Решение от 22 марта 2024 г. по делу № А40-250560/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-250560/23-142-680
22 марта 2024 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 марта 2024 года


Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску истца – общества с ограниченной ответственностью "Фактор 34" (125476, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Тушино, ФИО3 ул., д. 15, помещ. IV, ком. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.09.2018, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134.9 кв. м

при участии:

от истца: ФИО4, дов. от 17.10.2023 г., паспорт, диплом

от ответчика: ФИО5, дов. № ДГИ-Д-1529/23 от 05.12.2023, паспорт, диплом о вюо

от эксперта ФИО6: лично, паспорт



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Фактор 34" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Фактор 34" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м., в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 9 320 000 (Девять миллионов триста двадцать тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта по арбитражному делу № А40-250560/23-142-680 по иску ООО «ФАКТОР 34» (125476, г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Южное Тушино, ул. ФИО3, д. 15, пом. IV, комн. 1, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН 19.09.2018, ИНН<***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (125993, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1 на вопрос суда: «Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м. по состоянию на 14.08.2023?», подготовленным АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110 952 (сто десять тысяч девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-01588/19 от 11.11.2019 года.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

14.08.2023 г. (номер обращения № 33-5-125056/23-(0)-0 от 14.08.2023 г.) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

06.10.2023г. в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи № 59-8803 от 05.10.2023г. указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-125056/23-(0)-6 от 06.10.2023г.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора Цена Объекта составляет 16 284 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.09.2023 № М924-3081-П/2023 (далее -Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 21.09.2023 № 955/12-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Считая, что рыночная стоимость спорного Объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю – ООО «Оценка-Право».

В соответствии с Отчетом № 0023Н-75 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012020:16908 общей площадью 134,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 18 октября 2023 года, выполненным ООО «Оценка-Право», цена Объекта составляет 8 097 370 руб.

19 октября 2023 года Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 1910/1 от 19 октября 2023 г. На № 33-5-125056/23-(0)-6 от 06.10.2023 г.), Отчетом № 0023Н-75 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012020:16908 общей площадью 134,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 18 октября 2023 года, выполненным ООО «Оценка-Право», направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

23.10.2023 г. от Ответчика поступил отказ от предоставления государственной услуги, оформленный письмом от 23.10.2023 № 33-5-125056/23-(0)-8.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "Фактор 34" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 19.12.2023 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации "Центр проведения независимых судебных экспертиз" эксперту ФИО6 по вопросу:

Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м. по состоянию на 14.08.2023?

Согласно экспертному заключению Автономной некоммерческой организации "Центр проведения независимых судебных экспертиз" по делу № А40-250560/23-142-680, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м. по состоянию на 14.08.2023 г., составляет 9 320 000 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд также принимает во внимание, что в судебном заседании 14.03.2024 г. экспертом ФИО6 даны дополнительные пояснения относительно проведенной оценки.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 9 320 000 руб.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 25 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд


Р Е Ш И Л :


Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ФАКТОР 34» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м., в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 9 320 000 (Девять миллионов триста двадцать тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта по арбитражному делу № А40-250560/23-142-680 по иску ООО «ФАКТОР 34» (125476, г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Южное Тушино, ул. ФИО3, д. 15, пом. IV, комн. 1, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН 19.09.2018, ИНН<***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (125993, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1 на вопрос суда: «Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м. по состоянию на 14.08.2023?», подготовленным АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110 952 (сто десять тысяч девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ответственностью "Фактор 34" (125476, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Тушино, ФИО3 ул., д. 15, помещ. IV, ком. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.09.2018, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 25 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

ФИО1