Решение от 23 октября 2023 г. по делу № А26-7042/2021

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-7042/2021
г. Петрозаводск
23 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2023 года.


Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Цыба И.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровым Б.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Крокус» к обществу с ограниченной ответственностью УК «Территория» об обязании общества с ограниченной ответственностью УК «Территория», управляющую компанию многоквартирного дома №18 по улице Ровио в городе Петрозаводске выполнять на кровле пристройки к дому следующие действия: проверять и при необходимости очищать кровлю и водоотводящие устройства от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверять и при необходимости очищать кровлю от скопления снега и наледи. В случае неисполнения решения суда, присудить с ответчика в пользу ООО «Крокус» судебную неустойку в размере 15 000 рублей за каждый календарный день просрочки его исполнения,


третьи лица: товарищество собственников жилья «Ровио-18»; акционерное общество "Альфабанк"; общество с ограниченной ответственностью "Республиканский центр ККМ"; ФИО1; ФИО2; ФИО3; ФИО4; ФИО5


при участии представителей:

истца - ФИО6 по доверенности от 09.01.2023,

ответчика – ФИО7 по доверенности от 24.09.2022,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Крокус» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – истец, ООО «Крокус») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью УК «Территория» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ответчик, ООО УК «Территория»), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании общества с ограниченной ответственностью УК «Территория», управляющую компанию многоквартирного дома №18 по улице Ровио в городе Петрозаводске выполнять на кровле пристройки к дому следующие действия: проверять и при необходимости очищать кровлю и водоотводящие устройства от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверять и при необходимости очищать кровлю от скопления снега и наледи. В случае неисполнения решения суда, присудить с ответчика в пользу ООО «Крокус» судебную неустойку в размере 15 000 рублей за каждый календарный день просрочки его исполнения.

В обоснование заявленного иска ООО «Крокус» указало следующее.

Истец по делу является собственником помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.

Систематически последние годы при выпадении обильных осадков в весенне-летний период происходят протечки кровли, вследствие чего предприниматели, арендующие у истца части помещений внутри здания несут убытки от попадания воды на их продукцию, а также в результате порчи отремонтированных стен, потолков и мебели.

Истец по делу ежегодно обращается с претензиями в адрес ответчика, который осуществляет управление вышеуказанным домом, однако ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по надлежащему содержанию общедомового имущества, ошибочно считая, что данная часть дома (кровля одноэтажной пристройки) не является общедомовым имуществом.

Постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 7 названного Постановления к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относится проверка кровли на отсутствие протечек. При выявлении нарушений, приводящих к протечкам - незамедлительное их устранение.

Истец неоднократно указывал ответчику на необходимость содержания в надлежащем состоянии кровли над встроенной пристройкой, так как возникновение протечек обусловлено неисполнением со стороны ответчика обязанности чистить стоки кровли от мусора, попадающего в их отверстие. Засоры стоков приводят к задержке воды на кровле после обильных осадков, подъему ее уровня и затеканию воды в имеющиеся на кровле трещины и микротрещины с последующим попаданием воды внутрь помещений истца.

Позиция ответчика о том, что данная кровля не является общедомовым имуществом, основана на неправильном толковании норм жилищного законодательства. Так, данный элемент дома используется не только ООО «Крокус», но и прочими собственниками помещений первого этажа. Первый этаж со стороны дороги по ул. Ровио является нежилым и в нем расположены коммерческие помещения.

Более того, в соответствии с подпунктом «б» части 2 пункта 2 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 в состав общего имущества включаются крыши.

Таким образом, ненадлежащее исполнение своих обязанностей ответчиком причиняет ущерб собственности и имущественным интересам истца.

ООО «Крокус» полагает, что ответчик незаконно бездействует в нарушение императивных требований действующего законодательства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По мнению истца, основанием для возникновения обязательства по содержанию кровли в указанном многоквартирном доме является наличие договорных отношений с ответчиком, в рамках которых ответчик принял на себя обязанность содержать общее имущество. Минимальный перечень обязанностей вне зависимости от условий договора поименован в Постановлении Правительства РФ № 290 от 03.04.2013.

Ненадлежащее исполнение названных обязанностей заставляет истца защищать собственные интересы путем принуждения ответчика в судебном порядке к совершению действий, предусмотренных законодательством.

Истец требует от ответчика устранить причины протечек кровли одноэтажной пристройкой здания, расположенного по адресу: <...>.

При этом истец не может за ответчика выполнить данную обязанность, так как является торговой организацией и не уполномочен ни ТСЖ дома, ни общим собранием на обслуживание общего имущества, поэтому выполнить работы должен непосредственно ответчик как лично, так и путем привлечения третьих лиц.

Поскольку данная проблема не решается ответчиком более трех лет, истец считает законным и обоснованным просить суд установить неустойку за неисполнение ответчиком решения суда в установленный срок.

В соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса РФ суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

По мнению истца, судебная неустойка за нарушение возложенной решением суда на ответчика обязанности должна и может уплачиваться со следующего дня после обнаружения факта отсутствия очистки от грязи, мусора или снега (наледи) до дня исполнения ответчиком своей обязанности.

На основании изложенного ООО «Крокус» просило суд удовлетворить иск.

Возражая против заявленного иска, ответчик указывал следующее.

Нежилые помещения ООО «Крокус» не входят в состав МКД № 18 по ул. Ровио, истец не является членом ТСЖ «Ровио-18». ООО «Крокус» находится в нежилом помещении, которое расположено в пристройке к МКД №18 по ул. Ровио. Пристройка не относится к МКД, только единый адрес, у нее своя кровля, подвал, отдельный ввод электро-, водо- и теплоснабжения, свои приборы учета водо-, тепло- и электроснабжения. Помещения истца не включены в технический паспорт МКД.

Согласно п. 5 Приложения №1 к договору на обслуживание от 01.02.2016 управляющая компания обязана проводить общие (плановые) осмотры задания (фундаменты, стены, крыша, кровля и т.д.). В ходе весенне-осенних осмотров управляющая компания осуществляет осмотры кровли, что подтверждено соответствующими актами.

29.07.2020 подрядная организация ООО «Компания Вектор-РК» проводило обследование кровли помещений истца, в результате которого была произведена очистка ливневой канализации и ремонт наплавляемой кровли в два слоя. 29.03.2021 после очередного обследования ООО «Вектор-РК Север» выполнено устройство наплавляемой кровли в один слой. В результате осмотра кровли 17.11.2021 истцу было предложено рассмотреть коммерческое предложение №507/2021 от 01.06.2021 о полной замене кровельного покрытия. На что ответа не последовало.

Таким образом, управляющая компания предпринимала все от неё зависящие меры по устранению протечек кровли, проводила и проводит осмотры весной и осенью кровли истца. Однако ответчик полагает, что проблема может решиться исключительно при осуществлении полной замены кровельного покрытия, на что истец не соглашается, не желая денежно вкладываться в данную работу. Управляющая компания, в свою очередь, придерживаясь положений договора от 01.02.2016 (п. 6.2), не имеет возможности выполнить замену кровельного покрытия, поскольку данные работы не заложены в стоимость тарифа (отсутствует статья текущий ремонт) и не предусмотрены перечнем работ согласно приложению №1 вышеназванного договора.

Относительно исковых требований в части судебной неустойки ответчик пояснил следующее.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 5 июня 2018 г. № 305-ЭС15-9591, размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения. Ответчик считает, что заявленный размер судебной неустойки в 15 тысяч рублей за каждый календарный день истцом чрезмерно завышен.

Истец, требующий установления судебной неустойки, должен доказать свои возможные потери, связанные с неисполнением судебного акта. Размер астрента при этом должен быть сопоставим с такими потерями. Истец в рассматриваемом деле таких доказательств не представил.

Истец считает, что присуждение судебной неустойки это единственно возможный способ обеспечить исполнение обязательства недобросовестным контрагентом, однако, ООО УК «Территория» как выполняло условия договора от 01.02.2016, что подтверждено актами весенне-осенних осмотров, актами выполненных работ представленных суду, так и будет выполнять осмотры и очистку кровли встроенных помещений ООО «Крокус». И тем самым применение судебной неустойки не имеет под собой никаких оснований, поскольку условия договора выполняются.

Управляющая организация УК «Территория» заключила с ООО «Крокус» прямой договор на обслуживание 01.02.2016, согласно которому (п. 3.1.2.) собственники приняли решение не оплачивать текущий ремонт, только при необходимости принимать решение по текущему ремонту, согласовать сумму для выполнения работ.

На основании изложенного ответчик просил суд отказать в иске.

Определением от 11.10.2021 суд привлек товарищество собственников жилья «Ровио-18» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Третье лицо, ТСЖ «Ровио-18» в ходе судебного разбирательства поддержало позицию ответчика. В представленном в суд отзыве указало следующее.

Истец по делу является собственником нежилых помещений на первом (нежилом) этаже в многоквартирном доме № 18 по ул. Ровио в г. Петрозаводске.

Между ООО «Крокус» и ООО УК «Территория» 01.02.2016 заключён прямой договор на обслуживание. Договором определён перечень работ (услуг) и в приложении к договору определена и утверждена их стоимость. Собственниками нежилых помещений принято решение принимать решение по проведению текущего ремонта и согласованию его стоимости только при необходимости его проведения. Тарифом на содержание работы по текущим ремонтам не предусмотрены.

Помещения истца имеют отдельный технический паспорт, не включены в технический паспорт МКД. Истец не является членом ТСЖ «Ровио-18», не имеет с ТСЖ «Ровио-18» договорных отношений.

Помещения, находящиеся в собственности истца, находятся в пристройке к МКД, имеющей свою кровлю, отдельный ввод электро-, водо- и теплоснабжения, свои приборы учета водо-, тепло- и электроснабжения. На кровле пристройки имеются водосборные воронки для сбора ливневой воды с дальнейшим отводом её по отдельным ливнестокам в единую с домом ливневую канализацию.

При обнаружении протечек кровли истец обращался в аварийную службу, которая проводила работы в соответствии с утверждённым договором перечнем работ, т.е. прочистку водосборной воронки и водоотводной трубы. По заявке ООО УК «Территория» специалистами аварийной службы, Компании «Вектор» кровля пристройки была неоднократно обследована. По результатам обследования руководству ООО «Крокус» выдавались заключения о необходимости ремонта или замены кровельного покрытия. Данные работы не входят в состав работ по договору. ООО «Крокус» согласно заключённому с ООО УК «Территория» договору должно было принять отдельное решение об их проведении и оплате. ООО «Крокус» не принимало такое решение, и ремонт покрытия кровли не проведён. Своими действиями (бездействием) ООО «Крокус» не предприняло мер по предотвращению протечек кровли.

На основании изложенного ТСЖ «Ровио-18» просило суд отказать в иске.

Определением от 11.11.2022 суд привлек АО «Альфабанк», ООО «Республиканский Центр ККМ», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Этим же определением суд назначил судебную строительную экспертизу и приостановил производство по делу. Проведение экспертизы было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» (ИНН <***>) ФИО8 и ФИО9. На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- Являются ли встроенно-пристроенные помещения первого этажа многоэтажного дома под отдельным кровельным покрытием (кровлей) дома, расположенного по адресу: <...>, технически обособленным (отдельно расположенным) объектом недвижимости?

- Если встроенно-пристроенные помещения первого этажа многоэтажного дома под отдельным кровельным покрытием (кровлей) дома не являются технически обособленным (отдельно расположенным) объектом недвижимости, то возможен ли выдел данных помещений в натуре?

ООО «Эксперт» 16.11.2022 представило в суд письмо (исх. № 0089-22), в котором указало следующее: «Изучив предоставленные материалы дела, их объём и низкое качество документации (рабочих чертежей), значительно затрудняющее проведение исследования, а также в связи с большой загруженностью на данный момент другими экспертизами, настоящим сообщаем о невозможности проведения экспертизы в срок и по данной стоимости. Отказываемся от проведения экспертизы.».

Определением от 28.11.2022 производство по делу было возобновлено.

Определением от 26.01.2023 суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу и приостановил производство по делу. Проведение экспертизы было поручено эксперту Союза «Межрегиональная палата судебных экспертов» ФИО10 и эксперту ФИО8. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

- Являются ли встроенно-пристроенные помещения под отдельным кровельным покрытием многоэтажного дома, расположенного по адресу: <...>, технически обособленным (отдельно расположенным) объектом недвижимости, что позволило бы их эксплуатацию отдельно от него?

В распоряжение эксперта были предоставлены оригиналы следующих документов:

- технический паспорт на здание № 18 по ул. Ровио в г. Петрозаводске (инвентарный номер 8972);

- ППО: Альбом 13 от 12.01.1995 г. «Архитектурно-строительные чертежи ниже отм. -0.800, том 6, обозн. 4816-1. АС2.

- Альбом 14. Железобетонные изделия. Том 7. Обозн. 4816-1 АСЗ.

- Альбом 19. Альбом откорректированных чертежей разделов OB, ВК, Э, АА, СС, АУС. Обозн. 4816-ОВ, ВК, Э, АД, СС, АУС, инв. 1645.

- Альбом 8. Чертежи свайных фундаментов. Обозн. АС-), экз. 2.

- Альбом 6. Электроснабжение. 4816-Э.

- Альбом 5. Теплоснабжение. Наружная теплотрасса.

- Альбом 24. Альбом откорректированных чертежей разделов ОВ, ВК, Э, АА, СС, АУ. Обозн. 4816-ОВ, ВК, Э, АД, СС, АУС. Инв. № 16141,

- Альбом 16. Санитарно-технические чертежи. ОВ, ВК, Э, СС, АУС, АД..

- Альбом 23. Электрооборудование. 4816-Э, АУС, СС,. Инв. № 00181.

- Альбом 9. Архитектурно-строительные чертежи. 4816-АС1;2;3. (коррект.)

- Альбом 1. Откорректированные чертежи. Том 17. Обозн. -, инв. № 02897.

- Альбом 7. Основные комплекты рабочей документации застройки участка строительства. Том 4. обозн. 4816-ПП, ТС, НВК, СС, Э. инв. 00174.

- Альбом 22. Пояснительная записка. Электрооборудование. Вентиляция. Водопровод и канализация. Архитектурно-строительные чертежи. Том:1. Обозначение: 4816-ПЗ, Э, ОВ, ВК, АС. Инв. № 17565.

- Альбом 4. Пояснительная записка. Электрооборудование. Вентиляция. Водопровод и канализация. Архитектурно-строительные чертежи. Том:1. Обозначение: 4816-ПЗ, Э, ОВ, ВК, АС. Инв. № 17565.

- Альбом 11. Альбом привязки.

- Альбом 2. Том 5. Кровля. Вентиляционные шахты. План чердака. Пожарная шахта.

- Альбом 21. Пояснительная записка. Электрооборудование. Вентиляция. Водопровод и канализация. Архитектурно-строительные чертежи. Том:1. Обозначение: 4816-ПЗ, Э, ОВ, ВК, АС. Инв. № 17565.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

31.03.2023 в суд от ФИО10 поступило заключение судебной строительно-технической экспертизы от 30.03.2023 с приложением фотоматериалов и документов, подтверждающих квалификацию эксперта.

В заключении эксперта указано следующее.

Объект судебной экспертизы: здание 120 кв жилого дома с встроенно-пристроенными помещениями по ул. Ровио, № 18 в г. Петрозаводске.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Являются ли встроенно-пристроенные помещения под отдельным кровельным покрытием многоэтажного дома, расположенного по адресу; <...> технически обособленным (отдельно расположенным) объектом недвижимости, что позволило бы их эксплуатацию отдельно от него?

Использованные документы: предоставленные в суде копии материалов дела № А26-7042/2021 и проектная документация с техническим паспортом.

Исследование объекта экспертизы с оформлением Заключения проведено в три этапа:

1) Изучение материалов дела. Подготовка к проведению обследования с 01.02.2023.

2) Визуально-инструментальное строительно-техническое обследование объекта судебной экспертизы 20.03.2023 с фотофиксацией. Все стороны были заранее уведомлены телефонограммой. Из всех участников дела на выездном обследовании присутствовали:

- представитель ответчика ФИО7

- председатель ТСЖ «Ровио-18» ФИО11

- эксперт ФИО10.

3) Камеральная, аналитическая обработки данных с использованием нормативно-технической и методической литературы. Оформление Заключения судебной экспертизы от 30.03.2023.

Для ответов на поставленный судом вопрос экспертом 20.03.2023 проведено выездное визуально-инструментальное обследование объекта экспертизы с участием представителей ответчика и ТСЖ.

Проведёнными исследованиями материалов дела и визуально-инструментальным обследованием объекта экспертизы установлено следующее.

Строительными правилами регламентированы следующие нормы для содержания и эксплуатации зданий и сооружений и предусмотрен необходимый набор работ для текущего и капитального ремонта согласно нижеперечисленным документам.

Основополагающим документом является Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003

Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями) и пунктом 53 Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.99 № 1289, и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

4.6. Крыши.

4.6.1. Требования по техническому обслуживанию.

4.6.1.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

- исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;

- защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;

- исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка;

- выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

4.6.1.7. На кровлях из рулонных или мастичных материалов следует устраивать защитные покрытия в соответствии с установленными требованиями.

4.6.1.23. Очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью.

Удаление наледей и сосулек - по мере необходимости. Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением: желобов и свесов на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком; снежных навесов на всех видах кровель, снежных навесов и наледи с балконов и козырьков. Крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега (не допускается накопление снега слоем более 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине).

4.6.2.3. Необходимо обеспечить исправность всех выступающих над поверхностью кровель элементов дымовых и вентиляционных труб, дефлекторов, выходов на крышу, парапетов, антенн, архитектурных деталей и т.д.

4.6.4. Водоотводящие устройства.

4.6.4.1. Неисправности системы водоотвода: наружного (загрязнение и разрушение желобов и водосточных труб, нарушение сопряжений отдельных элементов между собой и с кровлей, обледенение водоотводящих устройств и свесов) и внутреннего (протечки в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, засорение и обледенение воронок и открытых выпусков, разрушение водоотводящих лотков от здания, протекание стыковых соединений водосточного стояка, конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков) следует устранять по мере выявления дефектов, не допуская ухудшения работы системы.

4.6.4.2. Замену отдельных элементов водоотводящих устройств по мере износа следует производить из оцинкованной листовой стали.

4.6.4.6. Крыши с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега. Очистка от снега и льда крыш должна поручаться рабочим, знающим правила содержания кровли, имеющим допуск к работе на высоте, и выполняться только деревянными лопатами. Повреждение кровли, свесов, желобов и водоприемных воронок необходимо устранять немедленно.

Осмотр и описание исследуемого объекта:

Обследование строительных зданий и сооружений проводится в три связанных между собой этапа:

- подготовка к проведению обследования;

- предварительное (визуальное) обследование;

- детальное (инструментальное) обследование.

Экспертом было выполнено визуальное и визуально-инструментальное исследование кровли и фасада здания.

Внешний осмотр объекта экспертизы произведён в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 «Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения». Обмер геометрических параметров выполнялся с помощью измерительного инструмента с фотофиксацией.

Исследуемый объект: Здание 120-кв. жилого дома с встроенно-пристроенными помещениями находится по адресу: <...> (см. фото №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14). Проект на дом разработан в 1988 году проектным институтом «Карелгражданпроект». Строительство велось в 1989-1991 гг. Ввод объекта в 1992 году.

При камеральной обработке результатов обследования были использованы нормативно-правовые акты.

По вопросу № 1: Являются ли встроенно-пристроенные помещения под отдельным кровельным покрытием многоэтажного дома, расположенного по адресу; <...>, технически обособленным (отдельно расположенным) объектом недвижимости, что позволило бы их эксплуатацию отдельно от него?

Осмотром здания в натуре установлено, что 120-кв. жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями, находящийся по адресу: <...>, имеет общий фундамент, что обусловлено общим перекрытием над подвалом. Две торцовые стены в пределах первого этажа общие (см. том 17, листы, КР-23).

Свайные фундаменты (см. альбом Том АС-0 «Чертежи свайных фундаментов», лист КР-02 «План свай», лист КЖ-12 «План ростверка»). Проектные чертежи на план свай общий на дом и встроенно-пристроенные помещения, из чего следует, что строительство велось одновременно всего фундамента.

Подвал и техническое подполье (см. том 17, листы, КР-21). План подвала и технического подполья общий, дома и встроенно-пристроенных помещений.

Технический этаж в уровне 2-го этажа жилого дома (см. том 17, листы КР-3 и КР-21), (см. фото №№ 15, 16, 17, 18, 19, 20,21).

Альбом 4816 - Архитектурно-строительные чертежи, корректировка) включает чертежи:

- Встроенно-пристроенные помещения занимают 1-й этаж здания, перекрытие и кровля отдельное от жилого дома (см. Кладочный план 1-го этажа, лист КР-2):

- план перекрытия над 1-м этажом (см. листы КР- 21, 22, 23, 24);

- план перекрытия над техническим этажом (см. листы КР- 25);

- общий план кровли со сливами на каждой кровле отдельно (см. том 5 «Кровля»).

Ввод сетей для здания общий. Подключение инженерных сетей по разводке на дом и вспомогательные помещения самостоятельные: по теплоснабжению, водоснабжению, электроснабжению, канализации (см. «Альбом привязки» лист 11), (см.фото №№ 22, 23 сети технического этажа).

Помещения ООО «Крокус» находятся в конструкционно отдельном здании, имеющем фундамент, несущие стены, перекрытие, кровлю. Помещение может функционировать отдельно от дома в техническом, практическом, физическом в любом другом виде, как строительное сооружение, а так как этот объект является собственностью ООО «Крокус» со Свидетельством и кадастровым номером, то числится в имущественном реестре, значит технически обособлено (отдельно расположенный объект недвижимости), что позволяет его отдельную эксплуатацию от жилого дома.

Как следует из материалов дела, между ООО «Крокус и ООО УК «Территория» заключен договор подряда от 29.06.2018 года № 06/18, подписанный сторонами. Согласно этому договору Подрядчик по заданию Заказчика обязался проводить обслуживание кровли без текущего и капитального ремонта кровли, а выполнение работ по ремонту кровли и фасада производить по договору подряда за отдельную плату.

Истец в претензиях к УК «Территория» по техническому обслуживанию здания требует очистки кровли и водосливов и их текущего и капительного ремонта, но эти конструкции не относятся к жилому дому, а тем более к имуществу дома. Имущество собственника содержится самим собственником, или по договору найма.

Экспертная оценка: Общий фундамент перекрытия и стены не влияют на то, что встроенно-пристроенные помещения являются технически обособленными от дома, хотя они совместно расположены, но являются отдельным объектом имущества.

Эксперт считает, что недоразумения в организации эксплуатации вызваны нарушениями правил эксплуатации зданий и сооружений согласно «Указаний по эксплуатации».

Заключение: встроенно-пристроенные помещения под отдельным кровельным покрытием многоэтажного дома, расположенного по адресу: <...>, являются технически обособленным (отдельно расположенным) объектом недвижимости, что позволяет их отдельную эксплуатацию от жилого дома. Расположены совместно, но являются отдельными объектами недвижимости.

Заключение эксперта приобщено судом к материалам дела.

Определением от 06.04.2023 суд возобновил производство по делу.

В связи с тем, что при изучении заключения ФИО10 у суда и у истца возникли вопросы, требующие пояснений эксперта, суд определением от 10.05.2023 вызвал в судебное заседание эксперта Союза «Межрегиональная палата судебных экспертов» ФИО10.

Эксперт ФИО10 в судебное заседание не явился, направил ходатайство, в котором указал, что имеет сердечно-сосудистые заболевания, в настоящее время находится на амбулаторном лечении. Просил разрешить ответить на возникшие вопросы в письменном виде, без явки в судебное заседание.

Определением от 14.06.2023 суд принял во внимание доводы эксперта ФИО10 и обязал его в срок до 20.07.2023 представить в суд в письменном виде ответы на следующие вопросы:

Вопрос №1: что эксперт конкретно имел ввиду под понятием «строительное сооружение», применяя данный термин к помещениям ООО «Крокус»?

Вопрос №2: С учетом приведенной терминологии (в том числе и касательно строительных сооружений) каким образом эксперт пришел к выводу, что помещения ООО «Крокус» являются технически обособленными (отдельно расположенными объектами недвижимости)?

Вопрос №3: Как с учетом общеизвестной терминологии квалифицировать «встроенно-пристроенные помещения первого этажа под отдельным кровельным покрытием многоэтажного дома, расположенного по адресу: <...>»? Являются ли они зданием, сооружением или каким иным термином их именовать?

Вопрос №4: Какой смысл с технической точки зрения вкладывает эксперт в своем выводе, говоря о том, что встроенно-пристроенные помещения под отдельным кровельным покрытием «расположены совместно, но являются отдельными объектами недвижимости»?

Вопрос №5: С учетом выводов эксперта на странице 12 Заключения (см. вопрос №2) учел ли эксперт, что помимо ООО «Крокус» собственниками помещений во встроенно-пристроенном помещении первого этажа являются и иные лица, над которыми расположена соответствующая часть кровли пристроенных помещений. Если эксперт учел этот факт, то где в заключении ему дана надлежащая оценка?

Вопрос №6: С учетом выводов эксперта, что «встроенно - пристроенные помещения под отдельным кровельным покрытием многоэтажного дома, расположенного по адресу: <...> являются технически обособленным (отдельно расположенным) объектом недвижимости...» могут ли данные помещения быть выделены в натуре?

Вопрос №7: Судом была назначена и экспертом проведена строительно-техническая экспертиза. Почему эксперт в разделе 5 заключения указывает (абзац 5): «Строительные нормы и правила: основополагающим документом здесь является Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003»?

Судом был поставлен вопрос с точки зрения того, каким образом построен объект, а не с точки зрения того, как этот объект надлежит эксплуатировать.

Вопрос №8: На странице 11 заключения в разделе «Осмотр и описание исследуемого объекта» эксперт указал, что экспертом было выполнено визуальное и визуально-инструментальное исследование кровли и фасада здания. Об исследовании экспертом фундамента, подвала, несущих конструкций, материала стен в заключении не говорится. Проводилось ли визуальное и визуально-инструментальное исследование фундамента, подвала, несущих конструкций, материала стен?

Вопрос №9: На странице 12 заключения в разделе «По вопросу № 1 Определения» эксперт указывает, что «строительство велось одновременно всего фундамента», «подвал и техническое подполье здания и встроенно-пристроенных помещений общие», «ввод сетей общий». При этом эксперт ссылается не на результаты визуального исследования, а на соответствующие разделы проекта. Почему в заключении экспертизы отсутствуют результаты натурного осмотра и как лицам, не обладающим специальными познаниями, соотнести выводы эксперта с соответствующими разделами технической документации?

Вопрос № 10: Установил ли эксперт при проведении экспертизы тот факт, что часть встроенно-пристроенных помещений располагается под основным зданием (то есть над частью встроенно-пристроенных помещений расположены жилые помещения)? Почему эксперт в своем заключении не дал оценку данному факту?

Эксперт ФИО10 17.07.2023 представил в суд отзыв с ответами на поставленные судом вопросы. Судом установлено, что данный отзыв не содержит ни одного надлежащего ответа на вопросы, позволяющего суду надлежащим образом уяснить содержание экспертного заключения. Представленные ФИО10 пояснения не являются техническими, специализированными выводами по существу вопроса, содержат эмоциональные рассуждения и личностные выпады в отношении представителя истца, участвующего в судебном разбирательстве.

При таких обстоятельствах определением от 07.08.2023 суд отложил судебное разбирательство по делу и повторно вызвал эксперта для дачи пояснений по экспертизе.

В состоявшемся 20.09.2023 судебном заседании эксперт ФИО10 дал пояснения, указав следующее.

ФИО10 при проведении экспертизы был проведен осмотр здания, что зафиксировано на приложенных к заключению экспертизы фотографиях. Установлено, что кровля встроенно-пристроенных помещений ООО «Крокус» находится на уровне первого этажа десятиэтажного жилого дома № 18 по ул. Ровио. Эксперт ФИО10 высказал мнение, что встроенно-пристроенные помещения не имеют отношения к общедомовому имуществу жилого десятиэтажного дома. Кровля над помещениями, принадлежащими ООО «Крокус», является ограждающей конструкцией данных помещений (как и стены) и является собственностью ООО «Крокус». Здание десятиэтажного жилого дома и здание встроенно-пристроенных помещений имеют один фундамент, строительство данных объектов велось одновременно. Ввод сетей коммуникаций в дом общий и проходит через фундамент десятиэтажного жилого дома № 18 по ул. Ровио. Внутри здания имеется разводка сетей в объекты, расположенные во встроенно-пристроенных помещениях. Эксперт ФИО10 подтвердил, что часть нежилых помещений, принадлежащих ООО «Крокус» на праве собственности, расположена внутри здания десятиэтажного жилого дома и являются его частью. То есть конструктивно (технически) часть помещений ООО «Крокус» являются частью жилого здания десятиэтажного жилого дома, но, по мнению ФИО10, хотя и расположены совместно, но являются отдельными объектами имущества.

Определением от 20.09.2023 суд отложил судебное разбирательство на 16.10.2023.

До начала судебного заседания ответчик представил в суд дополнительные письменные пояснения, в которых указал следующее.

Истец неоднократно в судебных заседаниях утверждал, что работы по текущему ремонту и содержанию это тождественные по своей природе работы, однако это не так и отличаются они перечнем работ.

Текущий ремонт

Содержание

Правовое основание

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.


Приложении №7 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170


Контроль состояния кровли и устройств по отводу атмосферных осадков и талых вод с крыши, очистка кровли от мусора и грязи.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290

В силу пункта 4.6.1.23 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью. Удаление наледей и сосулек осуществляется по мере необходимости.

При содержании крыш должна осуществляться: проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи (п. 7 Минимального перечня услуг и работ утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).

Ответчик согласно актам весенне-осенних осмотров, актам обследования кровли, которые представлены в материалы дела, производит все необходимые действия по содержанию кровли истца в рамках договора от 01.02.2016 и действующего законодательства.

Следовательно, обязать ответчика выполнять работы сверх того перечня и периодичности установленного вышеназванными нормативными актами независимо от того, является кровля истца общедомовым имуществом или нет, не представляется возможным.

Более того, 29.07.2020 подрядная организация ООО «Компания Вектор-РК» проводила обследование кровли помещений истца, в результате которого была произведена очистка ливневой канализации и ремонт наплавляемой кровли в два слоя. 29.03.2021 после очередного обследования ООО «Вектор-РК Север» выполнено устройство наплавляемой кровли в один слой. В результате осмотра кровли 17.11.2021 истцу было предложено рассмотреть коммерческое предложение №507/2021 от 01.06.2021 о полной замене кровельного покрытия. На что ответа не последовало.

Согласно договору от 01.02.2016 (п. 3.1.2.) собственники нежилых помещений приняли решение не оплачивать текущий ремонт, и только при необходимости принимать решение по ремонту, согласовывать сумму для его выполнения. На сегодняшний день ООО «Крокус» выставляются счета исключительно по статье «содержание», в рамках которого управляющая компания проводит осмотры кровли и её очистку.

На основании изложенного ответчик просил суд в иске отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленное требование. Пояснил, что предметом заявленного требования является аварийность кровли и возложение на ответчика обязанности по устранению аварийных протечек кровли (в рамках текущего ремонта).

Представитель ответчика иск не признала. Пояснила, что предметом заявленного иска являются именно работы по содержанию кровли.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, возражений относительно рассмотрения дела в свое отсутствие не направили.

Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке, установленном частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

ООО «Крокус» является собственником встроенных помещений конструкторского бюро общей площадью 533,5 кв.м, расположенных по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т.1, л.22).

Между ООО «Крокус» (Собственник) и ООО УК «Территория» (Управляющая организация) 01.02.2016 заключен договор управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 1.1. Договор заключен сторонами в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ, на основании решения заседания Правления «ТСЖ Ровио-18» от 15.12.2015 по адресу: <...>.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что Собственник поручает, а Управляющая организация обязуется оказывать услуги по управлению многоквартирным домом и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу ул. Ровио, д. 18 г.Петрозаводск, площадью 533,5 кв.м, через общедомовые инженерные сети, содержащие в исправном состоянии ООО УК «Территория».

В пункте 3.1. Договора определены обязанности Управляющей организации:

3.1.1. Осуществлять выбор обслуживающих и подрядных организаций, заключать с ними договоры, необходимые для содержания, ремонта и эксплуатации дома.

3.1.2. Выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств, а в случае принятия собственниками соответствующего решения и наличия необходимых материальных средств - выполнение работ по текущему ремонту, самостоятельно в полном объеме или частично, либо путем заключения от имени и за счет собственников договоров с организациями.

3.1.3. Контролировать и требовать исполнения договорных обязательств от организаций, предоставляющих коммунальные ресурсы, и прочих организаций по вопросам объема, качества и сроков предоставления услуг.

3.1.4. Осуществлять приемку работ и услуг, выполненных и оказанных по заключенным договорам.

3.1.5. Организовать начисление, сбор, и перерасчет платежей за содержание, текущий ремонт (при необходимости) и прочие услуги, в том числе путем заключения договоров с ОАО «Гарант-ПТЗ».

3.1.6. Составлять акты причинения вреда имуществу собственников и принимать меры по их устранению.

3.1.7. Подготавливать предложения Собственнику:

- по проведению дополнительных работ по содержанию и текущему ремонту и расчет расходов на их проведение;

- о необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома, перечня и сроков проведения всех работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, расчёт расходов на их проведение и размера платы за ремонт для каждого собственника.

3.1.8. Проверять техническое состояние общего имущества многоквартирного дома.

3.1.9. Принимать и хранить техническую, проектную, исполнительную и иную документацию на многоквартирный дом.

3.1.10. Выдавать справки и иные документы в пределах полномочий управляющей компании.

3.1.11. Вести бухгалтерскую, статистическую и иную отчетность по дому, предоставлять отчёты по дому, согласно законодательства РФ;

3.1.12.Границей эксплуатационной ответственности между Общим имуществом в многоквартирном доме и личным имуществом - помещением собственников и иных владельцев жилых помещений является:

а) по строительным конструкциям - внутренняя поверхность стен и потолка помещения, оконных заполнений и лоджии, входной двери в нежилое помещение ,

б) на системах отопления, горячего и холодного водоснабжения - до отсекающей арматуры (первый вентиль) от стояковых трубопроводов, расположенных в нежилом помещении. При отсутствии вентилей - по первым сварным соединениям на ответвлениях от стояков,

в) на системе канализации - плоскость раструба тройника канализационного стояка, расположенного в нежилом помещении. Индивидуальный электросчетчик, автоматы, защитные устройства, радиаторы и конвекторы отопления не принадлежат к общему имуществу многоквартирного дома, являются имуществом собственника.

3.1.13. Внешней границей эксплуатационной ответственности Управляющей организации по сетям электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационным сетям является внешняя стена многоквартирного дома, а при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, границей эксплуатационной ответственности является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью входящей в многоквартирный дом.

3.1.14. Предоставлять годовой отчёт об исполнении предмета настоящего Договора на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1.15. Организовывать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома через подрядную организацию.

3.1.16. Выполнять платные заявки по ремонту личного имущества Собственников, находящегося внутри жилых помещений - в пределах эксплуатационной ответственности Сторон по расценкам утвержденным Управляющей организацией.

3.1.17. Осуществлять приём и рассмотрение обращений, жалоб собственников, вести их учёт, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков. В течение 20 дней со дня получения письменного заявления от собственника помещения информировать о решении, принятом по заявленному вопросу.

3.1.18. Своевременно информировать собственников жилых и нежилых помещений посредством вывешивания объявлений на первых этажах в подъездах МКД и нежилых Помещениях о предстоящих отключениях или ограничениях подачи коммунальных услуг.

3.1.19. Выполнять обязанности по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества МКД.

3.1.20. Уведомлять по электронной почте director@krokus.karelia.ru в случае изменения организации производящей обслуживание МКД инженерных сетей и вывешивать на первых этажах в подъездах МКД и доводить любым иным способом до сведения собственников помещений многоквартирного дома списки телефонов аварийно-диспетчерской службы, приёмной управляющей компании и прочую необходимую информацию, в том числе информацию о неисправностях, аварийных ситуациях, об изменениях тарифов, утверждаемых органами государственной и муниципальной власти.

3.1.21. Обеспечить своевременное выставление и отправку по электронной почте director@krokus.karelia.ru счетов-квитанций (актов выполненных работ) по оплате услуг по настоящему договору, не позднее 20 числа месяца, следующего за истекшим. Оригиналы направлять по почте ежеквартально.

3.1.22. Принимать необходимые меры по взысканию задолженности с собственников жилых и нежилых помещений по платежам за жилищно-коммунальные услуги в соответствии с ЖК РФ.

3.1.23. Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществляется Управляющей компанией в соответствии с перечнем работ и услуг, установленным правовыми актами Правительства РФ и Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, а также в соответствии с решениями общих собраний собственников

3.1.24. По поручению Правления ТСЖ ООО УК «Территория» и собственников принимать меры по получению и взысканию накопленных и не израсходованных на счете МКД денежных средств по статье «текущий и капитальный ремонт» и других накопленных целевых средств от организации, с которой был ранее заключен договор на обслуживание общедомового имущества МКД.

3.1.25. Осуществлять работу по раскрытию информации на сайте ООО УК «Территория» электронный адрес, реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ.

Согласно пункту 3.2. договора Управляющая организация вправе:

3.2.1. Выполнять работы и оказывать услуги по содержанию и текущему (при необходимости капитальному) ремонту самостоятельно, либо путем заключения договоров с третьими лицами при согласовании объёмов и стоимости работ с собственниками. 2

3.2.2. В соответствии с гл.15 Жилищного кодекса РФ осуществлять накопление денежных средств на текущий ремонт, учёт поступающих на текущий ремонт денежных взносов, а также других целевых взносов, собираемых по решению общего собрания собственников.

3.2.3. Приостанавливать или ограничивать подачу коммунальных ресурсов (холодное водоснабжение, отопление) собственникам помещений в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила).

3.2.4. Принимать участие в проведении общих собраний собственников помещений, в том числе путем инициирования указанных собраний;

3.2.5. Информировать соответствующие органы о фактах незаконного переустройства и перепланировки помещений, общего имущества, а также об использовании общего имущества дома не по назначению;

3.2.6. Совершать юридически значимые и иные действия во исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим Договором.

3.2.7. Самостоятельно, либо путем привлечения третьих лиц, принимать меры по взысканию задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

3.2.8. Представлять интересы собственников по защите прав, связанных с обеспечением жилищными, коммунальными и прочими услугами.

3.2.9. Согласовывать технические условия размещения на общедомовом имуществе МКД оборудования, не предусмотренного проектом здания по согласованию с Правлением ТСЖ и собственниками.

В пункте 3.3. договора поименованы обязанности Собственников:

3.3.8. В случае возникновения необходимости проведения Управляющей организацией работ и услуг, не установленных настоящим Договором, эти работы и услуги согласовываются и оплачиваются собственниками жилых и нежилых помещений дополнительно, если они непосредственно связаны с ликвидацией последствий аварий, актов вандализма, порчи общедомового имущества, либо вызванные нарушением со стороны собственников обязательств по Договору.

3.3.9. По результатам совместных со специалистами УК и других специализированных организаций проверок состояния общего имущества и инженерного оборудования принимать решения о проведении текущего и/или капитального ремонта, об условиях выполнения, размерах и порядке финансирования работ и услуг.

Собственники имеют право:

3.4.1. На получение своевременно и качественно услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме.

3.4.2. Участвовать в планировании Управляющей организацией работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме, вправе также проверять выполнение работ и знакомиться со сметой на выполненные работы.

В пункте 4 договора установлен размер и порядок оплаты:

4.1. Собственники жилых и нежилых помещений производят оплату Управляющей организации в рамках настоящего Договора за следующие услуги:

- содержание общедомового имущества многоквартирного дома (инженерные системы, кроме электроснабжения, общие конструктивные элементы МКД), согласно Приложению 1;

- текущий ремонт общедомового имущества многоквартирного дома (по необходимости).

4.2. Плата за услуги по содержанию, текущему ремонту в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с действующим перечнем и составом, указанным в Приложении №1 к настоящему договору.

4.3. Размер платы услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется расчётом Управляющей организации и утверждается общим собранием собственников.

4.4. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счёт Собственников по выставляемым счетам Региональным оператором РК, согласно Жилищному кодексу РФ.

4.6. Источником оплаты работ и услуг по настоящему договору являются средства, полученные Управляющей компанией от собственников жилых и нежилых помещений, являющихся получателями услуг, определённых настоящим договором. Оплата осуществляется путем внесения платежа на расчетный счет «Управляющей компании».

Согласно пункту 5.1. договора Управляющая компания в рамках действующего законодательства несёт ответственность за ущерб, причиненный общедомовому имуществу многоквартирного дома в результате действий управляющей организации, в размере действительного причиненного ущерба.

В пункте 5.2. договора определено, что Управляющая организация не несёт ответственности за все виды ущерба, возникшие не по вине управляющей компании или её работников.

В соответствии с пунктом 6.2. договора все работы, не предусмотренные Приложением № 1 настоящего договора, т.е. не предусмотренные перечнем работ и не заложенные в стоимость тарифа, а также не находящиеся в рамках эксплуатационной ответственности Управляющей компании, выполняются по отдельно заключенным с ТСЖ договорам (соглашениям) за дополнительную плату.

В Приложении № 1 к договору определен размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД № 18 по ул. Ровио, в которых входят:

- услуги по управлению;

- система отопления и ГВС;

- водоснабжение и канализация;

- аварийная служба (в соответствии с п. 18 Минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290);

- конструктивные элементы (общие (плановые) осмотры здания (фундамент, стены, оконные и дверные проемы, помещения общего пользования, крыша, кровля, оголовки) – в соответствии с п. 1-13 Минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290; работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и несущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;

- санитарное содержание.

В течение нескольких последних лет при выпадении обильных осадков происходили протечки кровли над помещениями, принадлежащими ООО «Крокус», вследствие чего предприниматели, арендующие у истца части помещений внутри здания, несут убытки от попадания воды на их продукцию, а также в результате порчи отремонтированных стен, потолков и мебели.

Истец периодически обращался с претензиями в адрес ответчика.

Ответчик указывал истцу на то, что нежилые помещения ООО «Крокус» не входят в состав МКД № 18 по ул. Ровио, истец не является членом ТСЖ «Ровио-18». ООО «Крокус» находится в нежилом помещении, которое расположено в пристройке к МКД №18 по ул. Ровио.

В ходе весенне-осенних осмотров управляющая компания осуществляла осмотры кровли, что подтверждено соответствующими актами.

29.07.2020 подрядная организация ООО «Компания Вектор-РК» проводило обследование кровли помещений истца, в результате которого была произведена очистка ливневой канализации и ремонт наплавляемой кровли в два слоя. 29.03.2021 после очередного обследования ООО «Вектор-РК Север» выполнено устройство наплавляемой кровли в один слой. В результате осмотра кровли 17.11.2021 истцу было предложено рассмотреть коммерческое предложение №507/2021 от 01.06.2021 о полной замене кровельного покрытия.

Недостижение сторонами договоренности по данному вопросу послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает, что заявленное требование является необоснованным исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В пункте 1 статьи 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом от 01.02.2016 с приложениями. Данный договор устанавливает права и обязанности сторон и содержит перечень работ и услуг, входящих в калькуляцию тарифа платы за 1 кв.м в месяц.

Разделы 4 «Аварийная служба» и 5 «Конструктивные элементы» приложения № 1 к договору содержат ссылки на пункты 1-13 и 18 Минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень).

В соответствии с пунктом 7 Минимального перечня в состав работ, выполняемых в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, входит:

проверка кровли на отсутствие протечек;

проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;

выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока;

проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах;

проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;

контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;

осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;

проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;

проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;

проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;

проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель;

проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов;

проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей;

при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Применительно к рассматриваемому спору речь идет о работах по проверке кровли на отсутствие протечек; проверке и при необходимости очистке кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверке и при необходимости очистки кровли от скопления снега и наледи.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительному и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее – Правила № 170).

Пункт 4.6. Правил № 170 содержит требования по техническому обслуживанию крыш:

4.6.1.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;

выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

4.6.1.2. Следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев).

4.6.1.23. Очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью.

Удаление наледей и сосулек - по мере необходимости.

Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением:

желобов и свесов на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком;

снежных навесов на всех видах кровель, снежных навесов и наледи с балконов и козырьков.

Как следует из материалов дела, данные обязанности ответчиком исполняются, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами:

- акт выполненных ООО «Компания Вектор-РК» работ от 14.09.2017 (замена кровли один слой над аптекой 60 кв.м) (т.1, л.30);

- акт выполненных ООО «Компания Вектор-РК» работ от 22.09.2017 (частичный ремонт кровли, уборка кровли) (т.1, л.31);

- справка о стоимости выполненных работ и затрат от 29.07.2016 № 1 (ремонт ливневой канализации два выпуска) (т.1, л.41);

- акт приемки выполненных работ от 27.05.2016 (прочистка ливнестока, магазин «Крокус») (т.1, л.42);

- акт осмотра от 22.07.2020 (т.1, л.48);

- акт осмотра от 29.07.2020 (т.1, л.52);

- акт выполненных ООО «Компания Вектор-РК» работ № 126 от 07.08.2020 (очистка ливневой канализации над книжным магазином в торговом центре «Крокус», ремонт наплавляемой кровли в два слоя здания торгового центра «Крокус» (т.1, л.55);

- акт осмотра объекта от 29.07.2020 № 2020 (осмотр места протечки) (т.2, л.63);

- акт выполненных ООО «Компания Вектор-РК Север» работ № 157 от 29.03.2021 (устройство наплавляемой кровли в один слой) (т.2, л.65);

- акт осмотра от 17.11.2021 (т.2, л.66);

- наряд-заказ № 30/2020 от 07.08.2020 о выполнении ООО «Компания Вектор-РК» работ по очистке ливневой канализации над книжным магазином в торговом центре «Крокус» и монтаж наплавляемой кровли 2 кв.м (т.2, л.68);

- акт весеннего осмотра жилого дома от 20.05.2019 (т.2, л.69-72);

- паспорт готовности многоквартирного дома к эксплуатации в зимних условиях 2020-2021 гг. (т.2, л.73-75);

- акт весеннего осмотра жилого дома от 12.05.2020 (т.2, л.76-79);

- паспорт готовности многоквартирного дома к эксплуатации в зимних условиях 2021-2022 гг. (т.2, л.80-82);

- акт весеннего осмотра жилого дома от 12.05.2021 (т.2, л.83-86);

- акт весеннего осмотра нежилой пристройки к МКД по ул. Ровио, 18 от 20.05.2019 (т.2, л.116-118);

- акт весеннего осмотра нежилой пристройки к МКД по ул. Ровио, 18 от 12.05.2020 (т.2, л.119-121);

- акт весеннего осмотра нежилой пристройки к МКД по ул. Ровио, 18 от 12.05.2021 (т.2, л.122-124);

- акт весеннего осмотра нежилой пристройки к МКД по ул. Ровио, 18 от 12.05.2022 (т.3, л.129-131);

- акт осеннего осмотра нежилой пристройки к МКД по ул. Ровио, 18 от 14.09.2022 (т.3, л.132-134);

- акт весеннего осмотра нежилой пристройки к МКД по ул. Ровио, 18 от 18.05.2023 (т.4, л.32-34).


Как поясняла представитель ООО УК «Территория» в ходе судебного разбирательства, кровля над помещениями ООО «Крокус» находится в аварийном состоянии и требует полноценного ремонта, однако истец уклоняется от осуществления данных мероприятий.

Истец в ходе судебного разбирательства настаивал на том, что в обязанности управляющей организации в рамках заключенного договора входит устранение аварийных ситуаций, приводящих к протечкам кровли.

Суд считает позицию истца ошибочной: мероприятия по проведению осмотров и техническому обслуживанию крыш ответчиком проводятся. Осуществление текущего ремонта кровли в тариф, установленный договором от 01.02.2016, не входит. Таким образом, у ООО УК «Территория» обязанность по проведению текущего ремонта кровли не возникла в силу условий заключенного с истцом договора, а ООО «Крокус» не сформировало источник оплаты работ по текущему ремонту кровли и не выразило своего согласия на те коммерческие предложения, которые неоднократно направлялись в его адрес.

Обосновывая свою позицию по делу, истец указывал на то, что нежилая пристройка к МКД № 18 по ул. Ровио и жилой многоквартирный дом № 18 по ул. Ровио являются единым объектом, соответственно, кровля над пристройкой является общедомовым имуществом МКД, а у ООО УК «Территория» в силу закона возникает обязанность по содержанию и текущему ремонту данной кровли. При этом истец ссылался на подпункт «б» части 2 пункта 2 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, согласно которому в состав общего имущества включаются крыши, а также пункт 7 Минимального перечня, устанавливающего состав работ, выполняемых в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов.

Ответчик и третье лицо, ТСЖ «Ровио - 18» утверждали в ходе рассмотрения дела, что нежилая пристройка к МКД № 18 по ул. Ровио является самостоятельным объектом и не является единым объектом с жилым домом № 18 по ул. Ровио.

В целях оценки данных доводов и установления фактических обстоятельств дела судом в ГУП РК РГЦ «Недвижимость» был истребован технический паспорт на здание № 18 по ул. Ровио в г. Петрозаводске (инвентарный номер 8972) и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств суд пришел к выводу о том, что жилой многоквартирный дом № 18 по ул. Ровио в г. Петрозаводске и нежилая пристройка к МКД по ул. Ровио, д. 18 в г. Петрозаводске являются единым объектом недвижимости. При этом суд исходит из следующего.

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-ст утвержден и введен в действие Национальный стандарт Российской Федерации Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения. ГОСТ Р 51929-2014.

Согласно пункту 3.21 названного документа многоквартирный дом – это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, указано, что признаками единства здания служат:

фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Дополнительно в качестве признаков единства пристройки и дома можно рассматривать наличие общих конструкций (стены, фундамент, кровля); подключение потребляющего оборудования к инженерным сетям МКД.

Как следует из технического паспорта, в разделе ХII «Исчисление площадей и объемов основной и отдельных частей строения и пристроек» содержится описание как жилых помещений, так и нежилых помещений (в том числе помещений конструкторского бюро). Экспликация площадей по дому также содержит характеристики как жилых, так и нежилых помещений. Строительство жилой и нежилой части дома № 18 по ул. Ровио осуществлялось одновременно, что следует из технического паспорта и заключения эксперта ФИО10 Проектные чертежи на план свай общие на дом и встроенно-пристроенные помещения; план подвала и технического подполья общий для дома и встроенно-пристроенных помещений, из чего следует, что строительство фундамента, подвала велось одновременно. Здание имеет общий фундамент, единый материал стен, единый ввод сетей и коммуникаций (проходит через фундамент жилой части). Две торцовые стены в пределах первого этажа общие. Встроенные помещения ООО «Крокус» находятся как в пристроенной части, так и непосредственно в многоквартирной части здания дома, в котором расположены жилые помещения. То есть помещения, принадлежащие ООО «Крокус», едины с многоквартирным домом и являются встроенно-пристроенными помещениями дома № 18 по ул. Ровио, что отражено также в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ООО «Крокус». Использование коммунальных услуг по водоснабжению, водоотведению, отоплению, электричеству как ООО «Крокус», так и жильцами многоквартирного дома осуществляется с общих систем жизнеобеспечения. Доказательства, подтверждающие наличие у встроенно-пристроенной части помещения автономных инженерных сетей, отдельных вводов сетей теплоснабжения и водоснабжения, в материалах дела отсутствуют. Экспертом ФИО10 подтверждено наличие единого ввода сетей.

Таким образом, как встроенная, так и пристроенная часть находятся в непосредственной связи с жилым домом. То есть жилой дом и нежилая часть дома № 18 по ул. Ровио являются единым объектом недвижимости.

Соответственно, кровля над нежилой частью дома № 18 по ул. Ровио в г. Петрозаводске относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома.

Согласно пункту 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Возникновению у управляющей организации обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома корреспондирует обязанность собственника помещения вносить соответствующую плату.

ООО «Крокус» не осуществляло и не осуществляет внесение в адрес ООО УК «Территория» платы применительно к пункту 2 статьи 154 ЖК РФ (по тарифу, установленному для МКД), то есть источник финансирования работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (кровля над помещениями ООО «Крокус») не сформирован.

В соответствии со статьей 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных прав, а не предполагаемых в будущем нарушений прав.

Возложение на ООО УК «Территория» обязанности, которая еще не возникла, а также взыскание с ответчика судебной неустойки за неустранение возможных нарушений прав истца в будущем недопустимо.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что в удовлетворении заявленного ООО «Крокус» требования следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и за проведение экспертизы в сумме 30 000 руб. суд относит на истца.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Крокус" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Крокус» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб., излишне уплаченную платежным поручением № 286 от 24.08.2021.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Цыба И.С.