Решение от 22 июля 2021 г. по делу № А40-262362/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-262362/20-41-1953

Резолютивная часть решения объявлена 03.06.2021

Решение в полном объеме изготовлено 22.07.2021

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, проводится при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 23.12.2020 № 2312-1 и ответчика ФИО3 по доверенности от 26.08.2019, дело по иску ООО «Авиаторы» (ОГРН <***>) к ООО «ТРК-Мытищи» (ОГРН <***>) о признании договора аренды расторгнутым с 19.10.2020 и обязании подписать акт приема-передачи, установил:

Истец просит суд признать договор аренды нежилого помещения от 30.12.2015 № 3К-92/15 расторгнутым с 19.10.2020 и обязать ответчика подписать акт приема-передачи из аренды у истца нежилого помещения с условным номером 3К-92 на 1-м этаже здания по адресу: <...> стр. 51.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что 30.12.2015 сторонами заключен указанный договор аренды, по которому истец арендовал у ответчика нежилое помещение для розничной торговли, однако на основании постановления губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-10) на территории Московской области» с 26.03.2020 деятельность объектов розничной торговли временно приостановлена и возобновлена с 25.06.2020. Основным видом деятельности истца является торговля розничная текстильными изделиями в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.51), этот вид деятельности включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, в связи с чем истец на основании ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» вправе требовать от ответчика уменьшения арендной платы на период, в течение которого ответчик не мог использовать арендованное помещение. В адрес ответчика истец направлял письма об уменьшении арендной платы, однако стороны не смогли прийти к соглашению по данному вопросу, в связи с чем 25.06.2020 истец направил ответчику уведомление от 19.06.2020 № 1906-1 о расторжении договора с 19.10.2020, в письме от 14.10.2020 № 1410-1 истец потребовал от ответчика 19.10.2020 обеспечить явку своего представителя для составления акта сдачи-приемки помещения, однако ответчик своего представителя для подписания акта сдачи-приемки помещения не направил, указанный акт направлен истцом в адрес ответчика по почте.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что заявление истца о том, что уведомлением от 19.06.2020 № 1906-1 договор аренды расторгнут истцом на основании ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, не соответствует действительности, поскольку в письме истец указал свои условия по вопросу размера арендной платы и заявил о пролонгации договора до 01.02.2021. Кроме того, срок аренды в соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2018 № 3 установлен по 01.03.2020, после указанной даты договор аренды возобновился на неопределенный срок, что, по мнению ответчика, исключает возможность расторжения договора на основании ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, уведомление о возврате помещения 19.10.2020 получено ответчиком только 20.10.2020, что исключало явку представителя ответчика для составления акта в дату, указанную истцом.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 30.12.2015 ООО «Мир авиации» в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор аренды нежилого помещения № 3К-92/15, по которому арендодатель обязуется передать арендатору в аренду помещение с условным номером 3К-92 площадью 91, 1 кв. м на 1-м этаже здания по адресу: <...> стр. 51, - а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

В соответствии с п. 3.1 договора и приложением № 2 к договору срок аренды установлен по 01.02.2019 включительно.

Согласно п. 3.6 договора если арендатор остается в помещении (не передал арендодателю помещение по акту сдачи-приема помещения) по истечении срока аренды без какого-либо возражения со стороны арендодателя и без заключения в письменной форме соглашения о продлении договора аренды или нового договора аренды между сторонами, то такое занятие помещения рассматривается как аренда на неопределенный срок в соответствии с условиями и положениями договора аренды за тем исключением, что постоянная и переменная составляющие арендной платы увеличиваются до 150 %.

По соглашению о передаче прав и обязанностей от 16.05.2017 права и обязанности арендатора с 16.05.2017 перешли к истцу.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2018 № 3 срок аренды помещения продлен по 01.03.2020 включительно.

Истец сослался на то, что в письме от 19.06.2020 № 1906-1 указал, что стороны не смогли прийти к соглашению по вопросу уменьшения размера арендной платы за период, в течение которого помещение не могло использоваться арендатором, в связи с чем на основании ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды с 19.10.2020, в письме от 14.10.2020 № 1410-1, направленном ответчику по почте 14.10.2020, потребовал от ответчика обеспечить 19.10.2020 явку своего представителя для составления акта сдачи-приемки помещения, в связи с неявкой представителя ответчика акт подписан истцом в одностороннем порядке, направлен ответчику по почте.

В судебном заседании истец представил оригинал указанного письма от 19.06.2020 № 1906-1.

Ответчик представил суду на обозрение оригинал письма от 19.06.2020 № 1906-1 иного содержания, в котором истец потребовал заключить дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении размера арендной платы с 01.02.2019, о пролонгации договора до 01.02.2021, о рассрочке уплаты арендной платы и о предоставлении арендных каникул на срок с 28.03.2020 по 24.06.2020.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предоставляет арендатору по договорам аренды недвижимого имущества право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ внесены изменения и дополнения. В частности, ст. 19 дополнена ч. 4-8, согласно которым арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14-ти рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК Российской Федерации.

Последняя устанавливает, что договор прекращается с момента получения уведомления об одностороннем отказе от договора (исполнения договора), если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Возражения ответчика на исковые требования истца основаны на том, что договор аренды после 01.03.2020 возобновился на неопределенный срок, в то время как в соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор вправе отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок.

В соответствии со ст. 610 ГК Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

П. 2 ст. 621 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд соглашается с тем, что, поскольку после 01.03.2020 истец продолжил использовать арендованное им у ответчика помещение в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор аренды, заключенный сторонами, возобновился на неопределенный срок, а потому ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в части отказа арендатора от договора аренды в данном случае не применяется.

Вместе с тем ст. 610 Кодекса устанавливает, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок).

Из представленной в дело переписки сторон следует, что с 2019 года сторонами велись переговоры по вопросу уменьшения размера арендной платы, истец заявлял ответчику о намерении отказаться от исполнения договора аренды в случае, если стороны не придут к соглашению по данному вопросу.

Так, в письме от 17.01.2019 № 17-02 истец обратился к ответчику с просьбой в случае несогласия с уменьшением размера арендной платы с февраля 2019 года расторгнуть договор аренды с закрытием магазина в арендованном помещении не позднее 01.03.2019, однако письмом от 28.02.2019 № 43/19-074 ответчик отказался от расторжения договора по соглашению сторон. В письме от 28.02.2019 № 28-02 истец обратился к ответчику с просьбой снизить арендную плату с февраля 2019 года до 150 000 руб. в месяц, в письме от 08.07.2019 № 08-07 снова просил уменьшить арендную плату с февраля 2019 года до 202 000 руб. в месяц.

14.10.2020 истец направил в адрес ответчика по почте письмо от 14.10.2020 № 1410-1, в котором потребовал обеспечить явку представителя 19.10.2020 для составления акта сдачи-приемки помещения из аренды, 19.10.2020 истец передал ответчику заявку на вывоз имущества из арендованного помещения с указанием причины (в связи с расторжением договора), 20.10.2020 направил ответчику по почте письмо от 19.10.2020 с просьбой подписать акт и сообщить дату вывоза имущества из арендованного помещения.

Дата 19.10.2020 как дата расторжения договора аренды указывалась истцом в письме ответчику, направленном по электронной почте 22.10.2020. В письме от 20.10.2020 ответчик уведомил истца о его задолженности по договору по состоянию на 19.10.2020 и попросил назвать условия, при которых истец готов остаться в торговом центре.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что дату 19.10.2020 ответчик фактически признал как дату расторжения договора аренды, возобновленного с 01.03.2020 на неопределенный срок, на основании ст. 610 ГК Российской Федерации, в связи с чем иск удовлетворяет в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 450.1, 610, 622 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

признать договор аренды нежилого помещения от 30.12.2015 № 3К-92/15 расторгнутым с 19.10.2020;

обязать ООО «ТРК-Мытищи» подписать акт приема-передачи из аренды у ООО «Авиаторы» нежилое помещение № 142 (условный номер 3К-92) на 1-м этаже здания по адресу: <...> стр. 51;

взыскать с ООО «ТРК-Мытищи» в пользу ООО «Авиаторы» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова