Решение от 14 августа 2019 г. по делу № А45-20854/2019

Арбитражный Суд Новосибирской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А45-20854/2019
14 августа 2019 года
г. Новосибирск


Резолютивная часть решения оглашена 12 августа 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Электрокомфорт» к Администрации города Оби Новосибирской о признании решения об отказе незаконным,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Новосибирской области,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя: ФИО2, по доверенности от 27.05.2019, паспорт,

заинтересованного лица: не явился, извещен,

третьего лица: не явился, уведомлен

установил:

20.05.2019 общество с ограниченной ответственностью «Электрокомфорт» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Оби Новосибирской области о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:010801:860, о понуждении подготовить и направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:010801:860, о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - нежилое здание, назначение – «Складской комплекс», степень готовности 11%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010801:860.

В судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство об отказе от части требований, а именно: истец отказался от требования о признании за ООО «Электрокомфорт» права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости – нежилое здание, назначение – «Складской комплекс», степень готовности 11%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010801:860.

Судом, на основании ст. 49 АПК РФ, данный отказ принят, производство по делу в данной части требований прекращено.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме с учетом уточнений. Требования мотивированы незаконным отказом в продлении договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрение дела в отсутствие его представителя. Отзыв не представлен.

Дело рассмотрено по правилам статей 123, 156 АПК РФ.

Из заявления следует, что истцу на основании договора аренды земельного участка от 04 апреля 2016 года №1/4-16а, заключенного с ответчиком, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36:010801:860. До истечения срока действия указанного договора истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора.

Ответчик отказал истцу в продлении договора аренды, мотивируя тем, что право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, за истцом не зарегистрировано. Считая данный отказ незаконным, нарушающим права и охраняемые законом интересы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, истцу (арендатор) на основании договора аренды земельного участка от 04 апреля 2016 года №1/4-16а (далее - Договор), заключенного с ответчиком (арендодатель), предоставлен в аренду земельный участок из земель категории- земли населенных пунктов, площадью 10 000+/-35 кв.м., с кадастровым номером 54:36:010801:860, расположенный по адресу: <...> с разрешенным использованием для строительства складского комплекса с административными помещениями в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, Приложение № к договору (п. 1.1. договора) сроком действия на три года - по 04.04.2019 (п. 2.1. договора).

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в установленном законом порядке, что подтверждается записью о регистрации в ЕГРН № 54/001-54/001/803/2016-938/1.

Для строительства складского комплекса с административными помещениями (далее по тексту «Объект») истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство Объекта на указанном выше земельном участке, приложив к заявлению необходимые документы.

Администрация города Оби, проверив документы на соответствие требованиям действующего законодательства, выдала истцу разрешение на строительство «складского комплекса» №RU54304000-037-18 по адресу: <...> сроком действия до 27 декабря 2020 года. На основании данного разрешения на строительство истец приступил к строительству Объекта.

28 марта 2019г. года, до истечения срока действия договора аренды земельного участка от 04 апреля 2016 года №1/4- 16а, истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора.

27 мая 2019 года письмом № 4620 ответчик отказал истцу в продлении договора аренды, мотивируя тем, что право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010801:860, за истцом не зарегистрировано.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1)земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации);

2)земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1)заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка:

2)исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3)ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4)на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что для продления договора аренды без проведения торгов необходимо доказательство государственной регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке, на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно доводам истца, подтвержденным материалами дела, в период срока действия договора аренды земельного участка, с целью получения разрешения на строительство Объекта истцом выполнены следующие мероприятия:

-получены технические условия для присоединения к электрическим сетям № 53-30/129821 от 26.09.2016;

-заключен с АО «Региональные электрические сети» договор № 129821/5326811 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;

-получены технические условия № 09042018 № 239 от 11.04.2018 на переустройство кабелей Министерства обороны Российской Федерации, обслуживаемых ООО «АйТел», расположенных по адресу: <...> КН земельных участков 54:36:010801:860 и 54:36:010801:861;

-получены технические условия № 1930-18 от 23.03.2017 ПАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком»;

-подготовлена проектная документация, выполненная ООО НИЦ «ЭкспертПроект» «Строительство складского комплекса»;

-по заявлению истца № 12-31/1354 от 26.04.2018 Администрацией города Оби утвержден 03.05.2018 градостроительный план земельного участка;

-получены технические условия на благоустройство от 11.07.2018.

В декабре 2018 после получения разрешения на строительство №RU54304000-037-18 от 27.12.2018 истец приступил к строительству Объекта.

Согласно акту визуального осмотра земельного участка от 02.04.2019, произведенного начальником управления градостроительства, главными специалистами ответчика, на арендованном истцом земельном участке ведутся строительно-монтажные работы в соответствии с действующим разрешением на строительство. Вырыты приямки, в которых смонтирована подбетонка для фундаментных стаканов. Установлены фундаментные блоки. Установлена опалубка фундамента. Смонтирован арматурный каркас.

Согласно заключению №293 от 20.05.2019 по результатам натурального обследования Объекта незавершенного строительства по адресу: <...> данным кадастровым инженером ООО «Изыскатель плюс» ФИО3, на данный момент возведены фундаменты - степень готовности Объекта составляет 11%.

Согласно заключению №293 от 27.06.2019 по результатам натурального обследования Объекта незавершенного строительства по адресу: <...> данным кадастровым инженером ООО «Изыскатель плюс» ФИО3, на данный момент возведены фундаменты - степень готовности Объекта составляет 19%.

Судом установлена совокупность следующих условий, которые дают истцу право на заключение договора аренды на новый срок;

- заявление о продлении договора аренды подано истцом до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

-иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение этого земельного участка;

-ранее заключенный между сторонами договор аренды земельного участка не расторгнут по снованиям, предусмотренным ст.46 ЗК РФ;

-ответчиком в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее действовавшего договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах;

-спорный земельный участок не представлялся ранее для завершения строительства объекта незавершенного строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, в связи с тем, что строительство объекта осуществлялось в период действия договора аренды земельного участка № 1/4-16а от 04.04.2016, в настоящее время готовность Объекта составляет 19 %, полностью завершены работы по сооружению фундамента, незавершенный строительством Объект размешен на спорном земельном участке с согласия ответчика, при наличии соответствующего разрешения на строительство, отказ в продлении договора на новый срок является необоснованным.

На основании изложенного, отказ ответчика в продлении указанного договора аренды лишает истца возможности завершить строительство Объекта, влечет разрыв права на земельный участок и Объект, чем нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

При указанных обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

р е ш и л:

признать решение Администрации г. Оби Новосибирской области об отказе в заключении с обществом с ограниченной ответственностью «Электрокомфорт» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:010801:860, выраженное в письме от 27.05.2019 №4620, незаконным,

обязать Администрацию г. Оби Новосибирской области подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Электрокомфорт» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:010801:860, площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: <...> сроком на три года для завершения строительства «складской комплекс», в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу,

взыскать с Администрации г. Оби Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Электрокомфорт» государственную пошлину в размере 3 000 рублей,

возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «Электрокомфорт» государственную пошлину в размере 9 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Д.В. Векшенков