 по 31.12.2018, 210 235 руб. 94 коп. пени за период с 11.09.2011 по 31.12.2018.

Определением суда от 26.12.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 27.02.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец не явился, ранее представля ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

Ответчик не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии конкурсного управляющего, исковые требования не признает, в отзыве на исковое заявление заявил о применении срока исковой давности, указывает, что строительство дома было завершено, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2015, а также в указанном доме зарегистрированы права собственников на жилые помещения.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Рассмотрев материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) и ПКФ ООО «Крит» был заключен договор аренды земельного участка № 179 от 14.01.2008 (далее - договор № 179), в соответствии с которым министерство являлось Арендодателем, а ПКФ ООО «Крит» Арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0516002:513 площадью 74,30 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова, в границах улиц Ленинской и Братьев К-вых (далее - земельный участок). Земельный участок предоставлялся для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора № 179 условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 17.12.2007, срок действия данного договора до 17.12.2010.

Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу указанной нормы Гражданского кодекса РФ договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

08.07.2010 между Министерством и ПКФ ООО «Крит» было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № 179, в соответствии с которым арендатор обязуется производить перечисления арендной платы по договору за период с 01.01.2009 в размере согласно приложению № 1 к данному соглашению: за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

13.05.2011 между Министерством и ПКФ ООО «Крит» было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору № 179, в соответствии с которым арендатор обязуется производить перечисления арендной платы по договору № 179 в размере согласно приложению № 1 к данному соглашению.

18.06.2014 между Министерством и ПКФ ООО «Крит» было заключено дополнительное соглашение № 4 к договору № 179, в соответствии с которым арендатор обязуется производить перечисления арендной платы по договору № 179 в размере согласно приложению № 1 к данному соглашению; за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,05 % с просроченной суммы за каждый день просрочки; арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.

04.02.2015 между Министерством и ПКФ ООО «Крит» было заключено дополнительное соглашение № 5 к договору № 179, в соответствии с которым арендатор обязуется производить перечисления арендной платы по договору № 179 в размере согласно приложению № 1 к данному соглашению.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Согласно Закону Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара с 01.03.2015 переданы органам местного самоуправления.

В соответствии с подпунктом 7, 22 пункта 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» на руководителя Департамента градостроительства городского округа Самара возложены полномочия по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленных под строительство зданий, сооружений; взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в России является платным, формами такой оплаты является земельный налог и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 6.1 договора № 179 Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенными договором и дополнительными соглашениями к нему.

Истец указывает, что условия договора ответчик не исполнил, нарушив сроки уплаты арендной платы.

Так, в период с 06.09.2011 по 31.12.2018 арендная плата ответчиком не вносилась. Согласно расчету задолженности, представленному истцом, по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 223 267,62 руб. за период с 06.09.2011 по 31.12.2018.

Пунктом 7.3 договора № 179 (в редакции дополнительного соглашения № 4) за просрочку арендных платежей предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,05 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем, истцом начислены пени в размере 210 235,94 руб. за период с 11.09.2011 по 31.12.2018.

Департаментом в адрес ответчика была направлена претензия от 25.03.2019 № Д05-01/781 об оплате суммы задолженности по арендной плате и пени.

От конкурсного управляющего ПКФ ООО «Крит» ФИО2 поступил ответ, согласно которому срок исковой давности пропущен.

Однако в соответствии с пунктом 9.2 дополнительного соглашения № 4 к договору № 179 Арендатор признает, что заключение дополнительного соглашения № 4 к договору является действием, свидетельствующим о признании долга, существующего на момент государственной регистрации дополнительного соглашения № 4 в целях перерыва течения срока исковой давности. Перерыв течения срока исковой давности по данной задолженности производится с момента заключения дополнительного соглашения № 4 (даты государственной регистрации).

Кроме того, в силу пункта 4.2 дополнительного соглашения № 4 к договору № 178 Арендатору устанавливается отлагательное условие на срок не более 30 месяцев, согласно которому обязанность по внесению арендных платежей наступает десятого числа месяца, следующего за месяцем, в котором исполнено обязательство по завершению строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом на земельном участке. Начисление пени на существующую задолженность по арендной плате, указанную в акте сверки взаимных расчетов, со дня подписания сторонами дополнительного соглашения № 4 к договору также прекращается.

Таким образом, истец указывает, что узнал о нарушении права по истечении указанного срока.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылался на пропуск истцом срока исковой давности.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 207 ГК РФ определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 14.01.2008 №179 арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.

Исковое заявление было направлено в суд 20.12.2019 по почте (л.д.91).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает.

Претензия от 25.03.2019 была направлена в адрес ответчика и получена ответчиком 28.03.2019, в связи с чем, приостанавливается течение исковой давности на срок 30 дней, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ срок для принятия мер по досудебному урегулированию спора.

Ссылка истца на подписание сторонами дополнительного соглашения № 4 к договору № 179 как на основание для прерывания течения срока исковой давности несостоятельна, так как указанное дополнительное соглашение подписано 18.06.2014 г., и, таким образом, трехлетний срок исковой давности с момента подписания дополнительного соглашения (18.06.2014 г.) до даты направления претензии истцом (25.03.2019 г.) также пропущен.

Также несостоятелен довод истца о прерывании течения срока исковой давности в силу пункта 4.2 дополнительного соглашения № 4 к договору № 178, в соответствии с которым Арендатору устанавливается отлагательное условие на срок не более 30 месяцев, согласно которому обязанность по внесению арендных платежей наступает десятого числа месяца, следующего за месяцем, в котором исполнено обязательство по завершению строительства жилого дома со встроенными помещениями и подземным гаражом на земельном участке.

С учетом периодичности внесения арендной платы, под срок исковой давности попадает требование о взыскании арендной платы за период с 06.09.2011 по 4 квартал 2016 года (включительно) и пени за период с 11.09.2011 по 31.12.2018, начисленные за просрочку в оплате арендной платы за период с 06.09.2011 по 31.12.2016 года (включительно), поэтому в указанной части в иске следует отказать.

Кроме того, ответчик, возражая относительно заявленных требований, указал, что в настоящее время строительство жилого дома на спорном земельном участке завершено, в подтверждение представил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU63301000-079Э от 04.12.2015, и в указанном доме зарегистрированы права собственников на жилые помещения, в подтверждение чего в материалы дела представлены свидетельства от 27.01.2015 и от 26.04.2016 (л.д.105-106).

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, следовательно Департамент градостроительства г.о. Самара утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Департаментом, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Данная позиция согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного суда РФ и изложена в постановлении от 24 января 2012 г. N 11642/11.

Таким образом, требование истца о взыскании арендной платы за период с 27.01.2015 по 31.12.2018, а также начисленные пени на данный период суд считает необоснованным.

При таких обстоятельствах дела, в иске следует отказать в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, который освобожден от уплаты госпошлины в силу подп.1.1 п.1 ст. 333.37 НК РФ как государственный орган.

Руководствуясь ст. ст.110,156,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
С.Г. Рысаева