Решение от 30 октября 2023 г. по делу № А73-8166/2023

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-8166/2023
г. Хабаровск
30 октября 2023 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 23.10.2023.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Базовый элемент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681018, <...>, помещ. 1)

к администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>; 681000, <...>)

о признании права собственности,

При участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, по доверенности от 15.02.2023, диплом от 27.06.2001,

от ответчика - явку представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Базовый элемент» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к администрации города Комсомольска-на-Амуре о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки, состоящий из двух блоков:

- блок № 1 общей площадью 140,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040503:1200, по адресу: <...>;

- блок № 2 общей площадью 133,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040503:1201, по адресу: <...>.

Определением суда от 05.06.2023 исковое заявление было оставлено без движения.

Определением суда от 14.06.2023 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 16.08.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением суда от 21.09.2023 судебное разбирательство отложено.

К судебному заседанию от истца поступили дополнительные пояснения.

Ответчиком представлены дополнения к отзыву, согласно которым оставляет разрешение исковых требований на усмотрение суда. Доводов в отношении несоответствия спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам не приводит, на нарушение земельного законодательства при постройке не ссылается. В выдаче разрешения на строительство отказано по причине установления в отношении спорного земельного участка седьмой подзоны приародромной территории аэродрома Экспериментальной авиации Комсомольск-на-Амуре (Дземги) на основании Приказа Минпромторга РФ № 1725 от 13.05.2021.

В судебном заседании истцом представлены дополнительные документы (заключение эксперта ООО «Фаир Фокс», заключение Департамента «Научных исследований и строительных экспертиз»). Представитель истца на иске настаивала в полном объеме.

Судом дополнительные документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 65, 67 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав доводы истца, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 222 (пунктам 1 - 3) ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил следующее:

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям (пункт 25).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. Такой подход изложен в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом 22.07.2020.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 263 указанного Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В статье 40 ЗКРФ также указано, что собственник земельного участка имеет, в том числе, право возводить жилые производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Застройка земельного участка объектами капитального строительства должна осуществляться в соответствии с ГрК РФ.

Градостроительная деятельность - это развитие территорий, осуществляемое в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий (ст. 1, 2 ГрК РФ).

Застройка территории капитальными объектами в силу ч. 2 ст. 48 ГрК РФ предполагает разработку проектной документации, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, 13.08.2018 застройщикам ФИО3, ФИО4 оформлено разрешение на строительство № 27-RU27302000-57-2018 сроком действия по 13.08.2021 на строительство объекта «Многоквартирный жилой комплекс» на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040503:5. В составе комплекса заявлен спорный объект - «II этап - здание бытовых услуг», общей площадью 201,14 кв.м, количество этажей - 2, высота - 9,745 м.

14.01.2020 внесены изменения в указанное разрешение в связи с разделением земельного участка 27:22:0040503:5 на земельные участки с кадастровыми номерами 27:22:0040503:1140, 27:22:0040503:1142 и корректировкой проектной документации. Технико-экономические показатели объекта «II этап - здание бытовых услуг»: общая площадь —190,4 кв.м, количество этажей - 2, высота - 10,745 м.

12.10.2020 истцом в собственность по договорам купли-продажи приобретены вышеуказанные земельные участки и расположенные на них объекты, в том числе объект незавершенного строительства «здание бытовых услуг».

27.10.2020 истцом в администрацию г. Комсомольска-на-Амуре подано уведомление о смене собственника объектов, в связи с чем в разрешительную документацию 29.10.2020 внесены соответствующие изменения.

В 2020 году истцом проведена экспертиза на предмет реконструкции и использования недостроенного здания «бытовых услуг» в жилой дом блокированной застройки. Согласно экспертному заключению для реконструкции в жилой дом необходимо учесть дополнительную шумоизоляцию. Истцом проведены соответствующие работы, что подтверждается договором подряда № 21 от 19.12.2020 и актом выполненных работ от 19.03.2021.

17.02.2020, 25.12.2020, 10.01.2022 в эксплуатацию введены многоквартирные жилые дома, входящие в комплекс, в отношении которого первоначально было выдано разрешение на строительство.

В апреле 2021 года разработана проектная документация для реконструкции здания бытовых услуг, при этом на момент разработки проекта реконструкция здания была уже произведена и окончена, что подтверждается представленными в материалы дела заключениями и ответчиком не оспаривается.

В целях получения разрешения на строительство и оформления прав на реконструированный объект истцом земельные участки с кадастровыми номерами 27:22:0040503:1140, 27:22:0040503:1142 перераспределены, сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 27:22:0040503:1200, 27:22:0040503:1201 под каждый из блоков.

04.07.2022 по заявлениям истца оформлены разрешения на строительство № 27-RU27302000-24-2022 и № 27- RU27302000-25-2022 в отношении объектов капитального строительства «Мастерские для уборочной техники» общей площадью 135,76 и 140,3 кв.м, на земельных участках с кадастровыми номерами 27:22:0040503:1200, 27:22:0040503:1201. Этажность, высота, планировка и посадка объектов соответствовала объекту «II этап - здание бытовых услуг».

26.07.2022 истец обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Блокированный жилой дом» на земельных участках с кадастровыми номерами 27:22:0040503:1200, 27:22:0040503:1201 с одновременным аннулированием разрешений на строительство № 27-RU27302000-24-2022 и № 27-RU273 02000-25-2022.

04.08.2022 уведомлением № 14 от 28.07.2022 в выдаче разрешения отказано в связи с тем, что земельные участки 27:22:0040503:1200, 27:22:0040503:1201 полностью расположены в седьмой подзоне приаэродромной территории аэродрома Экспериментальной авиации Комсомольск-на-Амуре (Дзёмги), в границей которой не допускается использование земельных участков в целях размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения дачного хозяйства и садоводства.

В соответствии со ст. 47 Воздушного кодекса РФ, приаэродромная территория (ПТ) является зоной с особыми условиями использования территорий. На ПТ выделяются семь подзон, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка от 06.05.2022 № РФ-27-2-22-0-00-2022-0058 земельный участок с кадастровым номером 27:22:0040503:1201 полностью расположен в седьмой подзоне приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Комсомольск-на-Амуре (Дзёмги), утвержденной приказом Министерства промышленности и торговли Российской Федерации (Минпромторг России от 13.05.2021 № 1725).

В соответствии с градостроительным планом земельного участка от 07.06.2022 № РФ-27-2-22-0-00-2022-0080 земельные участки с кадастровыми номерами 27:22:0040503:1200 и 27:22:0040503:1201 полностью расположены в седьмой подзоне приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Комсомольск-на_Амуре (Дзёмги), утвержденной приказом Министерства промышленности и торговли Российской Федерации (Минпромторг России от 13.05.2021 № 1725).

Пунктом 13 статьи 3 Федерального закона от 11.06.2021 № 191-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи, ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленные в седьмой подзоне приаэродромной территории, не применяются в отношении земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до дня установления седьмой подзоны приаэродромной территории, а также в отношении объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до установления этой подзоны, или в случаях, если для строительства, реконструкции указанных объектов недвижимости не требуется выдача разрешения на строительство в отношении объектов недвижимости, строительство которых начато до установления этой подзоны. В случаях, предусмотренных настоящей частью, возмещение убытков указанным лицам в связи с установлением седьмой подзоны приаэродромной территории не осуществляется.

Спорные земельные участки с кадастровыми номерами 27:22:0040503:1200, 27:22:0040503:1201 перераспределены в 2022 году из земельных участков №№ 27:22:0040503:1140, 27:22:0040503:1142, находящихся в собственности истца на основании договора купли продажи от 12.10.2020, разрешение на строительство выдано в 2018 году (изменения вносились в ходе строительства в 2020 и после его фактического завершения в связи с перераспределением участков в 2022 году), Приказ об установлении седьмой подзоны принят 13.05.2021.

В соответствии с ФЗ № 191 от 11.06.2021 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не осуществляется снос здания, сооружения, не соответствующих предусмотренным в установленных в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации подзонах приаэродромной территории ограничениям (за исключением здания, сооружения, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием указанных здания, сооружения обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта) и такие решения не отменены), если такие объекты были созданы до установления указанных подзон и расположены на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд, при условии, что их размещение соответствует правовому режиму земель и виду разрешенного использования соответствующего земельного участка.

Как указывалось выше, истцу принадлежат на праве собственности земельные участки с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, коммунальное обслуживание, бытовое обслуживание, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В материалах дела имеются соответствующие проекты на строительство и реконструкцию, застройщиками (правопредшественниками истца) получены градостроительные планы и разрешения на строительство.

Спорный объект - жилой дом блокированной застройки, состоящий из двух блоков (блок № 1 общей площадью 140,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040503:1200, блок № 2 общей площадью 133,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040503:1201) завершен строительством согласно проектной документации до введения 7 подзоны, подключен к коммуникациям.

В соответствии с имеющимися в материалах дела заключениями экспертиз (2020, 2021, 2022, 2023 года) возведенный объект не нарушает градостроительные, строительные, технические и иные нормы и правила, истцом при реконструкции обеспечено соответствие объекта, в том числе, гигиеническим нормативам по требованиям к предельно допустимым уровням шума в помещениях жилых зданий и на территории жилой застройки, безопасная эксплуатация объекта как жилого здания возможна с учетом его расположения в 7-ой подзоне приаэродромной территории (заключение 2023 года).

Строительство данного объекта соответствует видам разрешенного использования земельных участков. Таким образом, целевая реализация использования земельных участков полностью выполняет свою функцию.

Экспертами подтверждено, что созданный объект не нарушает права и законные интересы граждан, не несет угрозы жизни и здоровью третьих лиц.

Ответчиком доказательств обратному не представлено.

Поскольку спорный объект возведен за счет истца на принадлежащем ему земельном участке, предназначенном для строительства жилого комплекса, в период действия разрешения на строительство, полученного от компетентных органов, и с соблюдением требований градостроительных и строительных норм и правил, действующих на момент фактического окончания строительства, и созданный объект не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что этот объект недвижимости не является самовольной постройкой, и требования истца о признании права собственности на него подлежат удовлетворению.

При этом судом учтено, что в сложившейся ситуации, когда ответчиком истцу отказано в выдаче разрешения на строительство исключительно в связи с установлением 7 подзоны приаэродромной территории, у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в ином порядке, фактически создается ситуация когда, права истца, не имеющего возможности в установленном порядке зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, нарушены и не могут быть восстановлены в случае отказа в удовлетворении исковых требований.

В силу положений ст. 110 АПК РФ, ст. 333.37 НК РФ суд полагает возможным отнести судебные расходы по оплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Базовый элемент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на жилой дом блокированной застройки, состоящий из двух блоков:

- блок № 1 общей площадью 140,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040503:1200, по адресу: <...>;

- блок № 2 общей площадью 133,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040503:1201, по адресу: <...>.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья Т.И. Терехова