Решение от 10 февраля 2026 г. АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, <...>

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-8006/2025

«11»

февраля

2026 года

«02» февраля 2026 года оглашена резолютивная часть

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению:

Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к главе КФХ ФИО1 (ОГНИП 323390000021347, ИНН <***>) о расторжении договора земельного участка;

и по встречному заявлению

главы КФХ ФИО1 к Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о предоставлении земельного участка в собственность за плату;

третьи лица: Управление Росреестра по Калининградской области, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области;

при участии:

главы КФХ ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО2,

от Администрации – ФИО3 по доверенности,

от третьих лиц - не явились, извещены;

установил:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 (далее - предприниматель) о расторжении договора от 11.05.2018 № 178-КЗО/2018 земельного участка с кадастровым номером 39:05:040604:74.

В свою очередь глава КФХ ФИО1 обратился в арбитражный суд с встречным заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа Администрации, оформленного письмом от 17.10.2025 г., по предоставлению в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 39:05:040604:74, площадью 10000 кв.м., расположенный по адресу: пос. Сальское, Зеленоградского района, Калининградской области. В качестве способа восстановления права предприниматель просит обязать Администрацию предоставить в собственность за плату без проведения торгов земельный участок кадастровым номером 39:05:040604:74, площадью 10 000 кв.м., расположенный по адресу: пос. Сальское, Зеленоградского района, Калининградской области, в течение 30 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда по цене, не выше 123 000 рублей, согласно отчета об оценке, составленного на 29.08.2025 г. оценщиком ФИО4

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Калининградской области и Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области.

Надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания третьи лица своих представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Администрации поддержала требования иска в полном объеме, ссылаясь на неиспользование земельного участка по целевому назначению в нарушение ст. 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); в требованиях предпринимателя просила отказать.

Глава КФХ ФИО1 и его представитель просили иск о расторжении договора оставить без удовлетворения, признав заявление предпринимателя обоснованным. Позиция мотивирована надлежащим использованием земельного участка по назначению.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды от 11.05.2018 № 178-КЗО/2018 главе КФХ ФИО1 был предоставлен земельный участок кадастровым номером 39:05:040604:74, площадью 10 000 кв.м., категория земель - сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу: пос. Сальское, Зеленоградского района, Калининградской области. Срок действия договора до 11.05.2028.

Как указала Администрация, в нарушение п. 4.4.2 договора, на спорном земельном участке отсутствуют признаки сельскохозяйственной деятельности, что, по мнению Администрации подтверждается актами выездного обследования земельного участка от 13.06.2023, 17.10.2024, 14.02.2025 и от 02.06.2025.

В рамках досудебного урегулирования спора Администрация неоднократно направляла предпринимателю претензии, где было указано на факты нарушения условий договора, предусматривающих досрочное расторжение.

Поскольку, по мнению первоначального истца, выездные обследования подтверждают продолжение неиспользования земельного участка, Администрация обратилась в суд с требованиями о расторжении договора.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 5.12.2023, оставленным без изменения апелляционным определением от 14.02.2024 по делу № 33-990/2024, было отказано в удовлетворении иска Администрации к ФИО1 о расторжении спорного договора аренды земельного участка.

В рамках преюдициального дела суды установили следующее.

Из актов осмотра спорного земельного участка следует, что большая часть земельного участка представляет собой лесной массив на возвышенности, который подлежит сохранению (70% земельного участка), часть земельного участка представляет собой овраг (5% участка). Таким образом, по целевому назначению подлежит использованию как сельхозугодия только 25% площади земельного участка. Данные результаты осмотра сторонами по делу не оспаривались.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора было проведено выездное судебное заседание, по результатам которого установлено, что в лесном массиве ответчиком возведена временная постройка, используемая для нахождения в ночное время двух лошадей, территория лесного массива огорожена для содержания лошадей, на участке высажены кусты малины.

Таким образом, суды установили, что участок в оставшейся площади используется по назначению, посчитали необоснованными доводы администрации об обратном и пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды спорного земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен ст. 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 2 статьи 45 ЗК РФ приведены следующие основания для принудительного прекращения права в отношении земельного участка:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в т.ч. на земли населенных пунктов.

Земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Положениями п. 1 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее Классификатор).

Одним из видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных Классификатором, является сельскохозяйственное использование (1.0), под которым понимается ведение сельского хозяйства.

При этом, содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 1.20 (а именно, растениеводство (1.1), выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (1.2), овощеводство (1.3), выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур (1.4), садоводство (1.5), виноградарство (1.5.1), выращивание льна и конопли (1.6), животноводство (1.7), скотоводство (1.8), звероводство (1.9), птицеводство (1.10), свиноводство (1.11), пчеловодство (1.12), рыбоводство (1.13), научное обеспечение сельского хозяйства (1.14), хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (1.15), ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (1.16), питомники (1.17), обеспечение сельскохозяйственного производства (1.18), сенокошение (1.19), выпас сельскохозяйственных животных (1.20)), в т.ч. размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно сведениям ЕГРН, рассматриваемый земельный участок относится к категории «сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования данного участка определен как «для сельскохозяйственного использования».

Согласно классификатору видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, утвержденному Росреестром, к сельскохозяйственному использованию относятся ВРИ с кодами 1.1 1.20, в том числе: Животноводство. Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, скотоводство. Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей); сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов. Сенокошение, Кошение трав, сбор и заготовка сена.

Таким образом, использование участка для разведения лошадей, сенокошения и заготовки трав и сена на корм лошадям означает, что участок используется надлежащим образом и по прямому целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования сельскохозяйственного использования.

Использование части земельного участка по указанному назначению подтверждено как преюдициальными актами, так и представленными в настоящее дело фотографиями, заключением кадастрового инженера ФИО5 от 12.12.2025.

Расторжение договора является исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Между тем, представленные доказательства говорят о добросовестности арендатора, осуществляющего использование земельного участка по назначению в той части, в которой позволяет рельеф и характер местности.

В связи с чем, правовые основания для удовлетворения иска Администрации отсутствуют.

Однако встречное заявление также не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Письмом от 17.10.2025 г. Администрация отказала предпринимателю в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 39:05:040604:74.

Полагая, что указанные действия являются неправомерными, главы КФХ ФИО1 обратился в суд с настоящим заявлением.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

В силу ч. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем как признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления, так и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 27.04.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан арендатору по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.

Федеральным законом от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (далее - Закон № 264-ФЗ) также предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства (часть 2 статьи 5).

Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 № 20 утверждена Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основными задачами обеспечения продовольственной безопасности независимо от изменения внешних и внутренних условий является, в том числе устойчивое развитие производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, достаточное для обеспечения продовольственной независимости на основе принципов научно обоснованного планирования.

Согласно данной доктрине в области производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия необходимо осуществить повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, соблюдение технологий производства сельскохозяйственных культур, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых пахотных земель.

Закон № 101-ФЗ определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 1).

Согласно пункту 1 статьи 10 указанного Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

Из указанных норм следует, что право на выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) права принадлежит лицам, имеющим статус сельскохозяйственных организаций или осуществляющим деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, и которые самостоятельно используют принадлежащие им на указанном вещном праве земельные участки по целевому назначению.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 № 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их толкованию следует, что рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Соответствующая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 по делу № 301-ЭС21-27876 (№ А79-8550/2020).

Как следует из предоставленных Администрацией актов выездных обследования за все время аренды были выявлены нарушения - отсутствие сельскохозяйственных культур, обработки и выращивания древесно-кустарниковой растительности; выявлены зарастания и несоблюдение мер противопожарной безопасности. Преюдициальными судебными актами и заключением кадастрового инженера также установлены возможность использования лишь 25 % территории.

Между тем законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки.

Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2024 № 307-ЭС24-7376 по делу № А56-126323/2022, при рассмотрении спора о приобретении в собственность публичных земельных участков сельскохозяйственного назначения исследованию подлежит вопрос о том, соответствует ли заявитель установленным законодательством требованиям к лицам, которые вправе приобрести участки сельскохозяйственного назначения в целях продолжения ведения сельскохозяйственного производства.

В нарушение требований статей 65 и 66 АПК РФ предприниматель не представил доказательств, подтверждающих осуществление им хозяйственной деятельности на всей территории земельного участка с учетом требований статьи 3 Закона № 264-ФЗ, наличия материальных ресурсов для осуществления такой деятельности, включая средства производства, персонал.

С учетом изложенного предприниматель не является тем лицом, которое в соответствии с земельным законодательством имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ» Калининградской области отказать.

В удовлетворении заявления главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья И.Л.Гурьева