Решение от 20 августа 2025 г. по делу № А46-5044/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5044/2025
21 августа 2025 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2025 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания до объявления перерыва – секретарем судебного заседания Дубровиной Ю.П., после перерыва – секретарем судебного заседания                   Татаринович А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>,                            ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о расторжении договора аренды от 28.06.2017 № Д-Кр-13-180, об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042 по акту приема-передачи,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании внести изменения в договор аренды № Д-Кр-13-180 от 28.06.2017 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства, без проведения торгов, с кадастровым номером 55:36:140103:3042, указав площадь земельного участка в размере 1706 кв.м. и определив размер арендной платы по указанному договору за земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042, площадью 1706 кв.м., начиная с 27.05.2024 в размере 336 601 руб. 07 коп./год, 28 050 руб. 10 коп./месяц,

в судебном заседании приняли участие:

от истца до и после объявления перерыва – ФИО2 по доверенности от 04.06.2025, сроком действия на 1 год, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика до объявления перерыва – ФИО3 по доверенности от 08.06.2023, сроком действия на 5 лет, паспорт, диплом, после перерыва – не явились, надлежащим образом извещены;

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, истец, ответчик по встречному иску) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик, истец по встречному иску) о расторжении договора аренды от 28.06.2017 № Д-Кр-13-180, об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042 по акту приема-передачи.

ИП ФИО1 заявлено встречное исковое заявление, уточненное порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к департаменту об обязании внести изменения в договор аренды № Д-Кр-13-180 от 28.06.2017 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства, без проведения торгов, с кадастровым номером 55:36:140103:3042, указав площадь земельного участка в размере 1706 кв.м и определив размер арендной платы по указанному договору за земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042, площадью 1706 кв.м, начиная с 27.05.2024 в размере 336 601 руб. 07 коп./год, 28 050 руб. 10 коп./месяц.

В судебном заседании, продолженном после перерыва 12.08.2025, истец заявленные требования поддержал в полном объеме, возражал относительно удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик, в судебное заседание, продолженное после перерыва, не явился, явку представителей не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

В порядке части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно договору аренды земельного участка № Д-Кр-13-180 от 28.06.2017, ИП ФИО1 (арендатор) был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042.

По условиям договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042 предоставлен в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:140103:4068.

Строительство объекта завершено, в 2021 году здание введено в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности арендатора.

Также департаментом проведены мероприятия по разделу земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3042 в целях эксплуатации построенного здания с кадастровым номером 55:36:140103:4583 был сформирован земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:5393, земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042 был сохранен в измененных границах.

При этом земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:5393 был выкуплен ИП ФИО1 в собственность.

Таким образом, по состоянию на дату подачи искового заявления земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042 предоставлен ИП ФИО1 для завершения строительства, при этом объектов недвижимости на земельном участке не имеется.

Истец полагал, что дальнейшее сохранение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3042 влечет со стороны арендатора существенное нарушение условий договора выраженное в отсутствии объекта недвижимости для которого указанный договор был заключен и использовании земельного участка не по целевому назначению (подпункты 1, 11, 15, 18 пункта 3.2 договора).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 4.1 договора аренды № Д-Кр-13-180 от 28.06.2017 арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае существенного нарушения условий договора аренды:

- использование земельного участка не по целевому назначению.

В связи с указанными обстоятельствами департамент направил дополнительное соглашение к договору в целях его расторжения (письмо от 24.01.2024 № Исх-ОГ-ДИО/5).

В настоящее время соглашение не подписано, земельный участок не передан департаменту по акту приема-передачи.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования первоначального иска подлежащими удовлетворению, а требования встречного искового заявления не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.   

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований, указал, что на основании дополнительного соглашения от 26.06.2020 к договору аренды земельного участка от 28.06.2017 № Д-Кр-13-180 срок его действия продлен на 2 года 11 месяцев и 29 дней, то есть до 25.06.2023 включительно.

На основании дополнительного соглашения от 18.04.2022 к указанному договору срок его действия продлен до 24.06.2026.

На сегодняшний день в связи с вводом в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:3042 здания 2 очереди салона по продаже автотранспортных средств с кадастровым номером 55:36:140103:4583 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3042 на два (кадастровые номера 55:36:140103:5393, площадью 5107 кв.м., и 55:36:140103:3042, площадью 1706 кв.м.).

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:5393 был выкуплен ИП ФИО1 в частную собственность, при этом земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042 остался в аренде у ИП ФИО1 по договору аренды земельного участка от 28.06.2017 № Д-Кр-13-180.

При этом в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:3042 от 28.06.2017 № Д-Кр-13-180 осуществляется размещение вспомогательного объекта недвижимости по отношению к зданию 2 очереди салона по продаже автотранспортных средств с кадастровым номером 55:36:140103:4583.

Ответчик указал, что размещение вспомогательного объекта по отношению к зданию автосалона (в данном случае предполагается разместить склад для хранения автотранспорта) является завершением строительства автосалона.

В обоснование требований встречного иска ИП ФИО1 указано, что ответчик обращался в департамент с требованием внести изменения в договор аренды земельного участка от 28.06.2017 № Д-Кр-13-180 в части площади данного участка и в связи с этим об изменении размера арендной платы, так как по настоящее время департамент выставляет предпринимателю арендную плату в размере стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3042, исходя из его площади 6 813 кв.м., в то время, как после его раздела площадь земельного участка с 55:36:140103:3042 составляет 1706 кв.м., что существенно влияет на размер арендных платежей.

В данном случае, арендная плата подлежит изменению в связи с существенным изменением характеристик объекта аренды - земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3042 - изменением его площади в 5 раз, что влияет на размер арендной платы, так как он нормативно определяется его кадастровой стоимости, которая также изменилась с изменением площади земельного участка.

В связи с нарушением прав ИП ФИО1 сохранением договора аренды без уменьшения площади земельного участка и изменения размера арендных платежей ответчиком подан встречный иск.

Согласно условиям спорного договора, цель использования участка: для завершения строительства автосалона (пункт 1.4). Разрешенное использование участка: для строительства автосалона (пункт 1.5 договора).

Как было указано выше, цель использования земельного участка достигнута.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ к основаниям возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности отнесен договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.2 Кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ следует, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется, в том числе при предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное положение является реализацией основополагающего принципа земельного законодательства, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Таким образом, учитывая, что исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования в том числе, при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1).

Судом установлено, что на спорном земельном участке объект незавершенного строительства отсутствует.

Соответственно наличие в распоряжении ответчика действующего договора аренды земельного участка не является доказательством необходимости предоставления в собственность земельного участка на представленных ранее условиях.

Таким образом, требования встречного искового заявления ответчика о внесении изменений в спорный договор, в том числе с учетом определенного договором вида разрешенного использования земельного участка, а также с учетом того, что цель заключения договора достигнута, не подлежат удовлетворению судом.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о наличии в рассматриваемом случае оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 28.06.2017 № Д-Кр-13-180, заключенного между департаментом и предпринимателем.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с этим государственная пошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 50 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 28.06.2017 № Д-Кр-13-180, заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1                    (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) передать земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042 по акту приема-передачи в течении 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об обязании внести изменения в договор аренды № Д-Кр-13-180 от 28.06.2017 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства, без проведения торгов, с кадастровым номером 55:36:140103:3042, указав площадь земельного участка в размере 1706 кв.м. и определив размер арендной платы по указанному договору за земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3042, площадью 1706 кв.м., начиная с 27.05.2024 в размере 336 601 руб. 07 коп./год, 28 050 руб. 10 коп./месяц, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1                    (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                      Е.В. Кулаева