Решение от 5 июля 2017 г. по делу № А28-1578/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ




Дело № А28-1578/2017
г. Киров
05 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 05 июля 2017 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шмырина С.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

администрации Оричевского городского поселения Оричевского района Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 612080, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Стрижи» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 612080, <...>)

о расторжении договора от 18.06.2012 № 01-12-0030 аренды земельного участка и освобождении земельного участка

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика ФИО2 директора общества, сведения их ЕГРЮЛ,

установил:

администрация Оричевского городского поселения Оричевского района Кировской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Стрижи» (далее – ответчик, общество, ООО «Строй-Стрижи») о расторжении договора от 18.06.2012 № 01-12-0030 аренды земельного участка и освобождении земельного участка.

ООО «Строй-Стрижи» в письменном отзыве на заявление возражает против удовлетворения заявленного требования, указывает на отсутствие на момент рассмотрения настоящего дела задолженности по арендной плате; наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика в судебном заседании поддерживает доводы отзыва, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав позицию представителя ответчика, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

18.06.2012 между Управлением по экономике, финансам, имуществу и земельным ресурсам Оричевского района и обществом с ограниченной ответственностью «Завод силикатного кирпича «Стрижи» заключен договор № 01-12-0030 аренды земельного участка (далее - договор) с кадастровым номером 43:24:051048:18, площадью 1445 кв. м., расположенного по адресу: <...>, для размещения жилого дома, территориальная зона Ж-2 – зона многоквартирных жилых домов высотой 2-5 этажей (отдельно стоящих или секционных). Земельный участок передан по акту приема-передачи от 18.06.2012 (Приложение № 3 к договору).

В соответствии с пунктом 3.4.1 договора арендатор обязан начать использовать участок, в целях для которых он был предоставлен, в течение трех лет. Из указанного срока исключается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению.

Договор заключен на срок до 17.06.2013 (пункт 4.1 договора).

Порядок и сроки внесения арендной платы предусмотрены в разделе 2 договора. Арендная плата вносится равными долями в сроки 4 раза в год 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 (пункт 2.2 договора).

В силу пункта 5.3 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы невнесенного платежа. В разделе 6 договора стороны предусмотрели условия изменения, расторжения и прекращения действия договора.

Согласно пункту 6.2 договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучения ответа в срок 30 дней заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.

12.09.2012 договор прошел процедуру государственной регистрации (№ 43-43-07/559/2012-489).

14.03.2013 обществом с ограниченной ответственностью «Завод силикатного кирпича «Стрижи» (цедент) и ООО «Строй-Стрижи» (цессионарий) подписан договор об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:24:051048:18, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает на возмездной основе права и обязанности арендатора по договору аренды.

29.03.2013 договор об уступке права аренды земельного участка прошел процедуру государственной регистрации (№ 43-43-07/261/2013-234).

26.07.2013 между Управлением по экономике, финансам, имуществу и земельным ресурсам Оричевского района и ООО «Строй-Стрижи» подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с условиями которого стороны договорились продлить срок действия договора и внести изменения в пункт 4.1 договора, изложив его в следующей редакции: настоящий договор действует до 01.01.2014 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

20.08.2013 дополнительное соглашение от 26.07.2013 прошло процедуру государственной регистрации (№ 43-43-07/039/2013-831).

06.12.2016 обществу выдано разрешение № RU 43524101-140 на строительство объекта капительного строительства – многоквартирный жилой дом 1 этап – фундаменты, наружные сети водоснабжения и канализации сроком действия до 05.03.2014.

11.12.2013 между Управлением по экономике, финансам, имуществу и земельным ресурсам Оричевского района и ООО «Строй-Стрижи» подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с условиями которого стороны договорились продлить срок действия договора и внести изменения в пункт 4.1 договора, изложив его в следующей редакции: настоящий договор действует до 06.03.2014 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

28.12.2013 дополнительное соглашение от 11.12.2013 прошло процедуру государственной регистрации (№ 43-43-07/602/2013-440).

29.04.2014 обществу выдано разрешение № RU 43524101-41 на строительство объекта капительного строительства – многоквартирный жилой дом 1 этап – фундаменты, наружные сети водоснабжения и канализации сроком действия с учетом продления до 28.10.2014.

26.12.2014 комиссией составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 43:24:051048:18, площадью 1445 кв. м., расположенного по адресу: <...>, в соответствии с которым земельный участок используется ответчиком по назначению.

26.12.2014 между Управлением по экономике, финансам, имуществу и земельным ресурсам Оричевского района и ООО «Строй-Стрижи» подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с условиями которого стороны договорились продлить срок действия договора и внести изменения в пункт 4.1 договора, изложив его в следующей редакции: настоящий договор действует до 31.12.2015 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

05.02.2015 дополнительное соглашение от 26.12.2014 прошло процедуру государственной регистрации (№ 43-43-07/086/2015-49/1).

В адрес ответчика истцом было направлено уведомление от 04.07.2016 № 1701 об отказе от договора аренды в связи с нарушением ООО «Строй-Стрижи» пунктов 2.1, 3.4.1 договора аренды и истечением срока действия договора 31.12.2015.

Истцом в адрес ответчика направлен подписанный истцом проект дополнительного соглашения от 01.08.2016 к договору аренды о возвращении арендатором земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды.

Ответа на уведомление о расторжении договора и на проект дополнительного соглашения не последовало, требование истца ответчиком не исполнено.

31.05.2016 комиссией составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 43:24:051048:18, площадью 1445 кв. м., расположенного по адресу: <...>, в соответствии с которым земельный участок по назначению не используется, к освоению земельного участка ООО «Строй-Стрижи» не приступало.

22.05.2017 обществом получен градостроительный план земельного участка.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением о расторжении договора от 18.06.2012 № 01-12-0030 аренды земельного участка и освобождении земельного участка.

Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из содержания статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ) (пункт 2).

Пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Изложенное позволяет сделать вывод, что каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Вместе с тем в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23.12.2008 № 8985/08 разъяснено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Как следует из материалов дела, 18.06.2012 между Управлением по экономике, финансам, имуществу и земельным ресурсам Оричевского района и обществом с ограниченной ответственностью «Завод силикатного кирпича «Стрижи» заключен договор № 01-12-0030 аренды земельного участка (далее - договор) с кадастровым номером 43:24:051048:18, площадью 1445 кв. м., расположенного по адресу: <...>, для размещения жилого дома, территориальная зона Ж-2 – зона многоквартирных жилых домов высотой 2-5 этажей (отдельно стоящих или секционных).

В соответствии с пунктом 3.4.1 договора арендатор обязан начать использовать участок, в целях для которых он был предоставлен, в течение трех лет. Из указанного срока исключается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению.

14.03.2013 обществом с ограниченной ответственностью «Завод силикатного кирпича «Стрижи» (цедент) и ООО «Строй-Стрижи» (цессионарий) подписан договор об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:24:051048:18, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает на возмездной основе права и обязанности арендатора по договору аренды.

29.03.2013 договор об уступке права аренды земельного участка прошел процедуру государственной регистрации (№ 43-43-07/261/2013-234).

Таким образом, право аренды на спорный земельный участок возникло у ответчика 29.03.2013. С этого момента ООО «Строй-Стрижи» могло начать использовать земельный участок кадастровым номером 43:24:051048:18.

Согласно материалам дела деятельность общества в 2013 году была направлена на освоение вышеназванного земельного участка.

ООО «Строй-Стрижи» согласованы технические условия на водоснабжение № 01 от 20.02.2013; технические условия № 01-к на подключение к канализации от 20.02.2013; технические условия № 604У-2/13 от 26.06.2013 для присоединения к электрическим сетям; заключен договор электроснабжения № 070361 от 18.12.2013; сетевой организацией проведен осмотр энергопринимающих устройств (акт от 16.10.2013); заключен договор № 604У-2/13 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; подготовлена проектная документация; подготовлена техническая документация.

При названных обстоятельствах период освоения ООО «Строй-Стрижи» спорного земельного участка в силу статьи 45 ЗК РФ, пункта 3.4.1 договора аренды не подлежит включению в трехлетний период, в течение которого общество должно было использовать земельный участок с кадастровым номером 43:24:051048:18.

Учитывая изложенное, арбитражный суд полагает, что на момент окончания срока действия договора аренды и на момент направления администрацией ответчику уведомления о расторжении договора аренды, трехлетний период использования обществом земельного участка с кадастровым номером 43:24:051048:18 не истек.

Материалы дела свидетельствуют, что на момент рассмотрения арбитражным судом вышеназванных требований администрации ответчик не отказалось от намерений по достижению цели, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду. Объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке поставлен на кадастровый учет. Право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО «Строй-Стрижи». Подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 43:24:051048:18.

На момент вынесения настоящего решения задолженность по арендной плате за 2, 3, 4 квартал 2016 года, 1 квартал 2017 года у общества отсутствует.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения требований администрации о расторжении договора от 18.06.2012 № 01-12-0030 аренды земельного участка и о возложении на ООО «Строй-Стрижи» обязанности освободить занимаемый земельный участок.

Госпошлина при подаче искового заявления в суд истцом в силу указаний пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не уплачивалась.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении искового заявления администрации Оричевского городского поселения Оричевского района Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 612080, <...>) о расторжении договора от 18.06.2012 № 01-12-0030 аренды земельного участка; о возложении на общество с ограниченной ответственностью «Строй-Стрижи» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 612080, <...>) обязанности освободить занимаемый земельный участок.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.Ю. Шмырин