Решение от 4 июля 2018 г. по делу № А03-292/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ 656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-292/2018
05 июля 2018 г.
г. Барнаул


Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2018 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 05 июля 2018 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице Алтайского отделения № 8644, г. Барнаул Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест», г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), об обращении взыскания в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на следующее заложенное недвижимое имущество:

- нежилое помещение, общей площадью 1591,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. Н-2, кадастровый номер 22:64:010601:107, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта - 23 741 935 руб. 20 коп.;

- 691/1000 долю земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:64:010601:38, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта - 367 072 руб.

при участии в судебном заседании представителей сторон: от истца – ФИО2 по доверенности от 06.03.2017 года;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 08.08.2017 года,

У С Т А Н О В И Л:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644, г. Барнаул Алтайского края обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест», г. Барнаул Алтайского края, о взыскании 23 856 518 руб. 81 коп., из них 21 871 048 руб. 63 коп. задолженности по договору купли-продажи № 131 объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком от 30.09.2016 года, 1 093 914 руб. 06 коп. процентов за пользование кредитом, 891 556 руб. 12 коп. неустойки и обращении взыскания в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на следующее заложенное недвижимое имущество:

- нежилое помещение, общей площадью 1591,9 кв.м., расположенное по адерсу: <...>, пом. Н-2, кадастровый номер 22:64:010601:107, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 21 400 000 руб.;

- 691/1000 долю земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:64:010601:38, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 632 000 руб.

Определением от 09.01.2018 года по делу № А03-14238/2017 суд выделил в отдельное производство требование об обращении взыскания в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на следующее заложенное недвижимое имущество:

- нежилое помещение, общей площадью 1591,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. Н-2, кадастровый номер 22:64:010601:107, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 21 400 000 руб.;

- 691/1000 долю земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:64:010601:38, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 632 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил обратить взыскание в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на следующее заложенное недвижимое имущество:

- нежилое помещение, общей площадью 1591,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. Н-2, кадастровый номер

22:64:010601:107, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта - 23 741 935,20 руб.;

- 691/1000 долю земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:64:010601:38, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта - 367 072 руб.

Исковые требования обоснованы п. 1 ст. 334, ст. 337, ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке, и мотивированны тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются договорные обязательства по оплате ежемесячных выкупных платежей и процентов по договору купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № 131 от 30.09.2016 года. В связи с чем, истец считает, что имеются основания для обращения взыскания на заложенное, в силу закона, недвижимое имущество.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта залога. Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимая экспертная поддержка», г. Барнаул, эксперту ФИО4.

Истец настаивал на заявленных требованиях. Считал, что поскольку сумма неисполненного обязательства по договору составляет более 5 % от рыночной стоимости недвижимого заложенного имущества по договору, и период просрочки оплаты составляет более 3 месяцев, то данные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик по иску возражал. Просил назначить повторную экспертизу, так как не согласен, с определенной экспертом ФИО4, рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости. Считал, что экспертное заключение не соответствует предъявляемым требованиям, а именно: не отвечает форме и содержанию средств доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости; полнота исследований в экспертном заключении недостаточна для установления рыночной стоимости объекта оценки; нарушен принцип проверяемости использованных материалов и процесса оценки, отсутствуют обоснования, расчеты, источники информации по использованным в расчетах рыночной стоимости величинам и данным; нарушены требования к объектам аналогам, предъявляемым согласно ФСО № 7 «Оценка

недвижимости». По его мнению, фактическая рыночная стоимость спорного имущества значительно выше определенной экспертом.

В судебном заседании был заслушан эксперт общества с ограниченной ответственностью «Центр независимая экспертная поддержка» ФИО4

ФИО4, проводивший судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества, на которое истец просил обратить взыскание, пояснил, что провел экспертизу в полном соответствии с действующим законодательством. В письменных пояснениях представил возражения по всем доводам ответчика, по необоснованности размера рыночной стоимости, определенной экспертом.

После допроса эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, и изучения письменных материалов дела, суд отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, посчитав достаточным заслушать в судебном заседании пояснения эксперта ФИО4 по проведенной им экспертизе.

Ответчик по иску возражал. Все его доводы были направлены на необходимость проведения повторной судебной экспертизы. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав пояснения истца, возражения ответчика, заслушав эксперта, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 30.09.2016 года между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения с земельным участком № 131 (далее - договор), в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение, общей площадью 1591,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. Н-2, кадастровый номер 22:64:010601:107,

- 691/1000 долю земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:64:010601:38.

В силу пункта 2.1 договора цена объекта и земельного участка, определенная по итогам аукциона, составляет 23 459 491 руб. 53 коп., кроме того, НДС в размере 4 080 508 руб. 47 коп., итого с учетом НДС 27 540 000 руб.

Порядок расчетов установлен в пункте 2.2 договора, в соответствии с которым первый платеж в размере 5 508 000 руб. осуществляется в течение 15 рабочих дней с момента подписания договора; оплата оставшейся части цены объекта и земельного участка в сумме 22 032 000 руб. осуществляется покупателем в рассрочку с уплатой 9 процентов годовых на остаток задолженности в соответствии с графиком платежей (Приложение № 4 к договору).

Следовательно, недвижимое имущество продано ответчику в кредит.

В соответствии с п. 3.1.1, 3.1.3 договора продавец обязуется не позднее 20 рабочих дней с даты поступления на расчетный счет продавца первого платежа в счет оплаты цены объекта и земельного участка в соответствии с п. 2.4 договора передать покупателю объект и земельный участок по акту о приеме-передаче (по форме Приложения № 5 к договору). В течение 10 рабочих дней со дня подписания акта приема-передачи объекта и земельного участка продавец предоставляет документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и осуществляет все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок.

Объекты недвижимости, являющиеся предметом спорного договора купли-продажи, переданы продавцом (истцом) покупателю (ответчику) по акту приема-передачи от 02.11.2016 года, и на них зарегистрировано право собственности ответчика, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 27.06.2017 года.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.01.2018 года по делу № А03- 14238/2017 с общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест», г. Барнаул Алтайского края в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 ПАО Сбербанк, г. Барнаул Алтайского края взыскано 6 171 278 руб. 53 коп., из них 4 477 364 руб. 47 коп. долга по договору купли- продажи № 131 объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком от 30.09.2016 года по состоянию на 20.12.2017 года, 1 093 914 руб. 06 коп. процентов за пользование кредитом, 600 000 руб. неустойки, а также 38 545 руб. 08 коп. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В связи с вступлением решения суда от 12.01.2018 года в законную силу, 20.04.2018 года по делу № А03-14238/2017 был выдан исполнительный лист.

До настоящего времени взысканная решением суда от 12.01.2018 года задолженность в полном объеме не погашена. По состоянию на 02.07.2018 года остается непогашенной

взысканная решение суда от 12.01.2018 года задолженность в размере 6 104 420 руб.10 коп. Кроме того, из справки, предоставленной истцом, следует, что ответчик продолжает не исполнять договорные обязательства в нарушение условий графика платежей. У ответчика сложилась задолженность в период с 20.01.2018 года по 20.06.2018 года в размере 3 048 263 руб. 04 коп.

Согласно, п.5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если, иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В ст.2 Федерального закона «Об ипотеки (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с данными нормами, недвижимое имущество, указанное истцом находится у него в ипотеке.

В силу закона, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ»Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу положений статьи 55 Закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой

обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.

Как следует из положений статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерции взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (статья 51 Закона № 102-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если нарушение должником обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при одновременном соблюдении следующих условий:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В силу статьи 54.1 Закона № 102-ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с пунктом 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи и совокупности, принимая во внимание, что решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.01.2018 года по делу № А03-14238/2017 с общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест», г. Барнаул Алтайского края в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 ПАО Сбербанк, г. Барнаул Алтайского края было взыскано 6 171 278 руб. 53 коп., из них 4 477

364 руб. 47 коп. долга по договору купли-продажи № 131 объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком от 30.09.2016 года по состоянию на 20.12.2017 года, 1 093 914 руб. 06 коп. процентов за пользование кредитом, 600 000 руб. неустойки, которая до настоящего времени в полном объеме не погашена, а также учитывая образование новой задолженности с 20.01.2018 года по 20.06.2018 года в размере 3 048 263 руб. 04 коп., суд считает, что отсутствуют основания, ограничивающие обращение взыскания на заложенное имущество.

Сумма задолженности превышает 5% стоимости заложенного имущества, а также , исходя из того, что ответчиком за 12 календарных месяцев, предшествующих дате обращения истца в суд, допускались систематические нарушения сроков внесения денежных средств по договору купли-продажи.

В соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, а также порядок реализации имущества. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, в случае спора – самим судом.

Из пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» следует, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Поскольку стороны не договорились о продажной стоимости заложенного имущества, по ходатайству ответчика в рамках настоящего дела была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта залога. Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимая экспертная поддержка», г. Барнаул, эксперту ФИО4.

В своем заключении эксперт указал, что рыночная стоимость спорного имущества (объекта залога) составляет:

- нежилого помещения, общей площадью 1591,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. Н-2, кадастровый номер 22:64:010601:107, - 29 677 419 руб.

- 691/1000 доли земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Академика Мясникова, 6, кадастровый номер 22:64:010601:38, - 458 840 руб.

На основании установленной экспертом рыночной стоимости спорного имущества, истец уточнял исковые требования и просил установить начальную стоимость продажи недвижимости с публичных торгов в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Ответчик возражал по данному размеру рыночной стоимости имущества.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр независимая экспертная поддержка» содержит противоречивые данные, подлежащие оценке объекты определены некорректно, что повлекло занижение их стоимости, экспертом не корректно определены аналоги при применении подхода, отклонены судом, поскольку надлежащих доказательств, опровергающих выводы, изложенные в указанном экспертном заключении, ответчик не представил.

Суд отклонил ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, поскольку посчитал, что неясности и неполнота выводов экспертизы могут быть устранены путем вызова в судебное заседание для дачи пояснений эксперта, что и было сделано, эксперт в судебном заседании дал пояснения по проведенной им экспертизе.

Экспертное заключение является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), оно исследовано судом наряду с иными доказательствами по делу, нарушений каких-либо фундаментальных принципов и методов проведения подобного исследования экспертом, влияющих или могущих повлиять на выводы, по м нению суда не допущено. Эксперт по ходатайству истца вызван в судебное заседание, дал пояснения, ответил на вопросы сторон (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, проанализировав экспертное заключение, заслушав судебного эксперта, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость заложенного имущества, установленная в заключении судебной экспертизы, является обоснованной.

Начальная продажная стоимость предметов залога определяется судом в соответствии с требованиями подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ в размере 80% от стоимости объектов недвижимости, определенной в заключении эксперта от 28.04.2018 года.

При таких обстоятельствах требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество и установление начальной продажной цены в размере 80% от стоимости объектов недвижимости, определенной в заключении эксперта, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. возмещаются за счет ответчика, поскольку решение принято не в его пользу.

На основании ст. 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 179 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обратить взыскание в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на следующее имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест», г. Барнаул Алтайского края:

- нежилое помещение, кадастровый номер 22:64:010601:107, расположенное по адресу: <...>, пом. Н-2, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 23 741 935 руб. 20 коп.;

- 691/1000 доли земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:64:010601:38, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 367 072 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест»,

г. Барнаул Алтайского края в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644, г. Барнаул Алтайского края 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной

инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.В. Бояркова