Решение от 15 ноября 2018 г. по делу № А40-165703/2018

ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-165703/18-37-1136
г. Москва
16 ноября 2018


Резолютивная часть решения объявлена 12.11.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 16.11.2018

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 03.04.2015 № 00-00132/15 за период с 01.06.2015 по 31.10.2017 в размере 14 959 640 руб. 71 коп., неустойки (пени) за период с 10.01.2017 по 31.10.2017 в размере 1 142 865 руб. 67 коп., расторжении договора аренды от 03.04.2015 № 00-00132/15, выселении ответчика из нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде.

По встречному иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ"

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

о соразмерном уменьшении арендной платы по договору № 00-00132/15 от 03.04.2015.

В судебном заседании приняли участие:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 22.03.2018 № 37.

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу «Современные технологии» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 03.04.2015 № 00-00132/15 за период с 01.06.2015 по 31.10.2017 в размере 14 959 640 руб. 71 коп., неустойки (пени) за период с 10.01.2017 по 31.10.2017 в размере 1 142 865 руб. 67 коп., расторжении договора аренды от 03.04.2015 № 00-00132/15, выселении ответчика из нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде.

Исковые требования мотивированы тем, что Общество не внесло более двух раз подряд арендную плату за пользование нежилым помещением, а именно за период с 01.06.2015 по 31.10.2017, а также добровольно не исполнило требование о расторжении договора аренды, в связи с чем, Департамент обратился в суд с заявленными требованиями.

Определением суда от 27.09.2018 было принято встречное исковое заявление Акционерного общества «Современные технологии» к Департаменту городского имущества города Москвы о соразмерном уменьшении арендной платы по договору № 00-00132/15 от 03.04.2015 для совместного рассмотрения с первоначальным.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор аренды был зарегистрирован только 21.12.2016 по вине Департамента, в связи с чем на протяжении более двух лет арендатор не мог использовать помещение по целевому назначению, в силу того, что для выполнения обязательств по проектированию, заключение договоров эксплуатационного и коммунального обслуживания, необходимо во все контролирующие органы предоставлять зарегистрированный договор. В обоснование искового требования ссылался на ст. 612 ГК РФ.

На первоначальный иск Обществом был представлен письменный отзыв на иск, в котором возражения совпадают с доводами, изложенными во встречном иске.

Департамент в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке ст. 121, 122 АПК РФ. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Общество против удовлетворения первоначального иска возражало, заявил о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, поддержало встречный иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения общества, оценив представленные доказательства, суд считает, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска следует отказать полностью по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды от 03.04.2015 № 00-00132/15, по условиям которого Департамент (арендодатель) обязался передать за плату во временное владение и пользование Обществу (арендатору) нежилое помещение площадью 274,50 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Факт передачи нежилого помещения Обществу от Департамента подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 30.03.2015.

Согласно п. 6.6. договора аренды арендатор обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309,310 ГК РФ).

Ответчик за период пользования помещением, а именно: с 01.06.2015 по 31.10.2017 арендную плату не внес, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 14 959 640 руб. 71 коп.

Досудебный порядок урегулирования спора Департаментом соблюден, что подтверждается представленными в материалы дела претензиями от 07.11.2017 № 33-6-341164/17-(0)-1 и № 33-6-341164/17-(0)-2 с доказательствами направления.

Доказательств оплаты аренды за указанный период ответчик не представил, расчет задолженности не оспорил, в связи с чем, суд на основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ признает правомерным требование о взыскании задолженности по арендной плате.

Вместе с тем, ответчик заявил о применении судом срока исковой давности к заявленным требованиям.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. В ч. 2 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч. 2 ст. 199 ГК РФ).

Иск предъявлен в суд 18.07.2018 согласно штампу канцелярии суда, следовательно, по требованиям, возникшим до 18.07.2015, срок исковой давности истек.

Департаментом предъявлена ко взысканию задолженность за период с 01.06.2015 по 31.10.2017. По условиям договора арендная плата производится ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца, следовательно, по требованию о взыскании арендной платы за июнь 2015 срок исковой давности пропущен Департаментом, что является основанием для отказа во взыскании арендной платы за июнь 2015 в сумме 34 389 руб. 99 коп.

Таким образом, суд считает подлежащими частичному удовлетворению требования о взыскании долга по арендной плате на сумму 14 925 250 руб. 72 коп.

Согласно п. 7.2 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

При этом в п. 6.7. договора указано, что оплата аренды имущества производится арендатором с даты, указанной в п. 2.1 договора аренды (в п. 2.1. договора указано, что срок действия договора установлен с 19.03.2015 по 19.03.2025).

В случае если арендатор пользовался имуществом до даты регистрации договора аренды, оплата аренды за этот период производится в соответствии с п. 6.1 настоящего договора аренды.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 21.12.2016.

Пени начислены Департаментом на сумму задолженности по арендным платежам за январь 2017 по октябрь 2017, а именно с 10.01.2017 по 31.10.2017, которые составили 1 142 865 руб. 67 коп.

Согласно ст.ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Проверив расчет пени, суд признает его правомерным, произведенными в соответствии с п. 6.7. договора, срока исковой давности по заявленному требованию соблюден. Так как факт просрочки внесения арендной платы установлен в судебном порядке, суд считает требование Департамента о взыскании пени в сумме 1 142 865 руб. 67 коп. правомерным и подлежащим удовлетворению.

Департамент заявил требование о расторжении договора аренды в судебном порядке, в связи с тем, что Общество не внесло арендную плату по договору более двух раз подряд, что является основанием для досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

Претензией от 07.11.2017 № 33-6-341164/17-(0)-1 и № 33-6-341164/17-(0)-2 ответчику было предложено расторгнуть договор аренды в течение месяца с даты направления претензии. Согласие на расторжение договора от ответчика в указанный срок не поступило.

Из содержания ст. 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Оценив представленные доказательства, суд считает требование о расторжении договора аренды в судебном порядке правомерным и подлежащим удовлетворению, поскольку факт просрочки более двух раз подряд оплаты арендной платы установлен в судебном заседании, Департаментом было направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения Обществом обязательства в разумный срок, в добровольном порядке Общество не согласилось расторгнуть договор.

В статье 622 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут в судебном порядке, то нежилое помещение переданное Обществу в аренду с этого момента подлежит возврату Департаменту.

Так как законных оснований для занятия нежилого помещения у Общества нет, доказательств возврата помещения по акту суду не представлено, в связи с чем, требование Департамента о выселении Общества из нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде подлежит удовлетворению.

Встречные исковые требования об уменьшении арендной платы, а также возражения Общества, изложенные в письменном отзыве на иск, основанные на том, что договор аренды длительное время не был зарегистрирован по вине Департамента, в связи с чем, у Общества отсутствовала возможность пользоваться помещением в своих коммерческих целях, суд считает необоснованными в связи со следующим.

В п. 6.1. указано, что общая величина арендной платы за имущество определяется путем суммирования арендной платы за объект нежилого фонда и арендной платы за участок.

Согласно п. 6.7. договора оплата аренды имущества производится арендатором с даты, указанной в п. 2.1 договора аренды (в п. 2.1. договора указано, что срок действия договора установлен с 19.03.2015 по 19.03.2025).

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Материалами дела подтверждено, что Общество начало пользоваться помещением с 30.03.2015, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 30.03.2015.

Более того, в договоре отсутствуют условия, либо ставящие обязанность общества вносить арендную плату в меньшем размере в зависимость от факта государственной регистрации договора аренды, либо освобождающие ответчика от такой обязанности после принятия им помещения по акту приема - передачи, в то время как условия договора указывают на обратное.

Довод ответчика об отсутствии государственной регистрации спорного Договора, и как следствие, отсутствием у ответчика обязанности по оплате арендной платы отклоняется судом, поскольку, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Возникновение гражданских прав и обязанностей у сторон по договору, связывается именно с заключением (подписанием) договора, а не с моментом его государственной регистрации. Следовательно, арендатор обязан осуществлять арендные платежи в соответствии с условиями договора вне зависимости от того прошел ли договор государственную регистрацию, так как фактически арендатор пользовался и продолжает пользоваться земельным участком.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии со статьей 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 620 ГК РФ арендатор вправе требовать досрочное расторжение договора аренды, и в соответствии со 453 ГК РФ требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Согласно ст.ст. 612, 619 ГК РФ арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, либо при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Отсутствие зарегистрированного договора не относиться к недостаткам сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Кроме того, в силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не доказал, что, не заключив договоры с организациями, в арендуемом им помещении не оказывались коммунальные и эксплуатационные услуги, при том, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ бремя таких расходов лежит на собственнике помещения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы, изложенные во встречном иске и отзыве, направлены на уклонение от обязанности внести арендную плату по договору, с учетом того, что после регистрации договора обществом также не была внесена арендная плата.

Более того, расчет уменьшения арендной платы на сумму 12 265 451 рублей 68 копеек также документально никак не обоснован.

Судебные расходы по государственной пошлине относятся на Общество в соответствии со ст. 101, 102, 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 199,307,309,310,329,330,421,450,614,622 ГК РФ, ст. ст. 65,70,71,170-176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) долга 14 925 250 руб. 72 коп., неустойки 1 142 865 руб. 67 коп., всего 16 068 116 (шестнадцать миллионов шестьдесят восемь тысяч сто шестнадцать) руб. 39 коп.

Расторгнуть договор от 03.04.2015 № 00-00132/15 на аренду нежилого помещения площадью 274, 5 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Выселить АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) из нежилого помещения площадью 274, 5 кв.м. (1 этаж, помещение I, комнаты 1-14, 14а, 15-16, 16а, 17; 1 этаж, комната А; 2 этаж , комната А), расположенного по адресу: <...> и обязать передать данное помещение в освобожденном виде ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход Федерального бюджета РФ 115 291 (сто пятнадцать тысяч двести девяносто один) руб. 00 коп. госпошлину.

В удовлетворении встречного иска АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ – отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова