Постановление от 23 октября 2025 г. по делу № А32-70639/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-70639/2023 2 4 о к т я б р я 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 24 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 29.01.2025), от ответчика – акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И.Ткачева (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 11.12.2024), в отсутствие в судебном заседании представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому края, администрации муниципального образования Кущевский район, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2025 по делу № А32-70639/2023, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к акционерному обществу Фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (далее – общество) о применении последствий недействительности ничтожных договора от 18.10.2007 № 8817000239 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0804007:0004 площадью 146,78 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Шкуринский сельский округ, относящегося к категории земли сельскохозяйственного

назначения, с разрешенным сельскохозяйственным использованием (далее – договор аренды, земельный участок) и договора от 16.09.2014 № 18 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды (далее – договор перенайма) путем признания отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды в пользу общества с указанием на решение суда как основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости соответствующей записи от 05.12.2007 с номером регистрации 23-23-06/029/2007-135. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому края (далее – управление Росреестра), администрация муниципального образования Кущевский район (далее – администрация). В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции общество заявило о применении исковой давности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2025, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Во вступившем в законную силу решении суда по другому делу договор аренды квалифицирован в качестве недействительной (ничтожной) сделки. В отсутствие доказательств заключения предыдущего договора аренды в 1999 году у предшественника общества в 2007 году отсутствовало право на приобретение земельного участка в аренду без проведения публичных процедур (опубликования извещения о предстоящем предоставлении земельного участка и выявления возможных конкурентов). Последовавшее затем продолжающееся фактическое владение земельным участком с внесением арендной платы не означает одобрение договора аренды (подтверждение его действительности) департаментом. Общество использовало земельный участок как арендатор. Объекты недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют. Земельный участок не выбывал из владения его публичного собственника, представляемого департаментом. Заявленные департаментом исковые требования носят негаторный характер, на которые исковая давность не распространяется.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Департамент, на протяжении девятнадцати лет осуществлявший права арендодателя, не вправе

ссылаться на ничтожность договора аренды. Заявление департамента о реституции не имеет правового значения, поскольку его поведение после заключения договора аренды давало основания считать его действительным. Заявление департамента о ничтожности договора аренды противоречит характеру его поведения, предшествовавшего такому заявлению. Общество на протяжении 25 лет добросовестно исполняет условия договора аренды (с учетом универсального правопреемства от предыдущего арендатора). После данной в 2018 году судебной оценки договора аренды как ничтожной сделки департамент не предпринимал мер по прекращению арендных отношений. Он через подведомственное учреждение на регулярной основе проводил проверки соблюдения условий ничтожного договора аренды, исправно принимал арендные платежи, не способствовал прекращению использования земельного участка, демонстрировал заинтересованность в продлении арендных отношений. Исковая давность распространяется на требования о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды. Ее трехлетний срок со дня начала исполнения договора аренды в 2007 году истек в 2010 году. Решением суда с выводом о ничтожности договора аренды не были применены последствия его недействительности. Это решение не могло являться основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Избранным департаментом способом судебной защиты не может быть достигнут преследуемый им правовой результат. Представляемое департаментом публично-правовое образование не является владеющим собственником земельного участка. Осуществление посредством государственного казенного учреждения «Кубаньземконтроль» проверок использования земельного участка и наличие свободного доступа к нему о таком владении не свидетельствуют. Фактически владение земельным участком осуществляет общество. В отзыве на кассационную жалобу департамент выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежащими отмене, а дело − направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в региональной собственности. Государственная регистрация права собственности Краснодарского края на него осуществлена 11.10.2004 (запись с номером регистрации 23-01/00-215/2004-730).

Постановлением главы муниципального образования Кущёвский район от 15.10.2007 № 1385 предшественнику общества – обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма ФБК» земельный участок предоставлен в аренду как ранее предоставленный на основании постановления администрации от 14.01.1999 № 24. Управление муниципальным имуществом администрации (арендодатель) и предшественник общества (арендатор) заключили 18.10.2007 договор аренды земельного участка для его сельскохозяйственного использования на 10 лет до 18.10.2017. Государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу предшественника общества осуществлена 05.12.2007 (запись с номером регистрации 23-23-06/029/2007-135). По заключенному 16.09.2014 договору перенайма права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу. Государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу общества осуществлена 01.10.2014 (запись с номером регистрации 23-23-41/2017/2014-583).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2018 по делу № А32-3267/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2019, обществу отказано в признании незаконным выраженного в письме от 20.11.2017 № 52-42254/17-32-20 решения департамента об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов. Суды констатировали отсутствие договора аренды 1999 года, заключенного на основании постановления администрации от 14.01.1999 № 24, и заключение в 2007 году договора аренды без соблюдения обязательной публичной процедуры. Квалифицировав договор аренды как ничтожную сделку, суды заключили об отсутствии у общества права на приобретение земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов. Не став арендатором земельного участка, общество не может претендовать на его приобретение в аренду на новый срок без проведения торгов.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2

статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса). В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П). Преюдициальными являются установленные по ранее рассмотренному делу обстоятельства, но не выводы о правовой квалификации правоотношений и толковании правовых норм (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 № 2045/04, от 03.04.2007 № 13988/06).

Защита гражданских прав осуществляется предусмотренными законом способами. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договоров аренды и перенайма редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

Законом № 100-ФЗ в статью 166 Гражданского кодекса включен пункт 5, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Данная норма, согласно пунктам 1, 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ, подлежит применению только к сделкам, совершенным после 01.09.2013.

В момент заключения договоров аренды и перенайма уполномоченным действовать от имени публично-правовых образований органам вменялось в обязанность обеспечение управления и распоряжения находящимися в публичной собственности земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур их предоставления. Передача в аренду таких участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось без проведения

торгов при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи участков и в случае поступления только одного заявления в течение месяца с момента публикации. В случае поступления двух и более заявлений земельные участки должны были предоставляться в аренду на торгах (статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.03.2015 редакции и статья 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

С учетом совокупности обстоятельств, преюдициально установленных судебными актами по делу № А32-3267/2018 и дополнительно установленных по настоящему делу, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для иных выводов о правовой квалификации договора аренды 2007 года и толковании приведенных правовых норм. Суды правомерно заключили о том, что ничтожный договор аренды в редакции договора перенайма, заключенный в противоречие действовавшему правовому регулированию, не повлек каких-либо правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Вместе с тем, сделав вывод о допустимости в рассматриваемой ситуации применения избранного департаментом способа судебной защиты, суды не учли следующее.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Спор о возврате имущества, вытекающий из отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, должен быть разрешен в соответствии с законодательством, регулирующим отношения по такой сделке (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление Пленумов № 10/22).

В случае недействительности договора аренды арендатор должен возместить арендодателю стоимость состоявшегося пользования объектом аренды, если оно не было оплачено ранее. Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату, а с учетом особого характера арендного пользования срок исковой давности по иску о возврате объекта аренды, независимо от момента признания договора аренды недействительным, начинается не ранее отказа арендатора от его (объекта аренды)

добровольного возврата (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка является единственным доказательством существования соответствующего зарегистрированного обременения такого участка в виде аренды, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Оспаривание такого зарегистрированного обременения в случае недействительности договора аренды должно осуществляться путем предъявления иска, в резолютивной части решения суда по которому будет решен вопрос о применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата земельного участка арендодателю. Такое решение само по себе будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении названного обременения. Только в отсутствие возможности применения такого способа защиты (в отсутствие у арендодателя необходимости восстановления владения земельным участком, при его фактическом возврате арендатором) судебная защита может быть осуществлена путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим (пункт 52 постановления Пленумов № 10/22).

Требование о признании зарегистрированного обременения земельного участка в виде аренды отсутствующим как исключительный способ защиты права могло быть заявлено в интересах владеющего представляемого департаментом публичного собственника против общества, не владеющего объектом аренды, в пользу которого неосновательно зарегистрирован ничтожный договор аренды. Удовлетворяя требование о признании такого обременения отсутствующим, суды достоверно не установили, в чьем владении находится земельный участок. В случае сохранения у общества фактического владения земельным участком применение последствий недействительности договора аренды в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о соответствующем обременении без решения вопроса о возврате земельного участка публично-правовому образованию не только не восстановило права последнего, но и привело к правовой неопределенности. Аналогичный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2025 № 26-КГ24-8-К5 и нашел отражение в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного

Суда Российской Федерации № 3 (2025), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 08.10.2025.

Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении от 28.01.2025 № 3-П относительно исков о признании отсутствующим права на земельный участок в границах национального парка сформулировал правовые подходы, согласно одному из которых реализация права публичной собственности на земельные участки имеет значительную специфику, состоящую в том, что владение публично-правового образования зачастую – с учетом характера земель, находящихся в публичной собственности, и самого объема находящегося в собственности публично-правового образования земельного ресурса, одновременное фактическое господство над которым установить затруднительно, – не может повсеместно выражаться в тех же формах, в которых осуществляется владение частного лица. Во многом именно это обстоятельство, наряду с одновременным отсутствием реализуемого ответчиком фактического господства над земельным участком, выразившегося в его освоении, в ограничении доступа к нему других лиц и подобных действиях, позволяет рассматривать иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, поданный в защиту интересов публично-правового образования, как не обусловленный лишением истца владения. При этом именно презюмируемому владению со стороны публично-правового образования придается в этом случае превалирующее значение.

В рассматриваемом в рамках настоящего дела случае земельный участок сельскохозяйственного назначения по меньшей мере с 2007 года находится в непрерывном арендном пользовании общества и его предшественника, осуществлявших на нем сельскохозяйственные циклы (производство сельскохозяйственной продукции). В этих условиях отсутствие реализуемого обществом фактического господства над земельным участком, выразившегося в его освоении, в ограничении доступа к нему других лиц и подобных действиях, не являлось очевидным и требовало подтверждения, а владение со стороны публично-правового образования не могло презюмироваться и ему не могло придаваться превалирующее значение.

Без устранения указанных недостатков, установления и оценки дополнительных обстоятельств суд кассационной инстанции не может признать выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого

отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции».

Направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2025 по делу № А32-70639/2023 отменить.

Дело № А32-70639/2023 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.А. Авдякова

Судья А.И. Мещерин