Постановление от 30 августа 2024 г. по делу № А35-7920/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных

актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А35-7920/2021
30 августа 2024 года
г. Калуга


Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2024 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи Крыжскóй Л.А, судей Радвановской Ю.А.,

ФИО1,

при ведении протокола

судебного заседания: помощником судьи Никитоновой Н.И., при участии в заседании:

от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель

филиала акционерного общества

«Концерн Росэнергоатом» «Курская

атомная станция», доверенность от

31.01.2024, копия диплома, паспорт;

ФИО3 - представитель общества

с ограниченной ответственностью

«Макаронная фабрика «Америя»,

доверенность от 12.10.2023, копия

диплома, паспорт;

ФИО4 - представитель общества с

ограниченной ответственностью

«Мукомольный комбинат «Америя»,

доверенность от 16.11.2022,

удостоверение адвоката;

от иных участвующих в деле лиц:

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы

видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» в лице филиала акционерного общества «Концерн Росэнергоатом» «Курская атомная

станция» на решение Арбитражного суда Курской области от 28.12.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2024 по делу № А35-7920/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Макаронная фабрика «Америя» (далее - истец, ООО «Макаронная фабрика «Америя», фабрика), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Курской области (далее - МТУ Росимущества в Курской области, МТУ Росимущества), акционерному обществу «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» в лице филиала АО «Концерн Росэнергоатом» «Курская Атомная Станция» (далее - АО «Концерн Росэнергоатом», Курская АЭС) о признании недействительным (ничтожным) абзаца 4 пункта 1 дополнительного соглашения № 4 к договору аренды от 17.12.2008 № 201 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенного между МТУ Росимущества и АО «Концерн Росэнергоатом» «Курская Атомная Станция»; исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) запись о государственной регистрации права аренды АО «Концерн Росэнергоатом» на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010801:38, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Промзона, номер регистрации права 46:31:010801:38-46/034/2020-2, дата регистрации 16.11.2020.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, общество с ограниченной ответственностью «Победа», общество с ограниченной ответственностью «Мукомольный комбинат «Америа».

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.12.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2024 решение суда области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, АО «Концерн Росэнергоатом» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора не применены нормы законодательства в области использования земель, занятых объектами атомной энергетики и изъятых из оборота, тем самым сделаны неправомерные выводы о том, что после приобретения здания склада ООО «Макаронная фабрика «Америя» стала стороной в договоре аренды от 17.12.2008; судом ошибочно указано, что исключительным правом на приобретение земельного участка обладает только ООО «Макаронная

фабрика «Америя», в то время как на спорном земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Победа»; неправомерно отказано в ходатайстве о проведении дополнительной экспертизы и в ходатайстве о предоставлении возможности представителю АО «Концерн Росэнергоатом» присутствовать при проведении экспертизы. Также заявитель указывает, что АО «Концерн Росэнергоатом» не выражало отказа от преимущественного права аренды на образуемый земельный участок и не согласовывало исключение образуемого земельного участка из состава исходного единого землепользования, а также добросовестно вносило арендные платежи и намеревалось продолжать использование исходного земельного участка на праве аренды на условиях, закрепленных в договоре от 17.12.2008; при переходе права собственности на здание склада к ООО «Макаронная фабрика «Америя» у него не возникло права аренды данного земельного участка, поскольку право землепользования прежнего собственника объекта недвижимости не оформлялось; обращает внимание, что ООО «Макаронная фабрика «Америя» расположило на спорном земельном участке сооружения вопреки воле собственника и титульного арендатора земли.

Судебное заседание в суде округа откладывалось для представления сторонами дополнительного правового обоснования процессуальных позиций.

Определением суда округа от 23.08.2024 произведена замена судьи в судебном составе в соответствии с положениями статьи 18 АПК РФ.

В итоговом судебном заседании суда округа представитель Курской АЭС поддержал доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.

Представители ООО «Макаронная фабрика «Америя» и ООО «Мукомольный комбинат «Америя» солидарны в правовых позициях и полагают судебные акты по делу законными и обоснованными, просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что 17.12.2008 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области и АО «Концерн Росэнергоатом» сроком до 17.09.2057 заключен договор № 201 (далее - договор от 17.12.2008, договор аренды) находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 46:31:010000:1 площадью 39 531 735 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующие здания и сооружения I-II очереди и строительство III очереди Курской АЭС, расположенный в Промзоне г. Курчатова Курской области (далее - земельный

участок, исходный земельный участок, единое землепользование).

Из дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 46:31:010000:1 представляет собой единое землепользование, в границах которого расположено около 700 объектов недвижимого имущества.

Материалы дела также свидетельствуют о том, что ООО «Агропромышленный комплекс Курской АЭС» по договору купли-продажи от 09.09.2015 передало в собственность ООО «Макаронная фабрика «Америя» объект недвижимости - нежилое здание склада с кадастровым номером 46:31:010201:93 площадью 6 938,6 кв.м (один их объектов, расположенных в пределах единого земплепользования). Право собственности фабрики зарегистрировано в установленном законом порядке. По условиям договора, право землепользования подлежит оформлению в установленном законом порядке.

Позднее АО «Концерн Росэнергоатом» по договору купли-продажи от 20.06.2016 № 62692 передало в собственность фабрики железнодорожные пути

№ 1 и № 2 вместе с земельным участком, предназначенным для их эксплуатации.

По свидетельству сторон, использование земельного участка под приобретенным складом в 2015-2018 г.г. производилось фабрикой на основании заключаемых с АО «Концерн Росэнергоатом» договоров субаренды земли.

Распоряжением МТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Курской области и Белгородской областях от 10.07.2019 № 428-р по заявлению ООО «Макаронная фабрика «Америя» от 20.12.2018 и с согласия АО «Концерн Росэнергоатом» «Курская Атомная Станция» на образование земельного участка от 12.12.2017 № 9/Ф06-1/1/18478 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого из исходного земельного участка - единого землепользования.

По итогу утверждения схемы расположения в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 46:31:010000:1 образован земельный участок площадью 43 580 кв.м, поставленный на кадастровый учет 02.09.2019 с присвоением кадастрового номера 46:31:010801:38 и вида разрешенного использования: склады (далее - выделенный земельный участок, спорный земельный участок).

Из письма АО «Концерн Росэнергоатом» «Курская Атомная Станция» от 12.12.2017 № 9/Ф06-1/1/18478 следует, что общество подтвердило отсутствие на образуемом земельном участке принадлежащих ему объектов.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в пределах данного земельного участка расположены объекты недвижимости фабрики с кадастровыми номерами 46:31:010201:93 и 46:31:000000:1213.

Дополнительным соглашением № 4 к договору аренды от 17.12.2008, заключенным МТУ Росимущества и АО «Концерн Росэнергоатом» 04.02.2020, выделенный земельный участок включен в предмет договора, то есть предоставлен в аренду АО «Концерн Росэнергоатом» (далее - дополнительное соглашение от 17.12.2008, спорное дополнительное соглашение).

Полагая, что данным дополнительным соглашением нарушаются права фабрики как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В ходе разрешения спора судом назначены судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза (ООО «Курская служба недвижимости», эксперт - проектировщик ФИО5, эксперт - землеустроитель ФИО6,

заключение № 3 от 15.07.2022) и дополнительная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза (АНО «Экспертно - аналитический центр «Интеллектуальные решения», эксперт ФИО7, заключение

№ 07/8-23 от 24.08.2023).

Возражая против иска, АО «Концерн Росэнергоатом», не отрицая факта отсутствия на образованном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости, указало на те факты, что согласием, данным фабрике в 2017 году на раздел исходного земельного участка, не выражало воли на прекращение собственных арендных правоотношений в части выделяемой земли, а также что площадь участка, о правах на который заявляет истец, несоразмерна площади объектов недвижимости на этом участке, принадлежащих истцу.

По мнению суда округа, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовыми позициями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Пленума Верховного Суда Российской Федерации, обоснованно исходили из следующего.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируются положениями статьи 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же кодексом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011

№ 4275/11 и от 02.10.2012 № 5361/12, земельное законодательство не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода

права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Оспариваемая сделка, направленная на распоряжение земельным участком, занятым недвижимым имуществом, не принадлежащим участникам сделки, является ничтожной вне зависимости от того, какая площадь необходима для размещения и использования такой недвижимости.

В рассматриваемом случае, судами двух инстанций достоверно установлено, что предметом спорного дополнительного соглашения стало предоставление ответчику в аренду выделенного земельного участка, на котором располагаются исключительно принадлежащие истцу объекты недвижимости. Имущества, находящегося в собственности ответчика, на спорном земельном участке не имеется.

Исходя из изложенного, суды двух инстанций обоснованно исходили из того, что при заключении дополнительного соглашения его сторонами нарушены требования земельного законодательства, обеспечивающие единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, направленные на защиту интересов собственников таких объектов, в связи с чем правомерно усмотрели правовые основания для удовлетворения исковых требований фабрики.

По справедливому суждению арбитражного суда вопреки доводам АО «Концерн Росэнергоатом» при установленных фактических обстоятельствах не применимы положения статьи 11.8 ЗК РФ.

Возражения общества, касающиеся несоразмерности площади выделенного земельного участка площади объектов недвижимости на этом участке, принадлежащих истцу, оценены судами двух инстанций.

Так, развивая принцип, заложенный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ,

данный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ). Указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при аренде находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного

участка должно производиться исходя из необходимости обеспечения функционального использования, расположенного на этом участке здания или сооружения.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», и правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В рассматриваемом случае результатами проведенных по делу экспертиз подтверждено, что площадь необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилого здания склада и сооружения железнодорожного пути № 2 в соответствии с видом разрешенного использования, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации по состоянию на 20.10.2015, без учета оборудования элеватора, иных зданий, сооружений,

без учета вспомогательных строений, составляет 43 580 кв.м.

Суд округа, не усматривая правовых оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов, исходит из того, что АО «Концерн Росэнергоатом» не оспаривает легитимность сделки по отчуждению фабрике недвижимого имущества со своей стороны и со стороны ООО «Агропромышленный комплекс Курской АЭС»; не оспаривает результатов межевания и определения границ поставленного на кадастровый учет выделенного земельного участка с присвоением ему вида разрешенного использования: склады, с учетом доказанного факта расположения на образованном земельном участке исключительно объектов недвижимости фабрики и неприведения доказательств ограниченности спорного земельного участка в обороте.

Довод общества о том, что при переходе права собственности на здание склада к ООО «Макаронная фабрика «Америя» у него не возникло права аренды данного земельного участка, поскольку право землепользования прежнего собственника объекта недвижимости не оформлялось, основан на субъективном толковании норм права, поскольку прежний собственник объекта недвижимости - ООО «Агропромышленный комплекс Курской АЭС» (аффилированность с

которым общество не отрицает), несмотря на факт неоформления землепользования, обладал правом предыдущего собственника - АО «Концерн Росэнергоатом».

Ссылка АО «Концерн Росэнергоатом» «Курская Атомная Станция» на расположение ООО «Макаронная фабрика «Америя» на спорном земельном участке сооружений вопреки воле собственника и титульного арендатора земли подлежит отклонению, поскольку факт законности расположения и характеристики таких строений, сооружений являются предметом иных самостоятельных исков, находящихся в производстве арбитражного суда.

Довод кассатора о неисследовании судом вопроса о доступе к земельному участку с кадастровым номером 46:31:010801:8 и неисследовании мнения его правообладателя не может быть принят судом во внимание применительно к предмету настоящего иска о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным.

Таким образом, доводы кассационной жалобы общества не свидетельствуют о наличии правовых оснований, позволяющих сохранить арендное правоотношение, возникшее по договору от 17.12.2008, в связи с чем не могут быть приняты судом округа во внимание.

Иных доводов, заслуживающих внимания в целях проверки законности и обоснованности состоявшихся по делу судебных актов кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 28.12.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2024 по делу № А35-7920/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи Ю.А. Радвановская

ФИО1