Решение от 5 мая 2021 г. по делу № А41-77787/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-77787/20
г. Москва
05 мая 2021 года
Резолютивная часть объявлена 30 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2021 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки (ИНН <***>, ОГРН <***>, 141400, Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 15)

к публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 20.10.2017, юридический адрес: 125009, <...>, пом./ком. XI/18);

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Континент Проект» (141400, Московская область, Вашутинское шоссе, 1, 2-3, № 8А, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (125319, г. Москва, а/я 10), фонд «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 125009, <...>, пом./ком. XI/179)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.11.2016 №ЮА-90 за период с 16.09.2019 по 3 квартал 2020 года, пеней за период с 16.09.2019 по 22.11.2020; расторжении договора аренды земельного участка от 17.11.2016 №ЮА-90, обязании возвратить земельный участок (с учетом уточнения иска),

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Фонду «Специальные проекты фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - фонд) о взыскании 27 961 493 руб. 94 коп. долга по договору аренды земельного участка от 17.11.2016 №ЮА-90 за период с 16.09.2019 по 3 квартал 2020 года, 3 348 210 руб. 28 коп. пеней за период с 16.09.2019 по 22.11.2020; расторжении договора аренды от 17.11.2016 № ЮА-90 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:407, обязании возвратить по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010303:407 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по назначению.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество «Континент Проект» в лице конкурсного управляющего ФИО2.

Суд произвел замену ответчика по делу № А41-77787/20 Фонда «Специальные проекты фонда защиты прав дольщиков» на публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» в порядке процессуального правопреемства.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между администрацией (арендодатель) и акционерным обществом «Континент проект» (далее – АО «Континент Проект») 17..11.2016 заключен договор аренды № ЮА-90 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:407, общей площадью 16 546 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, Северо-западная промышленно-коммунальная зона, вид разрешенного использования: «среднеэтажная жилая застройка; многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); обслуживание жилой застройки; объекты гаражного назначения».

В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды арендатор принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 5.2 договора аренды стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.1.1. невнесение арендатором арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода является для арендодателя основанием для досрочного расторжения договора.

Обращаясь с иском, администрация указывает, что ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы по договору аренды за период с 16.09.2019 по 3 квартал 2020 года, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 27 961 493 руб. 94 коп. Также, за неисполнение ответчиком взятых на себя обязательств, истец начислил пени, предусмотренные пунктом 5.2 договора аренды, за период с 16.06.2019 по 22.11.2020 в размере 3 348 210 руб. 28 коп.

Поскольку направленная в адрес ответчика досудебная претензия оставлена без удовлетворения, администрация обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Заслушав пояснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Ответчик, не исполнивший или исполнивший ненадлежащим образом взятые на себя обязательства в соответствии со статьями 393 и 405 Гражданского кодекса, обязан возместить истцу понесенные последним убытки.

Согласно части 3 статьи 619 Гражданского кодекса, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как предусмотрено абзацем 4 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что истец лишен возможности получать арендные платежи, на которые рассчитывал при заключении договора аренды, из чего следует, что не выплата арендных платежей является существенным нарушением договора аренды.

Статей 622 Гражданского кодекса определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал, что в течение заявленного периода был лишен возможности использования спорного земельного участка.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 по делу № А41-44403/18 АО «Континент проект» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 по делу № А41-44403/18 Фонд «Специальные проекты фонда защиты прав дольщиков» стал приобретателем прав АО «Континент Проект» на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК Солнечная Система.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 04.12.2020 по делу № А41-44403/2018 определение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 г. по делу № А41-44403/18 отменено по новым обстоятельствам.

Указанным решением установлено, что определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 г. по делу № А41-44403/2018 удовлетворено заявление Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем результатов подготовительных строительных и проектных работ, объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов инженерно-технического обеспечения, строительство которых не завершено; прав АО «Континент проект» на земельные участки, предназначенные для размещения указанных объектов инженернотехнической инфраструктуры и объектов инженерно-технического обеспечения: земельные участки с кадастровыми номерами №№: 50:10:0010316:34, 50:10:0010317:35, 50:10:0010317:280, 50:10:0000000:15704, 50:10:0000000:16604, 50:10:0000000:16605, 50:10:0000000:16606, 50:10:0010303:407, 50:10:0010316:138, 50:10:0010316:135, 50:10:0000000:16711 (адрес: МО, г.Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, квартал Вашутино), принадлежащие АО «Континент проект» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 255 от 26.08.2005; договора аренды земельного участка № 35025-Z от 24.04.2006 (в ред. доп. соглашения № 35 от 10.11.2011; договора аренды земельного участка № ЮА-69 от 15.05.2014, договора аренды земельного участка № ЮА-102 от 18.08.2014; договора аренды земельного участка № ЮА-100 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-93 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-102 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-90 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-91 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-98 от 17.11.2016; договора аренды земельного участка № ЮА-34 от 06.07.2017; объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения общеобразовательных организаций, дошкольных образовательных организаций и прав АО «Континент проект» на земельные участки, предназначенные для размещения указанных объектов; и исполнить обязательства по безвозмездной передаче указанных объектов, в государственную или муниципальную собственность после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 г. по делу № А41-44403/2018 передано приобретателю - Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>) Должнику имущество застройщика: земельные участки, предназначенные для строительства ЖК «Солнечная система» (земельный участок общей площадью 10 313 кв. м. с кадастровым номером 50:10:0010303:405, земельный участок общей площадью 7 493 кв. м. с кадастровым номером 50:10:0010303:1058, земельный участок общей площадью 13 949 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:16603, расположенные по адресу Московская область, г Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона; земельный участок общей площадью 80 000,0 кв. м. с кадастровым номером 50:10:0010317:35; земельный участок общей площадью 9 900 кв. м. с кадастровым номером 50:10:0010316:34, расположенные по адресу <...>) со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства: многоквартирными домами №№ 4, 5, 8, 6 корпус 1, 6 корпус 2, расположенными на земельных участках по адресу <...> многоквартирными домами №№ 2; 7, расположенными на земельных участках по адресу Московская область, г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2019 определение Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 по делу № А41-44403/18 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, в связи с невозможностью в установленный Федерльным законом от 29.07.2017г. №218-ФЗ трехлетний срок построить и передать участникам строительства многоквартирные дома № 2, 7 в ЖК «Солнечная система» на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010303:1058, 50:10:0000000:16603, что приведет к невозможности восстановления прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства по своевременному получению объектов строительства.

Арбитражным судом Московской области по результатам повторного рассмотрения заявления было вынесено определение от 19.11.2019, согласно которому Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» передано имущество застройщика: земельные участки со всеми неотделимыми улучшениями, предназначенные для строительства ЖК «Солнечная система», за исключением земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:1058, земельного участка с кадастровым номером 50:10:0000000:16603, расположенных по адресу: Московская область, г Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона.

Таким образом, земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0010303:1058, 50:10:0000000:16603, и находящиеся на них объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома №2 и №7 в ЖК «Солнечная система», а также обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, расположенных в указанных жилых домах, возвращены в конкурсную массу должника АО «Континент проект».

В связи с указанным, отсутствуют правовые основания для сохранения за Фондом «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» прав на земельные участки, предназначенные для размещения объектов инженерно-технической инфраструктуры, инженерно-технического обеспечения домов №2 и №7 в ЖК «Солнечная система»; прав на земельные участки, предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры, относящихся к данным домам; а также соответствующих обязательств по передаче данных объектов.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:407 и его правопредшественником в период, заявленный ко взысканию, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго